El lunes 14 de septiembre, el departamento REIT Aimco (AIV) anunció una serie de transacciones para desbloquear el valor para los accionistas. El conjunto de transacciones incluye:

1) Separación de la cartera REIT estabilizada de Aimco (será AIR) de su negocio de desarrollo de apartamentos más desigual y menos predecible.

2) La venta de 12 edificios de apartamentos de California en una empresa de riesgo compartido, de los cuales Aimco poseerá el 61%, y su socio institucional no identificado poseerá el 39% restante. El valor total de la cartera aquí es de $ 2.4 mil millones (incluida la deuda).

3) El apalancamiento del Joint Venture a un LTV del 51%, que es más consistente con el extremo inferior de los niveles de apalancamiento observados en el mercado privado, aunque sigue siendo conservador (normalmente se ven LTV del 60-80% en el mercado privado).

4) Además, la gerencia dijo que espera un aumento de dividendos del 5% para 2021. Eliminar la carga de desarrollo de efectivo permite a Aimco aumentar sus dividendos incluso si la economía débil suaviza temporalmente los resultados. Este es un signo alentador de confianza.

Esta es una noticia inequívocamente positiva para los accionistas a largo plazo, ya que 1) confirma el valor de mercado privado de los activos, (2) el aumento de dividendos muestra confianza en la salud de la empresa y (3) muestra un rápido apetito de los prestamistas por financiar una financiación estabilizada de alta calidad. activos de apartamentos en California.

¿Qué precio recibió Aimco por sus activos de apartamentos en California?

Los activos se vendieron por $ 592,000 por unidad o una tasa de capitalización del 4.2%. La tasa de capitalización se calculó utilizando el NOI final, que es favorable dadas las recientes disminuciones de los alquileres (modestas disminuciones, sin duda, pero aún así). Aimco señaló que el precio recibido era igual al 97% del valor bruto de los activos antes de Covid, antes de los disturbios sociales, antes de los incendios. Los valores de los activos de California se mantienen bastante bien:

Curiosamente, en la conferencia telefónica de la transacción, se destacó (como era de esperar) que las mejores propiedades de AIV en California se conservaron para el REIT estabilizado. Junto con el AvalonBay (NYSE: AVB) transacción (abajo), esto indica que el valor justo de mercado privado para los activos de apartamentos de grado institucional en California probablemente sea del 4% o menos.

También vale la pena recordar a los lectores que esta transacción se negoció durante una pandemia que ha afectado duramente a Los Ángeles al cerrar Hollywood y el turismo. Se negoció mientras LA y SF Bay estaban literalmente en llamas. Sospecho que AIV podría haber obtenido un precio aún mejor en un entorno más “normalizado”. Como tal, creo que la próxima transacción de apartamentos de LA / SF que veamos tendrá una tasa de capitalización inferior al 4.2%

De manera similar, AvalonBay vendió una propiedad de 70 unidades en la comunidad de Venice (en Los Ángeles) por $ 65 millones (incluye 9,400 pies cuadrados de venta minorista), lo que supera los $ 850k por unidad después de eliminar el valor estimado de venta minorista. Según mis estimaciones, esto equivale a una tasa de capitalización inferior al 4% para los activos de los apartamentos.

Estos puntos de datos del mercado privado confirman que el mercado privado está valorando los activos de apartamentos de California a precios mucho más altos que los inversores públicos de REIT. La transacción de Aimco muestra que la administración puede tomar acciones simples para cerrar el descuento de valoración. Espero que veamos más transacciones de este tipo en los próximos 6 a 12 meses.

Mi apartamento REIT favorito de California (y la posición más grande) es Essex Property Trust (NYSE: ESS). Estas transacciones respaldan mi estimación de valor razonable de $ 350 por acción.

También vale la pena señalar que en su conferencia telefónica sobre transacciones, se señaló que el giro podría sacar a Aimco del S&P 500, lo que podría crear una oportunidad para los inversores oportunistas en el futuro. Me encanta comprar activos infravalorados que conozco muy bien de vendedores forzosos (gestores de fondos indexados) que, por lo general, saben poco, si es que saben algo, de las empresas de su cartera y no son en absoluto sensibles a los precios.

Sigo siendo muy optimista en Essex, AvalonBay y Equity Residential (NYSE: EQR).

Divulgar: No tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas, pero podemos iniciar una posición larga en AIV durante las próximas 72 horas. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello. No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: LARGO ESS AVB EQR

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