Escrito por Nick Ackerman, coproducido por Stanford Chemist

Brookfield Real Assets Income Fund Inc. (RA) se mantiene con un descuento, sin dejar de pagar una tasa de distribución muy atractiva. La cartera de RA es un poco única en el sentido de que sus asignaciones cubren un amplio espectro de posiciones en renta variable y renta fija. Aunque su enfoque principal son los “activos reales”, esto puede ser atractivo ya que brinda exposición a los REIT y la infraestructura. Muchas de sus principales participaciones incluso se inclinan hacia lo que se consideraría “esencial”. Por lo tanto, hay poca preocupación por su viabilidad para sobrevivir a las fluctuaciones a corto plazo.

RA tiene un objetivo de inversión de “un alto nivel de rendimiento total principalmente a través de altos ingresos corrientes y, en segundo lugar, el crecimiento del capital”. Además de las acciones de bienes raíces e infraestructura, el fondo invertirá en crédito corporativo. Además, tienen una asignación al crédito bursatilizado tanto a través de comerciales como residenciales: CMBS y RMBS.

En su última conferencia telefónica del segundo trimestre, llamaron específicamente la atención sobre estar fuera de las acciones de infraestructura energética de América del Norte, como mencionaron en su llamada del primer trimestre. Sin embargo, aclararon que todavía tienen algún C-corp global en proceso. exposición a través de la manga de renta variable de infraestructura global de su cartera.

Los activos totales bajo administración del fondo rondan los $ 950 millones. Utilizan apalancamiento, lo que puede aumentar los riesgos. No tuvieron que reducir el apalancamiento durante la venta masiva de marzo. Actualmente, el apalancamiento representa aproximadamente el 25,5% de los activos gestionados. Por lo general, tienen como objetivo un índice de apalancamiento del 22% a largo plazo. Sin embargo, señalan que creen que es apropiado tener un mayor apalancamiento en un momento en que los precios de los activos están deprimidos. “Nos gustaría tener un apalancamiento menor cuando los activos son caros y un mayor apalancamiento cuando los activos son baratos”.

Tienen una tasa de gastos del 1,76%. Eso está en el lado superior. Incluyendo los gastos por intereses, el índice de gastos totales asciende al 2,37%.

Rendimiento: falta a largo plazo, pero tiene potencial para el futuro

Sobre una base YTD, el fondo aún tiene trabajo por hacer para volver a ser positivo. Sin embargo, esto no es fuera de lo común para el sector del mercado en el que están invirtiendo.

Datos de YCharts

La principal atracción es el hecho de que su descuento se ha ampliado. Actualmente, el fondo tiene un descuento del 10,61%. Esto es más amplio que todos los marcos de tiempo disponibles. El promedio de 1 año es 9.16% y el de 3 años es 8.06%. La última puntuación z para el período de 1 año es -0,31. Este es un descuento tan grande como el que hemos visto en este fondo desde que se produjo a través de una fusión lanzada el 12/02/2016.

(Fuente – CEFConnect)

A largo plazo, el fondo ha tenido dificultades para encontrar su ritmo. Los resultados mediocres podrían potencialmente ser lo que esté causando un descuento perpetuo. Aunque, para ser justos, no habían tenido un desempeño irracional antes de este último evento del cisne negro.

(Fuente: sitio web del fondo)

El descuento actual es lo que hace que comprar ahora sea una propuesta tan atractiva. Principalmente, mirando el potencial a la baja en lo que respecta a los niveles de descuento / prima.

Distribución: bastante estable, pero tienen trabajo que hacer

El fondo paga actualmente una tasa mensual de $ 0.199. Esto convierte a RA en una inversión de alto rendimiento en este momento, con una tasa de distribución del 14.03%. Además, la tasa de distribución del NAV sigue siendo bastante elevada en 12,54% también, incluso después de un repunte significativo desde los mínimos.

Para la mayoría de los inversores de ingresos, han disfrutado de la misma cantidad mensual constante desde la creación del fondo. Por supuesto, ese no debería ser el único enfoque de la distribución de un fondo. Si bien creo que el fondo está mejor que donde estaba a principios de este año, creo que sigue siendo un desafío superar ese alto obstáculo de una tasa de distribución de NAV superior al 12%.

(Fuente – CEFConnect)

Una cosa que ayuda a esta distribución, incluso en medio de una pandemia, es que la Fed redujo la tasa de interés objetivo al 0%. Esto significó que el costo de endeudamiento para RA ha disminuido en una cantidad significativa.

(Fuente: conferencia telefónica RA Q2)

En su último informe para el período que finalizó el 30 de junio de 2020, tenían gastos por intereses de alrededor de $ 2.5 millones. Con respecto al período del año anterior, esto superó los $ 4,4 millones. Al mismo tiempo, aumentaron su apalancamiento de alrededor del 22% al ~ 26% actual.

Si bien eso es muy positivo para el fondo y los accionistas actuales, no fue suficiente para compensar una disminución en la cobertura de NII en general. El año pasado, informaron casi $ 24 millones en NII para el fondo o alrededor del 55% de cobertura de NII de la distribución. Hoy, esto se redujo a alrededor de $ 17,6 millones o 35% de cobertura de NII.

Los números parecen incluso peores cuando tomamos en cuenta los montos de “menor retorno de la distribución de capital”, ya que RA ocupa posiciones que generan su propia ROC. El año pasado, esta cantidad habría agregado $ 2.479 millones adicionales. Este año, la República de China representó $ 981k. Esta gran disminución se debió a la eliminación de las posiciones en su manga de acciones de infraestructura energética de América del Norte. Menos MLP significa menos ROC que recibe el fondo.

Dado el entorno actual, esta caída podría ser constante, pero definitivamente es algo que vale la pena observar. También tienen posiciones de capital que pueden producir ganancias de capital para ayudar a financiar la distribución. Sin embargo, el fondo se inclina más hacia la renta fija.

(Fuente: conferencia telefónica RA Q2)

Como suelen hacer, han proporcionado una diapositiva actualizada sobre la cobertura de distribución. Destacan el MLP ROC, que discutimos anteriormente. Continúan mencionando que necesitan “crecer en su distribución”. Habían previsto que los rendimientos subirían a medida que aumentaran las tasas de interés. Durante un breve período, eso sucedió; pero ahora volvemos a un objetivo del 0%.

Holdings: reducción de efectivo y participación en el rebote

(Fuente: conferencia telefónica RA Q2)

Durante el segundo trimestre redujeron su posición de caja. Era un buen momento para aprovechar el repunte en la mayoría de las áreas del mercado. Sin embargo, su cartera principal de activos reales seguía estando por detrás del mercado en general. La mayor parte del repunte del mercado, como saben la mayoría de los inversores, se centró relativamente poco en las grandes posiciones tecnológicas. Por lo tanto, incluso cuando fueron prudentes en reducir su efectivo y comenzar a invertir; la actuación todavía era relativamente silenciosa.

La renta fija representa la mayor asignación de su cartera. Apuntan a que alrededor del 65% de su cartera esté a crédito.

Las tenencias de crédito titulizado en la cartera siguen teniendo un rendimiento rezagado, en términos de recuperación en comparación con su crédito corporativo. Atribuyen esto a varias cosas. Primero, “los programas de la Reserva Federal no están tan directamente dirigidos a este sector”. Dos, “la duración del diferencial más corta en esta cartera que nuestros libros corporativos”. Y finalmente, “la certeza de la morosidad y / o la indulgencia hipotecaria es un poco exagerada”. Creo que el tercer punto es especialmente importante, ya que representa lo desconocido en el futuro. En los tiempos actuales, los valores predeterminados no son impactantes, pero en el futuro a medida que se prolongue el alto desempleo, esto puede aumentar.

Sin embargo, para los puestos de RA más específicamente, mencionan que los MBS que mantienen se emitieron principalmente antes de la GFC 2008/09. Eso significa que las personas en las hipotecas agrupadas subyacentes han sobrevivido anteriormente a un declive aún más prolongado y específico de bienes raíces.

Las acciones representan alrededor del 35% de sus asignaciones de activos. Esta fue siempre una porción más pequeña de su cartera. La fusión con otro fondo de Brookfield a principios de este año significó que aumentaron su exposición, que sí contenía una gran cantidad de energía que posteriormente vendieron hasta el primer trimestre. Luego volvieron a agregar al lado crediticio de su cartera para participar en un repunte hasta el segundo trimestre.

(Fuente: conferencia telefónica RA Q2)

En su presentación, brindan una ayuda visual brillante para presentar el impacto que la pandemia actual tiene en el mercado REIT, incluso cuando el mercado REIT en su conjunto permanece infravalorado incluso en las áreas menos sensibles del espacio. Dicho esto, al igual que los valores predeterminados de MBS, los cobros de alquiler han sido bastante resistentes hasta ahora. Eso es incluso en las áreas más sensibles del mercado REIT.

En general, son optimistas sobre la manga de acciones inmobiliarias, ya que siguen infravaloradas. Vemos que aumentaron ligeramente su exposición a las inversiones inmobiliarias globales.

Sus diez primeros incluyen una combinación de posiciones en las diversas clases de activos y las mangas que asigna RA.

(Fuente: sitio web del fondo)

Dos de los nombres que hemos destacado en el pasado; NextEra Energy, Inc. (NEE) y American Tower Corporation (AMT) permanecen en la cartera. Ambas empresas están posicionadas de una manera que las hace resistentes a todo tipo de entornos económicos. Sus mayores caídas son que, todos saben esto y la fuerza continua en estos nombres continúa manteniéndolos en niveles elevados.

Una posición interesante que aparece en su lista de los diez primeros es un MLP de energía midstream; Habilitar Midstream Partners, LP (ENBL). Buscan aprovechar las bajas valoraciones en el espacio de energía / MLP. Presumiblemente, esto encaja en su manga de “acciones de infraestructura global”, ya que mencionaron que habían vendido su manga de “infraestructura energética de América del Norte”, por ahora.

Conclusión

La alta tasa de distribución sigue siendo una opción atractiva para los inversores de ingresos. La precaución aquí es que la cobertura se ha deslizado. Tampoco son tímidos al respecto, ya que saben que la cobertura ha faltado. COVID-19 también juega un papel en el debilitamiento de la cobertura. En su llamada Q2; “Hasta la fecha, no hemos tenido conversaciones ni recomendaciones con la junta para realizar cambios en la distribución”.

El otro factor que impulsa el interés en este fondo es el fuerte descuento al que se cotiza actualmente. Invierten principalmente en renta fija que debería ser relativamente más estable en comparación con las posiciones de renta variable. Esto coloca a RA en una situación potencialmente mejor para aprovechar el movimiento de su cartera en caso de que vean una oportunidad. Como vimos, aumentaron el apalancamiento para aprovechar las áreas deprimidas del mercado. Si bien el fondo sigue cayendo hasta la fecha, esto es más una función de todo el espacio de activos reales con REIT, MBS e infraestructura que aún están bastante deprimidos. Dado que el mercado en general parece haber logrado avances significativos, esto se reservó en gran medida para posiciones principalmente relacionadas con la tecnología que arrastraron los índices hacia arriba.

Dicho esto, no significa que otro tramo hacia abajo no perjudique estas áreas infravaloradas del mercado. Sin embargo, podría significar que la mayor parte de la desventaja ya se tiene en cuenta en estas áreas de valor del mercado. A largo plazo, estos tipos de activos siguen siendo esenciales para funcionar en la vida cotidiana. Por eso el descuento es atractivo actualmente; la alta distribución mensual es otro gran beneficio.

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Divulgar: Soy / somos largo RA, NEE. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Este artículo se publicó originalmente para miembros del Laboratorio de Ingresos CEF / ETF el 7 de septiembre de 2020.

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