Coproducido con Beyond Saving

El retroceso que vimos durante marzo como resultado de la pandemia resultó ser una de las mejores oportunidades que los mercados han ofrecido a los inversores. Cuando los precios estaban cayendo en ese momento, estábamos fomentando la compra de la caída a través de una serie de artículos. Desafortunadamente, algunos se encontraron con cientos de comentarios en el sentido de que el impacto de COVID-19 iba a ser mucho peor y que los inversores deberían “sentarse al margen” para esperar y ver qué tan malo sería. Algunos incluso decían que todo debería venderse porque ciertamente empeoraría mucho.

Desafortunadamente, de nuevo, muchos inversores estaban haciendo precisamente eso. Los precios de las acciones bajan precisamente porque hay más personas que intentan vender de las que intentan comprar. Tenemos la tentación de que cuando baje un 20% -30% o incluso más, es muy fácil “reducir sus pérdidas” y vender “antes de que pierda más”. Esa es una respuesta muy natural. Y si vendes y luego logras volver a comprar a un precio más bajo, eso funciona. Por eso animamos a los inversores a mantener una visión a largo plazo.

En muchos casos, eso no es lo que sucede. Los inversores venden por miedo y luego, cuando el precio se recupera, tienen una de dos opciones: intentar volver a comprar o quedarse al margen. Como resultado, se quedan al margen y se pierden la parte más rentable de un mercado bajista: la recuperación.

Volviendo a la historia después de cada mercado bajista hubo una fuerte recuperación, y este año no fue diferente. En HDO, en lugar de intentar atrapar los picos y los valles, compramos en pequeños bocados. Con los ingresos por dividendos que llegan a nuestras cuentas varias veces al mes, siempre tenemos acceso a al menos un poco de efectivo. Las caídas del mercado son una oportunidad. Cuando una buena inversión baja de precio, es el momento de comprar. Quiere comprar cuando el gráfico de 10 años se ve peor. Comprar en la parte inferior de marzo resultó ser un movimiento muy rentable.

Incluso hoy mientras escribimos, tras la recuperación, quedan muchas oportunidades para algunas acciones que quedaron en desuso en el mercado. Esto incluye varias inversiones de muy alta calidad y alto rendimiento que quedan a la venta. Hemos estado comprando Dividend Aristocrats con grandes descuentos. Ya hemos discutido Ingresos inmobiliarios (O) rendimiento 4.4% y AT&T (T) rendimiento 7.2%, y más recientemente hemos destacado Propiedad de Essex (ESS) rendimiento 3,8%.

Hoy estamos ante uno de los primeros REIT en alcanzar el estatus de Dividend Aristocrat, Fideicomiso Federal de Inversión en Bienes Raíces (FRT), rendimiento 5,3%.

FRT es sin duda el mejor en su clase en un sector que ha sido afectado significativamente por COVID-19. FRT posee principalmente centros comerciales, aunque tienen muy buena diversidad con exposición a oficinas y residenciales además de minoristas.

A lo largo de las décadas, FRT ha proporcionado muy buenos rendimientos, superando habitualmente a los índices. Hoy, FRT se encuentra en medio de su mayor caída desde el pico que ha visto desde 2009.

GráficoDatos de YCharts

El modelo comercial de FRT es muy simple: compran bienes raíces y los alquilan. Se centran en activos inmobiliarios de alta calidad. Es una forma tradicional de hacerse muy rico. Por supuesto, aquellos que alguna vez han sido propietarios saben que las cosas pueden volverse un poco más complejas. Las malas ubicaciones, los malos inquilinos, el exceso de apalancamiento y varios otros problemas pueden limitar la rentabilidad.

Echemos un vistazo a cómo FRT se ha convertido en uno de los mejores propietarios para que los inversores inviertan.

Ubicación, ubicación, ubicación

Bueno, no se nos ocurrió, pero es cierto. La parte más importante de los bienes raíces comienza con la ubicación y de muchas maneras termina con la ubicación. No todos los bienes raíces son iguales. Los bienes raíces solo son valiosos en la medida en que puedan usarse para algo útil. Por lo tanto, es importante comprar bienes raíces que tienen una gran demanda, o mejor aún, bienes raíces que no tienen una demanda muy alta en este momento, pero estarán en alta demanda en el futuro.

FRT se centra en los que a menudo se denominan mercados “superprimarios”. Estos son los mercados de las ciudades grandes y fácilmente reconocibles de EE. UU. Estas ciudades presentan poblaciones densas, ingresos familiares muy por encima del promedio nacional, junto con barreras legales y físicas que limitan las nuevas construcciones.

Fuente: Presentación FRT

FRT no se centra en las ubicaciones del centro. En cambio, prefieren poseer propiedades en los suburbios del primer anillo de estas ciudades. Muchos han hablado sobre la huida desde las zonas urbanas, que no es del todo nuevo, como lo hacen durante décadas quienes pueden permitirse mudarse a los suburbios. FRT se ha beneficiado de esta tendencia, ya que estas áreas se han vuelto más densas a lo largo de las décadas, lo que aumenta el valor de las propiedades.

Flexible

El otro aspecto que ha hecho de FRT un ganador a lo largo de los años es que se enfocan en comprar bienes raíces que tienen, o pueden ser convertidos, para múltiples usos. La cruda realidad de los bienes raíces es que lo que es popular en un área hoy en día podría no serlo en una década.

Hemos visto esta discusión con los centros comerciales cerrados, con muchos propietarios que buscan convertir grandes espacios comerciales ancla en otros usos. El deseo de FRT de flexibilidad los ha llevado a centrarse en propiedades de estilo al aire libre que se pueden convertir más fácilmente a otros usos.

De hecho, FRT ha sido uno de los pioneros de la propiedad cada vez más popular de “uso mixto” que incorpora espacios comerciales, de oficinas y residenciales, todos a una distancia cómoda a pie con espacios abiertos compartidos.

Fuente: Presentación FRT

Esto ha llevado a FRT a tener una selección muy diversa de inquilinos, lo que los ha ayudado a aislarse de la agitación entre los inquilinos de prendas de vestir, así como del beneficio inesperado de tener exposición a inquilinos “esenciales” que se vieron menos afectados por los cierres de COVID-19.

Fuente: Presentación FRT

Además de la diversidad significativa en las categorías, ningún inquilino representa más del 3.5% del alquiler base de FRT.

Balance general sólido

Para completar las fortalezas de FRT de ubicaciones premium y excelente diversidad, FRT tiene un balance general muy disciplinado. Uno de los pocos REIT que ha obtenido una calificación crediticia de “A”, está calificado como “A3” por Moody's y “A-” por S&P.

Incluso con el impacto de COVID-19 en el segundo trimestre, FRT tiene estadísticas muy sólidas.

Fuente: Presentación FRT

Además, tienen poco menos de $ 1 mil millones en efectivo y un saldo de $ 0 en su revólver de $ 1 mil millones. proporcionando casi $ 2 mil millones en liquidez. Eso es más del doble de sus ingresos brutos anuales.

Esta sólida posición de liquidez es la razón principal por la que FRT pudo seguir pagando sus dividendos, mientras que la mayoría de sus pares han suspendido los suyos. De hecho, FRT acaba de aumentar su dividendo por 53o año consecutivo. Al igual que los numerosos tiempos turbulentos por los que ha pasado FRT, su sólido balance les ayuda a superar las interrupciones y seguir aumentando sus dividendos. Aquí hay un vistazo a su dividendo durante los últimos 52 años.

Fuente: Presentación FRT

FRT ha demostrado ser un muy resistente elegir entre numerosos ciclos económicos.

COVID-19

COVID-19 ha tenido un impacto muy diferente al que hemos visto en el pasado. Para los REIT, el mayor impacto ha sido que muchos inquilinos fueron cerrados por mandato del gobierno y sus ingresos se redujeron a cero, lo que dificulta, si no imposible, pagar el alquiler.

Gracias a su sólido balance general, FRT tenía muchas opciones para negociar con los inquilinos y ha trabajado con ellos para hacer planes de aplazamiento del alquiler. Para FRT, su tasa de cobro de “equilibrio” después de intereses, gastos generales y administrativos, arrendamientos y gastos de capital de mantenimiento, es del 60%. Ese es un número al que se acercaron, pero siempre estuvieron por encima del punto de equilibrio incluso en abril.

La tasa de cobranza ha mejorado constantemente y podemos esperar que continúe mejorando. Por un lado, FRT tenía la ventaja de estar expuesto a negocios “esenciales” que nunca cierran; por otro lado, están expuestos a suburbios de grandes áreas metropolitanas que han sido más cautelosos al permitir que los negocios reabrieran.

Es un testimonio de la solidez del modelo comercial de FRT que su punto de equilibrio es tan bajo y que incluso con muchos inquilinos diferiendo el alquiler, FRT no solo es capaz de pagar su dividendo, sino que puede aumentarlo.

Crecimiento

FRT tiene una gran cantidad de proyectos de crecimiento en marcha. Históricamente, han proporcionado un crecimiento muy constante, con interrupciones en momentos identificables como la caída de las punto com y la gran crisis financiera.

GráficoDatos de YCharts

COVID-19 ciertamente será otro evento que se unirá a la larga lista que FRT pasó al otro lado y luego regresó al modo de crecimiento.

FRT tiene 10 proyectos en marcha, y muchos están programados para estabilizarse en 2021.

Fuente: Suplemento FRT

También tienen docenas de oportunidades dentro de su cartera actual que han identificado para inversiones futuras.

Fuente: Suplemento FRT

Sin mencionar que con casi mil millones en efectivo disponible, FRT está bien posicionado para ser un adquirente si alguno de sus pares comienza a vender propiedades a precios bajos para mejorar su posición de efectivo.

Los inversores de hoy pueden estar muy seguros de que FRT se recuperará del COVID-19, al igual que se recuperaron de los otros mercados bajistas por los que pasaron en su historia. Estas caídas de precios son el momento ideal para comprar FRT y mantenerlo durante la próxima década.

Conclusión

FRT ha demostrado ser el mejor en su clase, no solo durante una década, sino durante muchas décadas.

GráficoDatos de YCharts

Este tipo de resistencia hace que FRT sea una excelente opción como compra y retención conservadora a largo plazo. Si compra hoy, obtendrá un dividendo creciente que actualmente rinde un 5,3%.

También hay una ventaja sustancial de capital, ya que FRT se ha negociado históricamente con un rendimiento de dividendos dentro del 1% de los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU., A veces incluso más bajo que la tasa del Tesoro a 10 años. Aquí hay un vistazo al diferencial entre el rendimiento por dividendo de FRT y la tasa de tesorería a 10 años:

GráficoDatos de YCharts

COVID-19 ha empujado FRT a su mayor difusión jamás! Si FRT volviera a un margen de solo 1,5% sobre la tasa del Tesoro a 10 años, eso implica un aumento de $ 150. Históricamente, lo ha hecho mucho mejor, después de aumentar ha vuelto a un margen cero.

En otras palabras, FRT es un aristócrata de dividendos con un rendimiento del 5,3%, un dividendo que crece al 2-5% / año y el potencial de ganancias de capital se duplica.

Todo desde un REIT con un balance general calificado “A” y un historial probado de más de 50 años. Estos son los tipos de oportunidades que no se presentan con mucha frecuencia. Definitivamente estamos aprovechando este, y usted también debería hacerlo. ¡FRT se convertirá en uno de sus mayores ganadores en su cartera de alto rendimiento!

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Divulgar: Soy / somos largos FRT, OY T. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Treading Softly, Beyond Saving, PendragonY y Preferred Stock Trader son contribuyentes de apoyo para oportunidades de dividendos elevados.

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