W.P. Carey Inc. (WPC) es uno de los REIT de arrendamiento neto más grandes que se benefician de una diversidad inigualable en su cartera y una gran experiencia en arrendamiento posterior de venta. La cartera ha mostrado una resistencia muy fuerte a la pandemia, ya que su recaudación de alquileres se ha mantenido sólida en todo momento. También tiene un historial de dividendos impresionante con incrementos consecutivos de dividendos cada año desde que salió a bolsa en 1998. También nos alienta su historial exitoso de operar a través de recesiones económicas y usarlos para construir y hacer crecer una cartera de alta calidad a través de inversiones oportunistas. A pesar de todas las probabilidades a favor, la acción ha tenido un rendimiento inferior este año. Creemos que al precio actual, el REIT ofrece una atractiva oportunidad de inversión desde una perspectiva de generación de ingresos, preservación del capital y apreciación del capital. Este artículo revisa la salud del negocio, la valoración, los riesgos, la seguridad de los dividendos y concluye con nuestra opinión sobre por qué vale la pena considerarlo si es un inversor a largo plazo centrado en los ingresos y orientado al crecimiento.

Visión general:

W.P. Carey Inc. es un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que invierte en bienes raíces comerciales “operacionalmente críticos, de un solo inquilino” y, a través de un modelo de venta-arrendamiento posterior, arrienda propiedades a compañías ubicadas en 25 países (principalmente en América del Norte y Europa) sobre una base de arrendamiento de triple neto a largo plazo. Al 30 de septiembre de 2020, la cartera de propiedad de la compañía consistía en un total de 1,215 propiedades industriales, de almacén, oficinas, minoristas y de almacenamiento que cubrían ~ 142 millones de pies cuadrados y generaban ~ $ 1,2 mil millones en renta base anualizada (ABR). Si bien los EE. UU. Representan ~ 63% de su ABR, la presencia internacional de la compañía también es considerable, con ~ 35% de ABR proveniente del norte y oeste de Europa, y ~ 2% de Canadá, México y Japón. Por tipo de propiedad, las propiedades industriales y de almacén de alta demanda actualmente representan en conjunto ~ 47% del ABR, mientras que las propiedades de oficinas, tiendas minoristas, almacenamiento y otras propiedades aportan el resto de los alquileres de la empresa.

(Fuente: Suplementario del 3T20)

La base de inquilinos de WPC también está bien diversificada, ya que sus propiedades están arrendadas netamente a 351 inquilinos con un plazo de arrendamiento promedio ponderado (WALR) de 10,6 años. Ningún inquilino individual representa más del 3.3% del ABR, y los 10 principales inquilinos representan aproximadamente el 21.7% del ABR y tienen un WALR más alto (12.6 años) en comparación con la cartera general.

10 inquilinos principales:

(Fuente: Presentación 3T20)

Además, WPC tiene un brazo de administración de inversiones que tiene un total de $ 2.8 mil millones en activos bajo administración (AUM). Actualmente brinda servicios de asesoría de inversión a dos programas de inversión administrada no negociables: Corporate Property Associates 18 (CPA: 18) y Carey European Student Housing (CESH) Fund. La compañía ha dejado de recaudar capital para fondos nuevos o existentes, pero tiene la intención de continuar administrándolos hasta el final de sus respectivos ciclos de vida. Esto muestra que WPC está en camino de convertirse en un REIT de arrendamiento neto puro en el futuro.

Historial exitoso de funcionamiento a través de ciclos económicos

WPC ha desarrollado una gran experiencia en transacciones de venta con arrendamiento posterior a lo largo de los años, lo que, combinado con la diversidad de su cartera, le ha ayudado a operar con éxito a través de varios ciclos económicos. WPC generalmente tiende a originar sus propios acuerdos, lo que le da un mayor acceso al perfil comercial y la posición financiera del vendedor. Esto le permite redactar contratos de arrendamiento más sólidos con escaleras mecánicas de alquiler integradas. Por otro lado, los vendedores (generalmente empresas con problemas de liquidez que buscan apuntalar su balance durante tiempos difíciles) aceptan felizmente dichos contratos, ya que obtienen la flexibilidad de monetizar sus propiedades mientras retienen el acceso tan importante a esas propiedades vitales. . Este enfoque ha ayudado enormemente a WPC a mantener niveles de ocupación estables incluso en tiempos de recesión económica.

Fuente: Presentación 3T20

Además, las escaladas de alquileres fijos en arrendamientos contratados proporcionan un crecimiento interno garantizado de los ingresos por alquileres recurrentes. Esto ayuda a WPC a mantener una trayectoria de crecimiento anual constante, aunque lenta, de ABR en su cartera de propiedades, medida por la tasa de crecimiento de la misma tienda. Actualmente, ~ 99% de los arrendamientos contratados por WPC tienen incrementos de alquiler anuales fijos incorporados. Esto incluye ~ 62% vinculado al IPC, que brinda protección a la empresa contra la inflación.

(Fuente: Presentación 3T20)

Además, a diferencia de sus pares que han luchado con la recaudación de alquileres a través de la pandemia de COVID, la recaudación de alquileres de WPC se ha mantenido estable. Dado que la mayoría de las propiedades arrendadas netamente por WPC son operativamente críticas para sus inquilinos, tienden a cumplir a tiempo con sus obligaciones de alquiler. En consecuencia, la recaudación de alquileres de la compañía se ha mantenido en más del 96% desde que estalló la pandemia, y con el reciente repunte de la actividad económica en los sectores más afectados, y como resultado de la reestructuración de ciertos arrendamientos en el gimnasio, el teatro y el restaurante. segmentos, los cobros de alquiler más recientes de WPC han mejorado aún más y se encuentran en un 99% sin más solicitudes de aplazamiento de los inquilinos.

(fuente: datos de la empresa)

Creciendo a través de inversiones oportunistas

Últimamente, ha habido algunas preocupaciones en torno a los vencimientos a corto plazo de ciertos contratos de arrendamiento, particularmente relacionados con un par de sus inquilinos más grandes, U-Haul y Marriott en 2024, que en conjunto representan alrededor del 5% de ABR, y el impacto de estos vencimientos en la trayectoria de crecimiento a largo plazo de la empresa. Creemos que estas preocupaciones son infundadas ya que WPC se involucra cada vez más en la actividad de adquisición de propiedades oportunista para hacer crecer su cartera y mejorar su trayectoria de crecimiento a largo plazo.

(fuente: Presentación 3T20)

De hecho, WPC tiene una larga historia de seguir un enfoque de inversión oportunista que le permite invertir continuamente en casi cualquier situación del mercado. Un testimonio de su exitosa estrategia de inversión oportunista son sus acuerdos recientes en los espacios industriales y de almacén, que en gran medida han permanecido aislados contra los impactos negativos de COVID. La compañía no solo se ha fijado en términos de arrendamiento más largos con escalas de alquiler fijas en estos acuerdos, sino que también ha fijado tasas de capitalización atractivas para generar márgenes más amplios sobre su costo de capital.

En el trimestre de ganancias recientemente concluido, WPC ejecutó inversiones industriales y de almacén por un valor de $ 112 millones que incluyeron dos retrocesos de venta-arrendamiento industriales en los EE. UU. Con términos de arrendamiento de 25 años y 15 años y aumentos anuales fijos de alquiler, y un proyecto de expansión de almacén para un supermercado. inquilino en Lisboa, Portugal, lo que llevó a la ampliación del plazo de arrendamiento actual a 20 años. Estas inversiones tenían una tasa de capitalización de efectivo promedio ponderada de 6.5%, lo que proporciona un buen margen para el costo de capital de la empresa de ~ 4.4%.

Durante la conferencia telefónica más reciente del 3T20, WPC mencionó que, en el futuro, sigue estando fuertemente sesgado hacia la industria y cualquier inversión en otras áreas será puramente oportunista. Es probable que las inversiones en oficinas sean una suscripción conservadora que requiera créditos para inquilinos más sólidos y plazos de arrendamiento más largos, mientras que las inversiones minoristas probablemente se realizarán en Europa, donde WPC puede aprovechar mejores fundamentos de suministro, dinámica de precios y menos competencia para generar márgenes más amplios.

“Creo que seguirán viéndonos hacer más en la industria. Esa ha sido la mayor parte de lo que hemos hecho hasta la fecha. Es la mayor parte de lo que tenemos en cartera. Pero estamos diversificados, y ese es un buen beneficio cuando nos brinda más caminos para crecer “. – Jason E. Fox, CEO en la llamada del 3T20.

De acuerdo con su perspectiva, la compañía completó transacciones por valor de $ 187 millones adicionales después del 3T20, incluidas dos inversiones industriales por un total de $ 85 millones con un plazo de arrendamiento promedio ponderado de 20 años, y una inversión minorista europea por valor de $ 102 millones. En total, estas transacciones elevan el volumen de transacciones del año hasta la fecha a ~ $ 700 millones a una tasa de capitalización estimada de + 6%, lo cual es bastante impresionante dado que las tasas de capitalización han continuado comprimiéndose, particularmente para los activos industriales en los EE. UU. Estas inversiones también demuestran que WPC está construyendo tácticamente su cartera con los tipos de activos más adecuados, de acuerdo con la situación general del mercado, para respaldar su crecimiento a largo plazo.

Amplia liquidez complementa la estrategia de inversión

En los últimos años, WPC ha avanzado mucho con respecto a su capacidad para reunir capital a precios beneficiosos para respaldar su actividad de inversión oportunista. La compañía completó un acuerdo de futuros de acciones en junio que le brindó una flexibilidad significativa para hacer coincidir la financiación de acuerdos en su cartera con acciones emitidas a un precio predeterminado. Hasta ahora, WPC ha recaudado un total de $ 200 millones mediante la emisión de 2.95 millones de acciones en virtud del acuerdo (incluidos $ 100 millones recaudados hacia el final del 3T20), lo que aún le deja la capacidad de emitir 2.5 millones de acciones adicionales para recaudar ~ $ 166 millones en su disposición. Este acuerdo de financiamiento elevó la liquidez total de la compañía a $ 1.9 mil millones (incluidos $ 1.6 mil millones de disponibilidad en líneas de crédito y $ 152 millones en efectivo disponible) al final del 3T20.

Además, WPC emitió notas senior no garantizadas por valor de 500 millones de dólares en octubre, lo que mejora aún más su perfil de liquidez. Observamos que estos pagarés se ofrecieron con el margen más ajustado hasta la fecha de la tasa de tesorería de referencia a 10 años y la tasa de cupón más baja de 2.4% para un bono de arrendamiento neto a 10 años, lo que ejemplifica la fortaleza de WPC para aprovechar los mercados de capital como máximo tarifas beneficiosas.

Si bien la cantidad de deuda contraída en el balance para mantener una sólida posición de liquidez genera algunas preocupaciones, WPC tiene los pagos de deuda estructurados favorablemente y cubiertos decentemente a través de su generación de EBITDA. Al final del 3T20, la razón Deuda Neta a EBITDA de la compañía se ubicó en 6.1x. En el futuro, anticipa que el índice se reducirá por debajo de 6x a medida que recaude más capital social en virtud de los acuerdos de acciones a plazo. Además, la relación de deuda total a activos brutos se mantiene fuerte en 40,6% y se encuentra en el extremo inferior del rango objetivo de la empresa.

(fuente: Presentación 3T20)

Además, WPC también utiliza eficazmente su sólida posición de liquidez para reducir los pasivos de mayor costo en su balance. Durante el 3T20, pagó una deuda hipotecaria de $ 192 millones que tuvo una tasa de interés promedio ponderada de 5.1%. Esto redujo la deuda total garantizada como porcentaje de los activos brutos al 8% frente al 12% del año pasado y liberó $ 30 millones adicionales de ABR en el proceso. En general, seguimos confiando en que WPC utilizará con tacto su sólido perfil de liquidez para continuar ejecutando inversiones oportunistas y capitalizar las oportunidades de crecimiento a corto plazo derivadas de las dislocaciones del mercado que ocurren debido a la pandemia, mientras mantiene la calidad de su cartera de bienes raíces para una sustentabilidad. crecimiento a largo plazo.

Dividendos crecientes y seguros

Los inversores orientados a los ingresos suelen comprar fideicomisos de inversión inmobiliaria porque su estructura operativa como REIT les exige pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas como dividendos. En medio de las incertidumbres causadas por la pandemia, muchos REIT han reducido o suspendido sus pagos de dividendos. Por el contrario, WPC ha seguido pagando lo que considera un “dividendo conservador” a través de la pandemia, mientras que en realidad lo ha aumentado cada trimestre. Contando el aumento de dividendos de este año, la compañía ha aumentado continuamente sus dividendos durante 23 años, es decir, cada año desde que salió a bolsa en 1998.

(fuente: datos de la empresa)

Si bien el dividendo ha crecido constantemente a lo largo de los años, la tasa de crecimiento de los dividendos se ha desacelerado recientemente. Sin embargo, WPC paga una porción cada vez mayor de sus fondos ajustados de operaciones (AFFO) en dividendos: pagó ~ 91% de su AFFO en el trimestre más reciente en comparación con ~ 80% en el período comparable del año anterior. Para todo el año 2020, el pago anual esperado de dividendos de $ 4.18 implica un pago de dividendos de ~ 90% del AFFO esperado de $ 4.70 en el punto medio del rango de orientación de AFFO. Esto ciertamente parece una muy buena relación de pago, considerando que la compañía lo ve como “conservador”. Además, el dividendo anual esperado para 2020 rinde ~ 5,8% frente al precio actual de las acciones, lo que parece atractivo teniendo en cuenta la seguridad que proporciona WPC en términos de pago de dividendos y, por supuesto, el entorno actual de bajas tasas de interés donde los rendimientos de los valores de tasa fija son extremadamente bajos.

Fuente: Yahoo Finance, datos de la empresa, Blue Harbinger Research

De cara al futuro, con una base sólida para crecer, tanto internamente a través de incrementos de renta incorporados como externamente a través de inversiones oportunistas, creemos que la compañía generará fondos incrementales de sus operaciones y continuará aumentando sus dividendos para convertirse en un aristócrata de dividendos en el futuro cercano. .

Valuación:

Desde 2018, las acciones de WPC se han negociado en el rango múltiple de precio de TTM a AFFO de 8.8×18.5x. Es comprensible que las acciones alcanzaron el extremo inferior del múltiplo en marzo de este año, cuando todo el universo REIT fue testigo de una liquidación debido a la pandemia de COVID. Aunque las acciones se han recuperado desde entonces y actualmente se negocian a un múltiplo de precio TTM a AFFO de 14.9xy un múltiplo de precio a AFFO 2020E de 15.3x, todavía tienen un descuento considerable frente a los múltiplos que cotizaban a casi un año. hace.

Fuente: Yahoo Finance, datos de la empresa

Para medir la valoración de las acciones de WPC sobre una base comparativa, comparamos WPC con otros REIT de arrendamiento neto diversificados. Específicamente, sobre una base de precio de TTM a AFFO, WPC cotiza en línea con el promedio del grupo de pares. Sin embargo, si eliminamos la empresa par atípica Global Net Lease (Bolsa de Nueva York: GNL), WPC en realidad cotiza con un descuento frente a sus otros competidores. Además, en términos de rendimiento de dividendos y tasa de pago de dividendos, WPC está mejor ubicado que el resto del grupo de pares.

Fuente: Yahoo Finance, datos de la empresa, Blue Harbinger Research

También comparamos el desempeño del precio de las acciones de WPC con el ETF de bienes raíces corporativas de NETLease (NETL), que consiste en REIT de arrendamiento neto en los EE. UU. Y rastrea el Índice de bienes raíces de arrendamiento neto de ingresos fundamentales. El precio de las acciones de WPC se ha movido casi perfectamente en línea con el índice durante el año pasado y generó un escaso rendimiento de ~ 2.6%. Sin embargo, en lo que va de año, las acciones de WPC han tenido un rendimiento inferior al índice y han perdido alrededor del 9,2% de su valor en comparación con la pérdida del índice del 4,4%. Esto nos parece algo irracional, dada la resistencia que ha mostrado la cartera de WPC durante el difícil entorno de este año.

Fuente: Yahoo Finance

En general, a pesar de que todas las probabilidades están a favor, creemos que las acciones de WPC están siendo descontadas en gran medida por el mercado actualmente. Recomendamos a los inversores centrados en los ingresos, así como a los inversores a largo plazo que buscan oportunidades de creación de riqueza, que compren WPC, ya que el precio actual de las acciones presenta una oportunidad atractiva para invertir en un REIT de arrendamiento neto triple líder en la industria y altamente diversificado con un trayectoria de crecimiento a largo plazo ampliamente visible.

Riesgos:

  • Quiebras de inquilinos: WPC está expuesto al riesgo de que los inquilinos no puedan cumplir con sus obligaciones de alquiler debido al difícil entorno operativo. Sin embargo, la diversificación de WPC a través de tipos de propiedades, geografías e inquilinos, y el enfoque en propiedades operativamente críticas son los mitigantes clave de este riesgo. No obstante, si algunos de estos inquilinos enfrentan problemas financieros, podrían provocar una futura interrupción del flujo de fondos.
  • Riesgo de tipo de interés: La Reserva Federal de EE. UU. Ha reducido las tasas de interés a casi cero y, aunque esperamos que las tasas de interés se mantengan relativamente moderadas, las tasas de aumento drástico podrían crear desafíos. Dado que los REIT a menudo se consideran una alternativa a los bonos, las tasas de interés más altas podrían significar una menor demanda de REIT, lo que provocaría una disminución en el precio de sus acciones.
  • Más bloqueos impuestos por el gobierno: Debido a que WPC tiene una proporción significativa de propiedades comerciales y de oficinas en su cartera, cualquier bloqueo adicional impuesto por el gobierno en caso de un aumento en el número de casos de COVID-19 podría causar cierres comerciales. Esto puede tener un impacto adverso en las operaciones de la empresa.

Conclusión:

WPC tiene fundamentalmente un negocio muy sólido que se caracteriza por una cartera inmobiliaria bien diversificada, alquilada netamente a largo plazo y a inquilinos de alta calidad. Sus cobros de alquiler se han destacado durante la pandemia como resultado de su enfoque en propiedades operativamente críticas, y ha continuado encontrando oportunidades de inversión que se adapten a la situación general del mercado.

Además, su trayectoria de crecimiento es muy visible, con un crecimiento interno constante que se produce a través de aumentos de los alquileres contractuales y un fuerte crecimiento externo que proviene de inversiones oportunistas que están respaldadas por la capacidad de la empresa para obtener capital a precios beneficiosos.

Sin embargo, a pesar de estos sólidos fundamentos subyacentes, el precio de la acción ha sido débil este año en relación con el mercado en general.

Por estas razones, creemos que WPC presenta una oportunidad de inversión a largo plazo muy atractiva y, como tal, la hemos incluido en nuestra clasificación reciente de los 10 grandes dividendos para los contrarios. Específicamente, si usted es un inversionista enfocado en los ingresos a largo plazo, vale la pena considerar el WPC para un lugar en su cartera prudentemente diversificada a largo plazo.

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Divulgar: Soy / somos mucho WPC. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello. No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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