Bruce Flatt hizo recientemente una entrevista con Bloomberg para discutir sus puntos de vista sobre la crisis actual y lo que significa para los inversores inmobiliarios comerciales.

En caso de que no lo conozca, Bruce Flatt es un inversionista multimillonario y el director ejecutivo de Brookfield (BAM), que gestiona más de medio billón de inversiones alternativas. Ha estado al frente de Brookfield desde 2002 y a menudo se le conoce como “Warren Buffett de Canadá“debido a su historial en inversiones de valor.

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Es difícil encontrar a alguien que tenga más éxito o experiencia que él en el mundo de las inversiones inmobiliarias comerciales. Su empresa administra edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, apartamentos, centros de datos y muchos otros tipos de propiedades por valor de 540.000 millones de dólares en todo el mundo.

Entonces, cuando habla, escuchamos.

Han pasado muchos meses desde su última entrevista, y ahora finalmente escuchamos su opinión sobre la crisis y sus expectativas para el futuro de la inversión inmobiliaria.

Si tenía alguna duda sobre sus inversiones en REIT, creemos que esta entrevista aclarará algunas de sus inquietudes y volverá a centrarse en la oportunidad que se avecina.

No obtendrá este tipo de información del informe de ganancias REIT trimestral. Sin embargo, es información mucho más valiosa para el inversor REIT orientado a largo plazo porque se centra en el panorama general.

Vinculamos la entrevista al final de este artículo y le recomendamos que vea los 32 minutos completos si tiene tiempo e interés. Pero si solo desea lo más destacado, consulte las cinco categorías a continuación:

  1. Por qué esta es una oportunidad generacional (¡Lo más importante de leer!)
  2. Sus pensamientos sobre los REIT como inversor de capital privado.
  3. El futuro de la urbanización y las grandes ciudades.
  4. Por qué los centros comerciales de clase A se recuperarán más fuertes que nunca.
  5. Por qué los edificios de oficinas se recuperarán más fuertes que nunca.

(Tenga en cuenta que la redacción de sus oraciones se modificó ligeramente en algunos casos para mayor claridad)

Por qué esta es una oportunidad generacional

En High Yield Landlord, a menudo hemos discutido cómo las tasas de interés del 0% conducirán a una compresión de la tasa de capitalización, valores de propiedad más altos y NAV de REIT más altos.

Vimos que esto sucedió en Europa cuando las tasas de interés colapsaron y los precios de las propiedades se dispararon durante los últimos años. Ahora veremos que lo mismo se repite en Estados Unidos. La Fed ha dejado en claro que las tasas de interés se mantendrán cerca del 0% durante los próximos años, y con la cotización del Tesoro a 30 años con un rendimiento del 1,6%, tenemos una clara indicación de que es probable que las tasas de interés bajas se mantengan.

Bruce Flatt es muy activo en ambos continentes y, por lo tanto, comprende el impacto de las tasas de interés del 0% en los bienes raíces comerciales. Aquí está su opinión:

Además de todo el dinero que se ha gastado en estímulos, todos los bancos centrales llevaron sus tipos de interés al 0%, y cuando haces eso, trabajas hacia atrás para cambiar el precio de todo lo demás. Los múltiplos para las empresas deben ser más altos. Y las tasas de capitalización para los bienes raíces están bajando, lo que significa que los valores están subiendo.

La alternativa es posiblemente poseer un bono del Tesoro y luego está condenado al 1%. Es posible que las tasas de interés se vuelvan negativas y gane algo de dinero, pero probablemente esté condenado al 1%.

La revisión de precios de los bienes raíces ni siquiera ha comenzado todavía … En este momento, los activos no se negocian porque la gente no se siente cómoda. Incluso si tiene un edificio alquilado por 20 años, la gente está confundida por lo que eso significa realmente. Pero una vez que esto se aclare y las tasas de interés estén en un nuevo mínimo, las tasas de capitalización comenzarán a bajar y las valoraciones subirán mucho.

Una tasa de capitalización en un edificio de oficinas en el centro de la ciudad podría haber sido del 4% antes, y probablemente vaya al 2%. Si estamos en un mundo con una tasa de interés del 0% y la gente cree que estaremos en un mundo con una tasa de interés del 0% durante un tiempo, y la Fed se lo ha dicho, entonces no veo ninguna razón para un activo de cola larga con 20 años. de los flujos de efectivo no debe estar en torno al 2%.

Si ese edificio se vendiera a una tasa de capitalización del 4% antes de la pandemia y se vendiera por mil millones de dólares, alcanzaría más de 2000 millones de dólares a una tasa de capitalización del 2%. Eso es mil millones de ganancias.

Además, olvidando el valor, su flujo de caja también aumenta debido a las tasas de interés más bajas. Aquí hay una indicación de eso. Cuando construimos One Manhattan West, la gente podría haber dicho que es terrible que lo hayamos abierto durante la pandemia. De hecho, fue fantástico porque la torre está alquilada al 100% a grandes inquilinos. Su flujo de efectivo cuando se estabiliza es de $ 120 millones por año y sigue creciendo. Y pensamos que lo financiaríamos en alrededor del 5%, pero ahora tenemos menos del 3%. Eso es $ 50 millones más por año para los propietarios. Repítelo en muchos inmuebles y ganarás mucho más dinero.

Si estamos en un mundo con una tasa de interés del 0%, incluso los activos aparentemente costosos, como los centros de datos, pueden ser baratos hoy.

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Sus pensamientos sobre las oportunidades REIT

A menudo también hemos argumentado que ahora es un momento mucho mejor para invertir en REIT que en bienes raíces privados porque se ofrecen con grandes descuentos al valor razonable.

Con los REIT, esencialmente puede comprar bienes raíces a 50 centavos por dólar, con los beneficios adicionales de la administración profesional, la diversificación y la liquidez. La única desventaja potencial es que tiene que lidiar con una mayor volatilidad a corto plazo, pero mientras tenga un horizonte de tiempo largo, esto es irrelevante para usted.

Bruce Flatt se dedica a recaudar capital para sus fondos de capital privado y, por lo tanto, es probable que prefiera que los inversores inviertan con él y no con REIT. Sin embargo, incluso él no puede negar la oportunidad. Él dice que los REIT ofrecen posiblemente la mejor oportunidad en todo el mercado, y Brookfield ha estado comprando muchas acciones últimamente.

Probablemente, el mayor descuento que existe entre lo que vería como valor y precio se encuentra en los REIT y los valores inmobiliarios.

Los REIT que tienen activos de alta calidad se negocian con enormes descuentos sobre el valor tangible de sus activos, y mucho menos si estamos en lo cierto en lo que acabo de decir antes sobre la modificación de precios. (En otras palabras, los descuentos son altos basados ​​en precios ya descontados).

Creo que se debe a que la narrativa actual de los medios comunes es muy negativa sobre la oficina y el comercio minorista. La percepción común es esa, pero están equivocadas.

Yo diría que una de las grandes compras de hoy son los valores inmobiliarios porque los está comprando a una fracción de lo que los negociaría en el sector privado.

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El futuro de la urbanización y las grandes ciudades

Recientemente invertimos en el Empire State Building en Manhattan comprando acciones de su propietario, Fideicomiso de Empire State Realty (ESRT). También agregamos más capital a Fideicomiso Federal de Bienes Raíces (FRT) que posee propiedades comerciales altamente urbanas.

Al mercado le preocupa que la huida a los suburbios lleve a la desaparición de los REIT que poseen propiedades en las grandes ciudades. No lo compramos. Creemos que la urbanización continuará, y es interesante notar que Bruce Flatt tiene pensamientos muy similares:

Los centros urbanos durante siglos y siglos han atraído a más personas por razones muy simples: a la gente le gusta asociarse con otras personas. Hay muchos trabajos. Pueden caminar al trabajo. Y esto no lo detiene.

De hecho, puedo argumentar que esto es solo un reinicio y la urbanización solo se hará más fuerte. El caso es que estas ciudades no van a desaparecer.

Las personas que sugieren que estas ciudades desaparecerán, creo que probablemente no han mirado los libros de historia y solo están reaccionando a la situación actual.

Puedo decirles que nuestro negocio de viviendas suburbanas está en auge y estamos encantados con eso, pero es una anomalía en este momento.

Edificio Empire State dedicado - HISTORIAfuente

Por qué los centros comerciales de clase A se recuperarán con más fuerza que nunca

Recientemente también invertimos más dinero en Macerich (MAC) y Simon Property Group (SPG) porque creemos que los centros comerciales de Clase A se recuperarán y, cotizando a 20-40 centavos por dólar, ofrecen un gran valor. Brookfield de Bruce Flatt posee muchos centros comerciales de alta gama y aquí está su opinión:

Habrá consolidación y los mejores centros comerciales mejorarán y lo peor desaparecerá.

Si estás en una ciudad con ocho centros, te deshaces de cuatro, dejando los cuatro restantes en una posición superpoderosa porque ahí es donde la gente quiere estar.

En la mayoría de los casos, los buenos centros comerciales son como las compras en la calle principal en ubicaciones suburbanas fuertes. Si posee lo mejor, lo hará aún mejor en el futuro.

A corto plazo, no fue tan bueno porque estábamos cerrados. Hoy está mejorando mucho. Ahora, algunos centros tienen ventas más altas que las que tenían el año pasado en un mes comparable. En general, está regresando, y dentro de cinco años, probablemente será más fuerte que antes.

Santa Monica Place

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Por qué los edificios de oficinas se recuperarán más fuertes que nunca

Antes de la crisis, no teníamos ningún REIT de oficina puro en nuestra cartera principal. Esto se debe a que preferimos los aspectos económicos de otros tipos de propiedades y los REIT de oficinas se cotizaron a valoraciones justas.

Hoy en día, la situación es diferente, con las valoraciones más bajas en más de una década porque el mercado teme que el trabajo desde casa lleve a una caída permanente de la demanda de espacio para oficinas.

Esto nos llevó a invertir en REIT de una oficina, pero nuestra exposición sigue siendo muy pequeña. Siempre estamos buscando nuevas oportunidades potenciales. Aquí está la visión de Bruce Flatt sobre el espacio de oficina:

No creo que hayamos conocido a un director ejecutivo legítimo que no quiera que la gente vuelva a la oficina.

Todos quieren que su gente regrese, pero no tienen suficiente espacio para poder acomodarlos.

Todas las empresas que al principio hablaron un gran juego sobre el trabajo remoto (por ejemplo, Facebook (FB), Slack (WORK) …) han ocupado más espacio en ubicaciones urbanas para distanciar socialmente a su gente. Están esperando que su gente regrese.

Al principio, probablemente esperaban que más personas se quedaran en casa para venderles más servicios: competencia en la nube, aplicaciones en línea y ese tipo de cosas.

Sal a la calle y pregunta a 9 de cada 10 personas, te dirán que quieren trabajar desde la oficina. Y el hecho de que las eficiencias ni siquiera se acercan, cuando la gente no está en la oficina, porque te distraes con otras 100 cosas.

La alta calidad importa. Compramos propiedades de alta calidad en buenas ciudades en lugares bien ubicados con ventilación adecuada y todas las demás cosas que desearía en sus edificios. Las ubicaciones secundarias o terciarias no son comparables.

Lo que debe quitar de todo esto:

Las propiedades inmobiliarias están a punto de aumentar su precio. Según Bruce Flatt, las tasas de capitalización podrían caer hasta un 2%, lo que puede parecer ridículo hoy, pero obtener un rendimiento del 2% en constante crecimiento con protección contra la inflación y cierta apreciación apalancada es mucho más atractivo que ganar un 0,8% de un Tesoro a 10 años. . Esta revisión de precios ya ha ocurrido en Europa y comenzará en Estados Unidos tan pronto como dejemos atrás esta crisis. Si las tasas de capitalización caen de, digamos, 6% a 3%, entonces el valor de una propiedad se duplica.

Hoy en día, los REIT tienen grandes descuentos en relación con el valor de sus activos subyacentes. Pero estos activos subyacentes también se descuentan mucho si permanecemos en un mundo de tasa de interés del 0%. A medida que las tasas de capitalización comiencen a comprimirse, los NAV de los REIT aumentarán, lo que hará que tengan más descuentos.

Cuando las personas se sientan cómodas invirtiendo en REIT nuevamente, esperamos que los rendimientos se compriman a los niveles más bajos jamás registrados, llevando los precios de las acciones a nuevos máximos históricos.

Vemos dos tipos principales de oportunidades en el mercado REIT para beneficiarse de este cambio de precio:

  • Oportunidad n. ° 1: REIT con arrendamientos a largo plazo muy bajos y un alto potencial de compresión de la tasa de capitalización.
  • Oportunidad n. ° 2: Los REIT que poseen tipos de propiedades odiados y se negocian con enormes descuentos frente al NAV debido a narrativas falsas.

Pensamientos finales

Antes de publicar la entrevista, quiero dejaros con un último pensamiento:

Un REIT llamado Safehold (SAFE) ya le ha mostrado el impacto que tendrán las tasas de interés del 0% en las valoraciones una vez que el mercado confíe en que el flujo de caja es sostenible. Ahora cotiza a 68 dólares por acción, frente a los 17 dólares de finales de 2018, que es cuando las tasas de interés comenzaron a bajar.

Hoy está alcanzando nuevos máximos históricos, con un aumento del 100% en 2020, y cotiza con un bajo rendimiento de dividendos del 0,9%.

La diferencia entre SAFE y otros REIT es que SAFE posee arrendamientos de terrenos altamente seguros y, por lo tanto, el mercado no cuestiona la sostenibilidad de su flujo de efectivo incluso en medio de una pandemia.

A medida que dejamos atrás esta crisis, el mercado se sentirá más cómodo con el flujo de caja de otros REIT, y ahí es cuando veremos que se producirá una revalorización similar.

El impacto de las tasas de interés del 0% sobre el valor futuro de los REIT se ha subestimado en gran medida. Al comprar hoy, asegura altos rendimientos mientras todavía están disponibles y se posiciona para una gran apreciación.

¿Sé cuándo se llevará a cabo la recuperación?

No. Pero sé que se ganará mucho dinero en los próximos 5 a 10 años.

La entrevista completa con Bruce Flatt, ¡disfrútala!

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Divulgar: Soy / somos largo BAM; MAC; ESRT; FRT; SPG. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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