Han pasado más de tres meses desde la última vez que escribí sobre Corporate Office Properties Trust (NYSE: OFC), y desde entonces, las acciones han registrado una rentabilidad total del -12,3% (incluyendo dividendos). En este artículo, evalúo si la acción ahora presenta un mejor valor o si es algo que debe evitarse, así que comencemos.

(Fuente: sitio web de la empresa)

Una mirada a las propiedades de las oficinas corporativas

Corporate Office Properties Trust es un REIT que se centra en la posesión y adquisición de propiedades arrendadas al gobierno de los EE. UU. Y sus contratistas con fines de defensa / TI. Actualmente posee 174 propiedades, de las cuales 27 son instalaciones de centros de datos. Sus propiedades de oficinas de Clase A cubren 19,6 millones de pies cuadrados y el año pasado, la empresa generó $ 643 millones en ingresos totales.

Lo que me gusta de COPT es la naturaleza defensiva de su cartera, la mayoría de las cuales alberga operaciones de misión crítica para el gobierno. Al final del segundo trimestre, COPT obtuvo el 88% de su cartera principal ARR (ingresos anuales recurrentes) de las ubicaciones de Defensa / TI que respaldan al gobierno de los EE. UU. Y sus contratistas. Esto proporciona un alto nivel de estabilidad para COPT y proporciona un modelo de negocio resistente a la recesión.

Esta estabilidad ayudó a COPT a ofrecer resultados sólidos en su último trimestre. Como se ve a continuación, su FFO / participación del segundo trimestre de $ 0.51 superó su guía y se mantuvo estable de forma secuencial. Esto es favorable en comparación con algunos otros sectores de REIT, como el minorista, que registraron caídas de FFO debido a los efectos de COVID-19. La ocupación también se mantuvo estable en 92.3% y el NOI en efectivo creció 1.7% año contra año.

(Fuente: Presentación para inversores de la empresa)

Desde el final del segundo trimestre, la recaudación de alquileres también se ha mantenido fuerte. COPT cobró el 98,5% de sus rentas en julio, lo que es solo un poco menos que la tasa de cobranza del 99,1% en junio. Si bien COVID-19 ha afectado el arrendamiento de vacantes, la administración no espera que afecte los resultados de todo el año 2020. Además, me alienta ver que la administración espera que la retención de inquilinos alcance un máximo de 20 años este año.

Estos resultados dieron a la administración confianza para mantener la guía de FFO / acción para 2020 de $ 2.07, lo que representa un aumento potencial del 2% interanual con respecto al FFO / acción de 2019 de $ 2.03. Si bien este crecimiento no es espectacular, me alientan los proyectos de desarrollo activos que tiene la empresa, que podrían impulsar FFO en los próximos años. Los proyectos de desarrollo parecen estar bien encaminados, como señaló la gerencia en la última conferencia telefónica:

“Tenemos 1.9 millones de pies cuadrados en desarrollo, que representan 14 proyectos separados que están prearrendados en un 84%. Antes de fin de año, esperamos poner en servicio 820,000 pies cuadrados adicionales que están 100% arrendados. Esto traerá nuestro total para el año a aproximadamente 1.5 millones de pies cuadrados totalmente alquilados y representa una inversión total de $ 344 millones. Mi comentario final es una actualización de nuestro centro de datos mayorista, DC-6. Durante el trimestre, completamos un nuevo arrendamiento de 3,1 megavatios con un contratista del gobierno que traerá un contrato de supercomputación a largo plazo a nuestras instalaciones “.

Uno de los riesgos para el modelo comercial de COPT proviene del nivel de financiamiento gubernamental para el Departamento de Defensa, ya que las reducciones materiales en el financiamiento podrían tener un efecto desproporcionado en la base de inquilinos de COPT. Si bien esto puede ser un riesgo a largo plazo, lo veo bajo a corto o mediano plazo.

Como se ve a continuación, se espera que el presupuesto del Departamento de Defensa crezca en un dígito bajo hasta el 2024. Además, la Ley de Control Presupuestario de 2011 se pone el sol después del FY21, y ha habido un acuerdo bipartidista para los presupuestos FY20 y FY21, que elimina el secuestro (reducción generalizada del gasto) amenaza.

(Fuente: Presentación para inversores de la empresa)

En cuanto al balance general, COPT mantiene métricas de deuda sólidas. Como se ve a continuación, el índice de deuda neta a EBITDA de la compañía se encuentra actualmente en el extremo inferior de su rango de 6.0xa 6.4x durante los últimos cuatro años. COPT también tiene calificaciones crediticias BBB- o equivalentes de las tres principales agencias de calificación.

(Fuente: Presentación para inversores de la empresa)

Más recientemente, el 10 de septiembre, COPT pudo aprovechar las bajas tasas de interés mediante la emisión de deuda por valor de $ 400 millones con una tasa de interés del 2,25% y una fecha de vencimiento en 2026. La administración tiene la intención de utilizar los ingresos para ofrecer sus notas de $ 300 millones. , que tienen una tasa de interés más alta (3.7%) y tienen una fecha de vencimiento 2021. Esto beneficia a COPT a través de ahorros en gastos por intereses y un fuerte impulso a la liquidez.

Por último, encuentro atractivo el rendimiento por dividendo del 4,7%. Con base en el dividendo anualizado de $ 1.10 y la guía de la administración para 2020 de $ 2.07 en FFO / acción, llego a una tasa de pago relativamente baja de solo 53%. Esto está dentro de un territorio seguro, especialmente considerando que COPT se ha mantenido estable en FFO / share en los últimos años.

Para llevar del inversor

Corporate Office Properties Trust se centra en la posesión y adquisición de propiedades arrendadas al gobierno de los EE. UU. Y sus contratistas con fines de defensa / TI. Su modelo de negocio resistente a la recesión ha sido demostrado por su desempeño constante de FFO / acciones en el último trimestre. Además, las métricas de retención y ocupación de inquilinos siguen siendo sólidas.

Si bien el crecimiento de dividendos y FFO / acciones se ha mantenido estable durante los últimos cinco años, veo méritos en invertir en COPT para la parte defensiva / de ingresos de la cartera de un inversor. Además, la línea de desarrollo de la compañía podría proporcionar un impulso significativo al crecimiento de FFO en los próximos años.

Echando un vistazo a la valoración a continuación, veo que las acciones están infravaloradas al precio actual de $ 23,52 y un P / FFO combinado de 11,4, que se encuentra por debajo del P / FFO normal de la acción de 13. Los analistas parecen estar de acuerdo en que las acciones son infravalorado, con una calificación promedio de 3.9 (lo que implica una calificación de Compra) y un precio objetivo promedio de $ 29.17. Por esto, y las razones expuestas anteriormente, tengo una visión favorable de las acciones y veo un potencial alcista del precio actual.

(Fuente: Gráficos F.A.S.T.)

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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