Simon Property Group (NYSE: SPG) colapsó debido al COVID-19. La compañía ha visto caer el precio de sus acciones desde un pico de 52 semanas de $ 163.6 y un pico a mediados de 2016 de $ 227. Eso es una caída de capitalización de mercado de casi $ 50 mil millones desde su pico de mediados de 2016 y una caída de capitalización de mercado de $ 30 mil millones desde su máximo de 52 semanas. Sin embargo, a pesar de este colapso, el nuevo rendimiento del recorte posterior al dividendo de la compañía de cerca del 8% es increíblemente emocionante.

Más aún, como veremos a lo largo de este artículo, no se requiere un artículo reciente que diga que es necesaria una dilución de grupo.

Simon Property Group – Simon Property Group

Requisito de dilución del grupo de propiedades de Simon

Comencemos discutiendo el requisito de dilución de Simon Property Group del artículo de un colaborador.

Fuente: gráfico de Macrotrends

El argumento del artículo es sencillo. El “capital social” de Simon Property Group ha estado disminuyendo durante varios años, por lo que se requeriría un aumento de capital del orden de varios miles de millones de dólares. Sin embargo, el defecto del artículo es que no explica por qué la empresa requiere una determinada relación deuda-capital o por qué se requiere que el capital tenga un cierto nivel.

Sin embargo, esto se puede destacar con más detalle en un astuto comentario descrito por “La vida sobre los dividendos”.

“Hay varias formas de valorar las propiedades inmobiliarias, pero la más sencilla es tomar el Ingreso operativo neto (NOI) y dividirlo por una tasa de capitalización. Utilizando la cifra del NOI para los primeros seis meses del año (consulte la página 16 de la presentación del segundo trimestre de SPG) de 2.384b y anualizándolo el resultado del año es 4.768b. Dividir esta cifra por una tasa de capitalización del 7% y los inmuebles de SPG valen 68.11b frente a los 14.38b que se llevan en el balance general. Usando el 53.73b (68.11b – 14.38b = 53.73b) la cifra como el valor de los bienes raíces de la compañía en lugar de 14.38b da como resultado un capital en el balance de 39.35b versus el capital GAAP de 2.3b que se muestra. Deuda / capital ahora es 0.86 (34b en deuda / 39.35b en capital = 0.86) versus 14.7. Ahora ve por qué SPG tiene una calificación de “A”. Por cierto, si se usa una tasa de capitalización del 6% en lugar del 7%, la deuda / capital resultante es 0.50.

No soy el único que valora los activos de SPG de esta manera. Los prestamistas de la empresa también lo hacen. En la página 13 del suplemento Q2, se detallan los convenios de deuda. La nota a pie de página en la parte inferior de la página establece que la deuda total / activos totales se calculará tomando el NOI y dividiéndolo con una tasa de capitalización del 7% y agregando “otros activos”. El convenio requiere deuda total / activos totales <65% y la empresa calcula que terminaron el segundo trimestre en 44%. La conclusión es que SPG no tiene una deuda pesada en absoluto ".

Esencialmente, a lo que se reduce el argumento es a que el “capital de los accionistas” es una forma totalmente incorrecta de valorar una empresa inmobiliaria. Un vistazo rápido al balance de Simon Property Group explicaría por qué este es el caso. El capital contable proviene de “activos totales” menos “pasivos totales”. Este capital restante es un dividendo por número de acciones para obtener capital por acción.

Los primeros elementos del balance general de Simon Property Group son “Propiedades de inversión, al costo” a 37.972 millones de dólares menos la “depreciación acumulada” de 14.489 millones de dólares. Eso obtiene $ 23.582 mil millones. Sin embargo, como explica claramente el comentario anterior, valorar ese inmueble en $ 23.582 millones no tiene sentido y no es así como lo valoran los prestamistas de la empresa.

En cambio, los prestamistas de la empresa utilizan una tasa de capitalización lógica sobre los ingresos operativos netos de la empresa para los activos. Durante los primeros 6 meses de 2020, contando las inversiones, ese número fue de $ 2,88 mil millones frente a $ 3,42 mil millones durante los primeros 6 meses de 2019. Eso equivale a $ 5,76 mil millones anualizados frente a $ 6,84 mil millones anualizados.

* Elegimos usar el NOI combinado de la compañía contando nuevos desarrollos versus comparables.

Utilizando una tasa de capitalización del 7%, que asciende a $ 82 mil millones en 2020, por debajo del valor de la propiedad de $ 98 mil millones en 2019. La empresa necesita mantener la deuda total / activos totales en <65% y están en 44%. Con un pasivo total de 31.000 millones de dólares, la empresa tiene margen para aumentar su deuda de forma significativa. De hecho, puede aumentar su deuda lo suficiente como para adquirir la empresa con su capitalización de mercado actual.

Eso es en un mundo de pico de COVID-19 en comparación con el mundo anterior a COVID-19 y resalta lo infravalorada que está la empresa. Más aún, destaca lo manejable que es la deuda de la empresa en comparación con la necesidad de emitir nuevas acciones. Más aún, vale la pena destacar aquí que la mínima caída en los ingresos netos de la compañía hasta ahora destaca la fortaleza de sus activos.

Vencimiento del contrato de arrendamiento de Simon Property Group

Al mismo tiempo, Simon Property Group tiene vencimientos mínimos de arrendamientos que ayudarán a mantener la solidez financiera después de COVID-19.

Vencimiento del contrato de arrendamiento de Simon Property Group – Presentación para inversores de Simon Property Group

Simon Property Group tiene un 3.9% como arrendamientos de mes a mes con 1.8% que vence en el resto de 2020 y 8.4% que vence en 2021. Eso representa un total de aplicaciones potenciales del 14.1% desde ahora hasta el año 2021. Esa es una cantidad respetable, pero es muy manejable para el flujo de caja de la empresa y las posibles recompensas para los accionistas.

Más aún, una caída del 14% en los ingresos netos de la empresa no significaría ninguna amenaza para los convenios de deuda de la empresa.

Oportunidad de Simon Property Group

De cara al futuro, la empresa tiene una gran oportunidad de recompensar a los accionistas. Los ingresos netos de la compañía atribuibles a los accionistas comunes se han derrumbado de $ 1.043 mil millones durante los primeros 6 meses de 2019 a $ 700 millones durante los primeros 6 meses de 2020. Esto viene con $ 665 millones en gastos de depreciación de 6 meses, que es el flujo de efectivo que la compañía puede utilizar.

Simon Property Group FFO – Presentación para inversores de Simon Property Group

El FFO de la sociedad operativa de Simon Property Group para 2020 será de $ 1.5 mil millones anualizados, por debajo de los $ 2.2 mil millones en 2019. El dividendo recién cortado de la compañía le cuesta $ 1.6 mil millones sobre una base anualizada. La participación de la compañía en los gastos de capital es de $ 300 millones anualizados, lo que significa que a la compañía le faltan $ 400 millones para 2020, pero $ 300 millones adicionales en un año normal.

Esa cantidad de dinero es más que asequible para la empresa, y significa que en un año normal, la empresa podría incrementar sus dividendos a más del 9%. Creemos que es un rendimiento que los inversores pueden esperar cómodamente y muestra por qué invertir en la empresa inmobiliaria es una gran oportunidad.

Riesgo de Simon Property Group

El riesgo de Simon Property Group es bastante claro. La compañía ha visto caer significativamente sus ingresos netos como resultado del COVID-19. Si COVID-19 durara mucho más, la menor utilidad neta de la compañía podría resultar en un recorte de dividendos aún mayor a un rendimiento más sostenible en el rango del 6-7%. Sin embargo, sigue siendo un dividendo de calidad.

Conclusión

Simon Property Group ha tenido un año difícil. La compañía ha visto caer significativamente sus ingresos netos como resultado del COVID-19. Sin embargo, a pesar de este colapso, la compañía tiene un potencial significativo para obtener fuertes recompensas para los accionistas con un rendimiento actual de más del 7% y la capacidad de expandirlo al 9% en un año normal.

Invertir en bienes raíces significa un flujo de caja confiable para los accionistas. Incluso si la empresa necesita recortar aún más los dividendos, tendrá un rendimiento confiable del 6%, con la capacidad de recuperarse al 9% en un entorno normal. Ese dividendo definirá fuertes recompensas para los accionistas y hará que invertir en la empresa sea una oportunidad de calidad a largo plazo.

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Divulgar: Yo soy / somos largo SPG. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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