Hoy, analizamos en profundidad una empresa en uno de los sectores más afectados del mercado durante la pandemia COVID-19 de 2020. Sin embargo, este REIT está bien administrado, significativamente infravalorado y gané mucho dinero en esto. nombre procedente de la crisis financiera bajo la misma dirección. Su director ejecutivo también ha realizado importantes compras nuevas en los últimos meses. En los párrafos siguientes se incluye un análisis de inversión completo.

Resumen de la empresa

Fideicomiso de Alojamiento de Chatham (CLDT) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces de alojamiento {REIT} con sede en West Palm Beach, Florida, cuyas marcas incluyen Residence Inn by Marriott, Homewood Suites by Hilton y Courtyard by Marriott. La compañía salió a bolsa en 2010, recaudando ingresos netos de $ 158,7 millones a $ 20 por unidad. Chatham posee o alquila un total de 40 propiedades, que abarcan 6,092 habitaciones en 15 estados y Washington D.C. Además, retiene una participación de ~ 10% en dos empresas conjuntas con Capital de la colonia (CLNY) totalizando 94 hoteles y ~ 12,350 habitaciones. Las unidades se cotizan actualmente a alrededor de $ 7.30 con una capitalización de mercado de aproximadamente $ 350 millones.

Fuente: Presentación de la empresa

Sus propiedades de propiedad total incluyen 25 hoteles exclusivos para estadías prolongadas y 15 hoteles de servicio selecto con estadías prolongadas responsables del 70% del EBITDA de REIT de 2019. Geográficamente, Chatham es principalmente bi-costera, con la costa oeste (~ 36% de la cartera) y el noreste (~ 25%) representando su mayor concentración de propiedades, con la mayor parte de su EBITDA generado por sus cuatro ubicaciones de Silicon Valley. que fueron responsables del 24% de esa métrica en 2019. Chatham no tiene exposición a la ciudad de Nueva York. Todas las propiedades son administradas por Island Hospitality Management, que en un 52,5% pertenece al presidente, presidente y director ejecutivo de Chatham, Jeffrey Fisher.

Fuente: Presentación de la empresa

Todo parecía un negocio habitual para Chatham y la industria hotelera …

El año pasado fue bastante aburrido para la industria con ingresos por habitación disponible (RevPAR) que crecieron un 0,9% y la ocupación sin cambios en un 66,1%, ya que la oferta y la demanda aumentaron un 2,0%. Lo mismo debería haberse dicho de 2020, con RevPAR inicialmente programado para mantenerse sin cambios en comparación con 2019.

Chatham también estuvo levemente inactivo a principios de 2020, con una nueva propiedad en desarrollo en el área de Los Ángeles y un cambio de imagen, la última de sus cuatro ubicaciones en Silicon Valley, en curso. Sus unidades cotizaban por encima de $ 18 y rendían ~ 7.2%, ya que acababa de salir otro año donde produjo los márgenes de EBITDA hotelero más altos en el sector de REIT de alojamiento con 38.3%, con un RevPAR de $ 133.50, incluso si bajó 1.5% desde 2018. Gestión prevista 2020 Adj. FFO a $ 1.76 por unidad (un 5% menos que $ 1.85 en 2019) y RevPAR de $ 132.00, ambos basados ​​en puntos medios de rango. Como era de esperar, los ingresos diarios por habitaciones en enero de 2020 superaron los $ 900,000.

Entonces llegó COVID-19

Luego, Covid-19 puso patas arriba la industria. Después de darse cuenta de tasas de ocupación del 80,2% en 2019, Chatham las vio caer por debajo del 20% a finales de marzo y principios de abril, con los ingresos diarios por habitación cayendo a ~ $ 125.000.

En respuesta a este entorno operativo sin precedentes, Chatham suspendió su distribución mensual y su perspectiva para 2020, redujo su presupuesto de inversión en $ 10 millones (45%), retiró efectivo de su línea de crédito no garantizada mientras negociaba una exención de algunos de sus convenios financieros hasta marzo de 2021. , despidió o cesó al 70% de sus empleados, y redujo el salario del personal ejecutivo y de la junta.

Las unidades de CLDT, que cerraron 2019 en $ 18,34, se desplomaron a $ 3,44 (intradía) a mediados de marzo debido a los temores de que toda la industria pudiera estar en default antes de la llegada del verano.

Una recuperación lenta pero constante

Al final resultó que, finales de marzo / principios de abril resultó ser el punto más bajo para Chatham y la mayor parte de la industria del alojamiento. Después de caer a $ 23.80 en abril, su RevPAR ha aumentado constantemente cada mes, llegando a $ 61 en agosto. Estas cifras aún están muy lejos de los $ 132 previstos a principios de 2020, pero un avance hacia la generación positiva de flujo de caja libre y la reanudación de su distribución mensual. De hecho, el EBITDA hotelero se volvió positivo en junio y Chatham registró $ 800.000, en un segundo trimestre que contó con Adj. FFO de $ 0.26 negativos por unidad (versus $ 0.58 positivos en el período del año anterior) y una tasa de ocupación del 34%.

Vientos de cola competitivos

Aunque todavía está atrapado en un entorno operativo terrible, Chatham ha superado a sus pares de REIT de alojamiento, generando un RevPAR de $ 33.17 en el 2T20, superando a su competidor más cercano, Hospitalidad de Apple (APLE), en un 17%. Parte de este rendimiento superior es una función de su cartera, con habitaciones para estadías prolongadas que representan el 59,4% de su total. En la economía COVID-19, estas habitaciones son atractivas para la fuente actual de demanda, lo que coloca a Chatham en una clara ventaja sobre sus rivales, muchos de los cuales carecen de esta oferta. Como era de esperar, Apple tiene la siguiente concentración más alta de habitaciones para estadías prolongadas con un 32,3%.

Fuente: Presentación de la empresa

Otro factor a favor de la empresa es la composición geográfica de su cartera, que no incluye ninguna propiedad en la ciudad de Nueva York y se centra principalmente en mercados corporativos intensivos (por ejemplo, Silicon Valley) frente a mercados centrados en la población. Además, como un juego puro de servicio limitado con hoteles de lujo y de escala media alta, Chatham tiene una estructura de costos operativos mucho más baja que sus contrapartes de servicio completo. Además de esa dinámica, los hoteles de servicio completo siguen sufriendo una grave falta de demanda, ya que los viajes de placer siguen estando extremadamente restringidos por la menor cantidad de vuelos nacionales y los viajes internacionales limitados. Como tal, los sectores de lujo y de alta gama experimentaron una reducción de tres trimestres en sus RevPAR en julio de 2020 frente a julio de 2019 en comparación con las caídas de 59% y 46% en las categorías de alta y media escala (respectivamente) que componen la cartera de Chatham. Su estructura de costos inherentemente más baja y las medidas adicionales tomadas en respuesta a la pandemia COVID-19 le permitieron a Chatham lograr el segundo EBITDA más alto por habitación en el 2T20 en el espacio REIT de alojamiento, todavía terrible con $ 370 negativos, al tiempo que redujo su equilibrio de flujo de efectivo a $ 75 RevPAR.

Fuente: Presentación de la empresa

En su trayectoria actual, Chatham podría alcanzar ese umbral en algún momento de este año.

Balance y comentario del analista

Mientras tanto, se encuentra en buena forma desde el punto de vista del balance, con $ 113,9 millones de liquidez disponible, incluidos $ 36,9 millones en efectivo y acceso a $ 77,0 millones en su línea de crédito al 30 de junio de 2020. Si su negocio no mejora desde Niveles de junio de 2020, que ya tiene, Chatham tiene fondos suficientes para 41 meses. Si el entorno operativo se invirtiera y la necesidad de capital adicional se tornara urgente, el REIT tiene seis propiedades libres con un valor en libros de $ 276 millones. Sustancialmente, toda su deuda de $ 665,3 millones vence en 2023 y 2024, con una tasa de interés promedio de 4,3%. Su índice de apalancamiento – deuda neta a inversiones hoteleras al costo – se ubicó en 36.6% al cierre del 2T20, en el extremo inferior de su rango histórico de mediados de los 30 a 50 bajos.

Fuente: Presentación de la empresa

Con su dividendo y orientación suspendidos, no es sorprendente ver a la comunidad de analistas del lado comprador tibia en Chatham, con una calificación de tres retenciones frente a una de compra. Su precio objetivo promedio de doce meses es un poco más de $ 8 por unidad.

El presidente, presidente y director ejecutivo, Jeffrey Fisher, tiene una opinión muy diferente al comprar 232.000 unidades entre $ 7,27 y $ 7,81 en la primera quincena de septiembre. Entre su fideicomiso y su cuenta personal, ahora posee más de 900.000 unidades.

Veredicto

Los inversores de REIT están dispuestos a pagar su dividendo mensual y, debido a estos tiempos excepcionales, Chatham y el resto de la industria de REIT de alojamiento actualmente no pagan uno, o al menos uno significativo. No se sabe cuándo se reanudarán las actividades comerciales y las distribuciones, pero parece que menos estadounidenses esperan una vacuna antes de volver a sus rutinas diarias. Una encuesta el mes pasado (9-11 de septiembre) (encuesta de Yahoo News / YouGov) indicó que solo el 32% de la población de EE. UU. Planea recibir una vacuna cuando / si esté disponible, con un 34% de dudas y un 33% en declive. Esto representa una marcada caída del 55% que dijo que tomarían la vacuna en mayo de 2020. Estos datos recientes sugieren un cambio significativo en la actitud, no solo hacia la vacuna, sino también en la paciencia colectiva de los estadounidenses con el cierre. Es lógico pensar que si no están interesados ​​en la vacuna, volverán a su forma de vida anterior cuando se les permita hacerlo.

Antes de la pandemia, Chatham cotizaba a una prima de ~ 10% sobre el valor contable; ahora cotiza con un descuento de ~ 45%. Como tal, antes de que se restablezca una distribución, sus unidades deberían cotizar más alto en previsión de su retorno. El hombre que dirige el programa en Chatham parece pensar que sí. Podría seguir siendo un viaje lleno de baches para los inversores hasta que la pandemia disminuya sustancialmente, pero Chatham tiene un valor sólido a largo plazo.

Bret Jensen es el fundador y autor de artículos para Biotech Forum, Busted IPO Forum y Insiders Forum

Nota del autor: Presento una actualización de mis mejores ideas sobre acciones de pequeña y mediana capitalización que los expertos compran solo a los suscriptores de mi mercado exclusivo. El Foro de Insiders. Nuestra cartera de modelos ha más que duplicado el rendimiento del Russell 2000 desde su lanzamiento. La membresía también incluye nuestra lucrativa función de “opción de juego de la semana”. ¡Únase a nuestra comunidad hoy haciendo clic en nuestro logotipo a continuación!

Divulgar: Soy / somos CLDT largo. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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