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En este artículo, proporcionaré mi actualización trimestral sobre acciones de Tanger Outlets (SKT). Cubriré todas las métricas financieras que cubren regularmente cada trimestre para Tanger, así como todos los desarrollos importantes que han ocurrido desde el último informe de ganancias. En la superficie, los resultados son obviamente una mejora con respecto al segundo trimestre y superan las expectativas de los analistas, pero eso no cuenta toda la historia. Al observar las métricas subyacentes, estas continúan deteriorándose y existen algunas razones específicas por las que las ganancias superaron las expectativas de los analistas este trimestre.

Ocupación y NOI en el mismo centro

En cuanto a las diez ubicaciones principales, siete registraron una menor ocupación año / año, una registró una mayor ocupación y dos tuvieron la misma ocupación que el año pasado. Lo que es preocupante es que las tres ubicaciones principales mostraron una menor ocupación año / año y no fue solo una ligera disminución, sino grandes caídas en la ocupación. Cada uno de los tres lugares principales que vio la ocupación cayó un 5% con respecto al año pasado. Atlantic City y Jeffersonville también me destacan porque Atlantic City todavía muestra una baja ocupación, que ha caído y se ha estancado alrededor del 80% y ahora Jeffersonville tiene una ocupación del 80%.

Tercer trimestre de 2020

Tercer trimestre de 2019

Tendencia

GLA

Parque de ciervos

93%

98%

Inferior

739,110

Riverhead

92%

97%

Inferior

729,278

Playa de Rehoboth

93%

98%

Inferior

557,353

Foley

89%

90%

Inferior

554,587

Ciudad Atlántica

79%

80%

Inferior

489,718

San Marcos

93%

94%

Inferior

471,816

Sevierville

99%

99%

Mismo

447,810

Sabana

99%

96%

Mayor

429.089

Myrtle Beach Hwy 501

98%

98%

Mismo

426,523

Jeffersonville

80%

92%

Inferior

411,896

Top 10 GLA

5.257.180

GLA total

12,044,309

Top 10 GLA como% del total

43,65%

Datos de la tabla de la presentación complementaria de Tanger Q3

En cuanto a la ocupación en toda la empresa, en realidad esperaba que la ocupación aumentara desde los niveles del segundo trimestre, sin embargo, la ocupación cayó del 93,80% el trimestre pasado al 92,90% este trimestre. Este trimestre marca trece de los últimos quince trimestres en los que la ocupación de Tanger disminuyó año / año. Los datos de la siguiente tabla y la visualización posterior de esos datos muestran claramente que la disminución de la ocupación no es nada nuevo y que la tendencia a la baja sigue vigente. De hecho, el cambio en la ocupación año / año se está acelerando, lo que espero debido a COVID-19, pero creo que incluso cuando hay una vacuna y las quiebras / cierres de tiendas se ralentizan, creo que es probable que la ocupación se mantenga por debajo del 95% durante un período de tiempo. Periodo de tiempo extendido.

Ocupación

Occ Y / Y Cambio

Primer trimestre de 2016

96,60%

Segundo trimestre de 2016

96,90%

Tercer trimestre de 2016

97,40%

Cuarto trimestre de 2016

97,70%

Primer trimestre de 2017

96,20%

-0,40%

Segundo trimestre de 2017

96,10%

-0,80%

Tercer trimestre de 2017

96,90%

-0,50%

Cuarto trimestre de 2017

97,30%

-0,40%

Primer trimestre de 2018

95,90%

-0,30%

Segundo trimestre de 2018

95,60%

-0,50%

Tercer trimestre de 2018

96,40%

-0,50%

Cuarto trimestre de 2018

96,80%

-0,50%

1T 2019

95,40%

-0,50%

Q2 2019

96,00%

0,40%

Tercer trimestre de 2019

95,90%

-0,50%

Cuarto trimestre de 2019

97,00%

0,20%

Q1 2020

94,30%

-1,10%

Q2 2020

93,80%

-2,20%

Tercer trimestre de 2020

92,90%

-3,00%

Tabla de datos de las presentaciones de Tanger 8-K

El NOI del mismo centro mejoró significativamente en comparación con el segundo trimestre cuando hubo una disminución de -51.03%. Este trimestre, el NOI del mismo centro se redujo “sólo” un 14,05%, por lo que es una mejora, pero sigue siendo un desafío debido a la disminución de la ocupación y los diferenciales de arrendamiento que continúan contrayéndose. Este trimestre es el undécimo trimestre consecutivo de crecimiento negativo del NOI del mismo centro. Por lo tanto, incluso antes de Covid-19, Tanger no pudo hacer crecer el NOI del mismo centro, y dados los datos sobre la ocupación y los márgenes de arrendamiento que cubriré más adelante, no creo que Tanger pueda volver a los niveles de 2019 en el NOI del mismo centro en el corto plazo.

Crecimiento SS NOI

Primer trimestre de 2016

4,40%

Segundo trimestre de 2016

3,80%

Tercer trimestre de 2016

2,60%

Cuarto trimestre de 2016

2,70%

Primer trimestre de 2017

2,50%

Segundo trimestre de 2017

2,20%

Tercer trimestre de 2017

1,00%

Cuarto trimestre de 2017

0,60%

Primer trimestre de 2018

-1,50%

Segundo trimestre de 2018

-1,90%

Tercer trimestre de 2018

-1,00%

Cuarto trimestre de 2018

-0,70%

1T 2019

-0,50%

Q2 2019

-0,10%

Tercer trimestre de 2019

-1,80%

Cuarto trimestre de 2019

-0,40%

Q1 2020

-3,70%

Q2 2020

-51,03%

Tercer trimestre de 2020

-14,05%

Tabla de datos de las presentaciones de Tanger 8-K

Los dos gráficos siguientes muestran en forma visual las tasas de ocupación y el crecimiento del NOI del mismo centro desde principios de 2016. El primer gráfico muestra tanto la ocupación como el NOI del mismo centro, con la gran caída y recuperación para el NOI del mismo centro. Como puede ver, la ocupación ha tenido una tendencia a la baja durante años y el NOI del mismo centro también ha tenido una tendencia a la baja durante años. Como mencioné anteriormente, creo que Tanger en el futuro previsible tendrá una ocupación que se estabilizará en algún lugar por debajo del 95%. Además, como referencia, incluí un segundo gráfico que muestra la tendencia en el crecimiento del NOI del mismo centro hasta el segundo trimestre de 2020 como una representación visual de los datos que muestran que el NOI del mismo centro ha tenido una tendencia más baja durante años, incluso antes de COVID-19.

Datos de gráficos de las presentaciones de Tanger 8-K

Datos de gráficos de las presentaciones de Tanger 8-K

Spreads de arrendamiento

Al revisar la presentación complementaria de Tanger, los diferenciales de arrendamiento realmente se destacaron como un área de debilidad este trimestre. Los datos muestran claramente que los alquileres para los inquilinos están disminuyendo en los arrendamientos de todos los términos y, lo que es más importante, en los arrendamientos a largo plazo. La primera tabla a continuación muestra el cambio año / año para arrendamientos de todos los términos. Los recuadros verdes resaltan los puntos de datos que cubren todo el espacio alquilado y renovado para todos los términos de arrendamiento. Como puede ver, los diferenciales de arrendamiento se mantuvieron negativos en el espacio re-arrendatario y renovado para todos los términos de los arrendamientos. He escuchado repetidamente en Seeking Alpha y otros foros de personas que dicen que Tanger estaría mejor si consiguiera inquilinos de mayor calidad para reemplazar a los inquilinos que cierran ubicaciones. Si bien eso puede estar bien a largo plazo, a corto / mediano plazo, Tanger se lo está llevando a la barbilla, como lo muestran las métricas de arrendamiento en las siguientes tablas. No importa si se trata de un espacio re-alquilado o un inquilino que está renovando un espacio, los márgenes de arrendamiento se están contrayendo y la contracción está empeorando.

Presentación complementaria de Tanger Q3

Mirando específicamente los arrendamientos a largo plazo, los datos continúan mostrando como en los últimos trimestres y años el continuo deterioro en el poder de precios para que Tanger pueda aumentar las tarifas para arrendamientos a largo plazo. Para los arrendamientos a largo plazo, los diferenciales pasaron de -1,0% el año pasado a -8,7% este año para el tercer trimestre, y profundizando aún más en los datos, tanto los arrendatarios como los arrendatarios que renovaron el espacio vieron disminuciones significativas en los diferenciales de arrendamiento. Dado el entorno actual y las tendencias que existían antes de Covid-19, no veo muchas ventajas en la posibilidad de aumentar los arrendamientos a largo plazo. Es probable que algunos contratos de arrendamiento firmados este año puedan incrementarse en los próximos años porque esos negocios aún estarán en el negocio, pero queda por ver si eso será suficiente para revertir las tendencias que existían antes de COVID. -19.

Presentación complementaria de Tanger Q3

El siguiente cuadro muestra de forma visual las tendencias de los márgenes de arrendamiento de todos los plazos y plazos superiores a 12 meses. Los datos muestran claramente los diferenciales de arrendamiento para todos los términos y los arrendamientos de más de 12 meses han tenido una tendencia a la baja durante años. Poner este gráfico junto con el gráfico anterior que muestra la tendencia de ocupación a la baja durante años, sigue apuntando a que Tanger es un cubo de hielo que se derrite, con muy pocas perspectivas de crecimiento a largo plazo.

Presentaciones complementarias de Tanger

Desarrollos importantes

Dividendo

Para aquellos que esperan que el dividendo se restablezca este trimestre, eso no va a suceder. Además, tampoco parece que Tanger vaya a pagar dividendos en el cuarto trimestre, ya que en el comunicado de prensa señalaron que deberían cumplir con los requisitos de distribución de REIT con los pagos que ya realizaron a principios de este año.

Para 2020, se espera que los dividendos pagados durante la primera mitad del año sean suficientes para cumplir con los requisitos mínimos de distribución. Para 2021, se requerirán distribuciones mínimas para seguir cumpliendo. ~ Comunicado de prensa de Tanger Q3

Venta de propiedad

Durante el trimestre, Tanger vendió su ubicación en Terrell, Texas, y registró una ganancia de $ 2.3 millones en la venta y la tasa de capitalización no se reveló en el comunicado de prensa, por lo que estaré atento a esa información si aparece en la conferencia telefónica. La ubicación era la segunda más pequeña de la cartera consolidada de Tanger, por lo que no era un motor de aguja. Sin embargo, Tanger continúa vendiendo ubicaciones lentamente, lo que muestra que lo que he estado diciendo es cierto que Tanger es un cubo de hielo que se derrite y que solo tienen una vía de crecimiento potencial en este momento para nuevos centros y esa es la ubicación retrasada de Nashville. No me sorprendería que se vendieran otras ubicaciones durante uno o dos años y Tanger continúe reduciendo su cartera.

Reembolso de la facilidad de crédito

Durante el trimestre, Tanger reembolsó por completo su línea de crédito, que había utilizado durante el apogeo de la pandemia a principios de este año. Como se señaló en el comunicado de prensa, Tanger tuvo un flujo de caja positivo durante el trimestre. Como parte del préstamo de la línea de crédito que ocurrió, evitará que Tanger recompra acciones hasta julio de 2021, lo cual no es ideal, pero la línea de crédito cumplió su propósito al ayudar a Tanger durante la crisis. La combinación de tener una línea de crédito que podría retirarse nuevamente en caso de que las cosas empeoren este invierno es un buen respaldo.

Pensamientos finales

Para terminar, aunque muchos ven las cifras principales como un fuerte positivo, cuando se analizan los datos subyacentes de los diferenciales de ocupación y arrendamiento, el panorama cambia de bueno a malo. El cuarto trimestre suele ser el mejor para Tanger, por lo que podría haber alguna mejora en el cuarto trimestre antes de la caída estacional habitual en el primer trimestre. De cara al resto de 2020 y al 2021, es probable que el cierre de tiendas continúe, pero se desacelerará desde los niveles observados durante el segundo y tercer trimestre, pero se mantendrá en niveles elevados. El trimestre pasado, mantuve mi precio objetivo de $ 3.00 y, dados estos resultados, no veo ninguna razón para cambiar ese precio objetivo a largo plazo. Finalmente, una nota rápida, agregaré cualquier nota / comentario importante que vea de la conferencia telefónica al flujo de comentarios.

Descargo de responsabilidad

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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