Perspectiva semanal inmobiliaria

¿2020 recién comienza? En otra semana agitada, los mercados de valores estadounidenses terminaron en su mayoría a la baja a pesar de una sólida lista de datos económicos y de vivienda y las garantías de la Reserva Federal de que mantendría las tasas de interés cercanas a cero por tiempo indefinido. En medio de una temporada electoral estadounidense históricamente polémica, la confianza del consumidor se recuperó más de lo esperado a principios de septiembre hasta el nivel más alto desde marzo, pero una reaceleración de la pandemia de coronavirus en Europa ha renovado las preocupaciones sobre una posible “segunda ola” del brote en los Estados Unidos.

(Hoya Capital Real Estate, coproducido con Brad Thomas)

Disminuyendo por tercera semana consecutiva luego de una racha ganadora de seis semanas, el S& P 500 ETF (SPY) bajó otro 1.0% esta semana y ahora está aproximadamente un 7% por debajo de sus máximos históricos recientes establecidos el mes pasado. El “desastre tecnológico” se prolongó durante el ETF de Nasdaq 100 (QQQ), que cayó otro 1,3% para permanecer en “territorio de corrección” a pesar de una serie de salidas a bolsa de alto perfil esta semana. Una lista alentadora de noticias sobre dividendos y actualizaciones de cobranza de alquileres impulsó las acciones inmobiliarias esta semana, particularmente los sectores inmobiliarios más golpeados, incluidos el comercio minorista, los hoteles y las viviendas para estudiantes. los Equity REIT ETF (VNQ) terminó plano, pero el ETF hipotecario REIT (REM) saltó un 3,7%.

inversión inmobiliaria

4 de los 11 sectores de acciones de GICS terminaron en territorio positivo esta semana, liderados por el sector de Energía (XLE), que recibió un impulso por un aumento en los precios del petróleo crudo (USO) después de que el huracán Sally azotara Alabama esta semana como una tormenta de categoría 2 . Siguiendo un patrón similar al de las últimas dos semanas, los sectores económicamente sensibles y centrados en el mercado interno en general obtuvieron mejores resultados esta semana y el Mediana capitalización (MDY) y Pequeña tapa Los índices (SLY) terminaron ambos con ganancias sólidas. Los constructores de viviendas y el índice Hoya Capital Housing en general estuvieron entre los líderes en la semana después de otra sólida lista de datos de vivienda, incluido el sentimiento de los constructores de viviendas récord y los datos que muestran que la demanda de vivienda recientemente implacable ha continuado en el otoño.

ETF de construcción de viviendas

Datos económicos inmobiliarios

A continuación, analizamos los puntos de datos macroeconómicos más importantes de la última semana que afectaron al mercado inmobiliario residencial y comercial.

datos inmobiliarios

Los datos que han ayudado a impulsar el repunte del mercado de valores en los últimos cinco meses han mostrado un repunte dramático en la actividad del mercado de la vivienda, quizás el sector más crítico de la economía estadounidense. Después de una caída récord en abril de regreso a los niveles más bajos desde 2011, el sentimiento de los constructores de viviendas ahora ha recuperado completamente todo el terreno perdido, subiendo a nuevos máximos históricos en septiembre. Los tres subcomponentes aumentaron el mes pasado, las ventas actuales subieron a 88, las ventas futuras subieron a 84 y el tráfico de compradores de viviendas se recuperó a 73, superando con creces el nivel más alto registrado. La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó esta semana que las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda unifamiliar ahora son un 6% más altas que la misma semana del año pasado, la decimoséptima semana consecutiva de crecimiento positivo año tras año luego de una caída en la demanda hipotecaria en marzo. y abril.

sentimiento del constructor de viviendas 2020

En consonancia con los impresionantes informes de ganancias de los constructores de viviendas durante la última semana y la mejora del sentimiento de los constructores de viviendas, la Oficina del Censo informó esta semana que los inicios de viviendas unifamiliares fueron 12.1% más altos que en agosto pasado, mientras que los inicios de viviendas totales fueron 2.8% más altos que el año pasado. Es de destacar que la tasa de 1.021 millones en agosto fue la tercera tasa más fuerte de viviendas unifamiliares iniciadas de los últimos catorce años, mientras que la tasa de 1.036 millones en permisos unifamiliares fue la más fuerte desde 2007. Esta nueva oferta se necesita desesperadamente ya que RE / MAX (RMAX) señaló esta semana que agosto registró el inventario de viviendas más bajo de la historia (-29,6% A / A) y los días más cortos en el mercado, así como el precio de venta medio más alto, que aumentó un 11,5% con respecto al año pasado.

vivienda comienza 2020

En lo que se refiere a una recuperación emergente en forma de V, quizás un “segundo cercano” a la industria de la vivienda en la velocidad y magnitud de su repunte ha sido la industria minorista, que ha recuperado todo el terreno perdido durante la pandemia. Con la ayuda de los niveles de estímulo fiscal de la Segunda Guerra Mundial durante los últimos meses, las ventas minoristas saltaron a máximos históricos en una base anualizada en agosto, subiendo un 0,6% desde el mes pasado y un 2,6% desde el mismo mes del año pasado. Naturalmente, las ventas de comercio electrónico han liderado la carga este año con ventas en línea ahora más altas en casi un 25% con respecto al año pasado, mientras que las ventas físicas ahora son estables desde el año pasado. Si bien puede haber suficiente “estímulo ahorrado” para mantener las ventas en marcha en septiembre, el camino a seguir para las ventas minoristas en los próximos meses se vuelve menos seguro si no se puede llegar a un acuerdo de estímulo fiscal.

ventas minoristas agosto 2020

Los servicios de comida y lugares para beber (bares y restaurantes) se recuperaron en agosto cuando más estados y ciudades levantaron las medidas de cierre, pero esta categoría sigue siendo un 15% más baja que en agosto pasado. Naturalmente, las categorías minoristas relacionadas con la vivienda han experimentado un resurgimiento similar en los últimos meses, ya que los propios constructores de viviendas, ya que la categoría de Materiales de construcción ocupa el segundo lugar después del comercio electrónico como la categoría minorista de mayor rendimiento con una tasa de ventas un 15,4% más alta que el año pasado. Como hemos comentado durante varios meses, la categoría de materiales de construcción, que incluye Deposito de casa (HD) y Lowe's (BAJO) – ha sido un destacado positivo durante la pandemia, lo que refleja la resistencia continua del sector de la vivienda y el hecho de que los hogares han mostrado una propensión a priorizar las inversiones en mejoras para el hogar en medio de la era del “trabajo desde casa”.

ventas minoristas agosto 2020

REIT de capital comercial

Estamos en el corazón de la temporada de declaración de dividendos en el sector REIT, un período de un mes normalmente somnoliento entre temporadas de ganancias que ha adquirido mayor importancia en medio de la pandemia. Después de que el sector REIT fue golpeado por una ola de 64 recortes de dividendos entre marzo y junio, desde julio, hemos visto muchos más aumentos de dividendos que recortes de dividendos en el sector REIT, incluidos cinco aumentos más de REIT de acciones y tres de REIT hipotecarios este semana. Curiosamente, desde finales de junio, solo tres REIT han reducido o suspendido dividendos: el REIT de prisión Grupo GEO (GEO) y REIT de oficina Fideicomiso de Empire State Realty (ESRT) y Vornado Realty (NYSE: VNO.PK).

recortes de dividendos de REIT de acciones

En la agenda de aumentos de dividendos de esta semana estaba el alquiler neto de REIT TIENDA Capital (STOR), que declaró un dividendo de $ 0.36, un aumento del 2.9% con respecto al dividendo anterior de $ 0.35. Compañeros REIT de arrendamiento neto Ingresos inmobiliarios (O), W.P. Carey (WPC) y centrado en el cannabis Industrial innovador (IIPR) todas aumentaron las distribuciones por segunda vez este año. Por último, si bien no es un aumento de dividendos “verdadero”, Kite Realty (KRG) declaró un dividendo de $ 0.08, por encima de su tasa anterior de $ 0.052, pero aún por debajo de su tasa pre-pandémica de $ 0.32 por acción. Ahora hemos rastreado 28 REIT de acciones que han aumentado los dividendos en 2020 a niveles por encima de sus tasas antes de la pandemia, principalmente en los sectores de propiedad “esenciales”: tecnología, vivienda e industrial, pero los REIT de arrendamiento neto se han fortalecido con cinco dividendos. caminatas desde principios de junio.

aumentos de dividendos

Pegándose en el sector del arrendamiento neto, Arrendamiento neto de Broadstone (BNL) salió a bolsa esta semana, recaudando aproximadamente $ 570 millones, la OPI de REIT más grande desde las OPI de 2018 de casino REIT Propiedades de VICI (VICI) y operador de almacenamiento en frío Americold Realty (COLD) y solo unas semanas después de la salida a bolsa de REIT de arrendamiento neto de compañeros NetSTREIT (NTST). Nuestro socio Brad Thomas cubrió la OPI en un informe publicado en iREIT en Alpha Marketplace esta semana. Consideramos a la empresa como un par directo de W.P. Carey, con un portafolio compuesto por propiedades industriales (44%), salud (20%), restaurantes (15%), oficinas (10%) y retail (9%). Discutimos el sector de arrendamiento neto en un informe reciente: REIT de arrendamiento neto: reapertura reactiva. Es probable que la salida a bolsa de REIT permanezca tranquila durante el resto de 2020 dado el entorno turbulento y los fuertes descuentos del NAV en la mayoría de los sectores.

REIT OPI

Como se discutió en REITs: This Time Was Different, en lo que respecta a la capacidad de pago de dividendos de los REIT, todo se reduce al cobro de alquileres. Dar a los REIT la confianza para impulsar los dividendos ha mejorado constantemente las tasas de recaudación en prácticamente todos los sectores inmobiliarios. Escuchamos más de una docena de actualizaciones de cobro de alquiler esta semana destacadas por Salida de fábrica de Tanger (SKT), que aumentó más del 16% esta semana después de informar que recaudó el 81% de las rentas de julio, mientras que las recaudaciones del segundo trimestre mejoraron al 40% desde el 33% informado anteriormente y el tráfico peatonal en las últimas seis semanas ha promediado el 89% del año anterior. niveles. Mientras tanto, el Rastreador de alquileres del Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares encontró que el 86.2% de los inquilinos pagaron el alquiler el 13 de septiembre, que fue un modesto 2.4 puntos porcentuales más bajo que la tasa de recolección del año pasado y aproximadamente en línea con los meses anteriores, lo que sugiere que la fuerte caída prevista en la recaudación de alquileres en medio del “acantilado fiscal” aún no se ha corroborado en los datos.

REIT de recogida de alquiler

También escuchamos actualizaciones comerciales de varios REIT de hoteles. Hospitalidad de Apple (APLE), que posee una cartera de activos centrada en los suburbios, anunció que los 225 de sus hoteles están abiertos actualmente y que la compañía tuvo un “flujo de caja positivo” en julio con una ocupación que aumentó por encima del 50% en la primera semana de septiembre. Park Hotels & Resorts (PK) y Host Hotels & Resorts (HST), que poseen una cartera de hoteles más urbana, anunciaron una ocupación del 18,9% y el 32,3% en julio, respectivamente, que fue notablemente más alta que en meses anteriores. Los datos de STR han mostrado una mejora constante en la ocupación hotelera nacional a aproximadamente el 50% en agosto y estos niveles mejorados se han mantenido en las últimas semanas a pesar de los vientos en contra estacionales.

ocupación hotelera

También escuchamos algunas noticias de fusiones y adquisiciones. Comunidades de apartamentos preferidas (APTS) se encuentra en conversaciones avanzadas con TPG en las que la firma de capital privado compraría una cartera de viviendas para estudiantes de ocho propiedades del REIT por alrededor de $ 480 millones, una cartera que incluye propiedades en el estado de Florida, Baylor y el estado de Arizona. Campus americano (ACC) terminó con un alza del 5.0% esta semana después de anunciar que su cartera está arrendada en un 90.3% para el año académico 2020-2021, una tasa muy por encima de las cifras potencialmente catastróficas que algunos inversionistas temían dados los persistentes cierres escolares. Como se indica en REIT de viviendas para estudiantes: School's Out Forever, los estudiantes de estas universidades emblemáticas en estas “ciudades universitarias” han mostrado un deseo de vivir en el campus o cerca de él, independientemente de si las clases se imparten físicamente durante la sesión o se completan de forma remota.

REIT de viviendas para estudiantes

Mientras tanto, Inversión y gestión de apartamentos (AIV) terminó sin cambios esta semana después de anunciar planes para dividirse en dos compañías separadas que cotizan en bolsa: un REIT que será un vehículo de inversión de apartamentos puro y la otra compañía, Aimco, se centrará en desarrollar y remodelar comunidades de apartamentos. Apartment Income REIT (“AIR”) será un vehículo de inversión de apartamentos de “juego puro” que poseerá 26,599 unidades de apartamentos y no participará en el desarrollo o reurbanización. AIR tendrá una gestión y un gobierno independientes de Aimco y será un fideicomiso de inversión inmobiliaria autogestionado en todos los aspectos. AIR y Aimco planean tener equipos de gestión separados ubicados en oficinas separadas. AIR tendrá la opción, pero no la obligación, de realizar transacciones con Aimco en el futuro. Discutimos el sector en un informe reciente, Apartment REITs: Urban Exodus. fundamentos de REIT de apartamentos

Por último, si bien no menos importante, Torre americana (AMT) terminó con una caída del 1,7% esta semana después de que firmó un nuevo acuerdo de varios años que cubre el acceso al sitio con T-Mobile (TMUS), que recientemente se combinó con Sprint para formar un tercer competidor viable en la industria de operadores de telefonía celular de EE. UU. Junto con AT&T (T) y Verizon (VZ). Las compañías esperan que el nuevo acuerdo de 15 años mejore el acceso de T-Mobile a los sitios de American Tower, al tiempo que proporcione visibilidad de crecimiento de ingresos a largo plazo a American Tower y también permita a T-Mobile aumentar el impulso en su rápida implementación de 5G. Discutimos las tendencias en el sector en los REIT de torres celulares: abundan los fuegos artificiales.

paisaje de la torre celular

REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios montaron una lista alentadora de noticias de dividendos y datos de tolerancia a fuertes ganancias esta semana, empujando su repunte desde sus mínimos de principios de abril a casi el 90%. Los mREIT residenciales aumentaron un 5,9%, mientras que los mREIT comerciales terminaron más alto en un 2,9%, liderados por muchos de los mREIT más derrotados. Tres mREIT aumentaron los dividendos esta semana, incluido un aumento de dividendos “verdadero” a niveles por encima de las tasas prepandémicas. Empresas de caza (HCFT) saltó un 11,8% después de convertirse en el segundo REIT hipotecario en elevar su dividendo por encima de los niveles prepandémicos al declarar un dividendo de $ 0,085, un aumento del 13% con respecto a su dividendo anterior de $ 0,075. HCFT se unió Arbor Realty (ABR) como los únicos mREIT que han aumentado su dividendo en 2020 a niveles superiores a los pagos de 2019.

mREITs 2020

Capital listo (RC) subió un 17,2% después de declarar un dividendo de $ 0,30, un aumento del 20% con respecto al dividendo anterior de $ 0,25, pero aún por debajo de su nivel prepandémico de $ 0,40. Fideicomiso hipotecario de Nueva York (NYMT) saltó un 8,5% después de declarar un dividendo de $ 0,075, un aumento del 50% con respecto al dividendo anterior de $ 0,050, pero aún por debajo de su nivel prepandémico de $ 0,20. Mientras tanto, Ares Commerical (ACRE), Hipoteca Blackstone (BXMT) y KKR Bienes raíces (KREF), todos mantuvieron los pagos en los niveles actuales, que eran consistentes con los niveles previos a la pandemia. De los 41 mREIT en nuestra cobertura, 31 dividendos reducidos o suspendidos, 8 se mantuvieron y 2 aumentaron como se discutió en nuestro Resumen de ganancias mREIT.

dividendos REIT hipotecarios aumenta

Preferidos REIT

El trimestre pasado, publicamos REIT Preferreds: Higher-Yield Without Excess Risk. los ETF preferido de InfraCap REIT (PFFR) terminó la semana con un alza del 0,1%. Realty digital (NYSE: DLR.PK) anunció esta semana que está redimiendo todas sus acciones preferentes Serie G (DLR.PG) el 15 de octubre. La emisión tenía una fecha de llamada inicial en abril de 2018 y se cotizaba con una ligera prima al valor nominal antes del anuncio. La semana pasada, la firma anunció que redimió sus acciones preferentes Serie I (DLR.PI). Entre los REIT que ofrecen acciones preferentes, el rendimiento de estos valores ha sido en promedio un 19,9% más alto en 2020 que sus acciones ordinarias. Las acciones preferidas generalmente ofrecen más protección a la baja, pero a cambio, estos valores ofrecen un potencial alcista relativamente limitado fuera del número limitado de ofertas preferidas “participantes” que se pueden convertir en acciones ordinarias.

rEIT preferidos

Revisión de desempeño 2020

Para el año, REIT de capital ahora son más bajos en aproximadamente un 17,7% y REIT hipotecarios han bajado un 39,1% en comparación con el aumento del 2,7% en el S&P 500 y el descenso del 3,0% en el Dow Jones Industrial Average. Cuatro de los dieciocho sectores de REIT se encuentran en territorio positivo durante el año, mientras que en el lado residencial, cuatro de los ocho sectores de la industria de la vivienda de EE. UU. En el Índice Hoya Capital Housing se encuentran en territorio positivo para el año. La brecha entre el sector REIT con mejor desempeño (centros de datos) y el sector REIT con peor desempeño (centros comerciales regionales) sigue siendo un enorme 72% en 2020. Con un 0,69%, el rendimiento del Tesoro a 10 años (IEF) ha retrocedido 123 puntos básicos desde principios de año y está aproximadamente 255 puntos básicos por debajo de los niveles máximos recientes del 3,25% a finales de 2018.

desempeño inmobiliario

Esta semana, publicamos Timber REIT: Literally On Fire. Uno de los sectores REIT de mejor desempeño este año, los REIT de madera casi se han duplicado desde sus mínimos a mediados de la pandemia en marzo, reavivados por un rejuvenecimiento en el repentinamente candente mercado inmobiliario de EE. UU. La vivienda ha demostrado ser el “servicio esencial definitivo”. Los hogares han mostrado una propensión a priorizar los pagos relacionados con la vivienda y las inversiones en mejoras para el hogar y mejoras de la situación de vida en medio de la pandemia. Los precios de la madera se han disparado a niveles récord debido a la combinación de una demanda insaciable y una oferta reducida como resultado de los cierres de producción relacionados con la pandemia y los incendios forestales en el noroeste del Pacífico. Rayonier (RYN) y Weyerhaeuser (WY) son los REIT más “geográficamente expuestos” a los incendios forestales de la costa oeste y ambos comentaron esta semana que no se espera que los impactos directos sean materiales, excepto los impactos indirectos a través de aumentos en el precio de la madera.

madera reit geografía 2020

Esta semana, también publicamos los REIT de centros de datos: luz solar a través de nubes COVID. Se avecina un futuro “nublado”, pero esa es una buena noticia para los REIT de centros de datos, incluidos Realty digital, Equinix (EQIX) y CoreSite (COR). El epicentro físico de la “nube”, los centros de datos han sido el sector inmobiliario con mejor desempeño en medio de la pandemia. Claros ganadores de la era del trabajo desde casa, las corporaciones cambiarán cada vez más el gasto en espacio de oficina físico hacia “espacio de oficina digital” a través de inversiones en infraestructura de trabajo remoto. La actividad de arrendamiento, la métrica de ganancias más observada, aumentó en el segundo trimestre al nivel más alto registrado a medida que el sector continúa aprovechando vientos de cola seculares sustanciales. Si bien son costosos, los sectores de propiedad “esenciales” (tecnología, vivienda e industrial) son las únicas áreas de crecimiento confiable dentro del sector REIT.arrendamiento de centro de datos

Calendario económico de la próxima semana

Tenemos otra ajetreada lista de datos económicos y de vivienda en la próxima semana. El martes veremos Ventas de viviendas existentes para agosto. El mes pasado, las ventas de viviendas existentes aumentaron un 24,7%, que fue el aumento mensual más fuerte en la historia de la encuesta y fue el ritmo de ventas más alto desde diciembre de 2006. Luego, el jueves, veremos Venta de casas nuevas para agosto. El mes pasado, las ventas de casas nuevas aumentaron un 13,9% y la tasa de 901k ajustada estacionalmente fue la tasa de ventas más fuerte desde 2007. También el miércoles, veremos el Índice de precios de la vivienda de la FHFA, que ha mostrado una reaceleración en la apreciación del precio de la vivienda. Como de costumbre, también estaremos viendo los datos semanales de hipotecas MBA el miércoles y los datos de reclamos por desempleo el jueves.

datos económicos inmobiliarios

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vivienda 100 índice

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