El peso pesado de la propiedad, Growthpoint, ha visto cómo sus niveles de deuda se dispararon un 41,5% desde alrededor de R49.5 mil millones hasta apenas por debajo de R70 mil millones al final de su año financiero hasta el 30 de junio, según muestran sus últimos resultados publicados el miércoles.

Esto ha contribuido a que la relación préstamo-valor del grupo también aumente, hasta el 43,9% desde un 36,7% mucho más aceptable para su año financiero 2019.

El impacto de la pandemia Covid-19 en los flujos de ingresos y las valoraciones de propiedades es un gran dolor de cabeza para Growthpoint y muchos de sus pares. Sin embargo, para Growthpoint, su adquisición de una participación mayoritaria en el fondo minorista británico Capital & Regional por R2.9 mil millones en diciembre pasado también ha contribuido a una deuda y un préstamo a valor o LTV mucho más altos del grupo.

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Para poner la deuda de R70 mil millones de Growthpoint en contexto, vale la pena señalar que la cartera de propiedades del grupo en Sudáfrica tiene un valor de R73.4 mil millones (excluyendo su participación del 50% en V&A Waterfront, que tiene un valor de R7.16 mil millones y se trata como un capital social). inversión).

La presentación de los resultados de todo el año de Growthpoint revela que, en consecuencia, los costos financieros generales también aumentaron un 19,3%, de alrededor de R2.6 mil millones al final de su año financiero 2019 a R3.1 mil millones en 2020.

A pesar del aumento en su deuda y LTV, Norbert Sasse, CEO de Growthpoint Group, hablando durante un webcast de resultados en los medios, sostiene que el balance del fondo inmobiliario es sólido y le permitirá capear la crisis de Covid-19.

Norbert Sasse, director ejecutivo del grupo de Growthpoint Properties. Imagen: Moneyweb

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El grupo ha optado por aplazar el pago de su dividendo final del año, a más tardar en diciembre. Sin embargo, puede pagar el 75% de esto y retener el resto para apuntalar su balance en medio de la presión de la pandemia. La mayoría de sus pares están reteniendo dividendos o aplazando los pagos.

“En todo momento buscamos lograr un equilibrio entre un negocio sostenible y administrado de manera conservadora y el interés de nuestros inversores en optimizar las distribuciones”, dijo Sasse.

“Si bien no se ha declarado ningún dividendo final para el año fiscal 2020, sujeto a que no haya cambios regulatorios materiales o perturbaciones del mercado que puedan tener un impacto sustancialmente negativo en nuestra posición financiera general entre la fecha de publicación de nuestros resultados y la fecha de declaración del dividendo final para el año fiscal 2020, la junta de Growthpoint está considerando declarar un dividendo final basado en un índice de pago de no menos del 75% de los ingresos distribuibles para el año fiscal 2020, lo que garantizará el cumplimiento de la legislación actual de Reit (fideicomiso de inversión inmobiliaria) ”, señaló.

Esta es la primera vez en 16 años que Growthpoint no ha podido entregar un dividendo creciente a sus accionistas.

Sasse dijo que los resultados se vieron afectados significativamente por las restricciones de bloqueo de Covid-19, principalmente en el último trimestre del año financiero de Growthpoint hasta finales de junio. Sin embargo, enfatizó que la economía de Sudáfrica ya estaba en recesión antes del Covid-19.

“Nunca antes Growthpoint había experimentado un entorno operativo tan desafiante. Tras una revisión estratégica detallada de las estrategias a corto y largo plazo, la junta de Growthpoint está dando prioridad a la liquidez y la solidez del balance a corto plazo, teniendo en cuenta los débiles fundamentos inmobiliarios en Sudáfrica en particular, y el ciclo actual de caída de los valores de los activos y aumento de apalancamiento. niveles ”, dijo.

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Growthpoint tiene una cartera inmobiliaria de Sudáfrica, Australia, Gran Bretaña y Europa del Este (Polonia y Rumanía), que se mantiene directamente o mediante inversiones de capital, por valor de más de 160.000 millones de rand.

La cartera sudafricana del grupo de 440 propiedades comerciales, de oficinas, industriales y sanitarias se devaluó un 8,8% o R7,1 mil millones durante el año financiero.

Incluso el activo trofeo local de Growthpoint, el V&A Waterfront sufrió una devaluación, y la participación del grupo disminuyó en R420 millones.

Sasse admitió que el LTV general de Growthpoint también se vio afectado por la devaluación de la cartera de Sudáfrica, sin embargo, dijo que la participación de Capital & Regional del grupo también sufrió un impacto significativo.

Con la economía del Reino Unido recibiendo un doble golpe por el Brexit y las consecuencias del Covid-19, señaló que la participación del 52% de Capital & Regional de Growthpoint está actualmente valorada en R1.1 mil millones.

“El LTV consolidado de Growthpoint aumentó durante el año al 43,9%. La cifra más alta se debe en parte a la adopción temprana de Growthpoint de la segunda edición de las pautas de informes de mejores prácticas de SA Reit (Asociación), que incluye un nuevo cálculo estándar para SA Reit LTV que aumenta este número para Growthpoint en un 1,7%. Usando la base de cálculo anterior, el LTV de Growthpoint es 42.2% “.

Keillen Ndlovu, directora de fondos inmobiliarios cotizados de Stanlib, le dice a Moneyweb que tanto la caída en los ingresos distribuibles como el valor de las propiedades en Growthpoint estuvieron “bastante en línea con las expectativas”.

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Agrega: “Dados los desafíos, los cambios y la incertidumbre, los valores de las propiedades comerciales continuarán bajo presión a corto y mediano plazo … Sin embargo, el sector inmobiliario cotizado cotiza alrededor del 50% por debajo de sus valores de activos netos, lo que significa las devaluaciones ya se han descontado ”.

Ndlovu señala que, si bien el LTV de Growthpoint se ha disparado, no infringe ningún nivel de compromiso de deuda.

“Es probable que los LTV de varias de las principales SA Reit aumenten entre el 45% y el 50% … Muchos buscan vender activos, pero no es fácil en este entorno. Obtener capital tampoco es ideal, por lo que la opción más viable es retener los ingresos para tratar de limitar el aumento de la deuda y reforzar los balances “.

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