El Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) es un ETF administrado pasivamente que rastrea el sector inmobiliario del S&P 500 con un bajo índice de gastos del 0,13%. El sector inmobiliario se agregó al S&P 500 en 2015 y ha mantenido un peso muy pequeño de poco menos del 3% del índice desde entonces.

Fuente: Forbes

Dentro del sector inmobiliario, las participaciones suelen ser REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria), que son empresas que poseen y administran una gran cartera de bienes inmuebles y traspasan las ganancias de los alquileres o las ventas a los accionistas. Estos REIT a menudo cobran grandes gastos a los accionistas para justificar su gestión activa, en promedio entre el 6% y el 9% de los ingresos.

Los inversores que buscan inversiones inmobiliarias pasivas probablemente estén mejor si se unen a un sindicato de bienes raíces privado o compren sus propias propiedades y paguen una tarifa similar a un administrador de propiedades para administrar las propiedades. Al menos en esos casos, los inversores tienen control total sobre todo el proceso de compra y pueden aprovechar directamente los beneficios fiscales que conllevan las hipotecas y la propiedad inmobiliaria.

Las diez principales participaciones tienen un enfoque comercial

Sosteniendo (Ticker) Atención Peso P / FFO
American Tower Corp. (AMT) Redes de comunicación 14,32% 28,63
Prologis, Inc. (PLD) Logística (B2B, retail / cumplimiento online) 10,30% 26,33
Crown Castle International Corp. (CCI) Redes de comunicación 9,21% 30.58
Equinix Inc. (EQIX) Centros de datos 9,10% 45,53
Confianza en bienes raíces digitales (DLR) Centros de datos 5,45% 22,82
Almacenamiento público (PSA) Almacenamiento 4,89% 21.06
SBA Communications Corp. (SBAC) Redes de comunicación 4,28% 44,84
Welltower Inc. (BIEN) Cuidado de la salud 3,18% 18.22
Weyerhaeuser Co. (WY) Timberland 2,88% 24,77
Realty Income Corp. (O) Al por menor 2,83% 18.26
Promedio total 66,44% 28.10

Fuente: Seeking Alpha

XLRE solo tiene alrededor de 32 empresas individuales, lo que la hace bastante poco diversificada. La mayoría de las participaciones de XLRE se concentran en sus diez principales participaciones, que constituyen dos tercios de los activos. Todos ellos son explotaciones comerciales, que claramente están luchando debido a los efectos de la pandemia. Incluso antes de la pandemia, la industria de bienes raíces comerciales se estaba estancando e incluso disminuyendo ligeramente en 2019.

Tamaño del mercado de bienes raíces comerciales de EE. UU. (Fuente)

Los bienes raíces residenciales están en auge con una gran salida de trabajadores jóvenes que huyen de las ciudades y apartamentos abarrotados para casas unifamiliares más grandes en los suburbios. Las ventas de viviendas en Estados Unidos aumentaron a un máximo de 14 años recientemente en octubre. Si bien la pandemia eventualmente se controlará y los trabajadores regresarán a la oficina, el trabajo remoto verá una mayor adopción y es probable que esta tendencia no se revierta.

XLRE no se beneficia en absoluto de esta tendencia ya que se invierte principalmente en bienes raíces comerciales. Sus propiedades residenciales, como AvalonBay Communities (AVB), son REIT de apartamentos con sede en grandes ciudades, que están experimentando salidas récord de inquilinos. Además, excluye explícitamente los REIT hipotecarios de sus tenencias por completo, lo que significa que XLRE está perdiendo aumentos en refinanciamientos y compras de viviendas residenciales.

Alta valoración

Por lo general, es injusto utilizar la relación P / E tradicional para los REIT evaluados, ya que las ganancias inmobiliarias están muy influenciadas por factores como la depreciación y amortización y también las ganancias / pérdidas en la venta de activos. Otra métrica, la relación Precio / Fondos de operaciones (P / FFO) se ajusta a esos factores para que los REIT se puedan comparar con las relaciones P / E que no son REIT. No será completamente de manzanas con manzanas, pero nos da una comparación más justa.

Con una relación P / FFO promedio de 28.10x entre los diez primeros, XLRE parece sobrevalorado considerando el estado de la economía y la pandemia. Es casi lo mismo que la relación P / E general del S&P 500, que se sitúa alrededor de 30x. Los inversores que busquen jugadas de recuperación infravaloradas a medida que la economía se recupera deberían buscar en otra parte.

Rendimiento de dividendos ineficiente en impuestos

Mi mayor queja con cualquier índice o tenencia de REIT es que los pagos de dividendos son muy ineficientes desde el punto de vista fiscal. En los EE. UU., Los dividendos calificados se gravan a la tasa de ganancias de capital a largo plazo. La mayoría de las empresas que no son REIT con sede en los EE. UU. Calificarán. Sin embargo, los REIT no reciben este tratamiento y la mayoría de sus pagos de dividendos se gravan a los ingresos ordinarios.

Esto significa que, si bien XLRE tiene un rendimiento de dividendos inicialmente atractivo de aproximadamente el 3%, la cantidad que llega a su bolsillo fuera de una cuenta protegida de impuestos será mucho menor que si XLRE fuera un ETF de acciones regular.

El impacto exacto depende de su categoría impositiva personal, pero aquí hay algunos ejemplos ilustrativos de cómo un ETF no REIT, que probablemente tendría mejores perspectivas de apreciación del capital, podría pagar más después de impuestos que XLRE a pesar de tener un rendimiento menor. Esto es solo para impuestos federales.

Tasa de impuesto sobre la renta marginal Tasa de ganancias de capital LT Rendimiento para igualar XLRE después de impuestos
37% 20% 2,37%
35% 15% 2,29%
32% 15% 2,40%
24% 15% 2,68%

Un ETF que no sea REIT solo necesitaría un rendimiento entre el 2,3% y el 2,7% para igualar el XLRE después de impuestos, lo que brinda a los inversores mucha más seguridad para seleccionar un ETF que produzca ingresos más conservador y diversificado. Una opción es el ETF (SDY) de SPDR S&P Dividend, sobre el que escribí recientemente y rinde un 2,7%.

Bajo rendimiento

El sector inmobiliario se ha quedado atrás de los principales sectores del S&P 500 durante la recuperación de la pandemia, incluso cuando las cifras de desempleo se recuperan lentamente y se publican noticias positivas sobre vacunas. Incluso el sector financiero, que fue el más afectado, está más cerca de sus máximos previos a la pandemia que el sector inmobiliario. Esto indica que los inversores siguen siendo pesimistas de que las propiedades inmobiliarias puedan recuperarse y crecer incluso mientras se controla la pandemia.

GráficoDatos de YCharts

Se podría argumentar que una vez que se resuelvan todas las incertidumbres de la pandemia, los bienes raíces regresarán rugiendo. Sin embargo, incluso antes de la pandemia, el sector inmobiliario estaba significativamente por detrás de los sectores principales.

GráficoDatos de YCharts

Conclusión

XLRE y el sector inmobiliario del S&P 500 no fueron una gran inversión incluso antes de la pandemia y siguen siendo una mala opción con mayores riesgos por el impacto de la pandemia. Los inversores que busquen acciones de recuperación deberían buscar en otra parte un sector o industria con un valor más justo y con mejores perspectivas de crecimiento.

Si disfrutó de este artículo, considere seguirme y leer mis últimos artículos sobre los ETF que tengo o evito durante la pandemia y la recuperación.

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: No soy un asesor financiero. Todas las recomendaciones aquí son puramente mi propia opinión y están destinadas a una audiencia general. Realice su propia diligencia debida e investigue sus circunstancias financieras específicas antes de tomar una decisión de inversión.

No soy un CPA. Cualquier discusión sobre impuestos es para una audiencia general y no debe interpretarse como un consejo fiscal específico. Consulte un CPA para sus necesidades fiscales específicas.

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