Este artículo fue coproducido con Williams Equity Research (“WER”).

Ahora estoy escribiendo un nuevo libro, The Intelligent REIT Investor, en el que estoy utilizando contenido de un libro escrito por el legendario Ralph Block llamado Investing In REITs. El Sr. Block falleció en 2016 y no solo era un amigo, sino también un mentor, y estoy emocionado de utilizar el contenido que escribió en mi nuevo libro.

“Hace más de 50 años, un terrateniente emprendedor llevó varios remolques, junto con sus propietarios, a una parcela de terreno remota, los semi-fijó a los cimientos y llamó al proyecto un 'parque de casas móviles'.

Muchas de las comunidades modernas de “casas prefabricadas”, sin embargo, se parecen poco a los parques de casas móviles de ayer. Las casas, fabricadas fuera del sitio, rara vez se retiran de las comunidades y, por lo general, tienen la calidad y apariencia de las casas construidas en el sitio.

Los propietarios disfrutan de comodidades como una atractiva entrada principal, casa club, piscina, canchas de tenis, putting green, salas de ejercicios e instalaciones de lavandería “.

Desde que Block publicó su último libro (la Cuarta Edición) en 2011, el sector de viviendas prefabricadas ha crecido a más de $ 27,7 mil millones (capitalización de mercado) en tamaño, pero aún es un maní en comparación con los sectores inmobiliarios dominantes (más información a continuación). Además, las “viviendas prefabricadas” y los “parques de casas móviles” tienden a generar una respuesta emocional, o al menos, un fuerte sesgo.

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Algunos se parecen a la imagen de arriba.

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Otros son menos pintorescos.

Independientemente de la opinión o experiencia de uno con los parques de casas prefabricadas, tienen un problema de marca. Como inversores, una buena o mala imagen no es clave. Lo que importa es el valor.

Mientras trabaja con este análisis objetivo de los pros y los contras de invertir en parques de casas prefabricadas, nuestra sugerencia es mantener la mente abierta.

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Este enfoque parte de una perspectiva diferente: los precursores del reciente y espectacular éxito del self-storage. Este era otro segmento de bienes raíces comerciales que antes no se apreciaba ni se apreciaba.

Ahora incluye clasificación A Almacenamiento público (PSA) y otros grandes REIT como Almacenamiento de espacio adicional, Inc. (EXR) y CubeSmart (CUBO).

(De paso, W.P. Carey (WPC) también posee almacenamiento propio, arrendado en red, por supuesto).

Muchos de los impulsores del increíble crecimiento del self-storage en los últimos 15 años se aplican directamente a los parques de viviendas prefabricadas. De alguna manera, este segmento tiene vientos de cola más poderosos que el almacenamiento propio antes de su ascenso.

Fuente: Inland Investments

¿Sabía que los parques de viviendas prefabricadas fueron el sector inmobiliario con mejor desempeño en 2019?

El retorno del segmento más de duplicado el de los apartamentos y quintuplicado vivienda para estudiantes. Hay más sorpresas en camino.

1. Falta de inversores institucionales

Se dice que el primer complejo moderno de autoalmacenamiento se construyó en Corpus Christi, Texas, en la década de 1960. Hace apenas 15 años, la propiedad institucional en el self-storage estaba muy por debajo del 10%. Según los datos de la industria de 2019, el 25% ahora es propiedad de instituciones y el 18% está asociado con empresas que cotizan en bolsa.

Podemos intercambiar institucionales con gestionados profesionalmente. La conversión de “mamá y papá” a administrada institucionalmente se acuerda como uno de los principales impulsores del sólido desempeño del almacenamiento personal durante el último ciclo económico, si no el principal. Hay seis REIT de autoalmacenamiento que cotizan en bolsa y, en total, generaron $ 3.250 millones en fondos de operaciones (“FFO”) en 2019 y lograron un aumento positivo del 0,50% en los ingresos operativos netos de la misma tienda (“SS NOI” ) en el primer trimestre de 2020.

Cambiando de velocidad, solo hay tres REIT que cotizan en bolsa y se centran en viviendas prefabricadas, y ninguno es particularmente grande. Estas empresas poseen solo 2.5% del total de la oferta comunitaria de viviendas prefabricadas, es decir, un orden de magnitud menor que el almacenamiento propio. Su generación de flujo de efectivo es proporcional, aunque el sector ha experimentado un mejor crecimiento de SS NOI en 2020 (1,5-3%) que sus pares resilientes de self-storage.

Fuente: NAREIT

Ningún otro sector o subsector de bienes raíces comerciales tiene menos REIT que cotizan en bolsa que las casas prefabricadas. Al 31 de julio de 2020, la capitalización de mercado de estos REIT también se encuentra entre las más pequeñas con $ 27,7 mil millones. Para el contexto, las categorías de Industrial, Oficina, Self-Storage y Retail son $ 135,7 mil millones, $ 78,8 mil millones, $ 60,7 mil millones y $ 101,2 mil millones, respectivamente.

El sector de los parques de casas prefabricadas consta de 45.000 a 49.000 propiedades individuales. El número total de parques propiedad de los tres REIT que cotizan en bolsa es de aproximadamente 1,100 según los datos del primer trimestre de 2020 y las tasas de crecimiento históricas.

Es importante comprender por qué es importante la transición a la gestión institucional. Al igual que lo que ocurrió en las propiedades de hoteles y oficinas hace muchas décadas, y el self-storage más recientemente, los inversionistas institucionales mejor capitalizados y más sofisticados generan una ganancia única significativa cuando se apoderan de una propiedad de una operación “familiar”.

Los costos de financiamiento disminuyen, la administración de inquilinos mejora, la escala aumenta y las rentas se calculan en función de millones de entradas en tiempo real en lugar de la mejor suposición del Sr. y la Sra. Jones. Los alquileres de las propiedades modernas de almacenamiento automático se ajustan a lo largo del día mediante inteligencia artificial.

Dado lo que sabemos sobre las tasas de capitalización, la capacidad de una institución para aumentar el rendimiento anual a nivel de propiedad en un 2-3% (por ejemplo, un rendimiento anual del 4% al 6-7%) equivale a un potencial 50% de aumento de valor en el entorno actual de tipos de interés bajos.

2. Inquilinos ideales

Ese encabezado hará que muchos hagan una toma doble (amplia). Si bien muchos parques aprovechan a los clientes de vehículos recreativos como un negocio secundario, estamos hablando de parques de casas prefabricadas que se asemejan a los vecindarios normales. Este negocio es como cobrar el alquiler del apartamento o la casa del inquilino. Deje que eso se asimile. El propietario del parque le cobra a cada inquilino de $ 280 a $ 450 por lote. Como lo confirmará un viaje rápido por cualquier parque de casas móviles establecido, el inquilino promedio permanece durante aproximadamente 14 años.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios afirma que el tiempo promedio que los estadounidenses permanecen en sus hogares tradicionales es de aproximadamente 13 años, en comparación con los 10 años en 2008. Sorprendentemente, los propietarios de casas prefabricadas permanecen en sus hogares más tiempo que los hogares tradicionales.

Esta es también una medida de cuánto tiempo permanece una persona o una familia en su casa prefabricada. en la misma propiedad. La investigación de Tony Guerra indica que cuesta entre $ 2,000 y $ 5,000 reubicar una casa prefabricada según el tamaño y la distancia involucrada. Sin embargo, eso es solo el movimiento físico y el costo total de la reubicación es de más de $ 10,000. Dado que el alquiler es de unos pocos cientos de dólares al mes, se necesita una gran motivación para gastar casi cinco mil dólares para hacer una mudanza debido a un modesto aumento de alquiler.

La demografía es una tendencia que discutimos a menudo; es la fuerza impulsora silenciosa detrás de muchos elementos de la economía global. Según el Instituto de Vivienda Prefabricada, el 40% de las aproximadamente 22.000.000 de personas que viven en este tipo de vivienda tienen 50 años o más.

La tasa aumenta para las áreas populares entre los jubilados, como Arizona y Florida. Debido a que los alquileres son tan bajos, los inquilinos generalmente pueden cubrir el 100% de sus gastos fijos con un ingreso fijo. El beneficio promedio de la seguridad social fue de $ 1,503 por mes en enero de 2020. Esto permite que quienes viven con ingresos modestos ahorren para las vacaciones anuales, visitar a los niños, etcétera.

El otro beneficio de los inquilinos de renta fija y la modesta obligación de alquiler es la muy baja correlación del flujo de efectivo de los parques de casas prefabricadas con la economía en general. De hecho, los datos sugieren que la demanda de este tipo de vivienda aumenta durante las recesiones, ya que las personas intentan reducir su tamaño o perder un flujo permanente de ingresos.

3. Requisitos de capital y mantenimiento extremadamente bajos

En general, los propietarios de parques de casas móviles no ser dueño de la vivienda, sino que alquila la tierra a los propietarios. Estos inquilinos a menudo pagan en efectivo o más del 50% de anticipo por su edificio de $ 40,000- $ 55,000 (suponiendo que sea de ancho único). Los propietarios de los parques proporcionan una infraestructura mínima y, dado que no son propietarios de los edificios, mantenimiento casi nulo es necesario en comparación con otros tipos de bienes raíces comerciales. Estos son los mismos atributos que hicieron que el almacenamiento personal fuera tan popular entre los inversores individuales hace mucho tiempo.

(Fuente: iREIT / Williams Equity Research)

Si bien el self-storage obtiene una buena puntuación con un 4,7% de los ingresos anuales necesarios para CapEx, la vivienda prefabricada lo hace aún mejor al 3,5%. Ahora que tenemos una mejor comprensión de cómo funcionan estas propiedades, no debería ser una gran sorpresa.

4. Desequilibrio estructural de oferta y demanda

Esta variable es quizás la más fácil de entender. A pesar de la creciente demanda, solo se establecieron 10 nuevos parques de viviendas prefabricadas en los EE. UU. En todo 2019. ¿La razón? “NO AL LADO DE MI CASA.”

Los vecindarios adyacentes en los suburbios luchan agresivamente contra los nuevos desarrollos. Lo único que los gobiernos desprecian más que la óptica de la vivienda prefabricada es la falta de impuestos. Esto ha alcanzado niveles tan extremos que hay múltiples organizaciones que luchan por “mandatos de zonificación discriminatorios” contra el desarrollo de viviendas prefabricadas.

A pesar de que los alquileres y los precios tradicionales de las viviendas se disparan en los EE. UU. En medio de un desempleo superior al promedio, no parece que se avance en esto en el corto plazo.

El impacto en la nación y la ciudadanía estadounidense es discutible, pero es ciertamente un beneficio para propietarios de parques de viviendas prefabricadas existentes. Tan difícil como es construir nuevos edificios de apartamentos en lugares como Nueva York, contribuyendo directamente a costos de alquiler por encima del promedio, palidece en comparación con los desafíos que implica la aprobación de un nuevo proyecto de viviendas prefabricadas. Los administradores profesionales y los REIT pueden recorrer todo el país comprando propiedades con poco o ningún temor a una mayor competencia, independientemente de la economía involucrada.

Se espera que la población de 55 años o más en los EE. UU. Crezca en un 18% de 2020 a 2035. El promedio de residentes nuevos de viviendas prefabricadas es de 59 con RVs solo un poco más bajo a 55. Se espera que la demografía que busca viviendas asequibles fuera de las áreas urbanas crezca considerablemente durante los próximos 15 años. Si el clima actual en las grandes ciudades de EE. UU. Es una indicación, esperaríamos que esto se acelerara en lugar de disminuir.

5. Una solución parcial a un gran problema

La vivienda asequible es casi un cliché hoy en día, pero muchas ciudades importantes, debido al aumento de las regulaciones, el empeoramiento del tráfico y el aumento de los costos de construcción, están en una seria batalla con los costos de la vivienda. Tampoco es solo Estados Unidos. La solución natural para una mayor demanda, una mayor oferta, a menudo se ve limitada. El costo promedio para construir una casa prefabricada es de $ 49 por pie cuadrado en comparación con $ 107 por pie cuadrado para las casas tradicionales. Esa es una clara ventaja, pero no toda la historia.

Las casas prefabricadas generalmente no están construidas para durar tanto como una casa tradicional bien construida. Por esta razón y otras, su valor de reventa es realmente bajo. Sin embargo, lo que la mayoría de los propietarios no se dan cuenta es que esto no es una comparación exacta con las casas tradicionales. Las casas generalmente no se aprecian significativamente, la tierra debajo de ellos lo hace.

Como sabe cualquier propietario a largo plazo, incluso la casa tradicional mejor construida cuesta una fortuna para mantenerla durante 15 a 25 años. Las casas prefabricadas no tienen terreno adjunto y, por lo tanto, no se benefician de la tendencia del suelo urbano a aumentar de valor en línea con la inflación.

Esto es negativo y positivo.

Como se mencionó anteriormente, sin tierra significa que no hay impuestos a la propiedad (No puedo garantizar eso para California u otros estados que gravan a sus ciudadanos por litro de aire respirado). El propietario de una casa prefabricada transfiere esos costos, pero su eficiencia fiscal es mucho más alta que la de un individuo. Además, las viviendas en los suburbios suelen pagar impuestos mucho más altos que la parcela de tierra equivalente en un parque de casas móviles.

Todo esto se traduce en vivienda mucho más rentable en comparación con las casas tradicionales y casi el 100% de las unidades multifamiliares comparables. Los parques de casas prefabricadas están diseñados para quienes viven con alrededor de $ 30,000 por año.

Suponiendo una hipoteca de $ 35,000 (la mayoría de las casas prefabricadas se compran con un 50% + de anticipo), un plazo de 20 años y una tasa de interés del 5.0% para reflejar que el banco asume un mayor riesgo, el pago mensual de la hipoteca es de $ 192. Agregue el alquiler promedio de un parque de casas prefabricadas de $ 280, y el costo total es de $ 472 por mes. La casa manufacturada promedio de un ancho es de 12-16 pies de ancho y 60 pies de largo o 840 pies cuadrados. Eso no es gigante, pero es menos de un tercio del apartamento promedio en Austin, TX u otros estados.

Las tasas de delincuencia y los estándares de vida en general también son muy superiores en un parque de casas prefabricadas de calidad media en comparación con las áreas urbanas con niveles de ingresos similares.

Hay riesgos

Berkshire Hathaway de Warren Buffett ha sido propietario de Clayton Homes, la constructora de casas prefabricadas más grande de los EE. UU., Durante muchos años. No solo eso, Berkshire también posee los dos prestamistas de casas prefabricadas más grandes, Vanderbilt Mortgage y 21st Mortgage and Finance.

Invirtiendo en la construcción y financiación de viviendas prefabricadas, El compromiso de Berkshire con el sector es indiscutible. Aquí está la parte divertida si aún no lo veía venir:

“18 de abril de 2019. Forbes: Inversión explotadora en casas móviles de Warren Buffett

3 de abril de 2015. Seattle Times: La trampa de las casas móviles: cómo un imperio de Warren Buffett se aprovecha de los pobres “

El Oráculo de Omaha está lejos de ser el único inversor que recibe críticas.

John Oliver, presentador de un programa de televisión nocturno, dedicó un segmento a criticar la actividad de inversión de Blackstone (BX) que involucra parques de casas prefabricadas. El administrador de cartera de WER ha trabajado con Blackstone de manera extensa, pero nunca ha recibido compensación de la empresa, directa o indirectamente.

En su opinión, el Sr. Oliver carecía incluso de una comprensión fundamental de la situación basada en ver el video, pero su atractivo emocional fue, no obstante, efectivo y obtuvo una considerable atención de los medios.

Especialmente en este entorno hipersensible, el riesgo de los titulares es importante. En el pasado, y sin importar qué partido estaba en el cargo, se llevaba a cabo un proceso razonable a medio camino antes de realizar cambios estructurales en una industria o un régimen de políticas.

En el mundo actual, la indignación en las redes sociales a menudo fluye directamente a los discursos de los congresistas ese mismo día. Si los parques de viviendas prefabricadas se convirtieron en un tema candente, el riesgo de los controles de alquiler para quienes pagan los pagos del gobierno, las mejoras obligatorias a la propiedad, los impuestos específicos del sector y otros riesgos regulatorios son muy reales. Esto se incorpora a nuestras expectativas de rentabilidad ajustadas al riesgo.

Fuente: Statista

Esto se ve mitigado por las casas prefabricadas que brindan una verdadera alternativa de vivienda de bajo costo (en términos de hechos) y que residen principalmente en estados rojos en el suroeste y sureste, como Texas, Florida, Carolina del Sur y Luisiana. Sin embargo, eso no elimina el riesgo regulatorio federal de personas como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

Análisis de pares

Los dos REIT de mayor calidad en este segmento son Propiedades Equity Lifestyle, C ª. (ELS) y Comunidades Sun (SUI). Esto no está diseñado para ser una revisión completa de las empresas, pero proporcionaremos lo suficiente para familiarizar a los lectores.

Fuente

Al 30 de junio de 2020, Equity LifeStyle posee 413 propiedades que contienen 157,713 sitios en 33 estados de EE. UU. y Columbia Británica en Canadá.

Fuente: Equity LifeStyle

De esas propiedades, 90 (21,8%) están adyacentes a un lago, río u océano y 120 (29,1%) están dentro de las 10 millas de la costa. Equity LifeStyle Properties existe desde hace más de 50 años. El REIT tiene 204 comunidades de viviendas prefabricadas, 198 complejos turísticos para vehículos recreativos y 11 puertos deportivos. En conjunto, el 90% de los ingresos se derivan de arrendamientos anuales estables.

Desde una perspectiva de cartera y flujo de caja, Equity LifeStyle finalizó el 31 de julio con una ocupación del 95,2%. Los ingresos básicos de Core Community, definidos como propiedades de propiedad y operadas desde el 1 de enero de 2019, crecieron 4.4% en julio. El crecimiento de la renta base de los complejos turísticos fue más modesto, del 1,0%, pero se mantuvo positivo. Más importante aún, el crecimiento normalizado de FFO es del 9% anualizado desde 2006.

Debido a las proporciones de pago iniciales extremadamente conservadoras, el dividendo ha aumentado en un increíble 24% anualizado durante el mismo período. Eso se redujo al 14% en el último año, pero también lo ha hecho el promedio de REIT en solo 3.3%. Eso ciertamente arroja una luz diferente sobre el modesto rendimiento actual del REIT de 2.02%.

En términos del balance, ELS cerró julio con un valor empresarial de $ 15,7 mil millones y un valor de deuda a empresa de solo 16,1%; es uno de los REIT de menor nivel que seguimos. La deuda total sobre el EBITDAre ajustado fue de 5.0x, otra métrica en línea con los REIT de grado de inversión más sólidos.

Quizás lo más impresionante, solo 14% de la deuda vence en los próximos siete años. No se queda atrás el plazo medio de vencimiento de Equity LifeStyle de casi 14 años; eso es dos veces Promedios REIT. Las cosas cambian rápidamente, por lo que los datos de transacciones más recientes tienen mucho peso. ELS acaba de cerrar $ 387 millones en financiamiento garantizado a una tasa de interés promedio ponderada de un mero 2,55%.

En particular, el REIT no tiene una calificación de una agencia de crédito importante. Es probable que esto se deba a que la mayor parte de su deuda está asegurada contra la propiedad en lugar de no estar asegurada contra la empresa matriz. Esto debe tenerse en cuenta al evaluar su balance en general.

Equity LifeStyle cotiza a lagrimeo 32x 2020 FFO. El múltiplo FFO adelantado de 22x en los mínimos de marzo fue atractivo pero no duró mucho. Los inversores que confían mucho en la capacidad de ELS para aumentar las rentas en un 4-5% durante muchos años pueden justificar el pago de hasta 62 dólares por acción, o poco menos de un múltiplo de FFO de 30 veces.

Fuente: Sun Communities

Comunidades Sun es el otro REIT del parque de viviendas prefabricadas de mayor calidad. Sun tiene un tamaño muy similar al de ELS con 426 comunidades en 143.000 sitios. Al igual que ELS, incluso tiene un poco de exposición a Canadá con propiedades en Ontario. La demanda sigue siendo fuerte con un aumento del 17% en las solicitudes de viviendas de alquiler en el segundo trimestre en comparación con el mismo período en 2019. La ocupación es casi idéntica a ELS con un 96,5%.

Fuente: Sun Communities

Sun logra superar el promedio de la industria con inquilinos que permanecen en sus propiedades durante 15 años. Desde 1998, Sun ha generado un crecimiento de ingresos operativos netos de la misma comunidad 190 puntos básicos mas grande que el promedio del sector de apartamentos.

Fuente: Sun Communities

El rendimiento durante las recesiones es donde Sun realmente “brilla”. Aunque los REIT de apartamentos tienen un excelente historial en tiempos de crisis en comparación con el mercado REIT más amplio, el historial de Sun está en una liga diferente con no hay períodos reales de disminución del NOI se remonta a finales de la década de 1990.

Fuente: Sun Communities

La actividad de adquisición de Sun ha sido rentable pero sostenible. Esto le ha permitido disminuir su deuda neta sobre EBITDA de 7.5x en 2016, un nivel elevado, a 4.8x a fines del segundo trimestre, una métrica en línea con los REIT de grado de inversión de mayor calidad. La firma tiene vencimientos cero este año y el próximo y solo $ 82.2 millones en 2022.

Fuente: Sun Communities

El caucho se encuentra con la carretera aquí. El rendimiento total de tres, cinco y diez años de Sun ha superado por completo no solo el índice MSCI US REIT, sino también el S&P 500. Al mismo tiempo, gran parte de eso se ha derivado de la expansión múltiple, una variable que no puede crecer indefinidamente. (fuera de las acciones de tecnología, pero esa es otra historia).

Desafortunadamente, SUI cotiza casi al mismo múltiplo FFO que ELS a 30 veces las estimaciones futuras; el rendimiento de la acción también es aproximadamente del 2,0%. $ 140 por acción es lo más alto que podemos justificar para aquellos alcistas en los fundamentos de SUI en comparación con los mínimos y máximos de 52 semanas de la acción de $ 96,34 y $ 173,96, respectivamente.

(Nota: incluimos otra selección de nano-capitalización en el artículo del mercado que hemos recomendado como una compra súper especulativa).

Conclusión y nota especial

Cubrimos mucho, pero te dejo con un dato más interesante y una recomendación antes de terminar. Esto se relaciona con un elemento mundano pero crítico de la contabilidad y los flujos de efectivo de REIT.

Los programas de depreciación de los parques de casas prefabricadas generalmente promedian 15 años en comparación con los apartamentos de 27,5 años y las propiedades comerciales (por ejemplo, oficinas e industriales) de 39 años. ¿Qué diferencia hace eso?

La tasa de depreciación más alta equivale a mayores flujos de efectivo después de impuestos para los inversores basado en una generación de ingresos idéntica.

No somos los únicos para notar el atractivo de los parques de viviendas prefabricadas.

Según Green Street Advisors, los REIT de viviendas prefabricadas tienen la prima más alta al valor bruto de los activos de cualquier segmento de bienes raíces que cubren (que son todos). Esto es un espada de doble filo y no todas son malas noticias.

Los REIT existentes en este sector, Equity LifeStyle Properties, Inc, Sun Communities, Inc. y Propiedades UMH (UMH), compran esencialmente todas sus propiedades a individuos o familias a un valor liquidativo aproximado. (Nuevamente, proporcionamos una selección de nano-capitalización en el artículo del mercado).

Una vez en el REIT, sin embargo, se valoran inmediatamente con una prima de ~ 20%. Esto crea un valor inmenso para los accionistas. Por otro lado, las acciones se negocian a múltiplos de 21-31x FFO (UMH es el más barato; ELS el más caro), y los REIT mejor administrados generan rendimientos 50-100 puntos básicos más bajos que los REIT de apartamentos de calidad.

Esperamos que este análisis sobre el sector de la vivienda prefabricada y varios de sus componentes haya sido educativo y útil. Como explicó Ralph Block:

“… este tipo de propiedad atraerá a los inversionistas que aprecian los flujos de efectivo estables, los aumentos de alquiler predecibles y los requisitos de gastos de capital muy modestos; tres REIT (propiedades de estilo de vida de capital, Sun Communities y UMH Properties) sirven a este nicho”.

Nota del autor: Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación, al mismo tiempo que proporciona un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largo MHPC. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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