En un artículo reciente titulado “Muy malas noticias para los REIT”, explicamos que los riesgos están aumentando y los inversores deben volverse más selectivos:

  • Los fundamentos se están deteriorando en la mayoría de los sectores inmobiliarios.
  • Se están implementando nuevos bloqueos y restricciones.
  • Y lo más importante de todo, las valoraciones están aumentando y encontrar buenas ofertas es cada vez más difícil:

Datos de YCharts

Todas esas son muy malas noticias para el inversor REIT medio (VNQ).

Las valoraciones ahora están volviendo lentamente a donde estaban a principios de 2020 y, a medida que los casos de COVID-19 continúan aumentando, los inversores están legítimamente preocupados por los nuevos bloqueos, las bancarrotas de los inquilinos y los pagos de alquiler perdidos.

Sin embargo, no todo son malas noticias.

Todo lo contrario. Últimamente hemos tenido muchas muy buenas noticias, y esto es lo que cubriremos en este artículo.

Algunos argumentan que los REIT ahora están sobrevalorados, pero creemos que las valoraciones más altas están justificadas si se considera que:

  1. Pronto llegará una vacuna.
  2. La incertidumbre electoral se desvanece.
  3. La gente no ha cambiado su forma de comportarse.
  4. Las tarifas de cobro de alquiler están volviendo a la normalidad.
  5. Y, lo más importante, las tasas de interés están ahora en 0%.

Esencialmente, ahora hemos escapado del peor de los casos, y los inversores están volviendo legítimamente a los REIT y subiendo los precios.

A continuación, discutimos cada uno de estos factores uno por uno y, finalmente, describimos algunas oportunidades ocultas que puede haber perdido.

Buenas noticias n. ° 1: Se acerca una vacuna

Pfizer (PFE), Moderna (ARNm) y AstraZeneca (AZN) han publicado resultados provisionales muy alentadores y ya se han realizado aplicaciones de uso de emergencia.

Muchos países esperan comenzar con las vacunaciones en unas pocas semanas si todo va según lo planeado. Muchos todavía temen que podamos sufrir otro revés, pero tenga en cuenta que hay más de 25 vacunas en ensayos de fase 2 o 3 en este momento. Por lo tanto, parece probable que pronto tengamos una vacuna:

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La vacuna es el “plan de salida” a esta crisis sanitaria. Permitirá que las empresas vuelvan a abrir por completo y que las personas vuelvan a sus hábitos habituales. Esta es una noticia mucho más importante que el riesgo de bloqueos, que son solo de naturaleza temporal.

Buenas noticias # 2: La incertidumbre electoral se está desvaneciendo

El mercado REIT era muy volátil antes de las elecciones, ya que creó mucha incertidumbre. Pero ahora, la transición ha comenzado y la incertidumbre se está desvaneciendo lentamente. Muchos están decepcionados por el resultado, pero ese es el caso en todas las elecciones.

Joe Biden es Europa Central

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La buena noticia aquí es que las políticas del presidente electo Biden son pro-REIT en muchos aspectos:

  • El aumento de los impuestos corporativos haría que la exención fiscal de la estructura REIT sea aún más valiosa.
  • Eliminar la regla de intercambio 1031 daría a los REIT una ventaja competitiva al comprar nuevas propiedades.
  • Una regulación más estricta y unos impuestos más altos sobre las firmas gigantes de comercio electrónico como Amazon (AMZN) igualarían el campo de juego para los minoristas tradicionales.
  • Aumentar o eliminar las deducciones SALT reduciría los incentivos para alejarse de los estados con impuestos altos donde muchos REIT están fuertemente invertidos.
  • Por último, un gasto deficitario aún mayor hará que los bancos centrales mantengan las tasas más bajas durante más tiempo, lo que es un catalizador importante para el sector REIT.

En general, creemos que las políticas de Biden impulsarían más capital al sector REIT y provocarían la expansión de los múltiplos de valoración.

Una presidencia de Biden o Trump no hace que los REIT sean inversiones “pobres o fantásticas”, pero el punto aquí es mostrar que los REIT deberían estar bien bajo la nueva administración.

Buenas noticias n. ° 3: la gente no ha cambiado su comportamiento

Uno de los mayores temores al comienzo de esta crisis fue que los cierres cambiarían el comportamiento de las personas y provocarían la desaparición de las propiedades comerciales y hoteleras.

Hoy, estamos aprendiendo que no es el caso.

La naturaleza humana no cambia fácilmente y seguimos siendo criaturas sociales. Incluso a pesar del riesgo de contraer el virus, la mayoría de la gente quiere salir a socializar, ya sea en un café, restaurante, centro comercial o incluso en un cine.

La mayoría de las personas no están satisfechas viviendo, trabajando y comprando desde casa:

JERDE - Lugares - Santa Monica Place - Los Ángeles Architects, Estudio de arquitectura de uso mixto, Arquitecto globalfuente

La gente quiere salir, incluso si no es necesario en el mundo digitalizado de hoy.

REIT de centros comerciales de clase A Macerich (MAC) y KlePierre (OTCPK: KLPEF) han notado que sus centros comerciales ya han vuelto al ~ 90% de las ventas anteriores a la crisis.

Eso es incluso mientras atravesamos una grave crisis financiera con alto desempleo, sin vacunas, gente encerrada y sin turismo.

Los centros comerciales de alta calidad se han recuperado casi por completo, al igual que otras ventas físicas:

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Durante cada crisis, la gente dice las cuatro palabras más peligrosas de la inversión: “Esta vez es diferente”. Sin embargo, siempre se equivocan porque la naturaleza humana no cambia.

Buenas noticias n. ° 4: las tarifas de cobro de alquiler han vuelto a la normalidad

Los REIT colapsaron a fines de marzo porque los inquilinos se saltaron el pago del alquiler cuando el mundo se bloqueó.

Desde entonces, hemos reabierto la economía y, a pesar de algunos contratiempos, las tasas de recaudación de alquileres se han recuperado hasta ~ 100% en la mayoría de los sectores inmobiliarios:

  • Industrial
  • Oficina
  • Apartamentos
  • Vivienda prefabricada
  • Cuidado de la salud
  • Arrendamiento neto
  • Etc …

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Los únicos dos sectores inmobiliarios que aún no han llegado son los centros comerciales y los centros comerciales al aire libre. Pero incluso ellos se están recuperando rápidamente. Los centros comerciales han informado tasas de recaudación de alquileres> 80% y los centros comerciales al aire libre son incluso más altos con> 90%.

Buenas noticias n. ° 5: las tasas de interés están ahora al 0%

Finalmente, y quizás lo más importante, las tasas de interés ahora han bajado al 0% y esto es un cambio de juego para los REIT.

En primer lugar, permitirá a los REIT refinanciar su deuda e impulsar inmediatamente el flujo de caja.

En segundo lugar, conducirá a mayores márgenes de inversión y un crecimiento más rápido.

Y, finalmente, obligará a los inversores a pasar de los bonos del Tesoro y los bonos a alternativas de alto rendimiento y, a medida que más capital persiga un número limitado de REIT, los precios subirán y los rendimientos se comprimirán.

En este momento, el diferencial de rendimiento entre los REIT y el Tesoro a 10 años se encuentra en un máximo de casi 10 años:

Históricamente, cuando los diferenciales de rendimiento eran tan altos, siempre ha sido un buen momento para invertir en REIT:

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¿Será esta vez diferente?

Lo dudamos. Históricamente, los diferenciales de rendimiento han sido muy buenos para predecir rendimientos futuros porque dictan los flujos de capital.

Cuando solo obtiene un rendimiento del 0,8% de los bonos del Tesoro, pero puede obtener un rendimiento del 5% de los REIT, los flujos de capital a los REIT, conduce a una licitación de los precios de las acciones y la compresión del rendimiento a un margen más razonable.

Mientras esto sucede, muchos REIT todavía ofrecen un potencial alcista del 50-100% incluso después de la reciente subida, y por esta razón, continuamos comprando más acciones de REIT en High Yield Landlord.

Vemos dos tipos principales de oportunidades para beneficiarse de esta modificación de precios:

Oportunidad n. ° 1: REIT con arrendamientos a largo plazo muy bajos y alto potencial de compresión de la tasa de capitalización.

Esa es la clave en el mundo actual de bajas tasas de interés / lento crecimiento. Cuanto más largo sea el arrendamiento, mejor, ya que hace que el REIT sea más comparable a un bono, lo que da como resultado un mayor potencial de compresión del rendimiento.

Los REIT netos de arrendamiento financiero, sanitarios e industriales son un gran ejemplo de ello y es por eso que invertimos tanto en ellos. No es una coincidencia que más de una cuarta parte de nuestra cartera principal se invierta en REIT de arrendamiento neto con> 10 años restantes en arrendamientos. TIENDA Capital (STOR) es un ejemplo entre muchos otros:

Oportunidad n. ° 2: Los REIT que poseen tipos de propiedades odiados y se negocian con enormes descuentos frente al NAV debido a narrativas falsas.

Los mejores ejemplos aquí incluyen centros comerciales Clase A, edificios de oficinas, hoteles, comunidades de apartamentos urbanos y tiendas de comestibles. La mayoría de ellos cotizan hoy con descuentos del 40% al 80% sobre el valor razonable de sus activos. Incluso si no disfrutan de tanta compresión de la tasa de capitalización, están posicionados para una gran apreciación a medida que el mercado se da cuenta de que estos activos no van a ninguna parte.

Puede parecer difícil de creer, pero creemos que varios de estos REIT valen hoy un múltiplo del precio actual de sus acciones. Un gran ejemplo sería Macerich (MAC), que cotiza con un descuento estimado del 70% respecto al valor liquidativo.

Nota de cierre:

Los REIT alcanzarán nuevos máximos históricos antes de que te des cuenta

Muchos inversores cometen el error de extrapolar los resultados recientes en el futuro. Ven titulares de pagos de alquiler perdidos y asumen rápidamente que los REIT se dirigen a un gran problema.

La realidad, por supuesto, es muy diferente. Las perspectivas a corto plazo siguen siendo inciertas, pero las perspectivas a largo plazo son muy atractivas para los inversores de REIT:

  • Las valoraciones son históricamente bajas.
  • Los fundamentos ya se han recuperado en su mayor parte.
  • Y las tasas de interés están ahora en 0%, lo que es un catalizador importante para los REIT.

Dado que cada vez más inversores se sienten cómodos inventando en REIT, esperamos que los rendimientos se compriman y que los REIT alcancen nuevos máximos históricos. Esta puede ser su última oportunidad de comprar REIT antes de que se recuperen por completo.

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Divulgar: Soy / somos MAC de largo; ALMACENAR. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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