Digámoslo desde el principio: estamos actualizando Realty digital (DLR) de una retención a una compra.

Si bien el segmento de centros de datos es el subsector de REIT con mejor desempeño hasta la fecha (un 24,7% más en comparación con el índice Hoya Capital REIT, que ha bajado un 15,6%), todavía hay valor por encontrar.

Digital Realty encabeza esta lista, en nuestra opinión.

En el pasado, potencia admitida Equinix (EQIX) recibió todo el amor y la atención de los inversores tecnológicos. Realty digital quedó en las sombras como “solo una obra de bienes raíces” para los accionistas dedicados de REIT.

Seremos los primeros en admitir que, desde una perspectiva tecnológica, DLR parecía bastante “adormilado” en el pasado. ¿Pero tiempos? Están cambiando.

Y los inversores de todo tipo deberían prestar atención.

Digital Realty solía ser conocido, en general con precisión, como un gran propietario de tierras (especialmente en el importante mercado del norte de Virginia) e instalaciones a hiperescala en los EE. UU. Sin embargo, la historia ha experimentado una evolución significativa en el último año.

Si bien expondremos esta tesis en los siguientes segmentos, aquí está la conclusión: ¡la caja de herramientas de DLR está llena!

Con su alcance global … modelo híbrido que sirve tanto a jugadores de hiperescala como de colocación … dividendos sostenibles y en crecimiento … y balance de grado de inversión …

DLR marca muchas (¿nos atrevemos a decir “todas”?) Casillas para los inversores REIT que buscan jugadas defensivas. Mejor aún, este se encuentra en un sector con múltiples vientos de cola macro, algo que no se puede decir de muchas acciones de REIT en la actualidad.

(Fuente)

La escala importa, y Digital Realty es subestimado

El segundo trimestre reciente representó el mejor segmento de reservas de Digital Realty. Hasta aquí.

Las reservas fueron aproximadamente un 40% más altas que las mejores anteriores de la empresa. Y cuando pelamos la cebolla, obtenemos evidencia aún más interesante de que queda una pista larga. Específicamente, los ingresos de acuerdos multisitio aumentaron un 13% año tras año, mientras que el tamaño promedio de los acuerdos de DLR aumentó un 8%.

Los cierres, el distanciamiento social y las políticas de trabajo desde casa han fomentado un mayor crecimiento del centro de datos. Pero el CEO Arthur Stein señaló en la conferencia de Bank of America el 15 de septiembre que este sólido desempeño del segundo trimestre provino de acuerdos que estaban en trámite mucho antes de la pandemia.

Creemos que está directamente relacionado con la espectacular expansión de DLR en regiones geográficas clave durante los últimos dos años. Eso incluye la adquisición de alto perfil de Interxion de Europa el año pasado.

Quizás menos conocidos son sus movimientos significativos en América del Sur (Chile, México y Santiago en los últimos nueve meses), Japón, Corea del Sur y Australia desde 2018. Y no parece estar desacelerándose.

A principios de este mes, se expandió a Croacia y aumentó sus propiedades en Milán y Frankfort.

(Fuente)

Ese alcance aumenta significativamente su mercado total direccionable (“TAM”) de usuarios globales. De los cerca de 4000 clientes de DLR, solo alrededor del 25% son usuarios de múltiples mercados o geografías en su plataforma.

Esperamos que esto aumente rápidamente, incluso en medio de una pandemia mundial.

El Equinix antes mencionado nos da un “camino de migajas de pan” muy específico de hacia dónde puede ir esta historia. A finales del segundo trimestre, el 73% de sus clientes utilizaban varias regiones:

  • Las Americas
  • Europa, Oriente Medio y África (EMEA)
  • Asia-Pacífico.

Y el 62% opera en los tres.

DLR también tiene presencia en cada una de estas regiones, particularmente en EE. UU. Y Europa. Esperamos ver lo que puede hacer allí, por decir lo menos.

Interxion = La joya de la corona de un impresionante conjunto de activos

El primer y principal enfoque de Digital Realty en este momento es integrar con éxito los activos de Interxion, que, como se mencionó, aumentaron significativamente su presencia en Europa. DLR es ahora un importante actor de centros de datos en el continente, solo superado por Equinix.

Antes de la adquisición, su tasa de crecimiento independiente era de un dígito medio. Sin embargo, el de Interxion estaba en la mitad de la adolescencia, lo que ofreció un gran impulso a su nuevo propietario.

Incluyendo Gran Bretaña, Europa ahora representa aproximadamente el 29% de los ingresos consolidados de DLR.

Tal como está, estimamos que el continente todavía está entre 1,5 y 2 años por detrás de EE. UU. En la adopción de la nube y el despliegue de fibra. Pero la brecha se está cerrando rápidamente a juzgar por la atención que los fondos de capital privado centrados en infraestructura están prestando a esta área.

¿Por qué importa esto? Como hemos visto en EE. UU., Esos dos factores son indicadores principales tangibles para la demanda del centro de datos.

Con Interxion en el redil, incluida la profunda relación de su CEO con proveedores como Microsoft, DLR mejoró significativamente su presencia en la rampa de acceso a la nube. El REIT ahora tiene casi un tercio de la cuota de mercado para todas las rampas de acceso a la nube en la región de EMEA.

Eso es un poco más alto que Equinix.

Su significativa presencia en Europa le da a Digital Realty una ventaja competitiva significativa a través de medidas expansivas nuevas y adquiridas. Es cierto que ambas estrategias presentan desafíos, particularmente fuera de los EE. UU.

La infraestructura de fibra y el acceso a la energía son principios clave del crecimiento. Pero tardan mucho más en implementarse en Europa que en los EE. UU. ¡Solo piense en la antigüedad de muchas de esas calles!

Por otra parte, los objetivos de fusiones y adquisiciones también son más difíciles de conseguir. Así que mientras a los jugadores les gusta CyrusOne (CONE) y QTS (QTS) han adquirido activos allí …

Ninguno ha alcanzado el tamaño y la escala que representaba Interxion, especialmente en los mercados clave de Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París, u otros activos únicos como Marsella.

Digital Realty ya no es solo un jugador de hiperescala!

Las reservas de centros de datos tienden a ser de naturaleza irregular, y los años más débiles suelen seguir a los fuertes. Eso es lo que les gusta a los jugadores de hiperescala Alfabeto (GOOG), Facebook (FB) y manzana (AAPL) llenan / digieren el espacio que toman.

Por lo tanto, esperábamos que 2020 fuera sólido dadas las reservas de hiperescala de 2019 relativamente modestas.

Luego, Covid golpeó, trayendo un enorme auge a los centros de datos incluso mientras destruía otras empresas. En pocas palabras, un mayor uso de datos en las redes genera más necesidades informáticas y de almacenamiento.

(Fuente)

Dicho esto, no se sorprenda si la ley de los grandes números entra en vigencia en la segunda mitad del año, ya que estos jugadores asimilan su capacidad de los primeros seis meses. Este “abultamiento” es más evidente en el modelo de centro de datos inclinado al por mayor / solo a hiperescala.

Como tal, favorecemos los nombres con una combinación de ingresos más diversa, especialmente hacia la interconexión.

Los activos de centros de datos de interconexión / co-lo tienen un segmento de ingresos recurrentes más grande a través de las conexiones cruzadas. Mientras que los rendimientos de los proyectos típicos de hiperescala continúan sufriendo una compresión, los ingresos por interconexión / interconexión tienen un margen extremadamente alto.

Y, una vez más, gracias a Interxion, DLR aumentó significativamente su exposición de conexión cruzada. En julio, Cloudscene clasificó a Interxion como el proveedor líder de centros de datos conectados en la región de EMEA.

A partir del segundo trimestre, tenía 160.000 conexiones cruzadas. Estimamos que los márgenes de contribución sobre los ingresos de este segmento están al norte del 85%.

Actualmente, representa solo alrededor del 9% de los ingresos totales de DLR. Pero la contribución a la rentabilidad total es más significativa. Y esperamos que continúe creciendo, dada la sólida relación de Interxion con empresas y jugadores de la nube.

A principios de este año, DLR también adquirió una participación del 49% en Westin Building Exchange en Seattle, Washington, que representa el principal centro de interconexión para el noroeste del Pacífico.

Esto significa un vínculo entre Canadá, Alaska y Asia a lo largo de la Cuenca del Pacífico.

Estas adquisiciones permiten que Digital Realty pase de ser solo un jugador de hiperescala a un REIT de centro de datos híbrido con ambos Ofertas al por mayor y cross connect / co-lo.

A medida que evolucionan las necesidades de los operadores, las empresas y los operadores de hiperescala, DLR ahora puede brindarles un mejor soporte de lo que era posible hace tan solo un año. Con el auge de la nube híbrida, estas herramientas adicionales deberían brindar a la empresa relaciones más profundas entre la nube y los espacios de los operadores.

Balance general A + de Digital Realty

Ahora, ninguna conversación sobre Digital Realty puede estar completa sin mencionar su balance.

DLR continúa aprovechando magistralmente tanto el entorno de tasas de interés bajas como su estado de grado de inversión. El 14 de septiembre cotizó una oferta de 750 millones de euros en notas garantizadas al 1%.

Sí, 1%.

La compañía utilizará los ingresos para rescatar deuda con un precio 375 puntos básicos (bps) más alto. Y aunque reconocemos que el aumento de las tasas no parece ser un riesgo macro a corto plazo, vale la pena señalar que DLR tenía una deuda a tasa flotante del 0% y un costo promedio de la deuda del 3%.

Mejor aún, esa última cifra probablemente tendrá una tendencia a la baja en los próximos trimestres.

(Fuente)

Es hora de que DLR sea invitado a la fiesta “Cool Kid” con EQIX

Como ya sabemos, Equinix es el jugador más grande del centro de datos, con una capitalización de mercado de $ 67 mil millones. Y DLR llega con $ 38,8 mil millones.

El siguiente jugador más grande, CONE, tiene solo $ 8,9 mil millones. Entonces, de alguna manera, hay EQIX y DLR. Luego todos los demás.

DLR ha tenido un rendimiento inferior a EQIX en 900 bps hasta la fecha. Sin embargo, desde una perspectiva de escala, la huella global y el alcance de Digital Realty ahora están a la par.

Desde la perspectiva de los dividendos, esta empresa sigue siendo atractiva. Su rendimiento actual del 3,1% representa una prima de 180 pb respecto al de EQIX. Y se compara favorablemente con el REIT promedio … solo que con mucho más crecimiento.

Sobre una base múltiple, estimamos que se cotiza con un descuento de cuatro turnos a EQIX en un múltiplo de fondos de operaciones ajustado (AFFO). EQIX ofrece una tasa de crecimiento más alta en 2021 (alrededor del 9% frente al 7%) …

Pero esto es más una función de los gastos de integración de Interxion de DLR, que esperamos se liquiden el próximo año. Asimismo, mientras que las raíces de interconexión de EQIX ofrecen una historia más centrada en la tecnología, los recientes movimientos estratégicos de Digtal parecen subestimados.

Por ahora.

En pocas palabras, DLR se está deshaciendo de su vieja y pesada “piel REIT” para convertirse en un actor clave en el espacio de la infraestructura de comunicaciones en rápido crecimiento.

¡Es hora de dejar que la luz tecnológica brille sobre ellos!

(Fuente: FAST Graphs)

Digital Realty es la tercera participación más grande en el Cartera de ingresos duraderos y las acciones han tenido una rentabilidad anual del 22,3% (frente al 6,4% anual de VNQ).

Nota del autor: Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación, al mismo tiempo que proporciona un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largo DLR, CONE, IRM. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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