Rankings de REIT: REIT de madera

(Hoya Capital Real Estate, coproducido con Brad Thomas)

Descripción general del sector REIT maderero

Los REIT de madera han estado en sentido figurado y literalmente “en llamas” durante los últimos seis meses, reavivados por un rejuvenecimiento en el repentinamente al rojo vivo mercado inmobiliario de Estados Unidos, que ha sido quizás la fuerza más poderosa detrás de la recuperación económica temprana posterior a la pandemia. En el Índice REIT Hoya Capital Timber, rastreamos los cuatro REIT de madera que representan aproximadamente $ 30 mil millones en valor de mercado: Weyerhaeuser (WY), Rayonier (RYN), PotlatchDeltic (PCH) y Madera CatchMark (CTT). Los REIT madereros poseen casi 30 millones de acres de tierras forestales de EE. UU., Más tierra que los cinco estados más pequeños de EE. UU. Juntos.

Resumen de REIT de madera 2020

Principalmente concentrado en el noroeste del Pacífico y el sur de los Estados Unidos, hay aproximadamente 200 millones de acres de tierras boscosas comerciales en los Estados Unidos. Una antigua máxima forestal es “el bosque que paga, se queda”. Los REIT madereros se encuentran entre los líderes en forestación sostenible, y los cuatro REIT madereros tienen el 100% de sus tierras certificadas por terceros como sostenibles por la Iniciativa Forestal Sostenible (SFI) o el Forest Stewardship Council (FSC). Debido a la forestación responsable de tierras de propiedad privada y la creciente demanda de productos de madera (incluida madera, papel y biomasa) y a pesar de varios años de incidencias de incendios forestales superiores al promedio, principalmente en tierras de propiedad federal en la costa oeste, en realidad hay más árboles ahora que hace 100 años, según la Organización para la Agricultura y la Alimentación.

madera reit geografía 2020

La gran mayoría de las viviendas unifamiliares en los EE. UU. Se construyen principalmente con productos de madera, y la madera se ha utilizado cada vez más como material estructural primario en estructuras comerciales o multifamiliares más grandes. Los productos de madera representan más de un tercio del costo total de los insumos de materiales de construcción en una vivienda unifamiliar típica, y la construcción de una vivienda de tamaño medio requiere entre 150 y 300 árboles. Los REIT de madera se consideran típicamente un sector inmobiliario “especializado” y comprenden aproximadamente el 2-3% de los ETF de REIT amplios como el ETF de Vanguard Real Estate (VNQ) y el ETF de iShares U.S. Real Estate (AIA). Consideramos que los REIT madereros son un vínculo que conecta el sector REIT comercial con el sector de la construcción residencial, ya que la construcción residencial es responsable de aproximadamente la mitad del consumo de productos de madera en los EE. UU.

productos de madera

Los fundamentos a largo plazo parecen sólidos para Timber REIT y los sectores inmobiliarios más amplios de EE. UU., Impulsados ​​por tendencias demográficas que sugieren un resurgimiento de los suburbios y la actividad de construcción de viviendas unifamiliares a lo largo de la década de 2020. Agrupados en el sector de Materiales y Productos para la Construcción de Viviendas, los REIT de Madera comprenden aproximadamente el 3% del Índice Hoya Capital Housing, el índice de referencia que rastrea el desempeño de la industria de la vivienda de EE. UU. En última instancia, consideramos una inversión en el sector REIT maderero, especialmente los REIT integrados verticalmente (WY y PCH), como un juego de las tendencias convincentes a largo plazo en el sector inmobiliario de EE. UU. Durante la próxima década, más específicamente, una visión a favor de la continua recuperación en el sector de la construcción de viviendas unifamiliares luego de años de construcción de viviendas históricamente baja durante el período posterior a la recesión.vivienda etf

En medio de la pandemia, la vivienda ha demostrado ser el “último servicio esencial”, ya que los hogares han mostrado una propensión a priorizar los pagos relacionados con la vivienda y las inversiones en mejoras para el hogar y mejoras en la situación de la vivienda. Si bien el fuerte repunte tomó por sorpresa a muchos inversionistas, hemos enfatizado desde los días oscuros de fines de marzo que varios vientos de cola sustanciales deberían ayudar a contrarrestar los vientos en contra claros y actuales relacionados con la pandemia en el mercado de la vivienda, incluida la demografía favorable liderada por los millennials, históricamente baja oferta de vivienda, tasas hipotecarias históricamente bajas y el potencial “resurgimiento suburbano” pospandémico. Quizás el más agudo de todos los rebotes en “forma de V” se ha visto en el sentimiento de los constructores de viviendas, que se disparó a máximos históricos en el informe de esta semana, impulsado por el aumento del tráfico de compradores de viviendas.

sentimiento del constructor de viviendasIrónicamente, la nueva restricción al alza para el floreciente sector de la vivienda es el aumento de los precios de la madera, el producto básico más importante en la construcción y remodelación de viviendas unifamiliares. Los precios de la madera se han disparado a niveles récord debido a la combinación de una demanda insaciable y una oferta reducida como resultado de los cierres de producción relacionados con la pandemia y los incendios forestales en el noroeste del Pacífico. Los REIT de madera fueron tomados por sorpresa por la velocidad del repunte en la demanda de madera de la actividad de construcción y remodelación de viviendas unifamiliares y han luchado por satisfacer la demanda de los clientes. Si bien los REIT de madera han sido uno de los sectores de REIT de mejor desempeño en los últimos meses, estos REIT probablemente deberían estar funcionando aún mejor si no hubiera sido por algunos pronósticos demasiado sombríos al principio de la pandemia.

precios de la madera

En ese punto, el incondicional del sector Weyerhaeuser, que es quizás el productor de madera mejor capitalizado del mundo, suspendió su dividendo a principios de mayo y redujo la producción en un 15-25%, citando expectativas de “niveles históricos de desempleo y sin un camino claro en la trayectoria de recuperación económica … y una erosión significativa en la construcción de viviendas y viviendas “. Claramente, este nefasto pronóstico económico demostró estar muy lejos de su objetivo, ya que la mayoría de los indicadores económicos tocaron fondo en ese momento, liderados por el resurgimiento del mercado inmobiliario de EE. UU. Sin embargo, Weyerhaeuser fue uno de los 64 REIT de acciones, y el único REIT de madera, que redujo o suspendió su dividendo este año, mientras que 28 REIT de acciones aumentaron los dividendos en 2020 a niveles superiores a los de 2019.

dividendos recorta REIT 2020

Impulsado por el reciente rejuvenecimiento pospandémico en la industria de la vivienda de EE. UU., El índice Timber REIT ha aumentado más del 100% desde sus mínimos a fines de marzo, cuando el sector se había desplomado en más del 50% desde los niveles anteriores a la pandemia. En ese momento, a fines de marzo, los REIT madereros se encontraban entre los sectores inmobiliarios de peor desempeño en medio de las expectativas antes mencionadas de un dolor sustancial por delante. Sin embargo, a pesar del repunte, los REIT de madera siguen siendo inferiores en un 5,8% en 2020, lo que sigue siendo lo suficientemente bueno para 8 de los 18 sectores inmobiliarios y es mejor que la caída del 14,2% en el mercado general. ETF de Vanguard Real Estate (VNQ). Mientras tanto, el sector de productos para la construcción de viviendas en el índice Hoya Capital Housing es más alto en un 1,7% este año.

rendimiento de timiber REIT

Para bien o para mal, el rendimiento de los REIT de madera está muy vinculado al rendimiento de la industria de la vivienda unifamiliar. Debido a los niveles históricamente bajos de construcción de nuevas viviendas en el período posterior a la recesión, el parque de viviendas de Estados Unidos ha envejecido rápidamente. El casi cierre de la construcción de viviendas unifamiliares después de la recesión y la posterior recuperación radical en la construcción de viviendas nuevas ha llevado la edad promedio de las viviendas ocupadas por sus propietarios a cerca de 40 años. Las casas viejas requieren un mantenimiento exponencialmente mayor y, como resultado, además de la recuperación atrasada en la actividad de construcción de casas nuevas, creemos que el negocio de reparación y remodelación de viviendas impulsará el crecimiento incremental de la madera durante la próxima década.

Escasez de vivienda

Impacto de los incendios forestales y los huracanes

En este punto, los ejecutivos de REIT madereros no han informado ningún impacto material de los recientes incendios forestales en el noroeste del Pacífico ni de los huracanes Laura y Sally. RYN y WY son los REIT más “geográficamente expuestos” a los incendios forestales de la costa oeste y ambos comentaron esta semana que no se espera que los impactos directos sean materiales, excepto los impactos indirectos a través de aumentos en el precio de la madera.

RYN informó esta semana:

Aproximadamente 10,000 acres de propiedades forestales en Louisiana sufrieron daños severos por el huracán Laura. El incendio de Beachie Creek en Oregon se extendió a través de aproximadamente 9,000 acres de tierra propiedad de ORM Timber Fund II, que administra Rayonier y en el que Rayonier tiene un interés económico del 20%. Nosotros no espere que el daño a nuestras tierras forestales tenga un impacto material sobre nuestra situación financiera “.

WY comentó esta semana:

“Actualmente no tenemos ningún incendio en ninguna de nuestras tierras forestales en Washington. En términos de suministro de troncos en todo el sistema, en Oregon la tala se ha cerrado en general durante el transcurso de la semana pasada. Así que creo que las cosas se pondrán bastante bien ajustado aquí dependiendo de cuánto tiempo continúe. Pero sin impactos en términos de daños por fuego a cualquiera de nuestros molinos “

Más profundo en el bosque con los REIT de madera

La propiedad inmobiliaria es solo una parte del negocio de los REIT de madera, que asumen un poco más de responsabilidades operativas que otros sectores de REIT. Hay tres líneas de negocio principales para los REIT madereros:

1) Timberland – La línea de negocio “core”. Estas empresas venden madera que es cortada y entregada a una planta de producción por la propia empresa o mediante “tala”, en la que un tercero es responsable del corte y transporte. Un verdadero producto básico, los precios de la madera están determinados por las condiciones de oferta y demanda imperantes. El uso de productos de la madera para la producción de energía a partir de biomasa también se incluye en esta categoría.

2) Bienes raíces – Estas empresas arriendan terrenos a terceros para diversos usos, incluida la producción de energía, la minería o la recreación. Esta línea de negocio abarca aproximadamente el 20% del EBITDA total, y los REIT de madera tienen exenciones especiales según el código tributario para calificar como REIT a pesar de operar fuera de las definiciones tradicionales de “bienes raíces”.

3) Producción de madera – En diversos grados, estas empresas participan en la cadena de suministro en la producción y fabricación de productos de madera. Los molinos transforman la madera en bruto en varios productos de madera, incluida la madera aserrada, OBS, madera de ingeniería o productos a base de pulpa de madera como el papel. Las instalaciones de producción generalmente están ubicadas muy cerca de los bosques.

segmentos de negocio de madera reit

Al comparar estos cuatro REIT de madera, es importante tener en cuenta que Rayonier y CatchMark son propietarios de terrenos madereros más “puros”, mientras que Weyerhaeuser y PotlatchDeltic están integrados más verticalmente en la cadena de suministro, con importantes operaciones comerciales en el segmento de productos de madera. En general, los REIT de tierras madereras puramente se asemejan más a los productos básicos y tienen correlaciones más altas con los precios de la madera, mientras que los REIT integrados verticalmente están menos correlacionados con los precios de la madera. Los REIT integrados verticalmente tienden a estar más correlacionados con el ciclo económico de EE. UU., En particular con el desempeño del sector de la vivienda residencial.

segmentos de negocio de REIT madereros

Los REIT integrados verticalmente, Weyerhaeuser y PotlatchDeltic, han tenido un rendimiento claramente superior este año, ya que se espera que estos REIT obtengan un beneficio más inmediato del aumento en los precios de la madera durante el último trimestre. Perdidos en la locura de 2020, los REIT de Timber están saliendo de un año muy fuerte en 2019, ya que el sector produjo un rendimiento total del 45,3%, superando el rendimiento del 28,7% en el índice NAREIT All Equity REIT. Desde principios de 2015, los REIT de madera han producido un rendimiento superior notable en relación con los promedios generales con un rendimiento total promedio del 7,6% anual, liderado por PotlatchDeltic.

Rendimiento de REIT de madera en 2020

La propiedad de las tierras de madera, si bien sigue siendo una industria muy fragmentada compuesta por miles de propietarios individuales, ha experimentado un camino continuo hacia la consolidación e institucionalización durante las últimas cuatro décadas. La ola de institucionalización comenzó durante la década de 1980, pero el primer Timber REIT no se estableció hasta 1999 con la conversión de Plum Creek de MLP a REIT. Rayonier y Potlatch siguieron a principios de la década de 2000, y Weyerhaeuser finalmente se unió al partido en 2010 y finalmente se fusionó con Plum Creek en 2016 para formar el mayor REIT de Timber. CatchMark Timber salió a bolsa en 2013 y, más recientemente, Potlatch y Deltic Timber se fusionaron en 2018. Debido a la demanda de productos de madera, los REIT de Timber generalmente plantan significativamente más árboles en un año determinado de los que cosechan, y los científicos del clima han sugerido que plantar más árboles sería la mejor manera de abordar el cambio climático.

Timberland en sí se considera generalmente una clase de activos no correlacionada, pero los REIT de Timber tienden a estar bastante correlacionados con el ciclo económico y con el mercado de valores más amplio de EE. UU. Destacando la importancia del desempeño del mercado inmobiliario de EE. UU. Para los REIT de Timber, es interesante observar que los REIT de Timber en realidad tienen una correlación más alta con los ETF de construcción de viviendas unifamiliares, el ETF de constructores de viviendas SPDR (XHB) y ETF de iShares U.S. Home Construction (ITB) que a los ETF de acciones REIT. Como se esperaba, los REIT más integrados verticalmente, WY y PCH, tienen las correlaciones más altas con el sector de la construcción de viviendas. Dos ETF realizan un seguimiento del sector forestal y de la madera en general: iShares S&P Global Timber & Forestry Index ETF (MADERA) y el Invesco MSCI Global Timber ETF (CORTAR).

correlación reits madera

En general, los REIT de madera cuentan con algunos de los balances más sólidos del sector de REIT, un atributo importante considerando el alto grado de sensibilidad económica. Weyerhaeuser, el REIT maderero más grande, cotiza en el S&P 500 (SPY), mientras que Rayonier y PotlatchDeltic se incluyen en el S&P 400 (MDY) índice de capitalización media. Tres de los cuatro REIT de Timber tienen calificaciones de bonos a largo plazo con grado de inversión de S&P. CatchMark Timber, el REIT más pequeño del grupo, adquiere un mayor grado de apalancamiento.

reits de madera

Valoración y rendimiento de dividendos de REIT de madera

Debido a la suspensión de dividendos de Weyerhaeuser, que representa las tres cuartas partes del índice ponderado por capitalización, los REIT de madera se ubican en la parte inferior del sector inmobiliario cuando se trata de rendimiento de dividendos, pagando un rendimiento promedio del 1.0% en comparación con el REIT. promedio del sector de aproximadamente 3,1%. Sin embargo, utilizando un promedio de igual peso, el sector REIT maderero rinde un respetable 3,4%. Los REIT de madera pagan solo el 22% de su flujo de caja libre disponible, que se encuentra en la parte inferior del sector de REIT.

REIT de madera de dividendos

Como se señaló anteriormente, Weyerhaeuser fue el único REIT de Timber que redujo los dividendos este año, mientras que los otros tres REIT mantuvieron los pagos en niveles previos a la pandemia. CatchMark y Rayonier son los mayores dividendos con rendimientos de 5.8% y 3.9%, respectivamente. Analizando las recientes llamadas de ganancias y otros comentarios públicos, creemos que es probable que WY restablezca un dividendo en algún momento durante el próximo trimestre. El CEO de WY, Devin Stockfish, comentó esta semana en una conferencia de la industria: “Una de nuestras principales prioridades a corto plazo es reiniciar el dividendo. Y en este punto, diría que es más temprano que tarde”.

dividendos de REIT de madera

A pesar del rendimiento superior de este año, los REIT de madera aún cotizan con valoraciones ligeramente descontadas a los promedios de REIT basados ​​en métricas basadas en FFO (“Fondos de operaciones”) y NAV (“Valor liquidativo”). Los REIT de madera se negocian a aproximadamente 17.4x precio de consenso a FFO en comparación con el múltiplo de 18.7x en el promedio de REIT ponderado por capitalización de mercado. Observamos que los REIT de madera se negocian con un descuento estimado del 15-25% con respecto al valor liquidativo, esencialmente en línea con el promedio del sector REIT de alrededor del 15%. Sin embargo, de forma algo contraria a la intuición, las valoraciones de acciones elevadas o deprimidas de los REIT tienden a reforzarse de alguna manera en sectores orientados al crecimiento como los REIT madereros, ya que las valoraciones bajas pueden dificultar el crecimiento a través de adquisiciones externas acumulativas.

Valoraciones de REIT de madera 2020

Tesis de Bull y Bear para los REIT de madera

Como se señaló anteriormente, el desempeño de los REIT de madera está altamente vinculado al desempeño de la industria de la vivienda unifamiliar, que esperamos sea uno de los sectores de renta variable con mejor desempeño durante la próxima década. Específicamente para los REIT de madera, creemos que el tamaño y la escala han demostrado ser ventajas competitivas y, debido al acceso inigualable a las ventajas fiscales y de capital de la estructura de REIT, estos REIT de madera podrán continuar creciendo de manera acumulativa a través de adquisiciones externas. Además, los REIT de madera también pueden ser un complemento atractivo para una cartera de REIT debido a su limitada sensibilidad a las tasas de interés y características más similares al crecimiento. A continuación, describimos las cinco razones por las que los inversores son optimistas sobre los REIT de Timber.

REIT de madera alcista

Como ilustra la fuerte caída del año pasado, los REIT de madera ciertamente no están exentos de riesgos. El sureste de EE. UU. Ha estado lidiando con un exceso de oferta continuo de madera blanda, mientras que el noroeste del Pacífico ha experimentado problemas de exceso de oferta relacionados con la desaceleración de las compras chinas de madera de frondosas. Los aranceles han tenido un impacto negativo directo y significativo en las exportaciones de madera dura de Estados Unidos, según el American Hardwood Export Council. Además, a pesar de ser excelentes administradores ambientales, los REIT madereros están expuestos a riesgos de política ambiental que pueden hacer que la forestación sea más costosa o menos productiva. A continuación, describimos las cinco razones por las que los inversores son bajistas con los REIT de Timber.

REIT de madera bajista 2020

Conclusiones clave: un juego sobre la recuperación de la vivienda

Uno de los sectores de REIT con mejor desempeño este año, los REIT de madera casi han duplicado su valor desde sus mínimos a mediados de la pandemia en marzo, reavivados por un rejuvenecimiento en el repentinamente al rojo vivo mercado inmobiliario de EE. UU. Los REIT de madera fueron tomados por sorpresa por la velocidad del repunte en la demanda de madera de la actividad de construcción y remodelación de viviendas unifamiliares y han luchado por satisfacer la demanda de los clientes. Los fundamentos a largo plazo parecen sólidos para el Timber REIT y los sectores de la vivienda en general, impulsados ​​por las tendencias demográficas que sugieren un renacimiento de los suburbios y las viviendas unifamiliares en la década de 2020.

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