El lote de REIT de vivienda que vamos a discutir en este artículo se muestra a continuación:

Corazón

Subsector

nombre de empresa

Corazón

Rendimiento div

AFFO o rendimiento básico

RESI

Alquiler unifamiliar

Front Yard Residential Corp

RESI

0,00%

3,67%

AMH

Alquiler unifamiliar

American Homes 4 Alquiler

AMH

0,67%

3,52%

INVH

Alquiler unifamiliar

Invitación Homes Inc

INVH

2,13%

3,91%

SUI

Parque MH

Sun Communities Inc

SUI

2,18%

3,51%

ELS

Parque MH

Equity Lifestyle Properties, Inc.

ELS

2,21%

3,44%

NXRT

Apartamentos

NexPoint Residential Trust Inc

NXRT

2,83%

5,06%

MAA

Apartamentos

Mid-America Apartment Communities Inc

MAA

3,39%

4,72%

CPT

Apartamentos

Fideicomiso de propiedad de Camden

CPT

3,62%

4,52%

IRT

Apartamentos

Independence Realty Trust Inc

IRT

4,10%

5,95%

ESS

Apartamentos

Essex Property Trust Inc

ESS

4,16%

5,79%

AVB

Apartamentos

AvalonBay Communities Inc

AVB

4,37%

5,51%

UDR

Apartamentos

UDR, Inc.

UDR

4,44%

5,67%

EQR

Apartamentos

Equidad Residencial

EQR

4,75%

5,73%

AIV

Apartamentos

AIMCO

AIV

4,82%

5,73%

CLPR

Apartamentos

Clipper Realty

CLPR

6,26%

8,95%

BRG

Apartamentos

REIT de crecimiento residencial de Bluerock

BRG

7,98%

6,93%

APTS

Apartamentos

Comunidades de apartamentos preferidos Inc.

APTS

12,94%

7,35%

Antes de entrar en nuestro tema principal de discusión, tenemos algunos gráficos más que han sido populares entre los lectores. Comenzamos convirtiendo esos valores en un gráfico de barras:

Fuente: Foro REIT

Luego proporcionamos los ratios de pago:

Fuente: Foro REIT

Desarrollos recientes – ELS

Equity Lifestyle Properties reportó un FFO normalizado del tercer trimestre por acción de $ .55, superando las estimaciones de $ .53 por acción y el valor del año pasado de $ .53 por acción. NAREIT FFO por acción fue de solo $ .50. Cual fue la diferencia? Un cargo de $ 9,7 millones por retiro anticipado de deuda. Cada analista (OK, analista competente) estará de acuerdo en que deberíamos agregar eso nuevamente.

ELS anunció que pudieron adquirir capital de deuda barato:

“Durante el trimestre que terminó el 30 de septiembre de 2020, cerramos una transacción de financiamiento con Fannie Mae que generó ingresos brutos de $ 386,9 millones. El préstamo está garantizado por diez comunidades de casas prefabricadas (“MH”) y consta de dos tramos con una tasa de interés promedio ponderada de 2.55% anual y un vencimiento promedio ponderado de 13.4 años. Los ingresos netos de la transacción se utilizaron principalmente para reembolsar nuestro préstamo a plazo no garantizado de $ 200.0 millones programado para vencer en 2023 y préstamos garantizados programados para vencer en 2021. Incurrimos en costos de retiro anticipado de deuda de $ 9.7 millones relacionados con estas transacciones financieras “.

También estaban ocupados comprando nuevas propiedades:

“En octubre de 2020, completamos la adquisición de Marina Dunes RV Park, una comunidad de RV de 89 sitios ubicada en Marina, California, y completamos la adquisición de Acorn Campground, una comunidad de RV de 323 sitios en Green Creek, Nueva Jersey. El precio de compra agregado total de estas propiedades fue de $ 36.0 millones, que fue financiado con efectivo disponible.

En octubre de 2020, también completamos las adquisiciones de dos propiedades en desarrollo, The Resort at Tranquility Lake, una comunidad de RV planificada de 500 sitios ubicada en Cape Coral, Florida y Bayport, una comunidad de RV planificada de 900 sitios ubicada en Jamaica, Virginia, para un precio de compra agregado total de $ 16,3 millones. Estas adquisiciones se financiaron con efectivo disponible.

Como parte de nuestra estrategia para expandir las comunidades de propiedad con sitios desarrollados adicionales, en septiembre y octubre de 2020, completamos la adquisición de cinco parcelas de tierra adyacentes a cuatro de nuestras propiedades por un precio de compra agregado total de $ 6.4 millones, que fue financiado con fondos disponibles. efectivo.”

Desarrollos recientes – RESI

RESI anunció que vendería la empresa a 13,50 dólares por acción. Esa es una prima enorme sobre el precio de la acción anterior, aunque sigue siendo un descuento sustancial para los ingresos de liquidación proyectados que esperaban algunos inversores. Altisource Portfolio Solutions pidió a RESI que liquidara, poseía el 5,9% de las acciones y creía que la liquidación debería generar al menos $ 16,50 por acción.

Durante mucho tiempo hemos argumentado que la mejor manera de RESI de crear valor para los accionistas era vender la empresa. Ya sea mediante la liquidación o la venta de toda la empresa, el énfasis estaba simplemente en cerrar la tienda. ¿Por qué? Porque RESI no era tan bueno operando su cartera como AMH e INVH (los dos principales REIT unifamiliares).

AvalonBay continúa la construcción

AvalonBay ha sido uno de los mejores desarrolladores de apartamentos del país durante mucho tiempo. El REIT está desarrollando regularmente nuevas propiedades. Una de sus propiedades, el AVA Arts District, obtuvo un préstamo por $ 167 millones.

El edificio tendrá 475 unidades y se espera que tenga unos 60.000 pies cuadrados de espacio comercial. El proyecto está etiquetado en una “zona de oportunidad”, donde puede beneficiarse de un incentivo fiscal federal.

Dada la forma en que los REIT de apartamentos se negocian a muy altas “tasas de capitalización implícita” y enormes descuentos al NAV (valor liquidativo), la construcción probablemente se volverá mucho menos común en los próximos dos años. Los proyectos restantes, como este, pueden involucrar incentivos para desarrollos.

Calificaciones

Analicemos algunas calificaciones.

Somos optimistas en varios de los REIT de apartamentos.

Destacaremos algunos: AVB, EQR y ESS.

Fuente: Foro REIT

¿Por qué somos optimistas con estos REIT? Sólidos balances, gran gestión, sólido historial de creación de valor para los accionistas, altas tasas de capitalización implícitas y la creencia de que las grandes ciudades se recuperarán en los próximos años. Uno de los remedios para el alquiler barato es el alquiler barato. Has leído bien. Cuando los precios bajan, la demanda sigue llegando. Sí, es un entorno difícil, pero ¿cuántos millennials conoces que están felices de vivir con sus padres en este momento? Es posible que conozca a algunos que se han mudado a casa, pero a pocos les encanta la experiencia. Cuando el mercado laboral se recupere, deberíamos esperar ver una recuperación también en la renta.

Eso no significa que los REIT rápidamente establecerán nuevos máximos históricos. No, no lo consideramos probable. Sin embargo, deberían poder cubrir sus dividendos y ver que las tarifas de alquiler se recuperen en los próximos años. Esto no es minorista. Hay un mundo de diferencia. La gente realmente quiere vivir en apartamentos agradables.

Nuestro método funciona. Lo sabemos porque compramos las mismas acciones que recomendamos. Realizamos un seguimiento de nuestros resultados en una cartera real y comparamos nuestros rendimientos con los principales ETF de nuestro sector:

Esos cuatro ETF son:

  • MORT – ETF de REIT hipotecario importante
  • PFF: el mayor ETF de acciones preferentes
  • VNQ: el mayor ETF de REIT de acciones
  • KBWY – El ETF REIT de acciones de alto rendimiento

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Divulgar: Soy / somos largo AVB, EQR, ESS, ELS, SUI. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Estaremos observando el sector y podemos aumentar nuestras posiciones.

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