Cuando se trata de REIT duraderos que también son aristócratas de los dividendos, a menudo me viene a la mente Realty Income (O). Un REIT que pasa desapercibido para la mayoría de los inversores es Universal Health Realty Income Trust (UHT), que es un REIT de atención médica que también tiene un historial de 33 años de aumentos de dividendos anuales consecutivos.

Un historial tan largo de pago de dividendos a través de una multitud de ciclos económicos no es una tarea fácil, con REIT de atención médica bien conocidos como Welltower (WELL) y Ventas (VTR) que se ven obligados a terminar sus respectivas historias de dividendos ininterrumpidos con recortes de dividendos. año. En este artículo, evalúo qué hace que valga la pena poseer UHT con la valoración actual, así que comencemos.

(Fuente: sitio web de la empresa)

Una mirada a UHT

Universal Health Realty Income Trust es un REIT que se especializa en propiedades de atención médica en los EE. UU. Se formó en 1986 y, al 30 de septiembre, posee 71 propiedades ubicadas en 22 estados, incluidas dos que están en construcción. Su combinación de cartera se compone principalmente de MOB (edificio de consultorios médicos), y los MOB representan el 74% del valor bruto de los activos. El resto de la cartera se compone de Hospitales de atención aguda (17%), Atención ambulatoria (4%), Subaguda (2%) y Otros (3%). Como se ve a continuación, las propiedades de UHT están diversificadas geográficamente con concentraciones más grandes en Las Vegas, NV, Arizona, Texas, Atlanta, GA y Pennsylvania.

(Fuente)

UHT tiene un sólido historial de desempeño superior. Como se ve a continuación, desde 1995, UHT ha publicado un CAGR del 12,6% (incluidos los dividendos), que se compara favorablemente con el CAGR del 9,4% del S&P 500 (SPY) durante el mismo período de tiempo. Esto habla de la durabilidad del modelo comercial de UHT y del valor de un dividendo en constante aumento.

(Fuente: Dividend Channel)

UHT se está desempeñando bien en el entorno actual, con FFO / share mejorando un 3,6% interanual, de $ 0,83 en el tercer trimestre de 2019 a $ 0,86 en el último trimestre. Además, el 99% de los pies cuadrados ocupados de UHT han pagado el alquiler hasta el final del tercer trimestre. Además, UHT se está beneficiando del entorno actual de bajas tasas de interés, ya que pudo reducir sus gastos por intereses en el tercer trimestre en $ 695K, lo que equivale a $ 0.05 por acción. UHT actualmente tiene solo dos vacantes en toda su cartera y está comercializando activamente esas propiedades para arrendamiento. Mientras tanto, me parece atractivo el rendimiento por dividendo del 4,6%, especialmente en este entorno de tipos bajos. Sigue estando bien cubierto, con una proporción de pago del 80% (basado en FFO / acción del tercer trimestre de 2020).

Un elemento que vale la pena señalar es que UHT es asesorado por Universal Health Services (UHS), ya que el CEO de UHT también es el CEO de UHS. UHT se formó originalmente a través de una venta y arrendamiento posterior de propiedades de UHS. Actualmente, UHS y sus subsidiarias representan $ 6.6 millones de ingresos del tercer trimestre de 2020 (33% de los ingresos totales del tercer trimestre de UHT).

Esto podría resultar en un conflicto de intereses. Sin embargo, esto no me preocupa demasiado, dado el sólido historial de rendimiento de UHT y la cartera bien diversificada. Además, UHS es una compañía de Fortune 500 con más de $ 11 mil millones en ingresos anuales y actúa como Garante en las tres propiedades hospitalarias arrendadas en las que es el inquilino principal (no una de sus subsidiarias), como se ve a continuación.

(Fuente: Informe anual UHT 2019)

Además, la relación parece estar funcionando bien. Como se ve a continuación, los ingresos por arrendamiento de UHS aumentaron un 9,6% interanual, de $ 5,8 millones en el tercer trimestre de 2019 a $ 6,4 millones en el último trimestre. Como tal, veo esta relación como beneficiosa para ambas partes.

(Fuente: UHT Q3'20 10-Q)

Mirando hacia el futuro, no veo que UHT se desacelere, ya que actualmente tiene dos proyectos en construcción, incluido un hospital de salud conductual de 108 camas en Clive, IA, que es de triple red y tiene un plazo inicial de 20 años. También tiene un MOB en construcción en Denison TX, con 75K pies cuadrados, y una buena cantidad de actividad de prearrendamiento.

También veo que UHT se beneficia del envejecimiento de la población estadounidense. Según la Oficina del Censo de EE. UU., La población de mayores de 65 años está creciendo más rápido que la población en general, y para el año 2030, 1 de cada 5 residentes de EE. UU. Estará en este grupo de edad. Como se ve a continuación, se espera que el gasto en atención médica aumente más rápido que la inflación, a una tasa compuesta anual del 5,5% hasta al menos 2028. En ese momento, se espera que el gasto en atención médica equivalga a más del 21% del PIB de EE. UU. Las propiedades de UHT están ubicadas principalmente en climas más cálidos, lo que debería ver un beneficio desproporcionado de que los jubilados se muden allí.

(Fuente: Centros de Servicios de Medicare y Medicaid)

Riesgos a considerar

Con las tasas diarias de infección por COVID-19 aumentando en los EE. UU. Durante el último mes, existe la posibilidad de otra ronda de bloqueos en los estados más afectados por el virus. Esto podría tener un impacto negativo en la cantidad de visitas de pacientes a las propiedades de UHT a corto plazo. Si bien este es un riesgo que vale la pena monitorear, me alienta el desempeño antes mencionado de las métricas operativas de UHT hasta ahora.

Para llevar del inversor

UHT es un REIT sanitario duradero con un sólido historial de rentabilidad para los accionistas. Lo veo bastante bien para capear la pandemia actual, con una tasa de cobro de alquiler del 99% de sus inquilinos. A largo plazo, veo que UHT se beneficia del crecimiento de la población de adultos mayores, con sus propiedades bien ubicadas que generalmente se encuentran en climas más cálidos. El dividendo permanece bien cubierto y considero que la tesis del crecimiento de los dividendos está intacta.

Al precio actual de las acciones de $ 60.45 y un P / FFO de 18.4 (basado en TTM FFO), las acciones ciertamente no son baratas. Sin embargo, me parece razonable, dado el sólido historial de 33 años de aumentos de dividendos, el modelo de negocio duradero y el potencial de crecimiento a largo plazo. Compre para obtener ingresos y crecimiento.

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Divulgar: Yo soy / somos largo O. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Este artículo tiene fines informativos y no constituye un consejo financiero. Se anima y se espera que los lectores realicen la debida diligencia y saquen sus propias conclusiones antes de tomar cualquier decisión de inversión.

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