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El mercado reacciona de forma exagerada. Siempre lo ha hecho y siempre lo será. El mercado seguirá adelante, con valoraciones elevadas que solo tienen sentido si todo sale perfectamente, lo que todos sabemos que nunca sucede en el mundo real. Entonces, cuando se enfrente a un problema del mundo real, el mercado se venderá presa del pánico. Con valoraciones muy bajas a medida que el mercado pasa de subestimar el riesgo a sobreestimarlo.

Vimos que esto sucedió en marzo. COVID-19 creó una gran cantidad de “novedades” y muchas incógnitas. Hasta ese momento, nunca habíamos visto cierres en todo el país, pedidos de negocios cerrados y pedidos de “refugio en el lugar”. Nadie sabía realmente qué pasaría.

El mercado tomó lo que eran amenazas muy reales para la salud de numerosas empresas y las exageró. En lo que ahora sabemos (en retrospectiva 20/20) fue el fondo del mercado a fines de marzo, varias voces pedían a los inversores que vendieran todo.

Mientras el mercado corría atemorizado, abogamos por comprar. Una de las selecciones específicas que agregamos a nuestra cartera a fines de marzo fue W. P. Carey (WPC). WPC es un REIT de triple red de primera clase en el que teníamos nuestros ojos puestos durante varios años, pero era demasiado caro.

COVID cambió eso, permitiéndonos aprovechar la liquidación y comprar una empresa de alta calidad con un descuento. Hoy, tenemos mucha más claridad sobre COVID-19 y hay luz al final del túnel con al menos dos vacunas diferentes que probablemente comenzarán a distribuirse en unos meses. El WPC ha tenido una buena recuperación desde que lo recomendamos, pero todavía está casi un 20% por debajo de los máximos anteriores al COVID. La recuperación de WPC está programada para continuar. Como inversores de renta, es el momento de redondear nuestras posiciones antes de que la acción recupere su valoración histórica.

La ventaja de Triple-Net

El término “arrendamiento triple neto” se utiliza en los círculos inmobiliarios para describir un arrendamiento en el que la mayoría de los gastos a nivel de propiedad son responsabilidad del inquilino, incluidos los impuestos inmobiliarios, el seguro de construcción y el mantenimiento. Esto permite a los inversores adoptar un enfoque de laissez-faire y evitar las complicaciones de la gestión diaria o el riesgo de inflación de gastos.

Si bien el alquiler de los arrendamientos de triple red es más bajo que el de otros tipos de arrendamientos, los REIT como WPC han prosperado en el modelo comercial. En lugar de lidiar con problemas de administración de propiedades, pueden concentrarse en adquirir nuevas propiedades.

La mejor parte es que los ingresos de los arrendamientos de triple red son muy predecibles y confiables. Los arrendamientos de triple red tienden a ser a largo plazo, con un plazo medio de arrendamiento restante de WPC de más de 10 años. Los arrendamientos generalmente tienen una “escalera mecánica” incorporada en el contrato que automáticamente aumenta el alquiler durante el contrato. El 99% de los arrendamientos de WPC tienen escaleras mecánicas. Finalmente, la tasa de ocupación tiende a ser muy alta. La tasa de ocupación de WPC es del 98,9%.

Todo esto se suma a una renta estable, durante un largo período de tiempo, que aumenta con la inflación. COVID-19 introdujo una bola curva. El temor en todo el sector REIT era que los inquilinos no pudieran o no quisieran pagar el alquiler.

A los REIT de triple red les fue bien en comparación con otros REIT. A WPC le fue aún mejor.

Fuente: NAREIT

WPC superó a sus pares con la recaudación de alquileres en un 96% en el segundo trimestre como su punto más bajo. Para el tercer trimestre estaban al 98%.

Fuente: Actualización de WPC Covid-19 – 30 de octubre de 2020

¿Una cuarta parte de cobrar solo el 96% del alquiler en el segundo trimestre, seguido de cobrar el 98% del alquiler en el tercer trimestre y quizás el cuarto trimestre, justifica que el precio de las acciones caiga más del 40%? Por supuesto que no. El único punto débil de la cartera de WPC es “Fitness, teatro y restaurantes”, áreas con las que otros REIT también han tenido problemas. La diversidad superior de WPC realmente ayuda, ya que solo el 2% de su alquiler proviene de ese segmento.

Crecimiento por delante

Como se mencionó anteriormente, los arrendamientos de triple red tienen escaleras mecánicas incorporadas que aumentan el alquiler de forma regular. Estas escaleras mecánicas (o aumentos de alquiler) ayudan a la empresa a protegerse contra la inflación.

Gracias a eso, WPC vio crecer los alquileres en las mismas tiendas a lo largo de 2020 a pesar de la pandemia.

Fuente: WPC Q3 Investor Presentation

Esto les ha ayudado a generar ingresos relativamente estables durante todo el año.

Fuente: Suplemento de WPC Q3

Sin embargo, el dinero real está en adquisiciones. Queremos ver a WPC comprando más propiedades, especialmente porque en este momento probablemente puedan obtener un mejor precio con cierta incertidumbre de COVID que aún afecta el mercado inmobiliario.

WPC tiene mucha liquidez con $ 152 millones en efectivo, $ 1.6 mil millones disponibles en su revólver y $ 166 millones en compromisos de venta de acciones a futuro. Esto los coloca en una excelente posición para reanudar adquisiciones significativas.

En el segundo trimestre, WPC suspendió las adquisiciones externas. Reanudaron adquisiciones en el tercer trimestre.

Fuente: Suplemento de WPC Q3

En lo que va de año, WPC ha invertido alrededor de 500 millones en adquisiciones y expansiones para inquilinos existentes. En el cuarto trimestre, están guiando por $ 250-500 millones adicionales en nuevas inversiones. Un incremento muy significativo de la actividad en un momento muy favorable para invertir.

Van por buen camino tras anunciar la adquisición de cuatro propiedades industriales y la venta-arrendamiento posterior de 27 supermercados en Europa. En el segundo trimestre, las adquisiciones de WPC se detuvieron en seco, en el cuarto trimestre volvieron a la velocidad máxima.

Impacto de la deuda

Entonces, con los cobros de alquiler acercándose al 100% y las nuevas adquisiciones de regreso a un ritmo normal, algunos inversores podrían esperar que el precio de WPC sea solo de $ 80 (donde se negociaba en febrero antes del colapso). Sin embargo, hay otro factor que es enormemente beneficioso para WPC. Las tasas de interés han bajado drásticamente.

WPC acaba de emitir bonos el mes pasado a solo un 2,4%. Durante los próximos años, WPC ha garantizado un vencimiento de la deuda hipotecaria que se sitúa en el 4% s.

Fuente: WPC Q3 Investor Presentation

El alquiler está subiendo y los gastos por intereses de WPC están bajando. WPC disfrutará de mayores ganancias de nuevas adquisiciones, al mismo tiempo que tendrá ahorros de intereses a medida que refinancian deuda anterior. Esta es la razón por la que las tasas de interés bajas son un viento a favor para los REIT.

Con tasas de interés más bajas, la valoración de WPC hoy es más barata que antes de COVID. WPC podría cotizar fácilmente a más de $ 100 para fines de 2021. Esto es un 40% al alza desde aquí.

Dividendo

Como inversores de ingresos, apreciamos un dividendo fiable. WPC pudo navegar a través de COVID sin recortar sus dividendos. De hecho, han aumentado su dividendo tres veces este año.

Esto se suma a su racha de 22 años de aumentos de dividendos.

Fuente: WPC Q3 Investor Presentation

Durante esa racha, WPC pasó por varios períodos de turbulencias económicas, incluido el colapso de Dot-Com, la Gran Crisis Financiera y ahora COVID. El historial no lo es todo, pero una empresa que es capaz de proporcionar dividendos crecientes a través de toda esa confusión la coloca en una clase de élite.

En el futuro previsible, WPC no tendrá ningún problema en seguir aumentando sus dividendos.

Conclusión

La estrategia de triple red es una que WPC ha dominado. Los arrendamientos a largo plazo, con inquilinos de alta calidad y un crecimiento regular de los alquileres se suman a una cartera que proporciona ingresos sólidos y confiables. En muchos sentidos, COVID-19 fue la prueba definitiva de suscripción, ya que los inquilinos más débiles no podían pagar el alquiler. WPC pasó con gran éxito.

Ahora es el momento de mirar hacia el futuro, y eso es lo que ha hecho WPC. WPC tiene mucha liquidez disponible y un entorno crediticio muy favorable. WPC está haciendo exactamente lo que debería hacer, está aumentando su cartera comprando propiedades a bajo precio. En el cuarto trimestre, casi duplicarán sus inversiones en lo que va del año y no esperamos que disminuyan.

Las condiciones son favorables y WPC puede aprovechar su acceso al capital para construir su flujo de ingresos. Estamos seguros de que la calidad que compran hoy es tan alta como la calidad que compraban antes.

Incluso si se perdió los grandes descuentos en marzo, WPC sigue siendo una compra fuerte hoy. WPC paga un rendimiento del 5,9% que continuará creciendo cada trimestre como lo ha hecho en el pasado. Más potencial de plusvalía del 40%.

Además, WPC está a sólo tres años de alcanzar el estado de “Dividend Aristocrat”. Los inversores que compran hoy pueden beneficiarse de los aumentos de dividendos y de la atención adicional que conlleva alcanzar el estatus de aristócrata de dividendos.

Esta oportunidad no durará para siempre. WPC experimentará un crecimiento significativo a través de adquisiciones y ahorros de intereses. Cuando el mercado se dé cuenta de eso, recordaremos con cariño los días en que podíamos comprar WPC por solo $ 70.

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Divulgar: Soy / somos mucho WPC. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Treading Softly, Beyond Saving, PendragonY y Preferred Stock Trader son contribuyentes de apoyo para oportunidades de dividendos elevados.

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