He escrito anteriormente sobre REIT que creo que tendrán un rendimiento inferior debido al panorama cambiante causado por la pandemia de coronavirus. Equidad Residencial (NYSE: EQR) es uno de esos REIT. A pesar de que todavía cotiza en mínimos, creo que Equity Residential no está infravalorado y tiene un montón de “banderas rojas” que los inversores deben conocer.

Solo un breve resumen de la empresa: Equity Residential es un REIT centrado en apartamentos en ubicaciones urbanas / suburbanas de alta densidad. La mayor parte de la cartera de la empresa se compone de propiedades multifamiliares. En particular, antes de la pandemia, la compañía apuntó a ubicaciones que tienen altos precios de vivienda unifamiliar, un fuerte crecimiento económico, altas barreras para nuevas propiedades y buena demografía. Al observar el desglose geográfico de las propiedades de la empresa, la mayoría de las ubicaciones habituales se encuentran aquí (es decir, grandes ciudades). La mayoría de las propiedades de la compañía están ubicadas en California con el 47,4% de los ingresos operativos netos. San Francisco es el mercado más grande de la compañía con el 20,6% de los ingresos operativos netos en 2019, seguido de Los Ángeles con el 18,7%, Washington D.C. con el 16,2% y Nueva York con el 14,4%.

Presentación para inversores

En términos de resultados a corto plazo, la compañía reveló que había experimentado una recuperación en la demanda a fines de mayo de 2020 y que los clientes potenciales, las solicitudes y las consultas de tráfico a sus propiedades están en línea con respecto al mismo período del año pasado. Los ingresos disminuyeron levemente en un 2.3% de $ 669 millones el año pasado a $ 653 millones en 2020. Además, esa disminución se debió principalmente a la venta de activos anteriores y no necesariamente a disminuciones en las mismas tiendas. En la primera mitad de 2020, la compañía vendió propiedades por valor de $ 754 millones. La mayoría de estas ventas se negociaron antes de marzo de 2020. En otras palabras, antes de la pandemia de coronavirus que asola los EE. UU., Lo que me da la confianza de que la compañía obtuvo un “buen precio” por estos activos y no hizo una “venta de liquidación”. La gerencia tuvo suerte en cierto sentido, ya que ingresó a la pandemia con una cantidad decente de efectivo después de haber recibido un impulso de efectivo de esa venta.

Me he aferrado a la creencia de que el cobro de alquileres de los REIT residenciales estaría bien a corto plazo, pero están empezando a aparecer vientos en contra a largo plazo. Durante el segundo trimestre de 2020, Equity Residential recaudó el 97% de sus ingresos residenciales totales. Este resultado no es demasiado sorprendente, ya que al observar el alquiler promedio de las propiedades de la compañía de $ 2,500- $ 3,000 y la ubicación geográfica implica que la mayoría de sus inquilinos son profesionales de clase trabajadora que han cambiado a una situación de trabajo desde casa.

Se puede presentar un caso bajista contra Equity Residential y todos los demás REIT concentrados en las grandes ciudades. La situación actual del trabajo desde casa está provocando que muchas grandes empresas, especialmente empresas de tecnología, reevalúen su necesidad de espacio para oficinas. En particular, su necesidad de espacio para oficinas en ubicaciones geográficas extremadamente caras. Muchas empresas de tecnología se están moviendo hacia un “modelo de trabajo permanente desde casa”. Si esto se convierte en la nueva realidad, ¿por qué alguien pagaría enormes cantidades de alquiler para vivir en San Francisco o Los Ángeles cuando se puede trabajar desde cualquier lugar? Se puede deducir de las divulgaciones de la compañía que la mayoría de sus inquilinos probablemente trabajan en la industria de la tecnología. Esto los convierte en el tipo de inquilino con más probabilidades de tener acceso a un arreglo de trabajo desde casa.

Presentación para inversores

He escrito en artículos anteriores sobre cómo fui bajista en la ciudad de Ney York en general. Esta lógica se extiende también a las grandes ciudades de California. Aparte de la tendencia actual de trabajar desde casa, el gobierno estatal de California ha creado un entorno que actualmente es difícil de operar para las empresas. El gobierno estatal local ha señalado que quiere aumentar aún más sus ya altas tasas impositivas.

Aunque estos problemas han estado presentes en el pasado, un aumento constante de los impuestos, los servicios gubernamentales deficientes, los altos precios de las viviendas y los bloqueos continuos pueden empujar a más y más personas a finalmente salir del estado dorado.

Como se mencionó anteriormente, la mayoría de los ingresos operativos de la compañía se derivan de propiedades residenciales en California, lo que hace que este sea un riesgo importante para Equity Residential. Los alquileres han comenzado a bajar en estas áreas y pueden ser una advertencia de lo que vendrá.

Los expertos dicen que durante la década más de 150.000 personas han abandonado el estado, y se espera que ese número aumente a medida que aumentan las opciones de trabajo remoto durante la pandemia de coronavirus.

“Es difícil mantenerse al día con la demanda”, dijo Daniel Carrillo de Pasadena Moving Company. “En toda nuestra historia, nunca habíamos visto eso antes. Solíamos tener entre el 5% y el 7% de nuestras mudanzas fuera del estado. La pandemia no solo obliga a las personas a reevaluar las finanzas, sino a reconsiderar las situaciones de vida, y como resultado , el negocio en las empresas de mudanzas locales está aumentando … .. Ese motivador de asequibilidad para ir a un lugar donde realmente pueden permitirse el lujo de ser propietarios de una casa todavía está ahí, y ahora tienen ese viento en las velas en términos de flexibilidad para poder hacer eso sin dejar de mantener sus trabajos en California “. – CBS Los Ángeles – “Número creciente de californianos que optan por abandonar el estado” (editado por el autor para mayor brevedad)

Valuación

Mientras hago el análisis financiero de los REIT, verifico los ratios financieros de la empresa para asegurarme de que tenga suficiente liquidez y no esté sobrepalancada. Esto es vital para los REIT, que tradicionalmente se consideran inversiones generadoras de ingresos / efectivo. Para los REIT, las medidas de apalancamiento y cobertura son indicadores importantes de la flexibilidad financiera y la viabilidad a largo plazo de una empresa. Esto se hace observando la relación deuda-capital, la cobertura de cargo fijo y el pago de dividendos a FFO.

La relación deuda neta a EBITDA se utiliza para examinar los niveles de deuda de la empresa en relación con sus ganancias en efectivo. Según el comunicado de prensa de la compañía, a partir del segundo trimestre de 2020, Equity Residential tenía una relación deuda neta / EBITDA de 4.82x. La compañía pagó un dividendo de $ 0,6025 por acción por trimestre durante el primer y segundo trimestre de 2020 (anualizado a $ 2,41 por acción). El FFO total por acción para los seis meses de 2020 fue de $ 1,72 (anualizado a $ 3,44). Esto le da un pago de dividendos a FFO del 70%, que está en el lado alto. La empresa también tiene una buena cantidad de apalancamiento. En el segundo trimestre de 2020, Equity Residential tenía una posición de caja de 187 millones de dólares frente a una posición de deuda de 8.300 millones de dólares. Usando un capital total de $ 10.8 mil millones, esto implica una relación deuda / capital de 0.77x, que es aproximadamente el promedio para un REIT.

Equity Residential está rindiendo actualmente alrededor de 4.65% a un precio de acción de $ 51.85. La compañía ha tenido un desempeño sólido durante los últimos años en lo que respecta a la rentabilidad total y hasta ahora tiene sólidos resultados financieros. Sin embargo, dado el mayor riesgo debido a las presiones de alquiler en las ubicaciones geográficas en las que opera la empresa, en particular en California, no creo que los inversores sean compensados ​​adecuadamente por el rendimiento. Esto a pesar de que la acción aún no se recupera a los máximos de marzo. Sospecho que estas tendencias a largo plazo aún no se reflejan en los resultados a corto plazo de la empresa. Califico a la empresa como una evitación.

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: ¡Advertencia emptor! (Tenga cuidado con el comprador). Por favor, realice su propia diligencia debida sobre cualquier acción mencionada directa o indirectamente en este artículo. Probablemente debería buscar el consejo de un corredor o asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión. No te conozco a ti ni a tus circunstancias específicas, por lo tanto, tu tolerancia e idoneidad para asumir riesgos pueden diferir. Este artículo debe considerarse información general y no debe considerarse como una recomendación formal de inversión.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí