Estuve en una reunión de último minuto con un asociado el día antes del Día de Acción de Gracias. Y, naturalmente, nuestros respectivos planes de vacaciones surgieron en conversación después de que todo lo demás fue dicho, hecho y programado.

Al parecer, su familia siempre hace una gran cantidad de pavo para las festividades de noviembre. Tanto es así que tienen sobras para la noche siguiente y la siguiente y la siguiente. Es una fiesta de cuatro días, en la que se complacen con el gran pájaro desde la piel crujiente hasta los huesos.

Después de eso, me dijo riendo: “Estoy bien, no comeré más pavo hasta el próximo año”.

No sé cuál es la tradición familiar de Acción de Gracias. Todos hacen las cosas de manera un poco diferente según sus gustos particulares, incluso en lo que llaman los diversos platos que sirven o no sirven.

Es realmente fascinante.

Por ejemplo, aquí hay una prueba sorpresa rápida. ¿Llamas a una guarnición sabrosa y rica en carbohidratos:

  1. Vendaje
  2. Relleno
  3. Relleno.

Según múltiples fuentes expertas, realmente no hay diferencia entre rellenar y aderezar, al menos.

Para que conste, sí, sé que esas son palabras de pelea. Pero cuento con que te llenen (¿o te vistan?) Para evitar que me muerdan la cabeza por eso.

Fuente

Culpa a los expertos

En caso de que todavía tenga toda la intención de decirme por qué me equivoco aquí, permítame señalarle una de mis fuentes expertas. Por ejemplo, el sitio web de The Pioneer Woman dice:

“Para resolver el debate de una vez por todas, primero miramos a la tradición. Si bien no hay evidencia de que el acompañamiento se sirviera en la cena original de Acción de Gracias, History.com informa que lo más probable es que el peregrino preparó algún tipo de plato de arroz salvaje junto con su comida. Con el paso de los años, los habitantes de Nueva Inglaterra agregaron ingredientes como ostras y castañas a sus recetas de relleno.

Mientras tanto, las madres menonitas en Pensilvania agregaron su propio toque, usando puré de papas sobrante para crear su propia versión llamada “relleno” “.

Aparentemente, relleno fue el término utilizado en todos los ámbitos, aunque hasta la década de 1850. Fue entonces “cuando los nobles victorianos se sintieron ofendidos por la palabra vulgar”, comenzando así todo el acalorado debate.

El artículo agrega:

“En los términos más técnicos, el relleno se mete (literalmente) dentro de la cavidad del pavo y se cocina allí. Aunque el relleno ha pasado de moda debido al mayor riesgo de enfermedades transmitidas por los alimentos, los jugos de pavo añadidos hacen que el plato sea más delicioso … “

“El aderezo, por otro lado, se tuesta en un recipiente separado como una cazuela … Aunque sus ingredientes pueden ser idénticos al relleno, los chefs generalmente agregan sabor a través de mezclas y condimentos en lugar de jugos de pavo …”

Claro, algunas personas usan pan de maíz como base. Otros usan baguettes crujientes, jalá o pan blanco. Y aparentemente el noroeste del Pacífico usa pan de masa madre y mariscos.

También encontrará que la mayoría de las personas en el noreste y el noroeste del Pacífico lo llaman relleno, mientras que el sur y el medio oeste lo llaman vestirse. ¿Pero en general? Es el mismo concepto.

Nuevamente, no me culpes si no estás de acuerdo. Culpa a los expertos en cocina.

¿Alguien quiere SWAN?

Entonces, ¿qué une a los estadounidenses a pesar de estas diferencias? Volveré a los comentarios de mi asociado sobre el pavo.

Montones. Hasta que estemos listos para rogar por casi cualquier otra cosa.

Si se encuentra en esa posición hoy, tengo algunas acciones para dormir bien por la noche (o SWAN) que estoy feliz de repartir en su lugar.

Son regordetes. Y tierno. Y realmente no puedo verte hartarte de ellos pronto.

Eso se debe a que estos fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, no solo saben bien. Continúan agregando el tipo correcto de peso a su cartera mucho después de su primer bocado.

A riesgo de destruir mi metáfora actual con el tema de Acción de Gracias, quiero desglosarla (¿dividirla?) Para cualquiera que no esté familiarizado con los SWAN. Son inversiones que puede poseer durante largos períodos de tiempo, si no durante toda su vida, sin tener que preocuparse regularmente por su rendimiento.

Estas empresas conocen sus mercados individuales. Han pasado décadas estableciendo sus territorios en esos mercados. Y son leales a sus accionistas, manteniendo celosamente y aumentando los pagos de dividendos que ofrecen.

¿Alguna vez ha visto un cisne atacando cuando él o su descendencia están amenazados? Si es así, sabes que es difícil meterse con ellos.

Esto no significa que no se puedan dañar. Como siempre he subrayado, no hay acciones perfectas. Y un evento de “cisne negro” como la pandemia en curso puede cambiar el juego, incluso convirtiendo a estas grandes y hermosas aves en pavos, y no en los buenos.

(Haga clic aquí para conocer en profundidad por qué el “pavo” se considera un insulto … con algunos REIT con los que no desea volar).

¿Pero en general? Vale la pena poseer SWAN como los que se muestran a continuación ahora y conservarlos durante al menos un tiempo. Siempre y cuando los obtenga por un buen precio, claro.

Toque la bocina si le gusta dormir bien por la noche.

Sé que muchos de ustedes están sentados esperando quemar algunas calorías, mientras seleccionan simultáneamente algunos de los mejores SWAN para su cartera. Y para que sea más fácil para usted, ya he hecho todo el trabajo pesado, así que permítame ir directamente y brindarle 3 SWAN que vale la pena comprar.

CISNE # 1: Ingresos inmobiliarios (O) obtiene un “90” en nuestro modelo de puntuación de iQ (calidad) y la razón por la que este REIT obtiene una puntuación tan alta se debe a lo siguiente:

Hoja de balance: Calificación A- (S&P) y A3 (Moody's) y solo 1 de los 8 REIT de EE. UU. Con al menos dos calificaciones A3 / A-. Bajo apalancamiento y métricas de cobertura sólidas con un índice de deuda neta a EBITDA ajustado de 5.3x y un índice de cobertura de cargo fijo se mantiene fuerte en 5.2x.

Diversificación: 6.588 propiedades con un plazo de arrendamiento promedio ponderado de 9 años. La exposición a 51 industrias mejora la previsibilidad del flujo de efectivo con el 81% del alquiler considerado minorista con al menos uno de los siguientes componentes: No discrecional (baja volatilidad del flujo de efectivo), Punto de precio bajo (Contracíclico) Orientado al servicio (E- comercio resiliente).

Ganancias consistentes: Crecimiento positivo de las ganancias en 23 de los 24 años como empresa pública (1996) y niveles de ocupación consistentes, nunca por debajo del 96%.

Rendimiento de dividendos: En septiembre, O aumentó el dividendo por 108ª vez en la historia de la compañía y uno de los 3 REIT en el índice de aristócrata de dividendos S&P 500 por haber aumentado su dividendo cada año, durante los últimos 25 años consecutivos.

Valuación: Con una calificación de tan alta calidad, es difícil no querer ser propietario de O, y actualmente las acciones se cotizan a $ 61.64 (cierre del viernes), solo una fracción por debajo de nuestro precio de valor justo de $ 61.75. Esto significa que las acciones están bien valoradas y recomendamos esperar un retroceso del 5% (mejor margen de seguridad). El rendimiento por dividendo es del 4,5% y, al precio actual, esperaríamos que las acciones rindieran alrededor del 10% anual.

Fuente: FAST Graphs

Nuestro próximo SWAN en la lista es Kilroy Realty (KRC), un REIT de oficinas que invierte en oficinas y propiedades de uso mixto en submercados a lo largo de la costa oeste, en mercados como el Gran Los Ángeles, el condado de San Diego, el Área de la Bahía de San Francisco y el Gran Seattle. Nuestro rastreador iQ (calidad) obtiene un puntaje de 90 para KRC según estos atributos:

Hoja de balance: Calificación BBB (S&P) con $ 1.4 mil millones de liquidez ($ 685 millones en efectivo y $ 750 millones bajo revólver) y alrededor de $ 250 millones de colchón NOI según los convenios bancarios. Métricas sólidas de deuda como 5.6x Deuda Neta / LQA EBITDA y completó una oferta pública de $ 425 millones de bonos verdes no garantizados a 12 años con una tasa de interés anual del 2.5% (en agosto).

Diversificación: ~ 55% de los inquilinos se consideran empresas de “tecnología” que requieren “colaboración” y no pueden “trabajar desde casa”. La cultura de la empresa es extremadamente fundamental para el éxito de estas empresas, en las que la tutoría, el avance profesional y la incorporación juegan un papel importante. Las ciencias de la vida representaron ~ 22% de todos los fondos con $ 8.0 mil millones.

Ganancias consistentes: Vencimientos de arrendamientos limitados: ~ 6.5% / año hasta 2023 y fuerte crecimiento de ganancias durante la última década (con un promedio de 10% por año). ~ 12% de crecimiento de FFO por acción en 2019, y los analistas pronostican -4% en 2019 y + 11% en 2021.

Rendimiento de dividendos: Se anunció un aumento de los dividendos del 3,1% en agosto impulsado por un fuerte NOI de los proyectos de desarrollo y un aumento acumulado del 33,3% desde el 1T-16. Incremento de dividendos cada año desde 2015.

Valuación: Recomendamos KRC a iREIT en miembros Alpha a mediados de septiembre y desde entonces las acciones han regresado un 22%. Mantenemos una Compra Fuerte, reconociendo que FFO podría crecer en dos dígitos en 2021 y 2022, impulsado por inversiones en Ciencias de la Vida. Las acciones se cotizan ahora a 63,65 dólares, alrededor de un 8% por debajo de nuestro objetivo de valor razonable y la rentabilidad por dividendo es del 3,2%.

Fuente: FAST Graphs

Nuestro SWAN final, según la clasificación del modelo iQ (calidad) de iREIT es Healthcare Trust of America (HTA), un REIT de edificio de consultorios médicos “puro juego” (o MOB). Nuestro rastreador iQ (calidad) obtiene un 90 para HTA según estos atributos:

Hoja de balance: Calificación BBB (S &) y Baa2 (Moody's) y métricas crediticias sólidas que incluyen un fuerte apalancamiento en 5.1x (incluye capital a futuro de $ 278 millones). Con los $ 200 millones de efectivo en el balance general en acciones a plazo, HTA tiene casi $ 500 millones de pólvora sin el revólver. Alrededor de $ 1.5 mil millones de liquidez, incluido el revólver.

Diversificación: 467 propiedades (25,1 millones de pies cuadrados) en las que HTA se centra en mercados en crecimiento donde puede alcanzar una escala operativa. 10 mercados de ~ 1M SF y 17 mercados> 500k SF. HTA es el REIT más grande centrado en MOB.

Ganancias consistentes: Generar un crecimiento de las ganancias en los resultados finales, incluso durante el COVID. Alrededor del 2,7% de crecimiento promedio del NOI en la misma tienda desde 2014.

Rendimiento de dividendos: A pesar de COVID, HTA tuvo ganancias récord en el tercer trimestre del 20, y eso le dio a la compañía la confianza para seguir adelante y aumentar el dividendo por séptimo año consecutivo. Si bien muchos de nuestros pares recortaban sus dividendos o se mantenían sin cambios, HTA tenía la confianza para seguir aumentando.

Valuación: Mantenemos una COMPRA con HTA basada en el descuento del 9% en nuestro objetivo de valor razonable. Las acciones se cotizan a $ 26,69 con un rendimiento por dividendo del 4,8% y creemos que las acciones podrían rendir entre un 15% y un 20% anual.

Fuente: FAST Graphs

El dividendo más seguro es el que acaba de recaudarse

Mientras reflexiona sobre sus sobras de Acción de Gracias y qué REIT comprar a continuación, recuerde que “el dividendo más seguro es el que acaba de aumentar”. El denominador común de los 3 SWAN mencionados anteriormente es que todos aumentaron sus dividendos en medio de una recesión mundial.

Eso indica durabilidad.

Eso sugiere confiabilidad.

Eso implica previsibilidad.

¡Y eso me ayuda a dormir bien por la noche!

¡Felices vacaciones!

Nota del autor: Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación, al mismo tiempo que proporciona un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largo O, KRC, HTA. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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