Perspectiva semanal inmobiliaria

Los mercados de valores de EE. UU. Terminaron a la baja en otra semana volátil, presionados por la “incertidumbre suprema” en medio de una temporada electoral polémica en EE. UU. Y las persistentes preocupaciones sobre el coronavirus a medida que ingresamos a los meses más fríos. La agitación de esta semana se vio alimentada por las preocupaciones sobre la reimposición de las medidas de bloqueo en el Reino Unido en medio de un aumento en los casos de coronavirus en muchos países europeos y la disminución de las expectativas de una nueva ronda de estímulo fiscal tras la muerte de Ruth Bader Ginsburg. Antes de una semana crítica de datos de empleo, los informes de finales de esta semana trajeron algunos destellos de esperanza para un compromiso de estímulo.

(Hoya Capital Real Estate, coproducido con Brad Thomas)

Disminuyendo por cuarta semana consecutiva después de una racha ganadora de seis semanas, el S& P 500 ETF (SPY) bajó otro 0,6% esta semana y ahora está aproximadamente un 8% por debajo de sus máximos históricos recientes establecidos el mes pasado. Sin embargo, un rally de fines de semana sacó a los pesados ETF de Nasdaq 100 (QQQ) fuera del “territorio de corrección” con ganancias del 1.8% esta semana. La renta variable inmobiliaria y otros sectores de renta variable económicamente sensibles estuvieron entre los rezagados esta semana en medio de estas renovadas preocupaciones por el coronavirus y el estancamiento de las conversaciones de estímulo. los Equity REIT ETF (VNQ) terminó a la baja en un 3,1% con 17 de 18 sectores inmobiliarios en territorio negativo, mientras que el ETF hipotecario REIT (REM) bajó un 6,1%.

inversión inmobiliaria

Excluyendo el puñado de nombres de tecnología que dominan los índices de gran capitalización, fue una semana de desempeño bastante fea, con solo 2 de los 11 sectores de acciones de GICS terminando en verde. El sector de Energía (XLE) se desplomó más del 10% esta semana en medio de preocupaciones sobre el crecimiento económico global, mientras que el Pequeña tapa (SLY) y Mediana capitalización (MDY) tuvieron un rendimiento sustancialmente inferior a los índices de gran capitalización. Subrayando la incertidumbre y los patrones comerciales quizás irracionales en medio de la agitación del mes pasado, incluso otra lista de datos estelares de vivienda no fue suficiente para sacar a los constructores de viviendas y al Índice Hoya Capital de la vivienda en general fuera de los números rojos a pesar de los máximos de varias décadas para ambos y ventas de viviendas existentes y niveles récord de inventario.

ETF de construcción de viviendas

Si bien el repunte en la industria de la vivienda ha mostrado una resistencia continua, hay indicios de que el repunte en los mercados laborales puede estar perdiendo algo de fuerza antes de una semana crítica de datos de empleo: el informe de empleo final antes del día de las elecciones. Las solicitudes iniciales de desempleo se mantuvieron obstinadamente altas en 870k, aproximadamente estable con los niveles del último mes. Sin embargo, las reclamaciones continuas disminuyeron otros 200.000 a 12,6 millones. Desde el pico de reclamaciones por desempleo a principios de mayo, las reclamaciones continuas se han reducido en más de 12 millones. En el informe crítico de nóminas no agrícolas de la semana que viene, los economistas esperan aumentos en el empleo de aproximadamente 850k en agosto luego de la ganancia mejor de lo esperado de julio de 1.3 millones y que la tasa de desempleo baje al 8.2%.

las solicitudes de desempleo

Datos económicos inmobiliarios

A continuación, analizamos los puntos de datos macroeconómicos más importantes de la última semana que afectan al mercado inmobiliario residencial y comercial.

datos inmobiliarios

La vivienda sigue siendo un punto brillante de recuperación

Esta semana, la Oficina del Censo informó que las ventas de viviendas nuevas superaron las estimaciones, aumentando un 43% en agosto con respecto al año pasado a la tasa anual más alta desde 2006, otra señal de que la industria de la vivienda continúa liderando la recuperación económica temprana posterior a la pandemia. También esta semana, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que las ventas de viviendas existentes aumentaron un 10,5% respecto al año pasado hasta alcanzar el ritmo de ventas más fuerte en 14 años desde diciembre de 2006. Tampoco hay signos de enfriamiento en el mercado inmobiliario al rojo vivo, ya que la Asociación de Banqueros Hipotecarios informó que las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda unifamiliar aumentaron nuevamente la semana pasada y ahora son un 25% más altas que el año pasado.

venta de hogares

Irónicamente, una de las limitaciones emergentes sobre el futuro alcista de las ventas de viviendas en medio de esta insaciable demanda de viviendas es la falta de viviendas disponibles para vender. La oferta de viviendas existentes se redujo un 19,9% en agosto con respecto al año pasado, lo que representa una oferta de 3,0 meses al ritmo de ventas actual, el más bajo en la historia de la encuesta. Mientras tanto, la oferta de viviendas de nueva construcción se redujo un 13% respecto al año pasado con solo 3,3 meses de oferta, la más baja registrada desde 1963. Como se pronosticó al comienzo de la pandemia, los precios de las viviendas se han vuelto a acelerar en medio de esta oferta favorable / dinámica de la demanda con precios saltando un 11,4% respecto al año pasado en viviendas existentes según la NAR.

Casas en venta

Esta semana, publicamos Homebuilders: A V-Shaped Vendetta. Un antihéroe de la crisis financiera anterior, los constructores de viviendas aparentemente han estado en una venganza durante los últimos seis meses, afirmándose como el líder inesperado de la recuperación temprana posterior a la pandemia. Los constructores de viviendas se vieron criticados al comienzo de la pandemia por el temor de que una recesión inducida por el coronavirus pudiera provocar una repetición de la Gran Crisis Financiera para la vivienda crítica de Estados Unidos. En cambio, la industria de la vivienda de Estados Unidos ha vuelto a la vida en los últimos meses. Las ventas de viviendas nuevas, las ventas de viviendas existentes y los precios de las viviendas han experimentado una reaceleración sustancial este año. El fuerte repunte de la actividad del mercado de la vivienda se ha visto favorecido por las tendencias macroeconómicas a largo plazo de la demografía favorable liderada por los millennials, la oferta de viviendas históricamente baja y las tasas hipotecarias históricamente bajas.

venta de hogares

Las ganancias de las constructoras de viviendas han sido impresionantes en casi todos los ámbitos desde el inicio de la pandemia, ya que la mayoría de las constructoras más grandes entraron en este período de incertidumbre con toda su fuerza. Los comentarios sobre las llamadas de ganancias han sido decididamente positivos como constructores que informaron recientemente: KB Inicio (KBH) y Lennar (LEN) – comentó que el impulso ha continuado e incluso se ha acelerado a finales de agosto y principios de septiembre, contrarrestando las tendencias normales de la demanda estacional. A pesar de un comienzo débil del segundo trimestre en abril y en mayo, los constructores de viviendas aún informaron un aumento estelar del 20% en el crecimiento de los pedidos netos, la métrica de ganancias más observada. La vivienda sigue siendo un sector “no querido” a pesar de los convincentes vientos de cola a largo plazo que lo acompañan. Los constructores de viviendas cotizan a valoraciones con grandes descuentos frente al S&P 500 a pesar de sus tasas de crecimiento estelares.

ganancias del constructor de viviendas

REIT de capital comercial

Una inversión del patrón la semana pasada dentro del sector REIT comercial, esta incertidumbre suprema pesó sobre los sectores inmobiliarios “sensibles al cierre”, que fueron golpeados esta semana con más de una docena de REIT cayendo al menos un 10% en la semana. REIT de centros comerciales que incluyen REIT de Pensilvania (PEI), Washington Prime (WPG) y CBL y asociados (CBL) fueron todos más bajos en al menos un 15%, mientras que los REIT de centros comerciales de pequeña capitalización, incluidos Cedar Realty (CDR) y Acadia Realty (AKR) también fueron considerablemente más bajos. La vivienda prefabricada fue el único sector inmobiliario en territorio positivo durante la semana.

REIT 2020

Si bien fue una semana más moderada de flujo de noticias relacionadas con REIT que la semana pasada en las últimas semanas del tercer trimestre, sí vimos algunas noticias notables sobre dividendos y actualizaciones de cobro de alquileres. Healthcare Trust of America (HTA) declaró un dividendo trimestral de $ 0.32 / acción, un aumento del 1.6% de su dividendo anterior de $ 0.315, convirtiéndose en el segundo REIT de atención médica junto con Casas en Venta en Alexandria (SON) para aumentar su dividendo este año. Después de que el sector de renta variable REIT fuera golpeado por una ola de 64 recortes de dividendos entre marzo y junio, desde entonces, hemos visto muchos más aumentos de dividendos que recortes de dividendos en el sector de REIT. Ahora hemos rastreado 29 REIT de acciones que han aumentado los dividendos en 2020 a niveles por encima de sus tasas antes de la pandemia, principalmente en los sectores de propiedad “esenciales” (tecnología, vivienda e industrial), pero otros sectores de propiedad, incluido el arrendamiento neto, se han fortalecido. últimamente. aumentos de dividendos

Por otro lado, 64 REIT de acciones han reducido o suspendido su dividendo en 2020, incluido todo el sector de REIT de hoteles y la gran mayoría del sector de REIT minorista. Como destacamos la semana pasada, desde finales de junio, solo tres REIT han reducido o suspendido dividendos: el REIT de prisión Grupo GEO (GEO) y REIT de oficina Fideicomiso de Empire State Realty (ESRT) y Vornado Realty (NYSE: VNO.PK). Para los REIT, el tema central que hemos discutido ampliamente a lo largo de la pandemia de coronavirus es: para la capacidad de pago de dividendos, todo se reduce a la recaudación de alquileres.

recortes de dividendos de REIT de acciones

NAREIT publicó esta semana su Encuesta mensual de recaudación de alquileres, que mostró una mejora continua en todos los sectores encuestados. La recaudación de alquileres entre los REIT netos de arrendamiento ha mejorado de alrededor del 70% en abril al 95% en septiembre. Las tasas de recaudación entre los REIT de centros comerciales han mejorado de menos del 50% en abril al 82% en septiembre. Los REIT de apartamentos continúan reportando cobros de alquiler alrededor del 96%. REIT de arrendamiento neto TIENDA Capital (STOR), que aumentó su dividendo la semana pasada, anunció que recibió el 88% de las rentas en septiembre y revisó al alza sus tasas de cobranza para agosto y julio al 87%, lo que resultó en una cobranza total de renta en efectivo del tercer trimestre de 2020 del 87%, en comparación al 73% informado para el segundo trimestre. REIT diversificado Propiedades de Armada Hoffler (AHH) anunció que recaudaba el 100% de los alquileres de oficinas, el 95% de los REIT de apartamentos y el 90% de los alquileres minoristas.

alquilar colleciton

REIT de enfermería especializada Omega Healthcare (OHI) terminó con una baja del 4% esta semana después de que anunció que está revisando su método de contabilización de los ingresos relacionados con el arrendamiento para los inquilinos que notificaron a la compañía sobre posibles riesgos de quiebra. Este cambio dará como resultado ingresos “significativamente menores” en el tercer trimestre, pero las rentas en efectivo, los fondos disponibles para distribución y los flujos de efectivo no se verán afectados. Como discutimos en REIT de atención médica: aún no desconecte, la pandemia exaspera aún más los problemas que enfrentan los REIT de enfermería especializada con sus operadores con problemas, pero estos operadores también han sido importantes beneficiarios de los programas de ayuda del gobierno. Compañero REIT de salud Ventas (VTR) está comprando una cartera de ciencias de la vida de $ 1 mil millones en San Francisco de Bain Capital en una medida relativamente grande que reforzará la exposición de la empresa al subsector de espacio de laboratorio e investigación de más rápido crecimiento.

REIT sanitarios

Esta semana, publicamos REIT industriales: el virus expone cadenas de suministro frágiles. El “centro del comercio electrónico” y el sector inmobiliario más de moda de la última media década, los REIT industriales no se han visto afectados por el dolor inducido por el coronavirus que ha afectado a gran parte del sector REIT. La dramática aceleración en la adopción del comercio electrónico ha impulsado las tendencias del “apocalipsis minorista” a medida que los minoristas desvían más de su capital de los centros comerciales hacia las cadenas de suministro de distribución. Si bien gran parte del sector REIT estaba recortando dividendos este año, casi la mitad de los REIT industriales han aumentado los dividendos en 2020. La recaudación de alquileres entre los REIT industriales ha promediado más del 97% desde abril. Con la pandemia que expone las deficiencias en las cadenas de suministro, creemos que el auge de la logística está de vuelta en los inicios.

Cobro de rentas industriales REIT

REIT hipotecarios

Luego de fuertes ganancias de casi el 6% la semana pasada impulsadas por un puñado de aumentos de dividendos, los mREIT residenciales cayeron un 4.0% esta semana, mientras que los mREIT comerciales terminaron a la baja en un 3.9%. Sin embargo, dos mREIT más aumentaron su dividendo esta semana, pero cada uno de sus pagos permanece por debajo de los niveles prepandémicos. Nueva inversión residencial (NRZ) estuvo entre los mejores esta semana después de que aumentó su dividendo en un 50% mientras Capital hipotecario de activos occidentales (WMC) reanudó su dividendo con un pago trimestral de $ 0.05 por acción, pero todavía muy por debajo de su tasa prepandémica de $ 0.31 por acción. La Compañía también proporcionó un valor contable GAAP estimado por acción de $ 3.31, un aumento del 5% desde el final del segundo trimestre.

mREITs 2020

Otros tres mREIT mantuvieron los dividendos en niveles anteriores. REIT residencial ARMOR (NYSE: ARR) declaró un dividendo de $ 0.10 por acción mientras Hipoteca PennyMac (PMT) declaró un dividendo de $ 0.40 / acción y Dos puertos (DOS) declaró un dividendo de $ 0.14 por acción, todo en línea con el último trimestre pero por debajo de sus tasas de pre-pandemia. Empresas de caza (HCFT) y Arbor Realty (ABR) siguen siendo los únicos mREIT que han aumentado su dividendo en 2020 a niveles superiores a los pagos de 2019. De los 41 mREIT en nuestra cobertura, 31 dividendos reducidos o suspendidos, 8 se mantuvieron y 2 aumentaron. El mes pasado, publicamos nuestro Resumen de ganancias de REIT hipotecario donde discutimos algunas de las tendencias más amplias en la industria mREIT.

dividendos REIT hipotecarios aumenta

Preferidos REIT

El trimestre pasado, publicamos REIT Preferreds: Higher-Yield Without Excess Risk. los ETF preferido de InfraCap REIT (PFFR) terminó la semana a la baja en un 1.3% y ahora es menor en un 12.9% en el año. Entre los REIT que ofrecen acciones preferentes, el rendimiento de estos valores ha sido un promedio de 21,8% más alto en 2020 que sus acciones ordinarias. Las acciones preferidas generalmente ofrecen más protección a la baja, pero a cambio, estos valores ofrecen un potencial alcista relativamente limitado fuera del número limitado de ofertas preferidas “participantes” que se pueden convertir en acciones ordinarias.

rEIT preferidos

Revisión de desempeño 2020

Para el año, REIT de capital ahora son más bajos en aproximadamente un 20,3% y REIT hipotecarios han bajado un 42,8% en comparación con el aumento del 2,1% en el S&P 500 y el descenso del 4,7% en el Dow Jones Industrial Average. Cuatro de los dieciocho sectores de REIT se encuentran en territorio positivo para el año, mientras que en el lado residencial, cuatro de los ocho sectores de la industria de la vivienda de EE. UU. En el Índice Hoya Capital Housing se encuentran en territorio positivo para el año. La brecha entre el sector REIT con mejor desempeño, los centros de datos, y el sector REIT con el peor desempeño, los centros comerciales regionales, sigue siendo un enorme 75% en 2020. Con un 0,66%, el rendimiento del Tesoro a 10 años (IEF) se ha retirado en 126 puntos básicos. desde principios de año y está aproximadamente 255 puntos básicos por debajo de los niveles máximos recientes del 3,25% a finales de 2018.

desempeño inmobiliario

Calendario económico de la próxima semana

Los datos de empleo destacan el calendario económico repleto de la próxima semana, encabezado por Empleo ADP datos del miércoles, Las solicitudes de desempleo el jueves, y el Nóminas no agrícolas de BLS informe el viernes. Los economistas esperan ganancias en el empleo de aproximadamente 850k en agosto luego de la ganancia mejor de lo esperado de julio de 1.3 millones y que la tasa de desempleo baje al 8.2%. También veremos más datos de vivienda con Ventas de viviendas pendientes el miércoles junto con el semanario Solicitud de hipoteca MBA datos. También veremos Gasto en construcción datos y Ingresos y gastos personales datos del jueves y una avalancha de datos del PMI a lo largo de la semana.

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