Es axiomático que los iniciados conocen bien su empresa y vigilan de cerca las oportunidades de inversión en la empresa que administran. Los inversores también prestan atención cuando hay pruebas de una fuerte compra de información privilegiada en una empresa, especialmente cuando se compran cientos de miles de acciones en un período de tiempo abreviado durante una crisis. Este ha sido definitivamente el caso de la confianza de Hersha Hospitality (NYSE: HT) Recientemente, un REIT especializado en hoteles de lujo y de alta gama.

La pandemia mundial de COVID-19 ha tenido un efecto terrible en la industria hotelera y turística. Los cabilderos de la industria han dicho que su “panorama financiero era peor que la Gran Recesión y después del 11 de septiembre combinados” (La pandemia amenaza la seguridad laboral a largo plazo después de los despidos de la industria hotelera, por Laura Benshoff, 29 de septiembre de 2020)

Los gráficos de desempleo de la Reserva Federal lo confirman.

En marzo de 2020, el desempleo en el sector hotelero aumentó a 39% en un solo mes, y se perdieron 459.000 puestos de trabajo en hostelería.

Pérdidas de empleo en CNBC

Se estima que el 50% de todos los trabajos relacionados con viajes podrían perderse en diciembre de 2020 (ver: Los hoteles enfrentan un invierno terrible sin más ayuda del Congreso, por Elise Schoening y Michael J Shapiro, 7 de octubre de 2020)

Han pasado seis meses desde el colapso de la hostelería. El desempleo en el sector se ha reducido a la mitad (al 1 de octubre de 2020). Sin embargo, el desempleo todavía ronda el 19%, más alto que en cualquier otro momento para la hostelería en los últimos 20 años (incluido el 11 de septiembre). El máximo anterior del desempleo fue del 14% en el momento más álgido de la crisis financiera (consulte el gráfico a continuación).

Sin embargo, ahora se está produciendo una recuperación incipiente y la industria hotelera está emergiendo de la recesión. Incumbe a los inversores buscar una gerencia calificada que haya estado aquí antes y que ahora esté llevando a su empresa a salir de la crisis. Hersha Hospitality es uno de esos.

Fideicomiso Hersha Hospitality (HT) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que se auto asesora. Ha sido una empresa que cotiza en bolsa durante 22 años, sobrevivió a 3 recesiones y se fortaleció después de cada una. Su negocio son los hoteles de lujo y de estilo de vida en los principales mercados urbanos de “puerta de entrada” y en áreas turísticas nacionales costeras.

La compañía tiene 48 hoteles (7,644 habitaciones) ubicados en Nueva York, Washington, DC, Boston, Filadelfia, el sur de Florida y mercados selectos en la costa oeste. Los hoteles de la costa oeste se encuentran en Seattle, la bahía de San Francisco, Silicon Valley, Santa Bárbara, Santa Mónica y San Diego, CA. (Ver: Relaciones con inversores, Hechos de Hersha).

Treinta y nueve de sus hoteles son de propiedad total. Estos hoteles están libres de arrendamientos de terrenos, son de nueva construcción o recientemente renovados y requieren muy pocos gastos de capital en el futuro inmediato. Solo 4 de sus hoteles tienen un nivel significativo de negocios grupales y permanecen cerrados debido a esto.

Aproximadamente el 25% de la generación de EBITDA de Hersha proviene de sus activos orientados al ocio en destinos de viaje. Las tasas de ocupación en estos hoteles han aumentado constantemente desde los mínimos de abril. Sus hoteles en coche tuvieron una tasa de ocupación del 72% durante el fin de semana del Día del Trabajo de 2020.

En condiciones normales, estos hoteles tienen tasas de ocupación extremadamente altas (85-90%). Si la venta de activos fuera necesaria (debido a que la pandemia de COVID se extiende más de lo esperado), la administración estima que las propiedades con descuento se venderían por no menos del 80-85% de los niveles anteriores a COVID. (Ver: Jay Shah, director ejecutivo de Hersha Hospitality Trust (HT), sobre los resultados del segundo trimestre de 2020: transcripción de la llamada de ganancias, preguntas y respuestas, respuesta a la pregunta de Michael Bellisario (Baird), 6 de agosto de 2020).

El 25 de febrero de 2020, Hersha anunció un contrato de venta vinculante para dos de sus hoteles y dos empresas conjuntas no consolidadas. El propósito de la venta era reducir la deuda en $ 97 millones y agregar efectivo al balance. La venta propuesta incluía el Blue Moon Hotel en Miami Beach, el Duane Street Hotel en el centro de la ciudad de Nueva York y una salida de una propiedad del 50% en dos hoteles del sur de Boston: Courtyard South Boston y Holiday Inn Express South Boston.

En la convocatoria de ganancias del 6 de agosto de 2020, el director ejecutivo Jay Shah actualizó las negociaciones sobre esta venta para incluir una nueva oferta de un descuento del 10% para los posibles compradores, lo que deja una ganancia neta de $ 70 millones para Hersha por la venta de activos, al tiempo que reduce $ 97. millones en deuda a largo plazo. Si el contrato se renegocia con éxito, espera que finalice en Q4'2020, o Q1'2021. El efecto sobre el balance (y el precio de la acción) sería inmediato y saludable.

Se puede encontrar una descripción más detallada de las perspectivas de recuperación de la compañía en su reciente Presentación del Día del Inversor (1 de septiembre de 2020) y la presentación de ESG (8 de septiembre de 2020).

INSIDER COMPRA Y VENDE

El propósito de este artículo es evaluar la simetría en los gráficos y los patrones de compra de información privilegiada para Hersha Hospitality durante los períodos de 2007-14, y comparar esas estadísticas con la actividad de compra en 2020.

Los datos de uso de información privilegiada se toman directamente del sitio web de la SEC para las presentaciones del Formulario 4 y son registros públicos.

Debido a que Hersha ha tenido un equipo de administración de larga data durante las últimas 2 décadas, veremos lo que hicieron la vez anterior que Hersha atravesó tiempos difíciles, el resultado de sus compras y ventas internas en ese entonces, y proyectaremos la oportunidad de inversión potencial para inversores esta vez.

Aunque las naranjas y las manzanas pueden parecer diferentes aquí, hay hilos en común:

  • Un grupo experimentado de funcionarios y gerentes en la misma empresa.
  • Compra y venta de acciones de su empresa, Hersha Hospitality
  • Durante las 2 peores crisis financieras del siglo XXI.

2018-2020 (11.2.18 – Actualidad)

En lo que va del año hasta el 9 de julio de 2020, los miembros de Hersha (administración y directores) han comprado 434,729 acciones a un costo promedio de $ 8.27 / acción. Ha habido NO HAY VENTAS.

Antes de 2020, del 2/11/2018 al 9/12/2019, los iniciados compraron 74,937 acciones, a un costo promedio de $ 14.78.

Durante este mismo período de 2 años, solo ha habido 3 pequeñas ventas de un solo director, Thomas J Hutchinson, por 25,000 acciones, a un costo promedio de $ 15.47.

2007-2014 (1.21.2007 al 10.19.2010)

Desde el 21/11/2007 hasta el 28/09/2010 (aproximadamente 3 años), los iniciados compraron 549,177 acciones a un costo promedio de $ 3.39 / acción.

Durante la crisis financiera, solo hubo una venta de información privilegiada el 9/9/2009, por 1,667 acciones. Las ventas de información privilegiada no comenzaron en serio hasta el 20/9/2010, un año y medio completo después de que la crisis financiera había pasado, y las acciones ya se habían duplicado. Después de ese momento, las ventas fueron frecuentes hasta el 30/12/2014.

Los funcionarios de la compañía vendieron 3,065,386 acciones a un precio promedio de $ 6,34 / acción, con un rendimiento del 87,11% de su inversión.

Millones de acciones también fueron compradas durante la crisis financiera por un tal Eduardo S. Elsztain, un desarrollador inmobiliario argentino, quien se convirtió en Director y propietario del 10%.

Desde el 5/11/2009 hasta el 19/10/2010 (que abarca un poco menos de un año), su fondo compró 8.386.194 acciones a un costo promedio de $ 3.98 / acción; y para el 4 de septiembre de 2012 había vendido 5,123,712 acciones a un precio promedio de $ 5.68, con una rentabilidad del 44%.

Durante la mayor parte de los últimos 20 años, el precio de Hersha Hospitality ha oscilado entre $ 13 y $ 16 por acción (consulte el cuadro a continuación), y también con un buen dividendo (de 2015-20). Este dividendo se suspendió recientemente debido a la pandemia, pero debería restablecerse una vez que vuelva la rentabilidad.

Tanto en 2009 como en 2020, el precio de las acciones ajustado cayó a la marca de $ 2.

En cada crisis, la dirección siguió un patrón similar de compra.

Al comienzo de la recesión, cuando las acciones rompieron por debajo de su rango de precios habitual, los conocedores aumentaron sus compras. Cuando el precio tocó fondo y la gerencia estuvo más segura de las perspectivas comerciales que se avecinaban, compraron en grandes cantidades.

Este parece ser el punto en el que nos encontramos ahora. Solo 6 meses después de 2020, muchos de los mismos iniciados que estaban comprando en 2009 ya han comprado cientos de miles de acciones.

Como se mencionó anteriormente, para todo 2020, la administración ha comprado 434,729 acciones a un costo promedio de $ 8.27 / acción, y ha habido NO HAY VENTAS.

Gráfico de HT Insider

Los inversores en Hersha (HT) han experimentado mucha volatilidad en el descubrimiento de precios este año, aunque con un aumento constante de mínimos más altos desde el mínimo en marzo de 2020 (ver gráfico a continuación).

La nota clave aquí es el tamaño de las compras internas en mínimos de una década. Más de la mitad de todas las compras de información privilegiada en 2020 ha estado en los mínimos de este gráfico (ver más abajo).

La tesis de inversión aquí es comprar junto con los de adentro, por debajo de $ 6, y mantener hasta que Hersha vuelva a subir a su rango tradicional de $ 13 a $ 16 / acción. Mientras escribo, las acciones se sitúan en $ 5,12, un 63% menos en el año (10.14.2020).

Hersha subió un 75% la semana anterior a su último anuncio de ganancias el 6 de agosto de 2020. Las ganancias del tercer trimestre se informarán el lunes 9 de noviembre de 2020, dentro de tres semanas.

Una estrategia prudente es comprar acciones en incrementos de 25 centavos y promedio de costo en dólares, construyendo gradualmente una posición durante las próximas tres semanas. En concreto, eso se compra a $ 5.25, $ 5.50 y $ 5.75; y también a $ 5,00, $ 4,75 y $ 4,50 (mínimos del 3 de agosto). Es muy difícil justificar un stop-loss aquí. Hersha (HT) es una cadena de hoteles con grandes descuentos con miles de millones ($) en activos inmobiliarios libres de gravámenes. Ya ha caído -33% desde sus máximos de principios de agosto.

El impulso principal de las recuperaciones de Hersha (HT) en 2002-04 y 2009-10 abarcó 16 meses (ver más abajo). Cada vez, el aumento comenzó en noviembre en el año de la baja y alcanzó un máximo de $ 16 por acción. El aumento de los precios siguió a un largo período de consolidación de antemano.

La inversión en hotelería tiende a ser de naturaleza cíclica, donde el interés de los inversores disminuye antes de las recesiones y aumenta rápidamente en la recuperación posterior. La gran compra de información privilegiada en Hersha en 2020 es una recomendación de compra de aquellos que conocen mejor a su empresa. Cuando los de adentro compran con tal tamaño y convicción, es un argumento convincente unirse a ellos.

Divulgar: Soy / somos largo HT, PK, RHP. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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