“No lo llamaron el Tame West”, señala el sitio de reseñas de películas Plugged In. Tampoco lo llamaron el “Occidente educado” o el “Genteel, Saque-su-dedo-meñique-hacia fuera-cuando-esté-bebiendo-Earl-Grey West”.

No “Era el Salvaje Oeste”, un nombre muy distinto dado a un lugar muy distinto en un momento muy distinto.

Ese es el comienzo del comentario sobre la versión de 2016 de una película llamada The Magnificent 7. Y parecía demasiado apropiado para no usarlo, ya que configuré mi propia historia de siete fondos de inversión inmobiliaria (REIT).

Dicho esto, el western original debutó 56 años antes. Y ese es el que me encontré viendo por enésima vez hace unas noches.

Vale la pena verlo incontables veces porque es así de bueno: un ejemplo de guion sólido apoyado por un elenco estelar. Aquí está el resumen de Britannica:

“Un pueblo mexicano está siendo aterrorizado por el bandido Calvera (interpretado por Eli Wallach) y su banda. Desesperados, varios aldeanos viajan a un pueblo fronterizo de Texas con la esperanza de contratar pistoleros para deshacerse de Calvera. Incapaces de ofrecer mucho dinero, contratan a un variopinto equipo de hombres … “

Supongo que nadie volverá a ver una película de 1960 si no la ha visto todavía. Pero todavía quiero hacer una advertencia oficial de “Alerta de spoiler” para los próximos párrafos.

Fuente

Alertas de spoiler y estrategias REIT

Ahora que has recibido una advertencia oficial, así es como comienza The Magnificent 7:

“Los siete hombres entrenan a los aldeanos en el arte del tiroteo y rechazan con éxito los ataques de Calvera y su banda. En el enfrentamiento final, se libera el pueblo, pero a un alto costo ”.

Verás, de los siete magníficos, solo tres salen con vida.

Supongo que así es como van las cosas a veces.

Pero me estoy adelantando. Así que déjame refrenar mis referencias de películas para volver a enlazar los REIT en la imagen.

Por ejemplo, los inversores de REIT pueden seguir una gran cantidad de estrategias en función de sus objetivos, sus finanzas y su tolerancia al riesgo. Podemos:

  1. Busque empresas de la más alta calidad, cómprelas y manténgalas con paciencia a largo plazo
  2. Asuma más riesgos y busque grandes ganancias (potenciales) en acciones de REIT especulativas
  3. Céntrese en comprar los que venden con grandes descuentos sobre el valor liquidativo
  4. Intente recoger los REIT que han tropezado y espere un cambio
  5. Compre aquellos con altos rendimientos de dividendos y ore para que los pagos reales se mantengan
  6. Busque gemas poco conocidas entre el tipo de empresas de muy pequeña capitalización
  7. Mézclalo con una combinación de los seis

Sin embargo, es probable que los inversores más conservadores hagan hincapié en los REIT de primera línea, algo que mi próximo libro, The Intelligent REIT Investor, aborda extensamente.

Aquí hay un fragmento del manuscrito en proceso, que se publicará el próximo año:

“Es probable que los inversores más conservadores hagan hincapié en los REIT de primera línea … Aquellos que buscan calidad y seguridad por encima de todo, ciertamente lo harán. Independientemente, es vital que todos los inversores de REIT sepan qué hace que un REIT de primera línea sea diferente del resto “.

Eso se debe a que son “los blue-chips los que establecen los estándares por los cuales todos los demás deben ser medidos”.

REIT Blue-Chip en desfile

Es cierto que el término “REIT de primera línea” no está más perfectamente definido que los fondos de operaciones ajustados (AFFO). Pero esta es mi oportunidad de todos modos:

“Los REIT de primera categoría están, como todos los REIT, sujetos a los altibajos de los ciclos de su sector. Sin embargo, deberían, durante períodos de tiempo razonablemente largos, generar un crecimiento constante a largo plazo en FFO (fondos de operaciones), dividendos y valor de los activos “.

Son bien conocidos y respetados, lo que les da acceso al tipo de capital social y de deuda que les ayuda a mantenerse a la vanguardia. Y aunque probablemente no ofrecerán los rendimientos de dividendos más altos del bloque, son conocidos por proporcionar un rendimiento total promedio del 7% al 8% con solo un riesgo modesto.

Aquí hay una lista de lo que debe buscar al buscar blue chips, parafraseado de The Intelligent REIT Investor:

  • Gestión excepcional y probada
  • Un historial de implementación eficaz de activos para crear valor para los accionistas
  • Solidez y flexibilidad del balance
  • Un enfoque sectorial con una profunda experiencia en el mercado regional o local
  • Una política de dividendos conservadora e inteligente
  • Buen gobierno corporativo
  • Propiedad significativa de acciones internas

Los REIT de primera línea no tienen que exhibir todas y cada una de esas características. Sin embargo, se identificarán con la mayoría. Marcar esas casillas es su mayor objetivo. Codician su estatus, trabajando muy duro para mantenerlo.

Desafortunadamente, aquí es donde The Magnificent 7 vuelve a entrar. Ojalá no fuera así, pero, de nuevo, así es como van las cosas a veces.

Verá, en la película, el variopinto equipo está lleno de hombres valientes. Y todos son altamente calificados.

Pero no todos están en el lugar correcto en el momento adecuado cuando las balas comienzan a volar, dejando a algunos de ellos sobrevivientes., y algunos de ellos al contrario.

El título “Título Blue-Chip” debe significar algo

En lo que respecta a las analogías, parece bastante decente para los REIT de primera línea en 2020. Nuestra lista de acciones de alta calidad, en última instancia inquebrantables, definitivamente ha disminuido desde diciembre pasado.

No estoy aquí para culpar a ninguno de ellos por tener que recortar sus dividendos, lo que los descalifica automáticamente del estado de primera clase, o por romperse en medio de tal caos. Todavía respeto a muchos de sus equipos de gestión y operaciones.

Oye, un REIT debe hacer lo que debe hacer un REIT.

Pero el respeto por sí solo no es un producto estrella. Y es extremadamente peligroso cuando las personas intentan poner la etiqueta en cualquier acción que quieran como si no significaran nada.

Una vez más, hay circunstancias sin precedentes que cambian el juego sin piedad una vez en la vida (si es que eso). Pero la gran mayoría de las veces, estas empresas deberían asegurarle lo suficiente que podrá dormir bien por la noche. (CISNE).

Ese es mi objetivo al proporcionar REIT Magnificent 7 en este artículo.

Para que conste, creo que todos saldrán vivos. Han llegado tan lejos, después de todo.

Y considerando el año loco que han visto hasta ahora, es una muy buena señal.

Un conjunto magnífico

Una de las razones por las que decidí escribir este artículo es para resaltar mi definición de REIT de primera línea.

Ese término aparentemente significa muchas cosas diferentes para muchas personas diferentes. Entonces, la mejor manera en que puedo defender mi caso es brindarles la lista real de los 7 magníficos.

Actualmente, cada uno es “procesable”, lo que significa que las acciones se cotizan con márgenes de seguridad definitivos. Y, como dice el director ejecutivo de Baupost Group, Seth Klarman, es “cuando las acciones se pueden comprar a precios suficientemente por debajo del valor subyacente para permitir errores humanos, mala suerte o volatilidad extrema”.

También usamos nuestro iREIT iQ, donde Q significa “calidad”. Esta nueva herramienta se desarrolló para automatizar nuestro proceso de selección de REIT, con un enfoque específico en la seguridad de los dividendos.

Como puede ver, los 7 REIT Magníficos obtienen una puntuación entre 74 y 92 de 100. (También incluimos los fondos de operaciones de 2020 de cada uno, o FFO, índice de pago, otra métrica crítica para evaluar la seguridad de los dividendos). En orden de menor a mayor. , tenemos:

  • Federal Realty (FRT): 74
  • W.P. Carey (WPC): 76
  • Minorista Nacional (NNN): 77
  • Propiedades de Boston (BXP): 82
  • Propiedad de Essex (ESS): 84
  • Ingresos inmobiliarios (O): 90
  • AvalonBay (AVB): 92

Como escribí antes, los blue chips son “conocidos por proporcionar un rendimiento total promedio del 7% al 8% con un riesgo modesto”. Esto significa que tienden a resistir bastante bien incluso durante las recesiones.

Si bien sabemos que no vivimos en tiempos normales, eso no significa que no estemos enfocados en el crecimiento de las ganancias. Así que consideremos esas posibilidades a continuación.

Fondos de operaciones y otras consideraciones

El cuadro a continuación ilustra el FFO de nuestras siete acciones por acción para 2013-2019 y estimaciones para 2020-2021:

Y el siguiente muestra un crecimiento porcentual año tras año:

Como puede ver, se espera que solo dos de ellos generen ganancias positivas, o crecimiento FFO, en 2020. W.P. Carey debería ver un aumento del 2%, y Realty Income debería ver un crecimiento del 1%.

En el otro extremo de ese espectro, se pronostica que Federal Realty verá una disminución del 27%, de ahí el elevado índice de pago en nuestro primer gráfico. Sin embargo, todavía está en nuestra lista.

Esto se debe a que una de las mejores formas de determinar el estatus legítimo de primera clase de una empresa es examinar el dividendo: pasado, presente y futuro. Así que una vez más miramos los períodos 2013-2019 y los esperados 2020-2021, esta vez para dividendos por acción:

El siguiente paso son los datos de crecimiento porcentual año tras año:

Como puede ver, ninguno de estos siete REIT ha recortado o suspendido sus dividendos al momento de escribir este artículo. Recuerde, de lo contrario, automáticamente serían expulsados ​​de la hermandad de primera línea.

Algunas personas quieren promocionar Capital de escalera (LADR) y Propiedades de Simon (SPG) como blue chips. Pero simplemente no se ajustan a la factura de acuerdo con esa métrica de crecimiento de dividendos:

No me malinterpretes. Soy dueño de Simon y Ladder, y tengo calificaciones de compra en ambos. De hecho, estoy trabajando en un iREIT en Alpha exclusivo sobre esa segunda acción incluso ahora.

Pero yo nunca llamaría a una empresa una empresa de primera línea cuando ha dividido sus dividendos de esa manera. El término debería usarse para significar excelencia, incluida una política de dividendos conservadoramente inteligente “.

Bien, ahora que he terminado con mi perorata, aquí hay un último gráfico sobre nuestros 7 REIT Magníficos, y por qué están tirando bien todo el camino.

Para concluir…

Al examinar un REIT de cualquier tipo, siempre debe tener en cuenta su política de dividendos. Para los blue chips, eso variará según la compañía. Pero cada uno de ellos debe mostrar coherencia, asequibilidad y transparencia en este asunto.

En iREIT en Alpha, evite siempre los dividendos vulnerables y busca los que crecen con el tiempo. Además, siempre nos hemos fijado en aquellos que cotizan con un descuento sobre el valor intrínseco.

Eso, amigos míos, es también el secreto de durmiendo bien por la noche (CISNE)!

Nota del autor: Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación, al tiempo que proporciona un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largos LADR, SPG, AVB, ESS, O, WPC, FRT. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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