Introducción

Hace unos tres meses, revisé Fideicomiso financiero estadounidense (AFIN) en un intento por comprender por qué el precio de las acciones del REIT no se había recuperado en absoluto. El generoso dividendo hizo que las acciones fueran bastante atractivas, y aunque determiné que el generoso dividendo no estaba completamente cubierto en el segundo trimestre, quería mantenerlo en mi lista de observación, ya que se esperaba que una refinanciación reciente y las adiciones de propiedades impulsaran el FFO y AFFO. .

Datos de YCharts

La recaudación de alquileres está aumentando, y eso es positivo para el dividendo

Mientras que AFIN recaudó el 84% del alquiler en el segundo trimestre, la compañía ya anunció en septiembre que su tasa de recaudación de agosto alcanzó el 90% y, en la actualización del tercer trimestre, la recaudación promedio del alquiler en el trimestre fue aproximadamente del 92%. Eso es bueno ya que una tasa de recaudación de alquiler más alta indica que American Finance en realidad está recibiendo el efectivo en lugar de agregarlo al balance general como una cuenta por cobrar. Además, el 5% de los alquileres adeudados pero no pagados forman parte de un acuerdo aprobado, mientras que otro 2% del alquiler adeudado es actualmente objeto de negociaciones con los inquilinos. Esto significa que solo el 1% del alquiler adeudado que no se ha pagado está relacionado con inquilinos que no han pagado el alquiler y no están en discusiones activas con el REIT para encontrar una solución duradera.

La fuerte recaudación de alquileres y la falta de amortizaciones de alquileres que se consideran incobrables en realidad significaron que el EBITDA ajustado de REIT y el ingreso operativo neto aumentaron en el tercer trimestre de 2020 en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Incluso el NOI en efectivo se mantuvo bastante estable gracias a la expansión de la cartera, ya que mitigó el impacto del nivel de recaudación de alquileres ligeramente menor.

Fuente: nota de prensa

Pero lo que realmente le interesa a un inversor REIT es el FFO y el AFFO, ya que esas son las principales métricas que se utilizan para determinar qué tan atractivo es un REIT y cuál es el índice de cobertura del dividendo.

American Finance es bastante transparente y hace que sea muy fácil no solo encontrar el FFO y AFFO, sino que también facilita que sus inversores comprendan cómo se alcanzaron los resultados.

Fuente: nota de prensa

Como puede ver, el FFO en el tercer trimestre fue de $ 25,6 millones, lo que representa un aumento de más del 10% en comparación con el trimestre anterior (segundo trimestre) donde el FFO fue de solo $ 22,2 millones. Esto no es realmente una sorpresa, ya que en mi artículo anterior ya estaba apuntando a un aumento del FFO del 2.5% basado en los gastos por intereses más bajos y un aumento del 1-1.5% gracias a las nuevas adquisiciones. Entonces, a decir verdad, AFIN ha superado un poco mis expectativas.

A finales de octubre, American Finance Trust tenía 108,8 millones de unidades en circulación, lo que significa que el FFO / acción llegó a alrededor de $ 0,235, mientras que el AFFO / acción apenas superó los $ 0,23. Esto empuja el AFFO / acción anualizado a alrededor de $ 0,92, lo que significa que el dividendo anualizado de $ 0,85 ahora está completamente cubierto nuevamente.

La deuda y el balance continúan mejorando

American Finance Trust también continuó trabajando en su balance. La operación de refinanciamiento no solo redujo el costo promedio de la deuda, sino que también aumentó el vencimiento promedio de la deuda de 3.3 a 5 años. Mientras tanto, el plazo medio de arrendamiento restante en la cartera aún supera los ocho años.

Fuente: presentación de la empresa

El término medio ponderado del arrendamiento también se vio favorecido por el resultado de las negociaciones con los inquilinos que no pudieron pagar el alquiler a tiempo. Según la presentación del tercer trimestre, el REIT otorgó a los inquilinos un promedio de cinco meses de aplazamiento de alquiler o crédito, pero a cambio, los inquilinos extendieron sus contratos de arrendamiento en un promedio de 36 meses, lo que aumentó la visibilidad de American Finance. El REIT también ha cuantificado esto, ya que sus cálculos indican que está renunciando a $ 2.6M en alquiler, pero ha firmado extensiones de arrendamiento, lo que resulta en una entrada de efectivo adicional de $ 44M gracias a las extensiones.

Fuente: presentación de la empresa

Mientras tanto, los niveles de deuda permanecen bajo control ya que la deuda neta representa solo el 42% del valor bruto de los activos, y esto agrega una capa adicional de seguridad, ya que AFIN en realidad tiene el potencial de utilizar deuda adicional para adquirir más activos. Ahora que las tasas de interés son bajas, creo que tendría mucho sentido buscar $ 100-200M en adquisiciones financiadas con deuda, ya que eso impulsaría el FFO en $ 2-6M por año.

Tesis de inversión

El FFO y el AFFO ahora están cubriendo completamente el dividendo nuevamente y esa es una buena noticia para los inversores de REIT. El precio de las acciones subió debido a las noticias sobre vacunas y las expectativas de tener una sociedad normalizada en los próximos años, pero eso es solo una ventaja además de las noticias positivas de que el dividendo está completamente cubierto. Mientras tanto, el REIT ha pasado de los pagos mensuales de dividendos a un pago trimestral atrasado y el próximo dividendo trimestral de $ 0,2125 se pagará en enero. Noté que algunos accionistas estaban confundidos por esto y preferían los pagos mensuales de dividendos, pero quizás ver el próximo pago de dividendos atraerá compradores a la historia.

Perdí la ventana de oportunidad para comprar las acciones ordinarias de AFIN y por ahora solo tengo las acciones preferidas, pero incluso al precio actual de menos de $ 8, creo que puedo agregar una posición inicial a mi cartera personal.

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Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: No tengo ninguna posición en AFIN, pero tengo una posición larga en las acciones preferentes de la empresa.

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