La última vez que cubrimos Ventas, Inc. (VTR), planteamos que los fundamentos habían justificado una postura neutral, a pesar de que la acción había bajado significativamente este año. Con más datos de la industria y el mundo acercándose a múltiples vacunas para COVID-19, decidimos ver si podíamos cambiar nuestra calificación.

La tendencia no es tu amiga

Si bien las muertes y hospitalizaciones relacionadas con COVID-19 alcanzaron su punto máximo hace algún tiempo, esto no ha ayudado a la industria de la vivienda para personas mayores de ninguna manera. Las ocupaciones mostraron una tendencia a la baja una vez más y NIC registró una caída del 2.6% trimestre tras trimestre.

Fuente: NIC

Los inversores pueden preguntarse por qué una caída del 2,6% está recibiendo tanta atención de nuestra parte. La razón clave es que toda esta industria opera con márgenes muy reducidos. Esos márgenes se están reduciendo del lado de los gastos de la ecuación, ya que COVID-19 ha aumentado los costos de manera significativa. También están siendo exprimidos desde el lado de la ocupación; estas caídas son bastante grandes cuando se tiene en cuenta su impacto en el Ingreso Operativo Neto (NOI).

Evaluación del tamaño del impacto

En el segundo trimestre de 2020, el NOI cayó casi un 43% en la cartera operativa de viviendas para personas mayores, o SHOP.

Fuente: Comunicado de prensa de VTR Q2-2020

Tenga en cuenta que en el segundo trimestre de 2020, NIC informó una caída del 2.8% en la ocupación del primer trimestre de 2020.

Fuente: NIC

VTR tuvo un desempeño por debajo de esto en una cantidad significativa y la ocupación promedio del segundo trimestre de 2020 disminuyó 470 puntos básicos, del 86,9 por ciento al 82,2 por ciento. Un golpe similar en el tercer trimestre de 2020 crearía un problema muy importante para VTR. Welltower Inc. (WELL), que probablemente tiene los mejores activos operativos de vivienda para personas mayores en el negocio, también informó que la caída en las ocupaciones ha continuado.

Fuente: Welltower

Tendencias futuras

COVID-19 ha tenido un impacto significativo en las mudanzas y esto ha sido influenciado por los temores de contraer las enfermedades, así como por las dificultades económicas. Por otro lado, ha habido una gran afluencia de oferta de viviendas para personas mayores.

Incluso cuando la pandemia estaba reprimiendo la ocupación de viviendas para personas de la tercera edad, el tercer trimestre vio una afluencia de nuevos productos de vida independiente o IL. El aumento de inventario de IL fue el mayor desde 2009.

“Esto refleja el entorno de desarrollo y préstamos relativamente robusto de hace 18 a 24 meses que apoyó los inicios de la construcción en ese entonces y que ahora son propiedades terminadas que ingresan al mercado”, dijo el director de operaciones de NIC, Chuck Harry, en un comunicado de prensa.

Fuente: Senior Housing News

A menudo hemos reflexionado que las viviendas para personas mayores nunca serán una gran historia, simplemente porque todos ya conocen esta historia. La oferta continúa sin cesar y, a menudo, se adelanta a la demanda. Lo bueno es que los bancos se han enfrentado repentinamente al hecho de que prestar para seguir construyendo más de estas viviendas para personas mayores probablemente no sea el mejor uso de sus fondos. Los cierres también se están retrasando y es probable que las tendencias de suministro hayan alcanzado su punto máximo.

Ventas – El camino por delante

Con SHOP luciendo gravemente herido, VTR dedicará sus recursos a estabilizar esa nave. También esperamos que una cuarta parte de su base de inquilinos venga a buscar alivio de alquiler en algún momento en los próximos 12-24 meses. En base a eso, la primera conclusión que queremos llegar es que los fondos de consenso de operaciones (FFO) son probablemente un poco demasiado optimistas.

Fuente: Seeking Alpha

En nuestra opinión, VTR lo pasará muy mal incluso para alcanzar el número de $ 2,80. Parte de la negatividad aquí obviamente proviene de las expectativas de un esfuerzo prolongado en la parte inferior. La otra parte proviene del hecho de que las tres agencias de calificación probablemente estén buscando una rebaja aquí.

Fuente: Ventas

Los tres pusieron VTR en “Negativo” y todos lo hicieron en un momento en el que COVID-19 aún estaba en su infancia. S&P fue el último de tres e incluso eso llegó en mayo de 2020. Las cosas obviamente han ido muy al sur desde entonces. VTR tendrá que vender activos de primera calidad o emitir importantes cantidades de capital aquí para equilibrar la balanza. Ningún resultado será beneficioso para FFO por acción.

Estrategia

En este punto, la acción está un poco en tierra de nadie. No es ni de lejos lo suficientemente atractivo como para comprarlo y tampoco lo suficientemente caro como para hacer un corto. Hemos acortado las llamadas de $ 45 para noviembre. Hicimos lo mismo para octubre y esos caducaron sin valor y creemos que el área de $ 46-47 es un buen lugar para iniciar un corto. Si VTR retrocede al área de $ 30-35, podríamos considerar vender opciones de venta aseguradas en efectivo o llamadas cubiertas para comenzar una posición larga nuevamente con un margen de seguridad. Para aquellos en el campo de “Solo me preocupo por los dividendos”, aún recomendamos que tomen la ruta de Puestos asegurados en efectivo o Llamadas cubiertas. Estos generan rendimientos anualizados mucho más altos que la acción y crean un margen de seguridad mucho mayor. Esas opciones son la única razón por la que hemos ganado dinero con estas acciones.

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Tenga en cuenta que esto no es un consejo financiero. Puede parecerlo, sonarlo, pero sorprendentemente, no lo es. Se espera que los inversores hagan su propia diligencia debida y consulten con un profesional que conozca sus objetivos y limitaciones.

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tets

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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