Rankings REIT: Alquileres unifamiliares

(Hoya Capital Real Estate, coproducido con Colorado Wealth Management)

Descripción general del sector de alquiler unifamiliar

Los suburbios están frescos de nuevo. Con los vientos a favor del mercado inmobiliario estadounidense al rojo vivo, los REIT de alquiler unifamiliar han sido uno de los sectores inmobiliarios de mejor desempeño durante la pandemia, uno de los cinco sectores inmobiliarios en territorio positivo en 2020. En Hoya Capital Single- Índice de alquiler familiar, rastreamos los tres REIT de alquiler unifamiliar (SFR) que representan aproximadamente $ 25 mil millones en valor de mercado: Casas de Invitación (INVH), American Homes 4 Alquiler (AMH) y Patio delantero residencial (RESI). Estos REIT poseen colectivamente cerca de 150.000 alquileres unifamiliares, principalmente en la región de Sunbelt.

REIT de alquiler unifamiliar

La industria de la vivienda de EE. UU. Sigue siendo el líder inesperado de la recuperación económica posterior a la pandemia, un marcado contraste con su papel de “provocador” durante la crisis financiera. Los REIT de alquiler unifamiliar comprenden aproximadamente entre el 1% y el 2% de los ETF de REIT “básicos” y entre el 3 y el 4% del índice Hoya Capital de la vivienda de EE. Los REIT de alquiler unifamiliar, junto con sus pares del sector residencial de REIT (apartamentos y REIT de viviendas prefabricadas), han sido algunos de los beneficiarios más importantes de la creciente escasez de unidades de vivienda en los Estados Unidos y, como resultado, han producido lo mismo. almacenar el crecimiento del NOI que ha estado consistentemente por encima del promedio del sector REIT durante la última década.

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Los alquileres unifamiliares, que combinan los beneficios de la vida unifamiliar con las mejores partes de la experiencia multifamiliar, se han convertido en el “hogar inicial” predeterminado para millones de estadounidenses. Impulsados ​​por la maduración de la generación del milenio, la cohorte de edad más grande en la historia de Estados Unidos, la década de 2020 ya estaba preparada para ser una década de “renacimiento suburbano” y los cambios de comportamiento en el mundo posterior al coronavirus han proporcionado una chispa adicional y han sacado algo de este single- Demanda de vivienda familiar hacia adelante. Ya sea que estén alquilando o siendo propietarios, la generación millennial en madurez ingresará a los mercados de viviendas unifamiliares con toda su fuerza en la década de 2020 en una cantidad y magnitud no vistas desde que los jóvenes boomers comenzaron a acudir en masa a los suburbios a fines de la década de 1970.vivienda demográfica

Como analizaremos con más detalle a lo largo de este informe, los fundamentos de SFR son “más sólidos que nunca” según AMH en medio de una demanda “totalmente insaciable”, ya que las familias estadounidenses han ganado una apreciación nueva y más profunda por sus hogares, y en particular para la vida suburbana. Sin embargo, este auge de la demanda se produce en un momento de oferta de viviendas históricamente baja. La construcción de viviendas nuevas, particularmente en la categoría de viviendas unifamiliares, ha estado históricamente deprimida durante la última década, como resultado de las consecuencias sustanciales y de gran alcance de la crisis financiera en la industria de la construcción residencial. En la década de 2010, Estados Unidos construyó viviendas a una tasa 50% inferior al promedio posterior a 1960 después de ajustar por el crecimiento de la población.

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La escasez de viviendas, que ha impulsado una reaceleración en la apreciación de los precios de las viviendas, es particularmente aguda en las regiones de Sunbelt de más rápido crecimiento, que han visto un impulso adicional en la demanda debido a la emigración en curso de las “ciudades cerradas” de alta densidad. Los SFR REIT se concentran en estos mercados de Sunbelt que han experimentado el mayor crecimiento económico durante la recuperación posterior a la recesión. Como se discutió en Apartamentos REIT: Urban Exodus, las políticas de cierre han hundido varias áreas metropolitanas costeras (Nueva York, Los Ángeles, San Francisco) en peligro, dando marcha atrás a una tendencia de revitalización urbana de dos décadas. Sin embargo, fuera de estas áreas metropolitanas con problemas, los mercados nacionales de alquiler, particularmente en la categoría SFR, se han mostrado resistentes.

desglose geográfico SFR REIT

El mercado de alquiler de viviendas unifamiliares de 5 billones de dólares en EE. UU. Sigue muy fragmentado con operadores de alquiler institucionales a gran escala que poseen 250k de los 15 millones de unidades de alquiler de SFR estimadas en los EE. UU., O aproximadamente el 1,5% de las existencias de SFR existentes. Estos tres SFR REIT poseen un total combinado de 150,000 unidades SFR en los EE. UU. E INVH y AMH son los dos propietarios de SFR más grandes de los Estados Unidos. El propietario de alquiler unifamiliar promedio administra solo 1-2 propiedades y el SFR promedio mensual es de $ 1,100 por mes, pero las carteras de REIT se inclinan hacia el extremo superior del espectro de calidad.

alquileres unifamiliares

Millones de inquilinos se vieron afectados por los cierres económicos relacionados con el coronavirus, pero la combinación de infusiones directas de efectivo y un seguro de desempleo mejorado como parte del paquete de estímulo de $ 3 billones ha demostrado ser un puente efectivo a corto plazo a pesar de la moratoria sobre los desalojos que algunos expertos proyectaron. resultaría en dolor para el sector de la vivienda. Los SFR REIT informaron que la recaudación de alquileres fue inferior a 2 puntos porcentuales por debajo de la tasa del año pasado, una de las tasas de recaudación más fuertes en todo el sector de REIT. Los sectores inmobiliarios “esenciales” – vivienda, tecnología e industrial – se han visto mínimamente afectados por rentas perdidas y, en general, han podido mantener o incluso aumentar sus distribuciones de dividendos este año.

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Las tendencias de arrendamiento son las métricas que observamos más de cerca como indicadores prospectivos no solo para el sector SFR REIT sino también para la industria de la vivienda en su conjunto. El alentador crecimiento de los alquileres combinados promedió un 4,4% interanual en el tercer trimestre, impulsado por un fuerte aumento del 5,4% en las nuevas tasas de arrendamiento, el trimestre más sólido registrado para el crecimiento de nuevos arrendamientos. El crecimiento combinado de los alquileres habría sido significativamente mayor si no fuera por las generosas concesiones relacionadas con la pandemia, incluidas las congelaciones de alquileres en los contratos renovados que se ofrecieron hasta agosto. Subrayando ese punto, AMH comentó que espera que los diferenciales de renovación del cuarto trimestre sean “alrededor del 4%” y que las nuevas tasas de arrendamiento sean “superiores al 6%” para un margen combinado superior al 6%. Esperamos una trayectoria similar de INVH.

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Si bien los fundamentos a nivel de propiedad son indudablemente estelares, y tal vez se fortalezcan aún más en 2021, ¿podría el mercado inmobiliario ser “demasiado fuerte” para los SFR REIT? Los REIT de alquiler unifamiliar nacieron de la última crisis económica cuando una cascada de ejecuciones hipotecarias de alto riesgo permitió que surgiera una nueva clase de operadores de alquiler institucional comprando propiedades en dificultades al por mayor, un patrón que ahora parece poco probable que se repita durante esta crisis actual debido a la solidez y los fundamentos subyacentes del sector de la vivienda. Estos REIT han sido vendedores netos desde principios de 2018 y es probable que el crecimiento externo a través de adquisiciones siga siendo limitado dado el aumento en el valor de las viviendas.

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La apreciación del precio de la vivienda es un arma de doble filo para los SFR REIT, y la falta de dificultades en el canal de adquisición “tradicional” ha obligado a los SFR REIT a ser creativos con los planes de crecimiento externo. AMH ha liderado este cambio hacia el desarrollo interno a través de la construcción de viviendas desde cero, y vemos que las líneas entre los constructores de viviendas (XHB e ITB) y los REIT de SFR se vuelven cada vez más borrosas durante la próxima década. Como se discutió en nuestro reciente Constructores de casas informe, consideramos el mercado de construcción para alquilar como una fuente clave y creciente de demanda de construcción de viviendas relativamente estable que se ve menos afectada por las condiciones económicas a corto plazo o las tasas hipotecarias y esperamos que la relación sinérgica entre los operadores institucionales de SFR y los constructores de viviendas continúe fortaleciéndose .

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AMH pronostica que construirá hasta 1,600 viviendas en 2020 y cree que tiene la infraestructura para construir hasta “3,000 a 4,000” por año de cara al futuro. Este desarrollo interno representa la mitad de las adquisiciones de AMH y el 50% restante se divide entre su Programa Nacional de Constructores (compra de casas nuevas a constructores) y adquisiciones tradicionales de casas existentes. AMH ve rendimientos totales 100 bps más altos del desarrollo interno y 50 bps en el rendimiento incremental de las compras de constructores de viviendas construidas para alquiler. En comparación, INVH obtiene la mayoría de sus adquisiciones a través de canales tradicionales, un pequeño porcentaje de los cuales se obtienen a través de relaciones “iBuyer” con empresas como Puerta abierta (IPOB) y Zillow (Z).

canales de adquisición 2020

Por último, no se puede presentar el sector SFR sin mencionar el enorme impacto de la tecnología inmobiliaria para permitir la formación e impulsar el crecimiento futuro del sector durante la próxima década. La industria de la “tecnología de punta” incluye empresas de tecnología y datos que incluyen Zillow, Redfin (RDFN), CoreLogic (CLGX), RealPage (RP), Caballero negro (BKI) y Compañías de cohetes (RKT) que han contribuido a agilizar la compra, venta y gestión de inmuebles que han permitido la “institucionalización” del mercado de alquiler unifamiliar. La disponibilidad de tecnologías como recorridos virtuales por casas y la mayor adopción de relaciones completamente digitales entre inquilinos / compradores de viviendas y propietarios / corredores han demostrado ser especialmente críticas en medio de las interrupciones de COVID-19.

tecnología de apoyo

Un análisis más profundo: fundamentos del alquiler unifamiliar

Seguimos creyendo que los dos grandes REIT SFR están en una posición única para beneficiarse de la tendencia más amplia de institucionalización dentro de la industria de viviendas unifamiliares, una tendencia que creemos que está en las primeras entradas, y que vemos como un desarrollo positivo. tanto para inquilinos como para inversores. Sin embargo, los SFR REIT no son los únicos operadores institucionales y Progress Residential está preparado para saltar por encima de American Homes para convertirse en el segundo propietario / operador más grande de SFR en los EE. UU. Al completar la adquisición de Patio delantero residencial por Pretium y Gestión de Ares (ARES), que se espera cierre en el 1T21 luego de que la firma de capital privado aumentara su oferta en un 20%, lo que subraya la fortaleza continua del sector SFR.

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Estimamos que se necesitan de 500 a 1000 unidades por mercado para lograr una escala mínima, pero que se necesitan 2000 unidades o más para alcanzar una “masa crítica” mediante la cual el REIT puede localizar operaciones dentro de ese mercado y lograr eficiencias de costos a la par con los REIT de apartamentos. Inicialmente, en una fase que llamamos SFR 1.0, el modelo de negocio SFR REIT dependía de la adquisición masiva de activos de vivienda en dificultades, y los REIT utilizaban las ejecuciones hipotecarias como fuente principal de adquisición de nuevas viviendas. En SFR 2.0, el modelo de negocio evolucionó hacia un modelo de propiedad estabilizada, centrado en lograr eficiencias y crecer a través de adquisiciones únicas en un modelo similar a los REIT de apartamentos más pequeños que carecen de equipos de desarrollo internos. En SFR 3.0, vemos SFR REIT que reflejan el modelo de los REIT de apartamentos más grandes con equipos de desarrollo internos capaces de complementar los canales de crecimiento externo impulsados ​​por adquisiciones.

REIT de alquiler unifamiliar

La escala es una ventaja competitiva clave para la propiedad de SFR y, en relación con los edificios de apartamentos donde cada propiedad puede tener varios cientos de unidades, la fragmentación geográfica hace que sea más difícil adquirir una cantidad sustancial de unidades para lograr escala. La densidad dentro de los mercados es especialmente crítica para los SFR REIT para lograr eficiencias en el arrendamiento, la adquisición y el mantenimiento. A pesar de los desafíos de mantener y administrar una cartera de propiedades de una sola unidad distribuidas en una amplia área geográfica, los márgenes de NOI de alquiler de viviendas unifamiliares están solo ligeramente por debajo del REIT de apartamentos típico.

perfil operativo alquileres unifamiliares

A escala, los márgenes operativos típicos de los REIT SFR son de alrededor del 65% en comparación con un promedio de alrededor del 70% para los REIT de apartamentos. Los SFR REIT generalmente gastan más en costos de mantenimiento y rotación, pero no tienen que incurrir en gastos de áreas comunes, que promedian alrededor del 20% en los REIT de apartamentos. Las tasas de rotación anual de los alquileres unifamiliares promedian aproximadamente el 30% o menos en comparación con la tasa del 50% para los apartamentos y la tasa de aproximadamente el 10% para las unidades de vivienda prefabricadas. Los impuestos a la propiedad, que generalmente están vinculados al valor de la vivienda, son el elemento de gasto más grande (y creciente) de los SFR REIT.

márgenes de alquiler unifamiliarRendimiento de las acciones de SFR REIT

Aprovechando los vientos a favor del candente mercado inmobiliario de EE. UU., Los REIT de alquiler unifamiliar han sido uno de los sectores inmobiliarios de mejor desempeño durante la pandemia y son uno de los cinco sectores de REIT en territorio positivo este año. Sobre una base de precio-rendimiento, los SFR REIT son más altos en un 1.8% en 2020 en comparación con la disminución del 13.0% en la base amplia Vanguardia Equity REIT ETF (VNQ). los ETF del S&P 500 (SPY), mientras tanto, ha ganado un 13,0% en 2020 mientras que el Nasdaq 100 (QQQ) ha aumentado un alucinante 41% este año.

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Después de negociar al unísono durante la última media década, el desempeño de Invitation Homes y American Homes ha divergido en los últimos dos años, un reflejo de sus distintas huellas geográficas. Después de ofrecer un rendimiento superior el año pasado, Invitation Homes se ha visto afectada por su fuerte exposición a los mercados de la costa oeste, que se han visto particularmente afectados por el brote de coronavirus y las preocupaciones sobre las políticas de control de alquileres y la emigración en California. Front Yard ha liderado el camino este año luego del acuerdo anunciado con Pretium y Ares Management, que se produjo después de que su acuerdo con Amherst Residential se cancelara en mayo en medio de la pandemia.

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Los inversores también tienen algunas opciones adicionales para invertir en el sector SFR. American Homes tiene un conjunto de cinco emisiones preferentes con fechas de liquidación que van desde mayo de 2021 a septiembre de 2023. Estas preferentes ofrecen un rendimiento promedio del 5,8% pero se negocian con una prima promedio del 5% sobre el valor nominal. Las acciones preferidas generalmente ofrecen más protección a la baja, pero a cambio, estos valores ofrecen un potencial alcista relativamente limitado fuera del número limitado de ofertas preferidas “participantes” que se pueden convertir en acciones ordinarias.

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Uno de los sectores REIT más jóvenes, los REIT de alquiler unifamiliar surgieron a raíz de la crisis de la vivienda y se convirtieron en un sector NAREIT completo a partir de 2015, el mismo año en que los centros de datos obtuvieron el reconocimiento como sector REIT. En su corta historia, los SFR REIT han producido excelentes rendimientos totales en relación con otros sectores de REIT. Desde 2015 hasta finales de 2019, el sector de alquiler de viviendas unifamiliares produjo rendimientos totales compuestos anualizados del 14,1% por año en comparación con los rendimientos anuales del 8,4% del índice REIT de base amplia.

Valoraciones de SFR REIT y rendimiento de dividendos

En relación con otros sectores de REIT, los REIT de alquiler unifamiliar parecen moderadamente caros según los Fondos de Operaciones (“FFO”), pero más atractivos después de tener en cuenta las expectativas de crecimiento futuro. A continuación, ilustramos que los SFR REIT son el quinto sector de REIT más “caro” según los múltiplos de FFO de consenso de 2021 según los datos de NAREIT. Los SFR REIT se negocian actualmente con una prima estimada del 0-5% respecto a su Valor Liquidativo (“NAV”) implícito en el mercado privado.

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Los recortes de dividendos han sido un tema importante en todo el sector de REIT este año, con 66 de 170 REIT de acciones reduciendo o eliminando sus dividendos desde el inicio de la pandemia, como se rastrea en nuestro Rastreador de Cortes de Dividendos de Coronavirus. El sector SFR REIT no fue del todo inmune, ya que Front Yard Residential de pequeña capitalización recortó su dividendo en mayo, pero INVH fue uno de los 40 REIT de acciones que ha aumentado su dividendo este año. A medida que estos REIT maduran, esperamos que sus ratios de pago aumenten a niveles en línea con otros sectores de REIT.

REIT de rentabilidad por dividendo

Según el rendimiento por dividendo, los REIT de alquiler unifamiliar se ubican cerca de la parte inferior del universo REIT, pagando un rendimiento promedio del 1,5% en comparación con el promedio del sector REIT del 3,4%. Los SFR REIT pagan solo el 32% de su flujo de caja disponible, por lo que estas empresas tienen un mayor potencial de crecimiento de dividendos y reinversión que otros sectores inmobiliarios. El crecimiento básico de FFO ha promediado casi el 10% anual durante los últimos cinco años impulsado por la combinación de un sólido crecimiento externo y un sólido crecimiento del NOI en las mismas tiendas, una tasa de crecimiento que solo está detrás de los sectores REIT de viviendas prefabricadas y torres de telefonía móvil.

Renta de dividendos reits unifamiliares

Conclusiones clave: los Burbs han vuelto

Los 'Burbs han vuelto. Aprovechando los vientos de cola del candente mercado inmobiliario de EE. UU., Los REIT de alquiler unifamiliar han sido uno de los sectores inmobiliarios de mejor desempeño durante toda la pandemia. Impulsada por la maduración de la generación del milenio, la década de 2020 ya estaba preparada para ser una década de “renacimiento suburbano” y los cambios de comportamiento en el mundo posterior al coronavirus han proporcionado una chispa adicional. Los SFR REIT informaron resultados estelares en el tercer trimestre a pesar de ofrecer una generosa asistencia relacionada con la pandemia a los inquilinos. El crecimiento de los alquileres se aceleró a un dígito medio a alto al comienzo del cuarto trimestre.

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Los fundamentos son “más sólidos que nunca”, según AMH, en medio de una demanda “totalmente insaciable”, ya que las familias estadounidenses han ganado un aprecio nuevo y más profundo por sus hogares. ¿Podría el mercado de la vivienda ser “demasiado fuerte” para los REIT SFR? Las dislocaciones y la ola de ejecuciones hipotecarias que dieron lugar al sector SFR parece muy poco probable que reaparezcan, ya que la industria de la vivienda parece estar preparada para continuar liderando la recuperación económica posterior a la pandemia.

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