Visión general

Esta semana estamos viendo otra empresa convincente, Welltower (WELL), un REIT de atención médica que ha tenido un buen desempeño hasta la pandemia. Si bien Welltower ha hecho un buen trabajo en la gestión de la pandemia, sus ingresos se han reducido notablemente y las acciones han reaccionado en consecuencia, un poco más del 21% en el año al momento de escribir este artículo. Afortunadamente, los negocios de Welltower están preparados para recuperarse rápidamente, una vez que la pandemia esté en la etapa final. Con una vacuna viable en el horizonte para COVID-19, ahora podría ser un buen momento para agregar algo BIEN a su cartera.

Fuente: Welltower, Acerca de nosotros.

Introducción

Welltower (WELL) es uno de los REIT más grandes de los Estados Unidos, pero los inversores a menudo lo pasan por alto debido a la complejidad de su cartera médica. A un alto nivel, Welltower está posicionado para beneficiarse del envejecimiento de la población en los Estados Unidos (y en el extranjero). Específicamente, se espera que la población de mayores de 85 años crezca a un ritmo rápido durante los próximos 20 años y tiende a ser el segmento que más gasta en costos de atención médica. Solo por esta tendencia demográfica, Welltower merece una seria consideración como participación central en una cartera.

Tasas de crecimiento proyectadas para la población mayor

Fuente: Proyecciones nacionales de la Oficina del Censo de EE. UU., Añada 2017 a través de la Presentación corporativa de Welltower: Impulsar el futuro de los bienes raíces en el cuidado de la salud, octubre de 2018.

Negocios principales

Welltower es un REIT de atención médica bien diversificado centrado en el segmento de mercado de personas mayores. El enfoque principal de la compañía ha estado en las instalaciones de vivienda para personas mayores, con un enfoque secundario en las instalaciones médicas para tratar a las personas mayores, incluida la atención a largo plazo, la atención posaguda, la atención ambulatoria y los sistemas de salud. La compañía ha estado expandiendo con éxito ambos segmentos, con miras a equilibrar la cartera a lo largo del tiempo. Como resultado, su desglose en base al NOI local ha cambiado en los últimos dos años de 66% viviendas para personas mayores / 34% instalaciones médicas a 57% viviendas para personas mayores / 43% instalaciones médicas. Con instalaciones residenciales y de tratamiento en su cartera, la administración de Welltower ha aprovechado con éxito dos de las principales necesidades de las personas mayores para hacer crecer con éxito la empresa.

Composición de la cartera de Welltower por NOI local

Fuente: Welltower Business Update, noviembre de 2020.

Instalaciones residenciales

Las instalaciones de vivienda de Welltower han sido la base de su cartera. Estas instalaciones incluyen vida independiente, vida asistida y cuidado de la memoria y están diseñadas para los residentes adinerados. Aunque Welltower tiene su sede en los Estados Unidos, tienen propiedades en Canadá y el Reino Unido. Dado su perfil de residente, sus propiedades tienden a estar bien mantenidas y tienen características y actividades de alto nivel que los residentes esperan y valoran. Este enfoque del negocio genera una serie de beneficios:

  • Primero, dado que el residente promedio tiene más de 75 años, estos tienden a ser su último hogar. Como tal, los residentes potenciales tienen estándares muy altos para su residencia. El enfoque que Welltower aporta a cada propiedad para ofrecer una operación de primer nivel ayuda a atraer con éxito a nuevos residentes.
  • En segundo lugar, los residentes de Welltower tienden a pagar los costos de vivienda de su bolsillo. Esto se debe en parte a que la mayoría de los residentes reducen su tamaño de una propiedad más grande y / o han ahorrado prudentemente durante su vida para tener una cartera de jubilación significativa. Esto se traduce en una tasa de pago privado del 97.0% para su cartera operativa y una tasa del 92.2% para sus propiedades Triple-Net. Para los accionistas, este es un gran beneficio ya que la empresa no depende de los pagos de los programas gubernamentales (Medicaid, Medicare, etc.).

Combinación de ingresos de las instalaciones al 30 de septiembre de 2020

Fuente: Welltower Business Update, noviembre de 2020.

  • En tercer lugar, las propiedades de Welltower tienden a tener una prima en el mercado, ya que son más nuevas y de alta gama. Como resultado, la empresa puede lograr un mayor margen por unidad y también mantener bajos los costos de mantenimiento en comparación con sus pares.

Resultados operativos comparados con sus pares

Fuente: Presentación corporativa de Welltower: Drive the Future of Health Care Real Estate, octubre de 2018. (Siga el enlace para ver las notas al pie de la tabla)

Instalaciones medicas

Para complementar las propiedades residenciales de la compañía, Welltower ha desarrollado una cartera de instalaciones de atención médica. Estos se centran principalmente en las áreas de atención a largo plazo, atención aguda, pacientes ambulatorios y sistemas de salud. Aunque son una porción más pequeña del negocio, estas operaciones han creado una oportunidad para un crecimiento más rápido en comparación con el residencial. Esto se debe a estancias mucho más cortas / mayor rotación de clientes. Comparativamente, la duración media de la estancia en el sector de la vivienda de la cartera es de aproximadamente siete años.

Además, al hacer crecer el lado médico de la cartera, Welltower está bien posicionado para atender las necesidades de sus residentes y futuros residentes potenciales. Al observar el gasto en atención médica personal per cápita por edad (consulte el cuadro a continuación), los segmentos más altos son las personas de 65 a 84 años y las personas de más de 85 años. Esto no solo crea una fuerte fuente de ingresos secundarios para Welltower, sino que también crea una canalización potencial de nuevos residentes.

Gasto en atención médica por grupo de edad

Fuente: Gasto nacional en salud, datos de CMS al 30/9/2015 a través de la presentación corporativa de Welltower: Drive the Future of Health Care Real Estate, octubre de 2018.

Impacto de COVID-19

Welltower ha sido un negocio sólido que está bien diversificado tanto desde el punto de vista geográfico como de la combinación de propiedades. Desafortunadamente, el único mercado para el que está diseñada la compañía, las personas mayores, representa la cohorte de riesgo más grande para la pandemia de COVID-19. En consecuencia, todas las líneas de negocio de la empresa se ven afectadas por la pandemia.

Es comprensible que la cartera de viviendas para personas mayores haya sido mucho más sólida en el pasado. A finales de 2019 la tasa de ocupación estaba por encima del 86%, que ha descendido al 78,4% a finales de octubre. Si bien la recaudación de alquileres se mantiene estable en un 98%, la disminución de los residentes es un golpe para los ingresos, que cayeron casi un 20% año tras año. Esta disminución en la ocupación es el resultado de un gran número de “mudanzas”, lo que trágicamente para muchos residentes significa que han fallecido. Afortunadamente, los operadores de propiedades han hecho un gran trabajo para contener la propagación del virus y actualmente solo están viendo casos de COVID-19 en aproximadamente el 10% de sus propiedades en las últimas dos semanas (consulte el cuadro a continuación). Además, con los procedimientos actualizados de limpieza, alimentación y cuarentena, la compañía está aceptando nuevos residentes en el 96% de sus comunidades.

Casos de residentes de COVID-19: dos semanas atrás al 13 de noviembre de 2020

Fuente: Actualización empresarial de noviembre de Welltower.

Sorprendentemente, el lado médico de la cartera no ha experimentado una disminución gracias a que casi todos los inquilinos se mantienen al día con los alquileres. Utilizando las cifras más recientes del tercer trimestre, los ingresos de este segmento han crecido más del 1,5% en los últimos doce meses. Esto se traduce en una tasa de ocupación del 93,6% y aproximadamente el 99% de la renta adeudada para el tercer trimestre se ha pagado o diferido hasta fin de año. Al igual que en la cartera de viviendas, la mejora de la limpieza y el mantenimiento ha permitido que todos los edificios estén abiertos.

Al revés de la recuperación

Con una vacuna en el horizonte, Welltower está bien posicionado para recuperarse. Dado que los ocupantes de Welltower son predominantemente personas de la tercera edad o profesionales médicos, están en la lista de prioridades para recibir la vacuna desde el principio. Esto debería convertir a Welltower en un beneficiario temprano en lo que, con suerte, será la etapa final de la pandemia.

Desde el comienzo de la pandemia, la administración de Welltower ha estado involucrada activamente con las principales organizaciones de salud como CVS Health Corporation (CVS), Walgreens Boots Alliance, Inc. (WBA), así como con el equipo Warp Speed ​​de los NIH para traer rápidamente nuevos tratamientos y en última instancia, una vacuna viable para sus residentes. Cuando la población de la tercera edad esté mayoritariamente vacunada, las mudanzas deberían recuperarse y la ocupación debería volver a sus niveles recientes de 86% +.

Si bien el lado médico de la cartera no ha experimentado una disminución debido a la pandemia, el número de procedimientos electivos debería aumentar sustancialmente. Esto se anticipa ya que muchas personas han optado por retrasar estos procedimientos hasta que el virus ya no sea una preocupación. Esta demanda reprimida debería impulsar más las tasas de ocupación y también resultar en un aumento notable en los alquileres. Esto debería ser un beneficio directo para sus instalaciones médicas para pacientes ambulatorios (23% de la cartera), así como un beneficio para algunas de las otras instalaciones en el lado médico del negocio. Sería razonable ver que los ingresos de estos negocios crezcan más rápido que la tasa anémica actual del 1,5% durante los próximos dos años.

Gema escondida – Gestión de capital

Además de posicionar a la empresa para la población que envejece, el equipo directivo de Welltower también ha realizado un excelente trabajo en la gestión de su capital. Esto se traduce en un sólido balance y cartera de propiedades:

  • El balance general de Welltower a fines de octubre tenía casi $ 5.2 mil millones en liquidez, que consta de $ 2.2 mil millones en efectivo y una línea de crédito no utilizada de casi $ 3.0 mil millones. Además, la compañía espera recibir otros $ 214 millones en efectivo por activos que están marcados para la venta a partir del 30 de septiembre.
  • El equipo de administración también ha hecho un gran trabajo en la administración de sus propiedades vendiendo estratégicamente activos de bajo rendimiento y adquiriendo o construyendo nuevas propiedades para mejorar la cartera general. Al final del tercer trimestre, Welltower había adquirido 22 propiedades, estaba en desarrollo por otras 49 y había vendido 113 para un impacto de inversión neta de más de $ 2 mil millones en la compañía.
  • Por último, el equipo de gestión ha aprovechado los ingresos de varias de sus disposiciones de activos para pagar la deuda. Como resultado, solo en el tercer trimestre Welltower extinguió o eliminó una deuda de $ 855 millones.

La sólida posición de Welltower en este momento desafiante ha permitido a la empresa utilizar el entorno actual para fortalecer su balance y mejorar su cartera de propiedades. Como resultado, la compañía está preparada para un crecimiento descomunal tras el fin de la pandemia.

Dividendo

Un último impulsor de Welltower es su dividendo. Desde una perspectiva de REIT, es bastante bajo con un rendimiento actual del 3,78%. El equipo de gestión también ha visto históricamente el dividendo como una fuente de capital. Por ejemplo, a fines de 2016, la administración decidió mantener estable el dividendo, en lugar del aumento constante cada año, para financiar una segunda instalación para personas mayores en la ciudad de Nueva York. El equipo directivo volvió a pagar el dividendo en mayo de este año y lo redujo en un 30% a 0,61 dólares por trimestre. A pesar de esta actividad, Welltower sigue siendo una acción de dividendos interesante por dos razones. Primero, se requiere distribuir una gran parte del flujo de efectivo a los accionistas para recibir el tratamiento fiscal especial de un REIT. En segundo lugar, con un balance en una posición más sólida y una reestructuración significativa de la cartera de propiedades, la administración puede optar por hacer un aumento de dividendos descomunal a corto plazo.

La presencia de una rentabilidad por dividendo superior al mercado de una empresa con un sólido balance genera un fuerte viento de cola externo para las acciones. Esto se debe a los inversores orientados a los ingresos que buscan formas de reemplazar los ingresos perdidos de sus carteras de bonos. Este fenómeno ocurrió hace poco más de una década durante la Crisis Financiera. Como resultado de las acciones de la Reserva Federal para impulsar la economía, las tasas de interés cayeron a niveles históricamente bajos. En ese momento, los inversores orientados a los ingresos se enfrentaron al mismo desafío que hoy. Su solución a este desafío fue invertir en acciones de dividendos de alta calidad para reemplazar la pérdida de ingresos. Esto se tradujo en una fuerte demanda de los inversores por acciones con altos dividendos, ya que las tasas se mantuvieron bajas. Hoy vemos tasas de interés aún más bajas que en la crisis financiera y, dado el impacto de la pandemia, se espera que estas tasas se mantengan bajas durante años.

Riesgos

Invertir en Welltower no está exento de riesgos. La empresa podría enfrentarse a un gran desafío si la vacuna no tiene tanto éxito como en los ensayos iniciales o no brinda protección durante un período de tiempo suficientemente largo. Si ese es el caso, el modelo de personas mayores que viven en apartamentos puede verse desafiado en el futuro previsible. Si bien el resultado final puede ser niveles permanentemente elevados de limpieza y filtración de aire, el gasto de limpieza adicional en curso y el costo de modernizar las instalaciones de la vivienda no serán triviales.

Otro riesgo importante para Welltower es la ubicación de sus propiedades. En los últimos años, la empresa se ha centrado en la construcción de instalaciones de lujo en varias ciudades importantes. Vieron este mercado como uno de los más desatendidos para la comunidad de personas mayores. La compañía había estado invirtiendo fuertemente en estos mercados durante años y estaba comenzando a tener éxito. Si las preferencias de los consumidores han cambiado y las personas mayores ya no quieren vivir en estos lugares, es posible que Welltower deba realizar una gran amortización de estos activos.

Conclusión

COVID-19 ha sido difícil para la mayoría de las empresas y Welltower se enfrentó a muchos de los desafíos de esta pandemia. Afortunadamente, el equipo de gestión pudo adaptarse y ahora está en una posición sólida para recuperarse una vez que la vacuna esté ampliamente disponible. Además, Welltower ha utilizado este tiempo para fortalecer tanto su balance general como su cartera de propiedades. Como resultado, cuando la pandemia disminuya, Welltower debería poder producir retornos atractivos para los inversionistas a mediano plazo.

Divulgar: Estoy / estamos mucho tiempo BIEN. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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