Welltower (WELL) es un REIT de atención médica grande y bien reconocido que tenía más de 25 años de historia de pago de dividendos ininterrumpidos antes de la pandemia. Sin embargo, COVID-19, junto con las preocupaciones sobre el exceso de oferta, resultó demasiado para que la empresa lo manejara, ya que el dividendo se redujo en un 30% en abril.

Desde que alcanzó su mínimo de 52 semanas de $ 24.27 en marzo, la acción ha tenido una fuerte recuperación al precio actual de hoy. En este artículo, evalúo si la acción presenta una oportunidad de inversión atractiva hoy; entonces empecemos.

(Fuente: sitio web de la empresa)

Una mirada a Welltower

Welltower es un REIT de atención médica líder con un enfoque en la propiedad y la adquisición de viviendas para personas mayores, atención post-aguda (incluidas instalaciones de enfermería especializada) y edificios de consultorios médicos (MULTITUD). La empresa se formó originalmente en 1970 con solo dos centros de enfermería especializada. Hoy en día, posee aproximadamente 1300 comunidades de personas mayores y 23 millones de pies cuadrados de edificios de consultorios médicos. El año pasado, Welltower generó más de $ 5 mil millones en ingresos totales. En el último trimestre, los dos segmentos más grandes de Welltower son viviendas para personas mayores y MOB, que representan el 58% y el 24% del NOI existente de la empresa, respectivamente.

(Fuente: Presentación para inversores de septiembre)

Una de las áreas más prometedoras para Welltower es su segmento de consultorios médicos, que ha seguido experimentando un crecimiento, con una tasa de crecimiento en las mismas tiendas del 1,8% interanual en el último trimestre. Este sector se beneficia tanto de la tendencia secular de una población de adultos mayores en crecimiento como de la tendencia a una mayor utilización de la atención ambulatoria. Según datos de la Asociación Estadounidense de Hospitales, las instalaciones para pacientes ambulatorios han experimentado un aumento del 54% en las visitas entre 1999 y 2019, mientras que las admisiones de pacientes hospitalizados aumentaron solo un 6% durante el mismo período de tiempo. Como se ve a continuación, la cartera MOB de Welltower tiene relaciones con los principales sistemas de salud y está bien diversificada por geografía.

(Fuente: Presentación para inversores de septiembre)

El segmento de viviendas para personas mayores ha demostrado ser un desafío para Welltower debido al exceso de oferta de la industria, y esos desafíos se han visto magnificados por los efectos del COVID-19. Si bien el lado triple neto de la vivienda para personas de la tercera edad aún logró generar un crecimiento interanual positivo de 1.4% en el último trimestre, el crecimiento estuvo por debajo de las expectativas debido al aumento de la reserva para insolvencias y una caída secuencial de 50 pb en la ocupación. La cartera operativa de vivienda para personas mayores (TIENDA) mostró la mayor debilidad, con una disminución interanual del 24.5% en el NOI de las mismas tiendas, ya que las mudanzas de residentes superaron las mudanzas por un amplio margen durante el último trimestre.

Sin embargo, las tendencias recientes parecen ofrecer optimismo. Como se ve a continuación, SHOP ha experimentado un aumento en las mudanzas de residentes en los meses desde el final del segundo trimestre, y actualmente se ubica en ~ 70% de los niveles de febrero. Mientras tanto, las mudanzas se han mantenido estables en los últimos meses. Si continúa la tendencia actual, SHOP podría comenzar a ver niveles de ocupación estables en los próximos meses.

(Fuente: Presentación para inversores de septiembre)

Encuentro estos últimos avances alentadores, ya que las instalaciones se están adaptando al entorno actual con protocolos mejorados y medidas de limpieza. Esto está respaldado por el hallazgo a fines de agosto de que el 96% de las propiedades de SHOP no informaron casos de COVID-19 en las dos semanas anteriores. Además, el 95% de las comunidades aceptan actualmente nuevos residentes, en comparación con solo el 78% al final del segundo trimestre.

(Fuente: Presentación para inversores de septiembre)

En cuanto al balance general, la liquidez de Welltower sigue siendo sólida, con $ 4.300 millones en efectivo combinado y capacidad no utilizada en su línea de crédito no garantizada. Esto ayudó a una venta reciente de propiedad de $ 1 mil millones a Kayne Anderson. Además, la compañía emitió recientemente un bono no garantizado de $ 600 millones a 10.5 años a una atractiva tasa de interés de 2.75%, que es la más baja en la historia de la compañía. Esto ayudó a la compañía a ofertar $ 425 millones por dos bonos con vencimiento en 2023.

Una preocupación es la razón de deuda neta a EBITDA, que era 6.36x al final del segundo trimestre. Este índice aumentó en 43 pb secuencial debido a la disminución de los flujos de efectivo. Espero que este coeficiente de apalancamiento tenga una tendencia a la baja en los próximos trimestres, a medida que la cartera de SHOP se recupere de manera constante. Esto está respaldado por el compromiso de la administración de controlar y mantener sus flujos de efectivo, como se señaló en la última conferencia telefónica:

“COVID es variantes sustancialmente aumentadas en nuestro EBITDA a corto plazo y, en consecuencia, hemos hecho todo lo que está bajo nuestro control para contrarrestar eso y mantener un perfil de apalancamiento sólido basado en el flujo de efectivo a pesar de nuestros flujos de efectivo a nivel de propiedad actualmente deprimidos. También nos hemos centrado en la gestión de lo que está bajo nuestro control para maximizar la retención de efectivo a través de esta pandemia.

Mientras que los desafíos actuales obligaron a Welltower a recortar sus dividendos. Creo que el nuevo dividendo trimestral de $ 0,61 es seguro, con un índice de pago del 71% basado en el segundo trimestre del FFO. Veo potencial para el crecimiento de los dividendos con el continuo progreso de la empresa en la estabilización de su cartera SHOP.

Para llevar del inversor

Welltower es un REIT de atención médica líder que se enfoca en viviendas para personas mayores, atención post-aguda y edificios de oficinas médicas. Si bien su cartera MOB sigue funcionando bien, COVID-19 ha presentado a las propiedades SHOP de la empresa desafíos importantes. Sin embargo, los resultados recientes muestran que la compañía está haciendo un buen progreso en las mudanzas de residentes y en el control de los brotes de COVID dentro de sus instalaciones. Mientras tanto, Welltower está muy bien capitalizado con una fuerte liquidez y tiene un dividendo bien cubierto y recientemente restablecido. Estos factores me alientan a que Welltower esté en camino hacia la recuperación.

En cuanto a la valoración, no encuentro que el precio de la acción sea particularmente atractivo, al precio actual de $ 59,87 y P / FFO de 16,2. La valoración actual se sitúa justo en el lugar donde se encuentra el P / FFO normal de Welltower. Si bien creo que la tesis de inversión a largo plazo está intacta, veo un potencial a la baja en el corto plazo, especialmente si el segmento de vivienda para personas mayores encuentra obstáculos en su camino hacia la recuperación. Como tal, me parecería que el precio de las acciones es más atractivo en el rango medio a bajo de los 50.

(Fuente: Gráficos F.A.S.T.)

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas y no tenemos planes de iniciar ninguna posición en las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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