La estructura fiscal detrás de los REIT está diseñada para que la empresa distribuya la mayor parte de sus ganancias a los accionistas (accionistas). Para muchos, los bienes raíces son la definición de estabilidad en el mundo de las inversiones.

Sin embargo, hay que tener cuidado con el tipo de propiedad inmobiliaria que elija. Los minoristas clásicos están bajo una presión significativa, y muchos centros comerciales tienen y se ocuparán de inquilinos en quiebra. Es probable que los REIT industriales, incluidos los almacenes, los centros de distribución, los centros de datos y las torres de telefonía móvil, funcionen bien, ya que cuentan con el respaldo del comercio electrónico e Internet. Obviamente, este es un sector en el que puede invertir el 30% de su cartera y aún así lograr una gran diversificación dentro de los diversos subsectores. Esto suena como un plan sólido para inversionistas que buscan ingresos.

Para los REIT minoristas, aprobaría. La mayoría de ellos se desaceleraron en 2019 debido a la tendencia del comercio electrónico. Esta tendencia no se detendrá en 2020 … ni mucho menos. Estoy más interesado en los REIT de apartamentos.

Dicho esto, uno debe asegurarse de que el REIT elegido no solo pueda mantener su pago de dividendos, sino también aumentarlo. Es por eso que he creado este ranking de REIT de EE. UU. Estos tres primeros deberían darle las pautas que necesita para seleccionar el REIT adecuado para su cartera.

3. El REIT de cannabis

  • Nombre de la empresa: Propiedades industriales innovadoras
  • Ticker: IIPR
  • Rendimiento de dividendos: 3,65%
  • Crecimiento de dividendos desde: 2017
  • Distribución: Trimestral

Modelo de negocio

IIPR es un fideicomiso de inversión inmobiliaria dedicado a la adquisición, propiedad y gestión de propiedades industriales especializadas alquiladas a operadores con licencia estatal para sus instalaciones reguladas de cannabis de uso médico. Lleva a cabo sus negocios a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces de sociedad paraguas tradicional, o UPREIT, estructura en la que las propiedades son propiedad de la Sociedad Operativa, directamente o mediante subsidiarias. La empresa se enfrenta a la competencia de una mezcla diversa de participantes del mercado, incluidas, entre otras, otras empresas con modelos comerciales similares, inversores independientes, fondos de cobertura y otros inversores inmobiliarios, prestamistas de dinero fuerte y operadores de cannabis.

Tesis de inversión

La industria del cannabis se está desarrollando rápidamente en estos días, pero no se hace sin contratiempos. Una buena forma de disfrutar parte de este potencial es pasar por un REIT especializado en cultivadores de marihuana con licencia médica. No obtendrá todo el bombo publicitario (en comparación con un cultivador), pero IIPR definitivamente busca crecer y crecer rápido. En los primeros 11 meses de 2019, REIT adquirió 30 propiedades y sigue creciendo a un ritmo muy rápido. Tanto los fondos de operación (FFO) como los dividendos están siguiendo la misma tendencia recientemente.

En cuanto a las unidades, Innovative Industrial Properties está actualmente totalmente alquilada y también crece mediante adquisiciones. Finalmente, no sería una sorpresa ver que más estados de EE. UU. Legalizan la marihuana. Esto podría resultar en un mayor potencial de crecimiento para el REIT.

Riesgos potenciales

No se equivoque, IIPR no toca la planta real. No participa en la producción de productos relacionados con el cannabis. Sin embargo, esto no significa que sus acciones no se verán afectadas por la publicidad (o el miedo). Como puede ver en el gráfico de precios, puede adivinar que si invierte en IIPR, también compra un boleto para un viaje en montaña rusa. Es bueno ver que una empresa crece rápidamente, pero si la gerencia paga demasiado por su próxima adquisición o no logra integrarlos, las cosas podrían ponerse feas. Mientras que la dirección va en un frenesí de compras por nuevas adquisiciones, la burbuja del cannabis también hace subir los precios de las propiedades. El sector del cannabis es muy sensible a las regulaciones. ¿Y si cambian las leyes? El IIPR tuvo que ofrecer un aplazamiento de alquiler para algunos inquilinos, por lo que no espere grandes aumentos de dividendos en 2020.

Perspectiva de crecimiento de dividendos

El REIT pagó su primer dividendo en 2017. En este punto, el gráfico de dividendos de la empresa parece una rampa de lanzamiento. El precio de las acciones está en su punto máximo en este momento, pero creo que el REIT no ha terminado de crecer, por lo que aún podría ser una buena jugada disfrutar de un rendimiento sólido de ~ 4%. La dirección parece tener confianza en el futuro de la empresa, ya que hace crecer tanto su negocio como sus dividendos a un ritmo similar. El REIT apunta a una tasa de pago de AFFO del 75-85%.

2. El Tech REIT

  • Nombre de la empresa: Essex Property Trust
  • Ticker: ESS
  • Rendimiento de dividendos: 3,67%
  • Crecimiento de dividendos desde: 1994
  • Distribución: Trimestral

Modelo de negocio

Essex Property Trust posee una cartera de 250 comunidades de apartamentos con más de 60,000 unidades y está desarrollando siete propiedades adicionales con 1,960 unidades. La compañía se enfoca en poseer propiedades grandes y de alta calidad en la costa oeste en los submercados urbanos y suburbanos del sur de California, el norte de California y Seattle.

Tesis de inversión

Essex Property Trust es todo lo que debería ser un REIT: una posición dominante en un mercado rico, un rendimiento decente y un historial de crecimiento de dividendos estelar. La mayoría de los inversores que buscan ingresos están buscando REIT con vectores de crecimiento deficientes y alta rentabilidad por dividendo. Si está dispuesto a bajar del nivel de rendimiento del 4%, encontrará esta belleza. Sus ingresos estarán seguros y protegidos contra la inflación. Además, probablemente disfrutará de una apreciación del valor a largo plazo. Durante la recesión de 2008, ESS siguió aumentando su dividendo, mientras mantenía un FFO por acción sólido. El REIT se posicionó durante la recesión para asegurarse de que prospere una vez que la economía esté lista para funcionar nuevamente. ESS adquiere periódicamente varios REIT familiares y los integra con éxito en su modelo de negocio. Finalmente, ESS está bien establecido en mercados ricos y en crecimiento con el estado de California y la ciudad de Seattle. Este REIT debería aprovechar los fuertes vientos de cola del crecimiento demográfico y del empleo en los próximos años.

La pandemia no debería afectar demasiado a ESS. Dado que Dividend Aristocrat se centra en apartamentos de alta calidad alrededor de centros tecnológicos, atrae a profesionales y trabajadores del sector tecnológico que no sentirán mucho la recesión. Los REIT de apartamentos en sí mismos son interesantes en este momento, ya que no se han recuperado completamente de la caída del mercado. ESS ofrece un buen punto de entrada al precio actual.

Riesgos potenciales

Si lees la tesis de inversión, creo que dejamos en claro que nos gusta ESS. La estrecha concentración de mercado de REIT está en el centro de su éxito. En el pasado, también hemos visto historias de crecimiento similares que terminan en pesadillas. Si bien parece poco probable que California se convierta en un estado pobre, una importante desaceleración económica dañaría enormemente el modelo comercial de ESS. ESS claramente está haciendo un juego en el sector tecnológico al enfocarse en centros tecnológicos como San Francisco y Seattle. El REIT generalmente ofrece arrendamientos cortos, lo que abre la puerta a una mayor volatilidad de los ingresos. La demanda de apartamentos va y viene. La construcción de demasiadas propiedades podría terminar con un exceso de oferta en caso de una recesión severa. Sin mencionar que California está actualmente muy afectada por los incendios. ¿Terminará en que la gente se mude más lejos? Es posible. Aún así, ESS ha demostrado su resistencia, ya que siguió aumentando su dividendo durante la burbuja tecnológica y la crisis financiera.

Perspectiva de crecimiento de dividendos

Este REIT ha aumentado con éxito su dividendo anualmente desde 1994. ¡Esto significa que ESS nunca ha perdido un aumento de dividendos desde su OPI en 1994! Está generando fuertes fondos de operaciones (FFO) trimestre tras trimestre. Durante su último informe de ganancias (que finalizó el 31 de marzo de 2020), el REIT registró un FFO básico por acción de $ 3.48, mientras pagaba un dividendo de $ 2.078 / acción. Estamos hablando de una tasa de pago del 55%. Essex también muestra $ 1.6 mil millones en liquidez y un índice de deuda decente. Los accionistas pueden dormir bien con un rendimiento de ~ 3,5% y un dividendo que aumenta un 5-6% año tras año.

1. El REIT industrial

  • Nombre de la empresa: STAG Industrial
  • Ticker: STAG
  • Rendimiento de dividendos: 4,49%
  • Crecimiento de dividendos desde: 2011
  • Distribución: mensual

Modelo de negocio

STAG Industrial es un REIT involucrado principalmente en la adquisición y operación de propiedades industriales de un solo inquilino en los Estados Unidos. La mayoría de estas instalaciones están ubicadas en los estados del medio oeste y este de EE. UU. STAG Industrial obtiene casi todos sus ingresos en forma de ingresos por alquiler de su cartera de propiedades de almacén y distribución. STAG genera la mayor parte de sus ingresos por alquiler de sus instalaciones ubicadas en ciudades del medio oeste y este de los EE. UU. Los principales clientes de STAG Industrial incluyen automoción (~ 12%), transporte aéreo y logística (~ 9%) y servicios y suministros comerciales (~ 8%).

Tesis de inversión

Si bien el crecimiento del perfil crediticio de los inquilinos electrónicos es importante, la necesidad de espacio de almacenamiento sigue creciendo. STAG es uno de los jugadores más importantes en ese campo y utiliza su tamaño y sólido balance para adquirir más bienes raíces en este campo de juego. El REIT muestra que ~ 43% de sus clientes manejan la actividad de comercio electrónico. Apreciamos la base de inquilinos altamente diversificada de STAG que ofrece almacenes a múltiples industrias. Aproximadamente el 55% de los perfiles crediticios de sus inquilinos están calificados públicamente y el 30% de todos los inquilinos muestran grado de inversión. STAG se enfoca en propiedades más pequeñas e individuales en lugar de buscar lotes grandes. Esto permite que el REIT se enfrente a una menor competencia y mejore la diversificación.

Como es el caso de Essex, STAG no debería verse demasiado afectado por la pandemia. Dado que la mayoría de sus inquilinos están vinculados directa o indirectamente al comercio electrónico, deberían seguir creciendo. De hecho, Amazon (AMZN) es su mayor cliente, pero STAG todavía está muy diversificado.

Riesgos potenciales

La deuda REIT sigue aumentando cada trimestre. La compañía ha más que duplicado su deuda (ahora alrededor de $ 1.5 mil millones) durante los últimos 5 años. Aún así, STAG muestra una calificación crediticia de BAA3 (Moody's) y BBB (Fitch). El problema con un plan tan agresivo no es solo el nivel de deuda, sino también el riesgo de crecer demasiado. Hay inversiones masivas en los sectores industriales de REIT y podríamos alcanzar un exceso de oferta en algún momento. Todo es color de rosa cuando la economía avanza, pero la demanda de almacenes también podría desacelerarse en algún momento. Nos gusta el negocio y el dividendo mensual, pero creemos que en este momento hay poco potencial alcista.

Perspectiva de crecimiento de dividendos

STAG ofrece un alto rendimiento (~ 5%) pagado mensualmente. Esto es perfecto para inversores que buscan ingresos. A través de la diversificación REIT y el modelo de negocio estelar, puede esperar recibir un pago durante varios años. Desafortunadamente, los últimos incrementos de dividendos fueron mínimos. Su cheque de pago cubrirá la inflación, pero no espere un crecimiento impresionante. Puede ver STAG como un vínculo “de lujo”. Su modelo de negocio ha sido probado como “a prueba de COVID-19”. Puede dormir bien con este.

Pensamiento final

Recuerde, los ingresos al momento de la jubilación sin crecimiento no durarán mucho. Para proteger su cheque de pago de ser devorado por la inflación a lo largo de los años, busque REIT y otras acciones de dividendos que le proporcionarán una combinación de rendimiento y crecimiento.

Publicación original

Nota del editor: Las viñetas de resumen de este artículo fueron elegidas por los editores de Seeking Alpha.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí