Es probable que Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB) continúe reportando fondos negativos de las operaciones hasta el final de los primeros nueve meses de 2021, antes de que los viajes de placer y negocios vuelvan a la normalidad. Sin embargo, la quema de efectivo probablemente continuará disminuyendo hasta septiembre de 2021, después de lo cual espero que las propiedades hoteleras de PEB generen un flujo de efectivo neto positivo. El aumento de la ocupación de los hoteles actualmente abiertos y la reapertura de los hoteles cerrados probablemente reducirán el gasto de efectivo en los próximos meses. En general, creo que PEB puede sobrellevar la pandemia debido a su actual posición de liquidez. Espero que PEB vuelva al nivel de dividendos prepandémico a mediados de 2022. Según mi perspectiva de dividendos insignificantes y rendimiento de dividendos hasta 2022 y la posterior normalización, estoy adoptando una calificación neutral para PEB.

La posición de liquidez actual da esperanza

PEB informó fondos de operaciones (“FFO”) de $ 82 millones negativos en el tercer trimestre, lo cual es una pequeña mejora con respecto al segundo trimestre de 2020. Alrededor de diecinueve de un total de cincuenta y tres hoteles de PEB reanudaron sus operaciones durante el tercer trimestre para lleve el número total de hoteles abiertos a treinta y nueve, de acuerdo con los detalles que se dan en el Resumen de NAREIT de noviembre. La reapertura de hoteles y cierta recuperación en los viajes de placer y negocios llevaron a una leve mejora en FFO. La siguiente tabla muestra el FFO y los ingresos de PEB durante los últimos trimestres.

La dirección cree que puede alcanzar el punto de equilibrio si su nivel de ocupación llega a “principios de los 50” (es decir, del 50% al 53%), como se menciona en la conferencia telefónica del tercer trimestre. Este nivel de ocupación de equilibrio es casi el doble de la ocupación de octubre del 27%, como se menciona en el Resumen de NAREIT. En mi opinión, los hoteles de PEB no podrán alcanzar el 50% de ocupación hasta el último trimestre del próximo año. Espero un flujo de caja positivo en el cuarto trimestre de 2021 porque varios expertos coinciden en que la vida será normal para entonces. La dirección de un pionero de la vacuna COVID-19 mencionó recientemente que la vida podría volver a la normalidad para el próximo invierno, mientras que el asesor del programa de vacunas de los Estados Unidos predijo recientemente que la vida podría volver a la normalidad en mayo de 2021.

La pregunta es: ¿puede PEB sobrellevar la pandemia hasta que alcance el punto de equilibrio?

PEB actualmente tiene una tasa de quema de efectivo mensual de $ 16 millones a $ 21 millones, mientras que tiene efectivo disponible de $ 217 millones y una liquidez total de $ 570,2 millones, como se menciona en la presentación para inversores del tercer trimestre. El gasto de efectivo se reducirá en los próximos meses a medida que mejore la ocupación en los 39 hoteles de PEB que están abiertos actualmente. Además, la reapertura de los 14 hoteles restantes en los próximos meses reducirá el gasto de efectivo. Sin embargo, asumo que en el peor de los casos, PEB no podrá mejorar su gasto de efectivo en los próximos doce meses. Además, no espero que los reembolsos de la deuda aumenten la quema de efectivo porque PEB solo tiene $ 57 millones de deuda con vencimiento en noviembre de 2021, y el REIT no tiene reembolsos importantes de deuda hasta noviembre de 2022, como se menciona en la conferencia telefónica. Como resultado, PEB quemará $ 246 millones hasta el final del tercer trimestre en el peor de los casos, como se muestra en la siguiente tabla.

Pebblebrook Hotel Cash Burn

La quema de efectivo acumulada para el peor de los casos es un poco más que el efectivo actual de PEB de $ 217 millones. Sin embargo, la quema de efectivo proyectada en el peor de los casos está muy dentro de la liquidez total de $ 570 millones. Por lo tanto, el PEB parece tener suficiente liquidez incluso para el peor de los casos.

Recuperación de viajes de negocios y placer para frenar la quema de efectivo

El escenario discutido anteriormente es el peor de los casos, lo que sugiere que no habrá una mejora en la tasa de quema de efectivo durante los próximos doce meses. En un escenario base más realista, la quema de efectivo probablemente disminuirá de manera constante a cero durante los primeros nueve meses de 2021, luego de lo cual la cartera de hoteles finalmente comenzará a generar un flujo de efectivo neto positivo.

La recuperación económica lenta y gradual a lo largo de 2021 será fundamental para un flujo de caja positivo. Es muy probable que los viajes de negocios se recuperen a medida que la actividad económica se acelere en 2021. Además, espero que la fatiga pandémica impulse los viajes de placer en la segunda mitad de 2021, cuando la inmunización pública contra COVID-19 esté en marcha.

Además, es probable que catorce de los hoteles de PEB que están cerrados actualmente reanuden sus operaciones el próximo año, lo que reducirá el gasto de efectivo. La gerencia mencionó en la conferencia telefónica que estaba considerando abrir dos de los hoteles cerrados este invierno, mientras que el resto se retrasará hasta después de la temporada de invierno.

Debido a los factores mencionados anteriormente, espero que el gasto neto de efectivo hasta septiembre de 2021 sea de solo $ 100 millones a $ 150 millones. Esta estimación es considerablemente más baja que la quema de efectivo estimada en el peor de los casos de $ 246 millones.

La mejor suposición para la normalización de dividendos es mediados de 2022

PEB redujo drásticamente su pago de dividendos a solo $ 0.01 por acción en el primer trimestre de 2020, desde $ 0.38 por acción en el último trimestre de 2021. Es poco probable que PEB regrese al pago de dividendos prepandémico inmediatamente después de que su flujo de efectivo se vuelva positivo. En cambio, el REIT probablemente acumulará efectivo por el simple hecho de ser prudente. PEB también necesitará acumular efectivo y capital para cumplir con los convenios sobre sus préstamos, que se han renunciado hasta fines del segundo trimestre de 2021, como se menciona en la conferencia telefónica.

El siguiente cuadro muestra el FFO de PEB desde marzo de 2018.

Fondos de operaciones del hotel Pebblebrook

Teniendo en cuenta que PEB obtuvo un FFO promedio de alrededor de $ 50 millones por trimestre en los últimos ocho trimestres antes de la pandemia, espero que el REIT espere de dos a tres trimestres antes de regresar al nivel de dividendo prepandémico. Ganar FFO de $ 50 millones por trimestre durante dos o tres trimestres probablemente ayudará a recuperar la mayor parte de la quema de efectivo de $ 100 millones a $ 150 millones que espero hasta septiembre de 2021. En consecuencia, espero que PEB continúe pagando $ 0.01 por acción a través de a mediados de 2022 antes de regresar a un pago de dividendos de $ 0.38 por acción. El precio de cierre del 27 de noviembre de 2020 sugiere un rendimiento por dividendo del 7,8% para los doce meses que terminaron en junio de 2023. Para el 2021, espero un rendimiento por dividendo del 0,2%.

Creo que los inversores que aún no han invertido en PEB deberían buscar en otra parte un retorno de la inversión más temprano. Preferiría invertir en un REIT multifamiliar o industrial con un rendimiento de dividendos más bajo que el PEB en este momento. Basado en mi perspectiva de dividendos, estoy adoptando una calificación neutral en PEB.

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Descargo de responsabilidad: este artículo no es un consejo financiero. Se espera que los inversores consideren sus objetivos y limitaciones de inversión antes de invertir en las acciones mencionadas en el artículo.

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