Los propietarios de viviendas asediados están enfrentando dos problemas importantes de frente: un número creciente de inquilinos en mora y un aumento significativo en las vacantes, particularmente en el extremo superior.

Según el último índice de alquileres de Payprop, más de una cuarta parte de los inquilinos estaban en mora en mayo (26,1%) y junio (25,6%), tras un aumento en abril desde el nivel aproximado del 19% durante el primer trimestre.

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No solo hay un mayor número de inquilinos en mora, la cantidad que adeuda ha ido aumentando desde que se implementó el bloqueo estricto a fines de marzo. Para junio, según Payprop, los que estaban en mora debían más de un mes de alquiler. Este número, al 105,8% del alquiler mensual, es mucho más alto que el 77% del alquiler mensual en marzo.

Al profundizar en los montos morosos, a junio casi el 40% de los morosos adeudaban entre un mes y un mes y medio de alquiler (100-150%). Esto es “más del doble de la proporción de clientes en esta banda de atrasos en marzo”.

Otro 15% de los morosos tenía “un valor promedio de morosidad de más del 150% en relación con su alquiler mensual promedio”, un aumento del 10% en mayo, lo que Payprop llama una “tendencia preocupante”.

Fuente: Índice de alquiler de Payprop

Una encuesta separada de TPN muestra que las vacantes han alcanzado el 11,39% en el tercer trimestre, “notablemente más” desde el 9,13% en el trimestre anterior de “bloqueo”. Esta cantidad del 11% es casi el doble del nivel de aproximadamente el 6% en 2016.

Michelle Dickens, MD de TPN Credit Bureau, señala, sin embargo, que “ahora más que nunca, una propiedad desocupada es preferible a un inquilino okupa”.

“Las regulaciones de‘ encierro ’han suspendido drásticamente los derechos de los propietarios a ejecutar sus órdenes de desalojo”, dice.

Fuente: Encuesta de vacantes de TPN, tercer trimestre

TPN dice que los “sectores más afectados con las vacantes en aumento son las propiedades en los mercados de propiedades de lujo y de gama baja”.

“El mercado asequible (está) mostrando la mayor capacidad de recuperación”, agrega.

El mercado de lujo, con alquileres que superan los 25 000 rand al mes, tiene una tasa de disponibilidad del 23%. La gama alta del mercado (alquileres entre 12 000 y 25 000 rand) también está experimentando lo que TPN denomina “vacantes extremas” del 14,9%.

“La reducción de escala es una cruda realidad para muchos hogares”.

“Ningún sector del mercado de alquiler salió indemne, con vacantes de dos dígitos en todos los ámbitos”, dice Dickens. “Aunque las propiedades asequibles en el rango de R4 500 a R7 000 y R7 000 a R12 000 con 10,31% y 10,34% de vacantes respectivamente (permanecieron) como las menos afectadas”.

Nivel “asombroso” de vacantes

A nivel regional, Dickens describe las vacantes registradas en Randburg (18,3%), Sandton (19,2%) y Soweto (19,4%) como “asombrosas”.

TPN dice que “la fortaleza del mercado impulsa las vacantes”, y su índice de fortaleza del mercado “confirma que la demanda se está agotando junto con una gran oferta en oferta”.

“Para aquellos inquilinos con ingresos, es un mercado de inquilinos.

“Los propietarios deben prepararse para la negociación de precios y los beneficios de los incentivos de los inquilinos de la competencia, como depósito cero, primer mes de alquiler gratis, electrodomésticos nuevos y WiFi gratis”.

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La calificación de demanda de propiedades en alquiler ha caído a 53, “la más baja registrada desde el inicio del Índice de Fortaleza del Mercado de Alquiler de TPN”. Junto con esto, la calificación de oferta para propiedades de alquiler de 70, que es la más alta registrada, significa que “el índice de fortaleza del mercado ha caído drásticamente a 41. El equilibrio se logra en 50, cualquier cosa por debajo de 50 indica un mercado con exceso de oferta”.

En Gauteng, el índice de fortaleza del mercado se “desplomó” a 39 en el tercer trimestre, desde 47 en el primer trimestre. Con 38 años, Western Cape es la provincia con peor desempeño en lo que respecta a la fortaleza del mercado (esta cifra también fue de 47 en el primer trimestre).

Región Provincia Tasa de vacantes
Soweto Gauteng 19,4%
eThekwini KwaZulu-Natal 19,4%
Sandton Gauteng 19,2%
Randburg Gauteng 18,3%
Winelands cabo Oeste 13,6%
Suburbios del sur cabo Oeste 13,4%
Midrand Gauteng 13,4%
Costa atlántica cabo Oeste 12,44%
Ciudad del cabo cabo Oeste 11,5%
Johannesburgo Gauteng 11,3%
Pietermaritzburg KwaZulu-Natal 9,8%
Tshwane Gauteng 9,4%
Ekurhuleni Gauteng 8,8%
Costa norte KwaZulu-Natal 7.5%
West Rand Gauteng 7.5%
Suburbios del norte cabo Oeste 6,6%
Centurion Gauteng 5,7%

En los datos de Payprop, también se puede ver esta debilidad.

La tasa de inflación interanual de los alquileres ha caído hasta el 2,3%, 1,1% y 1,6% en abril, mayo y junio, respectivamente. Esto está muy por debajo de la tasa de inflación general del 2,2% en junio. Salvo por dos pequeños picos mensuales, la tasa de crecimiento del alquiler ha estado por debajo de la inflación durante dos años y medio.

Payprop dice que el “efecto de Covid-19 en el alquiler es claro, como se esperaba”.

“El crecimiento de los alquileres durante el último trimestre fue extremadamente bajo y no esperamos que se recupere pronto. Las cifras de inflación durante el trimestre fueron las más bajas en más de 15 años, impulsadas por una caída en la demanda de los consumidores, probablemente debido al bloqueo y la asequibilidad “.

Dickens de TPN dice: “Está claro como el día que los propietarios están bajo una inmensa presión sin un final a la vista. Los tiempos increíblemente difíciles en los que hemos estado aún no han terminado de ninguna manera.

“Es comprensible entonces que una propiedad desocupada sea una situación difícil pero no desastrosa, dado que los propietarios sienten desafíos aún mayores con inquilinos a quienes no pueden desalojar de inmediato a pesar de que se ha otorgado una orden de desalojo”.

Escuche la entrevista de Nompu Siziba con Tobie Fourie, gerente nacional de alquileres de Chas Everitt International:

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