(Postal Trust Realty – Propiedades)

2020 ha sido un año muy difícil para la mayoría de los REIT. El popular Vanguard REIT ETF (VNQ) todavía ha bajado dos dígitos este año. Los REIT minoristas, comerciales y de alojamiento han sido los más afectados, ya que los bloqueos de COVID han provocado una disminución en los ingresos por alquiler. Sin embargo, hay algunos segmentos de nicho de la industria REIT que casi no se han visto afectados por la crisis. Uno de los cuales es Postal Realty Trust (PSTL).

PSTL es uno de los REIT más exclusivos del mercado. La compañía tiene un inquilino, el Servicio Postal de EE. UU. Y, actualmente, posee alrededor de 700 propiedades y 3.9 millones de pies cuadrados de propiedades postales. Estas propiedades se encuentran en todo el país y tienen una tasa de ocupación del 100%. PSTL es un REIT relativamente nuevo que se lanzó el año pasado y, como puede ver a continuación, ha tenido un rendimiento prácticamente plano desde su inicio:

GráficoDatos de YCharts

El REIT disminuyó durante la crisis de liquidez temporal en marzo, pero repuntó rápidamente. Básicamente, no se ve afectado por COVID o por cambios en las condiciones económicas y ha estado comprando propiedades a un ritmo rápido. Actualmente, tiene un rendimiento por dividendo del 5,5%, que es más alto que el de la mayoría de los REIT en la actualidad a pesar de sus factores de riesgo económico más bajos.

Riesgos únicos de Postal Realty

Postal Realty tiene riesgos diferentes a los de la mayoría de los REIT, de ninguna manera es una inversión libre de riesgos. El primero y más importante fue el declive del Servicio Postal de EE. UU. Este ha sido un problema particular este año ya que ha habido una creciente tensión política en torno a la financiación del Servicio Postal. Por lo general, el Servicio Postal no recibe dinero directo del gobierno, sino que recibe apoyo indirecto a través de subsidios.

Dicho esto, USPS había estado en una posición financiera difícil debido a más de una década de pérdidas derivadas de una disminución en los volúmenes. Recientemente, el Tesoro de los Estados Unidos otorgó al Servicio un préstamo que lo mantendrá a flote al menos hasta mediados de 2021. USPS también aumentó recientemente sus tarifas durante el resto de la temporada del cuarto trimestre con el fin de satisfacer la demanda de compras en línea y boletas por correo.

A muchos les preocupa que USPS se cierre debido a su falta de financiación; sin embargo, esto parece en general poco probable, ya que existe una inmensa presión política para mantenerlo a flote. Además, USPS sigue siendo el servicio de mensajería nacional dominante, todo lo que necesita hacer es mejorar la eficiencia y posiblemente aumentar las tarifas.

El valor único de las propiedades postales

Ha habido una ligera disminución en las ubicaciones de las oficinas de correos minoristas durante la última década, pero el reciente cambio hacia la suburbanización puede salvar a muchas de las sucursales de las oficinas de correos de pequeñas ciudades que han tenido problemas. No ha habido una disminución en la demanda de paquetes, sino una disminución en la población en muchas comunidades rurales y suburbanas que ha perjudicado al USPS. Este cambio parece estar invirtiéndose.

Aún así, muchas de las propiedades de PSTL son hermosos edificios de ladrillo clásicos más antiguos. Si se cierran algunas sucursales, estas propiedades podrían reutilizarse de una manera que realmente las haga más rentables. Habría una disminución temporal en los ingresos por arrendamiento, pero es probable que los edificios siempre sigan siendo propiedades fundamentales en muchas ciudades.

En mi opinión, muchos inversores de REIT se centran demasiado en los niveles de beneficio y no lo suficiente en calidad de la propiedad. Las propiedades de PSTL tienen ganancias sólidas pero, lo que es más importante, tienen un valor histórico inmenso que es casi invaluable.

PSTL cotiza por encima del valor razonable

El rendimiento por dividendo del 5,5% de PSTL es más alto que el REIT promedio y yo diría que es probable que el dividendo de PSTL sea más estable que la mayoría. El dividendo del REIT está cubierto ya que tiene un “P / FFO” adelantado de 20X, lo que significa que debería recibir el 5% de su valor en fondos de operaciones por año.

Afortunadamente, la mayoría de sus propiedades fueron adquiridas muy recientemente, lo que significa que el valor en libros de la compañía probablemente esté muy cerca de su valor liquidativo, ya que la depreciación ha tenido poco impacto. Actualmente, esto es aproximadamente $ 9 por acción, aproximadamente un 40% por debajo de su precio actual.

Esto no significa necesariamente que PSTL disminuirá su valor hacia el rango de $ 9-11. Tiene un dividendo que es más alto que la mayoría de los REIT y es probable que esté completamente cubierto a futuro. PSTL también tiene un flujo de ingresos constante y posee muchas propiedades únicas. Dicho esto, el REIT ciertamente no está infravalorado, ya que es casi seguro que cotiza muy por encima del valor neto de sus activos. Este suele ser el caso de los REIT de bajo riesgo.

La línea de fondo

En general, PSTL es una inversión de compra y retención a largo plazo generalmente atractiva. No lo hará rico, pero probablemente ofrecerá dividendos decentes y estables. Lo más importante es que es probable que sus rendimientos no estén correlacionados con los de la mayoría de las demás acciones y REIT, ya que tiene un riesgo económico limitado y se encuentra en un sector muy especializado. Para mí, esta es una cualidad extremadamente atractiva que compensa su mayor valoración.

No diría necesariamente que soy “optimista” en PSTL, ya que se cotiza a su valor justo o por encima de él, pero sí creo que el REIT es una inversión que vale la pena para los inversores que buscan diversificar su flujo de ingresos y ganar exposición a activos únicos con valor histórico. .

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Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas, pero podemos iniciar una posición larga en PSTL durante las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Compraría si su precio cae a $ 12 o menos

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