Esta es una continuación de una serie que estoy proporcionando. En la parte 1, di una introducción / discusión de alto nivel sobre por qué me gusta gran parte del espacio REIT en el entorno de mercado actual. Mencioné que es difícil encontrar compañías de crecimiento de dividendos de alta calidad que coticen con valoraciones bajas en el mercado actual. Bueno, una de esas oportunidades, en mi opinión, al menos, es Federal Realty Investment Trust (FRT).

Fideicomiso Federal de Inversión en Bienes Raíces

Comenzaremos con el Federal Realty mencionado anteriormente, porque si bien tiene la racha de crecimiento de dividendos más larga en esta lista, así como el rendimiento de dividendos más alto, en realidad creo que es la inversión de crecimiento de dividendos más especulativa y potencialmente peligrosa.

FRT se ha hecho un nombre, a largo plazo, al enfocar sus inversiones en centros comerciales al aire libre (el aire libre es especialmente importante aquí porque diferencia las propiedades de FRT de los centros comerciales tradicionales y este concepto al aire libre generalmente se considera más aceptable en la época). de COVID-19) en áreas del país donde la demografía tiene más sentido. A la empresa le gusta construir / invertir en áreas donde hay una población bastante densa de hogares de altos ingresos. En una publicación de resultados reciente, la administración señaló que los centros comerciales de la compañía atienden a una población promedio de 162,000 con un ingreso familiar promedio de $ 127,000.00. Esto significa que durante tiempos económicos difíciles, los inquilinos de la compañía están algo aislados de los problemas macroeconómicos debido a las sólidas posiciones financieras de los hogares cercanos y sus posibles compradores.

En bienes raíces, siempre escucha, ubicación, ubicación, ubicación y Federal Realty ha construido un imperio usando esta idea. La compañía ha utilizado su fuerza para construir un balance maravilloso (FRT tiene ~ $ 2b de liquidez disponible) que ha resultado en un balance general con calificación A y por lo tanto, un costo de capital muy bajo. Este bajo costo de capital permite a la empresa generar fuertes diferenciales entre su costo de endeudamiento y sus tasas de capitalización, que se traducen en importantes flujos de efectivo. El equipo de administración de FRT también ha hecho un gran trabajo identificando oportunidades de inversión que están cerca, o mejor aún, adyacentes a las propiedades actuales. En los últimos años, hemos visto a FRT enfocarse en estos acuerdos y cuando se renueva la propiedad adyacente, aumenta los alquileres futuros de las dos propiedades cercanas de la compañía. FRT también ha adoptado la teoría del desarrollo de uso mixto, que proporciona valor agregado y demanda para los inquilinos minoristas al crear un ecosistema autosuficiente que los rodea.

En otras palabras, la empresa sigue invirtiendo y creciendo, lo que es fantástico para un nombre tan maduro. Entonces, ¿por qué las acciones son tan peligrosas?

Bueno, antes que nada, no diría que es tan peligroso. Solo quise decir que es la apuesta más arriesgada en esta lista, en comparación con los otros nombres de primera clase que están en ella.

Debido al enfoque minorista de FRT, la compañía ha luchado durante el período de la pandemia de COVID-19. Durante agosto, FRT cobró aproximadamente el 80% del alquiler que se le debía. Eso es mucho mejor que el 68% que la empresa recaudó en general durante el segundo trimestre. También es superior a las cifras de recaudación de alquileres del 76% de julio. Entonces, si bien la tendencia es positiva aquí, esa cifra de recaudación del 80% todavía está muy por debajo de los promedios históricos y, debido a las luchas que FRT ha enfrentado hasta ahora en 2020, el consenso promedio de analistas para AFFO este año es de $ 3.57. Esto representa un crecimiento interanual del -29%. Esto es malo, pero lo que es aún peor es el hecho de que este número AFFO de $ 3.57 para 2020 no se acerca a cubrir el dividendo actual de $ 4.24 / acción de la compañía.

En 2021, los analistas esperan ver que los resultados de FRT se recuperen con un crecimiento del 17%. Esto daría como resultado un total de AFFO adelantado de $ 4,17 / acción. Una vez más, esto está por debajo del dividendo actual (aunque por poco).

Como dije, FRT tiene un sólido balance general y la gerencia ha mencionado el hecho de que la empresa podría cobrar el alquiler al ritmo actual, pagar su dividendo y continuar financiando sus inversiones de desarrollo y aún tener una cantidad significativa de efectivo disponible 12 -18 meses en el futuro. Sin embargo, nunca es bueno que los flujos de efectivo no cubran los dividendos.

El CEO de FRT, Don Wood, destacó recientemente la importancia del dividendo de la compañía en la Conferencia Global de Bienes Raíces de Bank of America, diciendo:

Como muchos de ustedes saben, tenemos un dividendo incrementado cada año desde 1967. Es un récord importante para nosotros, pero no es algo que no pueda romperse en la medida en que – esta pandemia se prolongó durante varios años. Pero es algo que es importante y vemos un camino en el otro lado para seguir pagándolo. Entonces eso es lo que estamos tratando de hacer “.

FRT aumentó su dividendo en $ 0.01 / acción en agosto (un aumento general de ~ 1%). Sospecho que la empresa hará todo lo posible para proteger el dividendo, por eso sigo invirtiendo. Sin embargo, el déficit de ingresos con respecto a la cobertura de dividendos es un riesgo que los inversores deben conocer.

Para mí, FRT es una gran historia de cambio de COVID-19 porque la compañía históricamente se ha negociado a un múltiplo P / AFFO de casi 28x y hoy, las acciones se negocian por solo 17.5x estimaciones de AFFO hacia adelante.

Fuente: F.A.S.T. Gráficos

Este es un descuento masivo y si las cosas vuelven a la normalidad desde un punto de vista social / operativo una vez que se resuelve la pandemia y se produce la reversión de la media con respecto al múltiplo AFFO de la compañía, los inversores que compren a la valoración de hoy se establecerán para rendimientos anualizados de más del 20% a corto y medio plazo.

Para mí, este es un escenario de riesgo / recompensa atractivo y me complace recibir el rendimiento de dividendos actual del 5.8% de FRT mientras espero. Como dije antes, ningún rendimiento por dividendo es realmente seguro, pero solo tengo 30 años y FRT ha estado aumentando su dividendo durante 53 años seguidos, entonces, ¿quién soy yo para discutir con la cultura del éxito y la excelencia que ha sido fomentado y desarrollado en FRT a lo largo de los años?

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Divulgar: Yo soy / somos largo FRT. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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