Introducción

Después de comprobar los resultados del segundo trimestre de Propiedades de elección (OTC: PPRQF) Decidí mantener mi posición larga aunque la tasa de pago basada en el AFFO se acercó al 100%. Ahora, tres meses después, Choice informó excelentes tasas de recaudación de alquileres y la tasa de pago basada en el AFFO se ha reducido a menos del 90%. Con un enfoque específico en el comercio minorista y con el grupo relacionado de Loblaw como inquilino principal, la mayoría de las tiendas en la base de activos de Choice fueron calificadas como servicios esenciales y permanecieron abiertas durante la pandemia.

Datos de YCharts

Choice Properties tiene una lista más líquida en TSX, donde cotiza con CHP.UN como símbolo de cotización. El volumen diario promedio en Canadá es de casi medio millón de acciones por día.

Se cobró casi el 100% del alquiler y el dividendo está cubierto por la FFO y la AFFO

En 2020 (y quizás hasta bien entrado 2021), el enfoque de los inversores de REIT debería estar en los niveles de recaudación de alquileres: qué porcentaje del alquiler facturado se está pagando realmente. Afortunadamente, la mayoría de los REIT brindan resultados detallados del cobro de alquileres, y Choice Properties no es una excepción.

Mientras que el REIT terminó cobrando solo el 89% del alquiler facturado en el segundo trimestre de 2020, esto ya aumentó al 98% en el tercer trimestre, ya que prácticamente todos los inquilinos han comenzado a pagar el alquiler nuevamente.

Fuente: nota de prensa

Un buen logro, y esto inmediatamente tiene un impacto positivo tanto en el FFO como en el AFFO generado en el tercer trimestre. El FFO por unidad aumentó a C $ 0,238. Eso sigue siendo un poco más bajo que los C $ 0,25 en el tercer trimestre de 2019, pero la brecha se está cerrando (también tenga en cuenta que el recuento de acciones ha aumentado en más del 1,5%). El AFFO por unidad fue de 0,207 dólares canadienses.

Fuente: Informe financiero / comunicado de prensa del tercer trimestre

Esto significa que el dividendo de C $ 0.185 por trimestre ahora está claramente cubierto por el FFO y el AFFO, ya que las respectivas tasas de pago son 78.4% y 89.9%. Un bono adicional es la frecuencia del dividendo: Choice Properties paga un dividendo mensual de C $ 0.06166 y esto equivale a los C $ 0.185 / trimestre y C $ 0.74 por año antes mencionados. Basado en el precio unitario actual de aproximadamente C $ 13,50, esto da como resultado un rendimiento por dividendo del 5,5%.

Fuente: informe trimestral

Con un índice LTV de menos del 44% (basado en el valor en libros de las propiedades, así como en los casi C $ 565M en empresas conjuntas contabilizadas en el capital social), tenía curiosidad por ver las tasas de capitalización utilizadas por Choice para determinar el valor en libros de los activos. Si bien todavía no estoy particularmente impresionado con la tasa de capitalización relativamente baja para la división de oficinas, es importante saber que las oficinas representan solo el 7% de los ingresos operativos netos. La tasa de capitalización promedio ponderada en el tercer trimestre fue del 5,92% (con base en la utilidad operativa neta) en comparación con el 5,84% a fines del año pasado.

Fuente: informe trimestral

Esto significa que Choice es un poco más cauteloso ahora, ya que sus tasadores independientes utilizaron una tasa de capitalización ligeramente más alta, lo que reduce el valor en libros de los activos. Esto hace que el balance general sea más sólido a medida que disminuye el riesgo de valores de activos inflados.

Fuente: informe trimestral

Se ha anunciado un programa de recompra sustancial, pero queda por ver cuánto se recomprará realmente

Tras la publicación de estos excelentes resultados trimestrales, Choice Properties ha anunciado un importante programa de recompra de acciones. Choice ha recibido la aprobación para recomprar hasta 25,85 millones de unidades, lo que representa aproximadamente el 10% de la flotación pública de las unidades. Si bien este es un desarrollo interesante, no deberíamos entusiasmarnos demasiado, ya que básicamente se trata de la extensión de la asignación de recompra del año pasado.

Esto no significa que Choice esté recomprando efectivamente las acciones, ya que en el programa del año pasado recompró algo más de 160.000 acciones. Sin embargo, si el precio de la acción vuelve a caer a los niveles bajos que hemos experimentado a principios de este año, espero que Choice pueda tomar medidas rápidas para recomprar acciones para su cancelación.

Es útil ver que los informes trimestrales de Choice también contienen los cálculos para juzgar si hay un exceso de generación de efectivo o un déficit. De acuerdo con esta métrica, hubo un exceso de generación de efectivo de C $ 36,7M en el tercer trimestre y un exceso de generación de efectivo total de casi C $ 160M en los primeros nueve meses del año.

Fuente: informe trimestral

Eso suena muy bien e indica que Choice definitivamente tiene un presupuesto disponible para las recompras, pero se debe advertir a los lectores que el punto de partida de la ecuación es el FFO. Como notamos anteriormente en este artículo, la diferencia entre FFO y AFFO en el tercer trimestre fue de aproximadamente C $ 22 millones y C $ 50 millones en los primeros nueve meses del año.

Entonces, si basamos el flujo de caja “excedente” en el AFFO en lugar del FFO, veríamos un flujo de caja excedente de C $ 15 millones en el tercer trimestre y casi C $ 110 millones en los nueve meses de 2020. Y eso, obviamente, todavía es mucho efectivo. para recomprar acciones rápidamente.

Tesis de inversión

Choice Properties no cotiza a niveles extremadamente baratos, ya que el precio actual de alrededor de C $ 13,50 representa un múltiplo de aproximadamente 16 en el AFFO del tercer trimestre anualizado. Sin embargo, me atrevo a decir que el nivel de riesgo de una inversión en Choice Properties es relativamente bajo ya que el inquilino principal está relacionado con el REIT (el REIT en realidad se separó de la cadena de supermercados que representa la gran mayoría de los ingresos por alquiler y el área alquilable) .

Tengo una posición larga en Choice Properties y puedo continuar agregando debilidad. Estoy satisfecho con la actualización del tercer trimestre y el índice de pago de menos del 90% del AFFO debería convencer a los inversores de que el dividendo es seguro.

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Divulgar: Yo soy / somos largo PPRQF. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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