En nuestra revisión de cartera más reciente, explicamos que cada vez más inversores de renombre reconocen la oportunidad en el sector de REIT. Entre muchos otros…

  • Multimillonario Howard Mark señaló que los REIT de oficinas y minoristas con activos de alta calidad están profundamente infravalorados y se espera que generen “grandes ganancias” en la recuperación.
  • Berkshire Hathaway de Warren Buffett (NYSE: BRK.A) (BRK.B) se duplicó recientemente en STORE Capital (STOR). Ahora posee casi el 10% del capital social.
  • Empresa de capital privado KKR (KKR) acaba de adquirir una participación del 5% en la oficina de Londres REIT Great Portland Estates (OTC: GPEAF).
  • Firma de capital privado Brookfield (BAM) tomó una posición importante en British Land (OTCPK: BTLCY), que es un REIT de oficinas y minoristas.
  • Fideicomiso de inversión pasiva, respaldada por una firma de capital privado, compró una participación del 6% en Macerich (MAC), un REIT comercial.

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Observará que la mayoría de las inversiones de las empresas de capital privado han sido en REIT minoristas y de oficina, que son los que tienen más descuentos en este momento.

¿Han perdido la cabeza?

¿No está matando el comercio minorista? Amazonas (AMZN)?

Y no es Enfocar (ZM) eliminando la necesidad de oficinas?

Eso es lo que los medios que provocan el miedo te harían creer. En realidad, estos temores se han exagerado mucho y las valoraciones se han vuelto muy convincentes.

En el artículo de hoy, exploraremos todas las razones por las que los actores de capital privado se han trasladado al mercado de REIT y, finalmente, describimos algunas oportunidades para considerar hoy.

Razón n. ° 1: los REIT son mucho más baratos que los bienes raíces privados

En general, los inversores de capital privado prefieren comprar propiedades privadas porque, con mayor frecuencia, los REIT se negocian con valoraciones superiores. Esta prima es bien merecida porque los REIT son esencialmente bienes raíces líquidos con diversificación, eficiencia de costos y administración profesional.

Sin embargo, a veces, el mercado se vuelve temeroso y los REIT se subvaloran profundamente. Este es el caso hoy.

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Hoy en día, no es raro encontrar REIT cotizando con un 50% de descuento respecto al NAV, lo que esencialmente significa que obtienes bienes raíces a 50 centavos de dólar.

Obtiene un gran descuento y los beneficios adicionales de liquidez, diversificación y gestión profesional de forma gratuita. Por lo tanto, es una obviedad que las empresas de capital privado inviertan en REIT. Ofrecen un mayor potencial de recompensa con menor riesgo que las propiedades privadas en el mercado actual.

Pagar una prima para obtener activos privados, concentrados y sin liquidez no tiene sentido.

Razón # 2: Los inversores de capital privado tienen un horizonte a largo plazo

Los inversores de capital privado realmente juegan a largo plazo. No se sienten presionados por los resultados del próximo trimestre y comprenden que la compra de bienes raíces de alta calidad a 50 centavos de dólar probablemente será una muy buena inversión a largo plazo.

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Las propiedades deben valorarse en base a décadas de flujo de efectivo esperado. Por lo tanto, algunos trimestres de malos resultados tienen un impacto muy limitado en el valor razonable a largo plazo.

La mayoría de los REIT poseen propiedades de Clase A, tienen un apalancamiento bajo y equipos de administración sólidos. Los REIT minoristas y de oficina sufren hoy, pero los buenos activos siempre se han recuperado, y esta vez no será diferente.

El trabajo desde casa no reemplazará a las oficinas. Solo los complementará. Amazonas (AMZN) y Facebook (FB) han firmado recientemente nuevos contratos de arrendamiento importantes y De Netflix (NFLX) El CEO ha dicho públicamente que trabajar desde casa es una catástrofe para la mayoría de las empresas.

El nuevo contrato de arrendamiento de Facebook es de 730,000 pies cuadrados en Nueva York: fuente

Si las principales empresas de tecnología continúan invirtiendo fuertemente en edificios de oficinas, la mayoría de las otras empresas también lo harán. Los empleados pueden pasar uno o dos días en casa cada semana, pero eso no elimina la necesidad de oficinas. Es clave para lograr la máxima productividad.

Las propiedades minoristas se vieron aún más afectadas que los edificios de oficinas porque los cierres los dejaron temporalmente fuera de servicio.

Pero aquí, de nuevo, es muy probable que se produzca una recuperación. La mayoría de los REIT minoristas poseen centros comerciales anclados en supermercados que se centran en segmentos minoristas resistentes a Internet, como alimentos y servicios. Pregúntese: ¿Todavía visita su supermercado local? La mayoría de la gente responderá que sí y, por lo tanto, estos activos son sostenibles.

Los REIT minoristas más riesgosos que poseen centros comerciales se centran principalmente en propiedades de Clase A en ubicaciones densamente pobladas. De acuerdo a KlePierre (OTCPK: KLPEF), sus centros comerciales de Clase A ya han regresado a ~ 90% de las ventas anteriores a la crisis incluso sin turismo y en medio de una recesión severa.

Hoog Catharijne Klépierre

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2020 será un año doloroso. 2021 también puede serlo. Pero los bienes raíces de alta calidad se recuperarán y prosperarán nuevamente. Comprar bienes raíces con un descuento del 50% del valor razonable en tiempos de crisis siempre ha sido una buena inversión y los inversores de capital privado lo entienden.

Ven esto como un caso de dolor a corto plazo para obtener beneficios a largo plazo. Piensan como propietarios y no como comerciantes. Miden su rendimiento durante un período de retención de 5 a 10 años. Así es como se gana dinero con las inversiones REIT.

Razón n. ° 3: Importante efectivo de capital privado a la espera de ser invertido

Hay más efectivo en las reservas de fondos de capital privado, esperando ser invertido, que nunca:

Las oportunidades son escasas en el mercado inmobiliario privado. Los precios no han bajado mucho y las transacciones son raras.

Con ese contexto en mente, 'No es sorprendente que cada vez más personas prefieran comprar REIT con grandes descuentos. Ofrecen la misma exposición a un precio más bajo y el despliegue de capital en el mercado REIT es rápido y eficiente.

Razón # 4: las tasas de interés del 0% darán lugar a una compresión de la tasa de capitalización

Los inversores de REIT se centran en el dolor a corto plazo y se olvidan de las perspectivas a largo plazo.

Los inversores de capital privado, por otro lado, se centran en las perspectivas a largo plazo y reconocen que unos pocos trimestres de la recaudación de alquileres más bajos no tienen sentido cuando se mira el panorama general.

La gran historia para los inversores de capital privado es que las tasas de interés ahora han caído al 0%, y esto tendrá un impacto significativo en el valor de las propiedades en los próximos años:

“Hoy en día, en todos los principales mercados del mundo, las tasas de interés son del 0% o negativas. Esto tendrá un efecto drástico de manera positiva. sobre los valores de los activos en el futuro. El hecho de que las tasas de interés subieran al 0% en todas partes ha aún no se ha filtrado en el mercado dado el caos a corto plazo “. Bruce Flatt, director ejecutivo de Brookfield (BAM).

Muchos inversores necesitan ingresos, pero …

Los bonos del Tesoro rinden 0,6% …

Las existencias regulares pagan 1.6% …

Y los bonos corporativos rinden 3.4% …

GráficoDatos de YCharts

¿Dónde van a invertir todos los inversores de ingresos para obtener los ingresos que tanto necesitan?

Los bienes raíces son la siguiente mejor alternativa. Y a medida que más capital persiga un número limitado de acuerdos, las tasas de capitalización se reducirán a niveles aún más bajos que antes de la crisis. Las tasas de capitalización bajas significan valores de propiedad más altos. Y los valores de propiedad más altos significan un REIT NAV más alto.

Los inversores de REIT han ignorado por completo este elemento, pero los inversores de capital privado no.

Razón # 5: Oportunidades excepcionales con un potencial de mejora significativo

En este momento, hay muchos REIT que cotizan cerca de su valoración más baja en 10 años. Literalmente, puede comprar bienes raíces a menos de 50 centavos por dólar.

Vimos que sucedió lo mismo en 2008-2009 cuando los REIT colapsaron luego de la Gran Crisis Financiera. Así es como se desempeñaron en los siguientes dos años:

Los REIT casi triplicaron su valor en solo dos años. Ese es el rendimiento promedio de un REIT ETF (VNQ), por lo que puede imaginar que muchos REIT individuales lo hicieron aún mejor.

Muchos de los REIT de oficinas, hoteles y comercios minoristas multi-ensacadoras. Como ejemplo, Macerich (Bolsa de Nueva York: MAC) ganó casi 10 veces en solo dos años:

GráficoDatos de YCharts

Si perdió estas oportunidades en 2008-2009, considere 2020 como su segunda oportunidad para beneficiarse de REIT con grandes descuentos.

En High Yield Landlord, actualmente estamos asignando capital a una serie de REIT con grandes descuentos que esperamos duplicar o incluso triplicar en la recuperación. Aquí hay dos buenos ejemplos:

(1) Recientemente compramos una pequeña posición en Empire State Realty (ESRT), que es el propietario del Empire State Building en Nueva York. El precio de sus acciones ha perdido dos tercios de su valor cuando, en realidad, el valor de sus activos subyacentes no ha cambiado tanto. ESRT está pasando por algunos problemas en este momento, pero tiene el balance para sobrevivir, y mientras dejamos atrás esta crisis, esperamos más del 100% de alza del precio de las acciones de hoy.

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(2) Propiedades de Urstadt Biddle (UBA) también es una participación relativamente nueva en nuestra cartera principal. Posee centros defensivos anclados en tiendas de abarrotes en los suburbios ricos de Nueva York y el precio de sus acciones ha bajado dos tercios debido a temores temporales. Al igual que ESRT, la UBA tiene un sólido balance y un equipo de gestión bien alineado. Esperamos un alza del 100% y esperamos comprar más acciones antes de la recuperación.

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ESRT y UBA son, por supuesto, solo dos ejemplos entre muchos otros, pero destacan lo irracional que puede llegar a ser el mercado a veces. El valor de sus propiedades no ha cambiado materialmente durante los últimos seis meses. Sin embargo, ahora puede comprar estos REIT con valoraciones un 65% más bajas.

Seguro que habrá algo de dolor a corto plazo, pero no tanto como para justificar una valoración un 65% más baja.

Esta es precisamente la razón por la que los inversores de capital privado están invirtiendo en REIT en la actualidad. Su objetivo es maximizar las ganancias en la recuperación y creemos que muchos de estos REIT ofrecen el potencial de duplicar o incluso triplicar la recuperación.

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Divulgar: Soy / somos larga UBA; ESRT; BAM; MAC; KLPEF; BLND. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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