Tesis del artículo

Brookfield Property Partners (BPY) es una excelente opción de inversión inmobiliaria que combina una gestión de primer nivel, una sólida huella de activos globales, una valoración económica y una atractiva rentabilidad por dividendo. Los problemas que hacen que muchos inversores se alejen de las acciones (la alta carga de deuda y la exposición a los bienes raíces minoristas) no son demasiado problemáticos cuando se examinan más a fondo. En general, Brookfield Property parece una acción con una relación riesgo / recompensa que está sesgada a favor de los alcistas.

Fuente: imgflip.com

Ser parte de la familia Brookfield

Cuando se trata de permitir que otros administren el dinero de uno, mucho depende de si esos gerentes son excelentes en lo que están haciendo o no. Los administradores de activos a menudo tienen un desempeño inferior al de los mercados amplios, debido a una variedad de razones, pero eso no es cierto para todos. Al menos cuando se trata de inversión en activos reales, el grupo Brookfield tiene un desempeño sobresaliente:

GráficoDatos de YCharts

Gestión de activos de Brookfield (BAM)y dos de sus filiales que cotizan en bolsa, Brookfield Infrastructure y Brookfield Renewables, se han desempeñado de manera excelente durante la última década. BAM, la “cabeza” del grupo, ha entregado retornos totales del 275% durante los últimos diez años, mientras que sus dos hijas han entregado retornos totales de más del 500% durante el mismo período de tiempo. Claramente, los ejecutivos y profesionales de este grupo saben lo que están haciendo, demostrado por una exitosa historia de 120 años.

La propia Brookfield Property, que existe tanto como LP con el símbolo de cotización BPY como como REIT con el símbolo de cotización BPYU, no ha generado retornos totales de ese nivel durante la última década. Sin embargo, esto se explica principalmente por el hecho de que su valoración ha disminuido mucho en el pasado reciente. Esto es desafortunado para aquellos que compraron hace años, con una valoración más alta, pero al mismo tiempo creemos que la valoración bombardeada actual proporciona un punto de entrada atractivo.

Centros comerciales y oficinas: ¿todavía se pueden invertir?

Los bienes raíces de Brookfield Property consisten principalmente en bienes raíces minoristas (centros comerciales) y bienes raíces de oficinas. Además de eso, la compañía también tiene una cantidad considerable de inversiones en lo que la compañía llama inversiones LP, es decir, participaciones minoritarias en algunos de los fondos que la familia Brookfield usa para invertir dinero para terceros.

Los centros comerciales habían estado bajo presión incluso antes de la pandemia actual y se han metido en más problemas debido a las medidas de cierre este año. Además de eso, el coronavirus también ha causado algunos problemas (percibidos) para los bienes raíces de oficinas, debido a las nuevas tendencias, como trabajar desde casa. ¿Qué significa eso para una empresa inmobiliaria que se centra en estos dos segmentos de mercado? Creemos que existen vientos en contra, pero que Brookfield Property podrá gestionarlos y prosperar en el futuro.

Cuando miramos por primera vez a los bienes raíces minoristas y al sector de los centros comerciales, creemos que hay que diferenciar entre los operadores de centros comerciales de menor grado, como CBL (CBL) o Washington Prime Group (WPG), y los operadores de mayor grado. Brookfield Property claramente pertenece al segundo grupo, junto con Simon Property (SPG) y Macerich (MAC).

Los centros comerciales de menor categoría en ciudades más pequeñas que no están densamente pobladas seguirán teniendo dificultades en el futuro, especialmente cuando esos centros comerciales ni siquiera estén ubicados en los centros de estas ciudades. Los consumidores que buscan un nuevo par de calcetines simplemente no irán en automóvil de 20 minutos a un centro comercial local si la alternativa es comprar el artículo en Amazon (AMZN). Sin embargo, los centros comerciales de primer nivel que se encuentran en los centros de ciudades grandes y densamente pobladas no tendrán los mismos problemas. Alguien que busque un nuevo iMac, un automóvil Tesla o joyas de Tiffany's continuará haciéndolo en una tienda física, donde se tiene una mejor experiencia de compra cuando se trata de artículos de lujo o de mayor precio. Es por eso que, antes del coronavirus, las tendencias de ventas en los centros comerciales de EE. UU. Se han movido en diferentes direcciones: los centros comerciales de alta calidad con altas ventas por pie cuadrado aumentaron aún más sus ventas promedio, mientras que los centros comerciales de baja calidad con ventas mediocres por pie cuadrado no lo hicieron. Por lo tanto, es bastante claro que la llamada “muerte del ladrillo y el mortero” en realidad se describiría mejor como una “muerte del ladrillo y el mortero de baja calidad”, al menos en lo que respecta a los centros comerciales (una mirada más profunda es disponible aquí). Como uno de los operadores de mayor grado en el espacio, Brookfield Property no tiene que preocuparse demasiado. El espacio del centro comercial que posee Brookfield Property seguirá siendo demandado por los minoristas, y además de eso, hay una amplia gama de posibilidades para usar el espacio de otras maneras, en caso de que la demanda de los inquilinos disminuya. Brookfield Property está desarrollando lo que llama activos de uso mixto, donde el espacio comercial, el espacio de oficinas, el espacio de entretenimiento y el espacio residencial pueden coexistir en el mismo activo. Ese es un enfoque viable para activos de calidad en excelentes ubicaciones, como las que posee Brookfield Property, pero ese enfoque no sería posible para un centro comercial de menor categoría propiedad de CBL a 10 millas de una ciudad pequeña.

La crisis del coronavirus, por supuesto, todavía es un viento en contra para los bienes raíces minoristas de Brookfield Property, razón por la cual los ingresos por alquiler y el FFO durante el primer semestre de 2020 disminuyeron año tras año. Pero esta es una crisis que se superará en algún momento, y luego Brookfield Property, junto con otros propietarios de centros comerciales de mayor categoría, deberían seguir haciéndolo bien, mientras que los operadores de centros comerciales de menor categoría seguirán sufriendo.

Cuando se trata de espacio para oficinas, la crisis del coronavirus una vez más es un viento en contra a corto plazo para Brookfield Property, pero no un problema que arruine a la empresa. Brookfield Property posee activos de oficina no solo en los EE. UU., Sino también en las principales ciudades y centros como Londres, Berlín, Mumbai o Sydney. Esto proporciona cierta diversificación, ya que las tendencias en el sector inmobiliario de oficinas en Estados Unidos no son el único factor relevante. Estas ciudades han estado creciendo durante décadas y es poco probable que esto cambie mucho a largo plazo. Dentro de uno o dos años, la crisis del coronavirus debería haber quedado atrás, y los mismos factores que han llevado a las personas y las empresas a estas ciudades seguirán vigentes. Antes de la pandemia actual, las perspectivas de alquiler de oficinas en los próximos años eran bastante positivas tanto en el Reino Unido como en los EE. UU., Y no vemos que esto cambie mucho a largo plazo. La crisis ha provocado un aumento temporal de los arreglos para trabajar desde casa, pero una vez finalizada la crisis, la mayoría de los que trabajan desde casa volverán a la oficina, debido a factores como una comunicación más fácil y una mayor productividad en un entorno de oficina. . Parece muy probable que una mayor cantidad de empleados trabaje desde casa parcialmente, es decir, 1 o 2 días a la semana, pero es muy poco probable que grandes cantidades de espacio de oficina permanezcan vacías durante un largo período de tiempo. También podemos tener en cuenta que los empleadores probablemente aumentarán el espacio por empleado (prevención de infecciones) y que los espacios de oficinas que permanecerán desocupados probablemente serán edificios de menor grado en lugar de los prestigiosos rascacielos que posee Brookfield Property. En general, parece que la crisis del coronavirus tampoco romperá la cartera de oficinas de Brookfield Property.

Un ejemplo de esfuerzos de remodelación exitosos es el NewPark Mall, propiedad de Brookfield. NewPark Mall era un centro comercial interior clásico anclado por Sears, JC Penney y Macy's. Hace un par de décadas, fue el centro comercial principal que da servicio al área de TriCity. NewPark Mall está en una excelente ubicación con dos salidas de la carretera interestatal 880 principal en lo que ahora es parte de Silicon Valley. Como dicen, cuando se trata de bienes raíces, los tres aspectos más importantes son: 1.) Ubicación, 2.) Ubicación, y 3.) Ubicación. Brookfield está remodelando este centro comercial de 1.2 millones de pies cuadrados en 74 acres de propiedades inmobiliarias de primera en el medio de Silicon Valley por etapas. Sears y JC Penney han sido cerrados, mientras que los cines AMC, el gimnasio abierto las 24 horas y un popular bar / pizzería han abierto. Los planes de remodelación futuros incluyen más de 1,500 unidades residenciales, 450 habitaciones de hotel y medio millón de pies cuadrados de espacio para oficinas. NewPark Mall se está transformando de un antiguo centro comercial cubierto en un centro urbano moderno de alta demanda y uso mixto:

Fuente: Brookfield Property

¿Es la deuda un problema?

Otro temor que suelen plantear los inversores es la alta carga de deuda de Brookfield Property. Y de hecho, la empresa emplea una cantidad considerable de apalancamiento y tiene una cantidad bastante alta de deuda en su balance. Pero se debe considerar que la mayor parte de esa deuda es deuda a nivel de propiedad, sin recurso, es decir, Brookfield Property puede deshacerse de la propiedad y su deuda respectiva sin costo para la empresa en caso de que el valor de la propiedad disminuya demasiado. Además de eso, otra razón que apunta a que la deuda no es un gran problema es la naturaleza trofeo de muchos de los activos que posee la empresa, lo que significa que una disminución permanente y significativa del valor no parece especialmente probable. Por último, pero no menos importante, las tasas de interés históricamente bajas ayudan mucho a Brookfield Property a hacer que su deuda sea más soportable. Durante el trimestre más reciente, Brookfield Property refinanció varias hipotecas y préstamos a tasas tan bajas como LIBOR + 1,95%, lo que significa que la deuda de Brookfield Property no le está costando demasiado a la empresa en términos absolutos.

Si la empresa está apalancada (deuda neta a EBITDA) a 12x, pero su deuda viene con una tasa de interés de solo 2.5%, los gastos por intereses todavía están cubiertos más de 3x por su EBITDA. Las agencias de calificación están de acuerdo en que la deuda no es un gran problema, ya que Brookfield Property tiene una calificación BBB de grado de inversión. Según su presentación 6-K, Brookfield Property generó flujos de efectivo operativos de $ 840 millones durante el primer semestre de 2020 impactado por el coronavirus, o ~ $ 1.7 mil millones anualizados. Esto es con todos los pagos de intereses ya incluidos, por lo que nos parece que Brookfield Property no tendrá problemas con su deuda si la empresa aparentemente todavía estaba generando grandes cantidades de efectivo durante la pandemia.

En cuanto a los vencimientos, vemos que $ 13 mil millones de la deuda de la compañía vence hasta fines de 2021, es decir, aproximadamente el 30% de la deuda total de la compañía. Pero es importante recordar que alrededor del 95% de la deuda es deuda sin recurso a nivel de propiedad. Brookfield Property señala que tiene $ 6 mil millones de liquidez en toda la compañía, por lo tanto, aunque la cantidad de deuda que vence durante el próximo año y medio no es baja en absoluto, no parece que esto sea una amenaza demasiado grande para el empresa.

El mercado le da la oportunidad de comprar calidad a bajo precio

Como se explicó anteriormente, creo que la crisis del coronavirus resultará en vientos en contra a corto plazo, pero no será peligroso para la empresa a largo plazo. La deuda tampoco es un problema tan importante como creen algunos inversores, creo.

Y, sin embargo, Brookfield Partners se está vendiendo a un precio bastante bajo de $ 11.60 en este momento. Esto es un 44% menos que el máximo de 52 semanas. Al observar la valoración de Brookfield Property, vemos que las acciones se ofrecen por 6,9 veces el FFO del año pasado. Cuando asumimos que Brookfield Property volverá a obtener beneficios previos a la crisis en 2022 o 2023, la valoración actual parece extremadamente baja para una empresa de la calidad de Brookfield Property (activos y gestión). Además de eso, las acciones ofrecen un rendimiento del 11,2% aquí mismo. Dado que Brookfield Property aún no ha recortado su dividendo, a pesar de que el impacto del coronavirus está disminuyendo, se podría suponer que el dividendo puede mantenerse. Pero incluso si se recortara el dividendo, tal recorte probablemente solo sería temporal. Brookfield Property también cotiza a solo el 38% del valor contable, a pesar de que el valor contable ya incluye una fuerte depreciación de los activos de la empresa.

El aumento de las tasas de interés está potencialmente amenazando a la empresa a largo plazo, pero debido al hecho de que la Fed ha dejado relativamente claro que quieren mantener las tasas más bajas por más tiempo, Brookfield Property debería beneficiarse de tasas más bajas durante los próximos años en menos.

La administración tanto de Brookfield Property como de Brookfield Asset Management parece estar de acuerdo en que las acciones se cotizan actualmente muy por debajo del valor razonable, como lo demuestran las compras internas y la recompra de acciones (con la ayuda de BAM).

Para llevar

Brookfield Property no es una acción sin riesgo con seguridad, los niveles de deuda son bastante altos y tiene exposición a segmentos inmobiliarios con vientos en contra a corto plazo. Pero debido a la gran calidad de los activos, la gestión experimentada y orientada a largo plazo, y los vientos a favor de las bajas tasas de interés, creemos que la empresa superará estos problemas.

Brookfield Property cotiza a una valoración muy baja de alrededor de 7 veces el FFO anterior a la crisis, ofrece un rendimiento de dividendos de dos dígitos y tiene una administración muy amigable para los accionistas y bien alineada que está recomprando acciones a un ritmo rápido. Es probable que las acciones sigan siendo volátiles y no se puede descartar un recorte de dividendos. Sin embargo, en general, el riesgo-recompensa parece estar sesgado a favor de los alcistas: si las acciones vuelven a los máximos de 52 semanas eventualmente, eso equivaldría a ganancias en el precio de las acciones de ~ 90%, además de recibir fuertes pagos de dividendos. .

Para aquellos inversores preocupados por la deuda de Brookfield Property y el riesgo de un recorte de dividendos, invertir en acciones preferentes también sería una opción. Brookfield Properties Una serie de acciones preferentes acumuladas (BPYUP) cotizan con un rendimiento por dividendo todavía bastante atractivo del 8,5% en este momento, y el dividendo más reciente se declaró en agosto. Los dividendos sobre el total preferencial son aproximadamente $ 16 millones por año, por lo que la cobertura es extremadamente alta y Brookfield Property no ganaría mucho si suspendieran los pagos.

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Divulgar: Soy / somos largo BPY, SPG, MAC. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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