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Si usted es un inversor de ingresos, los REIT hipotecarios (mREIT) se encuentran constantemente entre las opciones de mayor rendimiento. Algunas personas pagan intereses, a otras les gusta cobrarlos. En High Dividend Opportunities “creemos que es mucho mejor ser uno de los recaudadores de intereses netos. Sin embargo, uno de los mayores riesgos de ser propietario de una deuda es si el prestatario no puede pagar. La deuda solo vale lo que el prestatario puede pagar o el valor de cualquier garantía.

Quizás uno de los activos hipotecarios más intrigantes que se pueden poseer en la actualidad son los “valores respaldados por hipotecas de agencias” (agencia MBS). Este activo único elimina el riesgo de que los prestatarios subyacentes incumplan las hipotecas.

Los bancos que originan hipotecas no están interesados ​​en esperar décadas para recuperar su capital, quieren originar más hipotecas para nuevos clientes. Entonces, cuando una persona obtiene una hipoteca, siempre que el préstamo cumpla los requisitos, el préstamo se vende rápidamente a “Empresas patrocinadas por el gobierno” (o GSE). Fannie Mae o Freddie Mac. Luego, esas agencias vuelven a empaquetar las hipotecas en MBS y las venden a inversores que estén dispuestos a sentarse y cobrar los intereses, de ahí el término “MBS de agencia”. Para asegurar la demanda de los inversores, las GSE incluyen una garantía de principal. Si el prestatario incumple, la GSE recomprará la hipoteca por el monto del capital que aún se adeuda.

Esto crea un activo único donde los inversores pueden recibir intereses hipotecarios. con un riesgo crediticio mínimo. Ya sea que el prestatario incumpla o no, el inversionista recibe el capital. Entonces, independientemente de las calificaciones crediticias de los prestatarios subyacentes, la agencia MBS siempre tiene una calificación AAA. Agency MBS es conocida como una de las inversiones más conservadoras fuera de los bonos del Tesoro de EE. UU.

Agencias mREIT como Annaly Capital (NLY) brindan a los inversores la oportunidad de aprovechar esta clase de activos muy sólida.

¡Aproveche!

Desde la última vez que escribimos al respecto (el 5 de julio), NLY tuvo una buena racha y ha subido casi un 20%, sin embargo, todavía tiene un rendimiento impresionante de 11,6%. Espera, ¿no dijimos que los MBS de la agencia eran de muy bajo riesgo? ¿Cómo se obtiene un rendimiento tan alto de un activo de muy bajo riesgo?

La respuesta es apalancamiento. La agencia MBS actualmente tiene rendimientos en el rango del 2% al 3%. NLY toma prestada una cantidad significativa de deuda en la cartera de su agencia. Dado que la agencia MBS tiene muy poco riesgo crediticio, los prestamistas están dispuestos a prestar una parte sustancial del precio de compra. Eso'No es raro que los mREIT utilicen un apalancamiento de 8 a 10 veces el capital en los MBS de las agencias.

Como resultado de utilizar tanto apalancamiento, el principal determinante de la rentabilidad de los mREIT de las agencias es el diferencial entre el interés que pagan y el interés que reciben.

Este diferencial ya estaba mejorando en el cuarto trimestre de 2019 gracias a la disminución de las tasas de interés, pero se aceleró en el segundo trimestre de 2020 como resultado de que la Reserva Federal redujo su tasa objetivo a 0.00% -0.25%.

La propagación de NLY aumentó dramáticamente como resultado:

La mejor parte es que todavía hay mucho margen de mejora Dado que el costo de fondos de NLY continuará con una tendencia a la baja al final del trimestre, la tasa que NLY paga por toda su deuda fue menor que el promedio durante todo el trimestre. Particularmente en su mayor fuente de deuda, los acuerdos de recompra.

Fuente: Suplemento NLY Q2 2020

La disminución de las tasas de su deuda seguirá mejorando su flujo de caja.

Qué está haciendo la Fed

La Reserva Federal tiene mucho impacto en el mercado de MBS de agencias. Por el lado del costo de los fondos, los acuerdos de recompra que NLY utiliza para la mayor parte de sus préstamos están fuertemente vinculados a las tasas del Tesoro a corto plazo. La Reserva Federal anunció recientemente que permitiría que la inflación supere su objetivo del 2% antes de volver a subir la Tasa de Fondos Federales. Este cambio de política significa que es probable que las tasas de interés se mantengan cercanas a cero durante mucho tiempo.

La Fed también tiene un gran impacto en el lado de los activos, anunciando en marzo que compraría cantidades “ilimitadas” necesarias para estabilizar el mercado. Si bien entendemos que muchos tienen opiniones diversas sobre la política de si el gobierno federal debería o no desempeñar un papel tan importante en el mercado hipotecario, la realidad de la inversión es que sí lo hace y ese vínculo no es fácil de deshacer.

La Reserva Federal puede, y lo hará, ingresar al mercado de MBS de agencias para respaldarlo. Podemos ver el impacto que tuvo en marzo.

Fuente: Mortgage News Daily

La Fed sigue comprando miles de millones de dólares en MBS de la agencia. Para NLY, esto significa que los valores de sus tenencias de MBS se mantendrán muy estables. Los valores estables de los activos combinados con un costo de la deuda en disminución es un tipo de entorno homerun para NLY. Su margen de interés neto se dirige hacia el 2% y podría incluso superar el 2% en trimestres futuros. lo que significa que tendrán el doble de flujo de caja ganaban el año pasado con los mismos activos.

Cobertura

Para los mREIT de la agencia, no tienen crédito riesgo. Eso no es lo mismo que decir que no tienen ningún riesgo. El riesgo principal de NLY es el riesgo de tasa de interés. La deuda que compra NLY es generalmente a corto plazo, con un 60% de vencimiento en 90 días, mientras que el 90% de las hipotecas que poseen tienen vencimientos de 30 años. Entonces, el mayor riesgo para NLY es que la tasa de interés de su deuda aumente, posiblemente incluso más alta que el rendimiento que reciben.

Para protegerse de ese riesgo, NLY se involucra en una serie de transacciones de cobertura. Compran swaps de tasas de interés, que son acuerdos para pagar una tasa de interés fija y recibir una tasa de interés flotante durante un período de tiempo. Actualmente, su tasa de pago promedio es del 1.01% y la tasa de recepción promedio es del 0.75%, por lo que mantener las coberturas cuesta NLY 0.26% sobre $ 28.8 mil millones. Si las tasas de interés suben por encima del 1.01%, digamos al 1.20%, entonces NLY estaría recibiendo 0.19% de la contraparte.

Además, pondrán en corto directamente los bonos del Tesoro de Estados Unidos, por lo que si las tasas suben, esas posiciones tendrán ganancias.

Fuente: Suplemento NLY Q2 2020

Tener coberturas es necesario para proteger a la empresa de aumentos inesperados de las tasas de interés. Sin embargo, la desventaja es que cuando las tasas del Tesoro bajan rápidamente, los contratos de swap existentes se vuelven mucho menos valiosos, las posiciones cortas en bonos del Tesoro pierden valor y eso conduce a pérdidas en el valor contable. Este fue el principal factor que impulsó la pérdida de valor contable en marzo.

Afortunadamente, con las tasas de interés a corto plazo cercanas a cero y con pocas probabilidades de que la Reserva Federal considere una política de tasas de interés negativa, es muy poco probable que se produzca otro movimiento brusco a la baja. Además, dado que la Reserva Federal es muy consistente en no subir las tasas de interés en el corto plazo, NLY y sus pares tienen un entorno en el que pueden esperar mucha estabilidad. Esto les ha permitido reducir su cobertura, mientras que las coberturas que han obtenido se encuentran a precios muy atractivos y es mucho más probable que mejoren en valor que que disminuyan.

Conclusión

Agency MBS es una clase de activo premium porque con las “Empresas Patrocinadas por el Gobierno” garantizando el capital, conllevan muy poco riesgo crediticio. NLY aprovecha esa seguridad para utilizar cantidades significativas de apalancamiento para convertir un rendimiento bajo en un rendimiento de dos dígitos.

El riesgo para NLY tiene poco que ver con si la gente paga o no sus hipotecas, tiene mucho que ver con las acciones de la Reserva Federal. Las condiciones ideales absolutas son que las tasas de interés en el extremo corto de la curva sean muy estables, con tasas de interés en el extremo largo subiendo gradualmente. Estas son las condiciones que estamos viviendo ahora mismo.

Tampoco es probable que estas condiciones desaparezcan, ya que la Fed ha reiterado su intención de mantener la tasa objetivo actual de 0% -0,25%, incluso si la inflación supera el 2%.

El último valor en libros informado de NLY fue de $ 8,39, y en la llamada de ganancias, la gerencia indicó que era aproximadamente un 1% más alto a fines de julio. Esto significa que hoy, los inversores pueden comprar NLY a 10% más descuento al valor contable en un entorno donde podemos esperar que el valor contable y el flujo de caja aumenten.

Como inversores, hoy podemos obtener un rendimiento del + 11% y, durante los próximos años, el entorno de tipos de interés es ideal para la estrategia de NLY. El valor contable volverá a subir y es muy probable que el dividendo también aumente.

¿Un rendimiento de + 11% con crecimiento de dividendos por delante? Sí, es posible y su nombre es NLY.

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Divulgar: Yo soy / estamos de largo NLY. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Treading Softly, Beyond Saving, PendragonY y Preferred Stock Trader son contribuyentes de apoyo para oportunidades de dividendos elevados.

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