Por Mark McAllister, CFA

Trabajar desde casa probablemente un viento en contra limitado

Mucho se ha dicho y escrito sobre la muerte del edificio de oficinas a raíz de los cierres de espacios de oficinas necesarios como parte de la respuesta a la pandemia de COVID-19 y el impacto asociado a largo plazo de las opciones de trabajo desde casa (FMH); Algunos de estos comentarios provienen de empresas de industrias como la tecnología de la información (TI) que se beneficiarán mucho si la FMH se convierte en el nuevo paradigma. Creemos que claramente habrá un aumento en la flexibilidad de ubicación de la fuerza laboral, con el uso potencial de oficinas satélites en ubicaciones suburbanas y posiblemente “hotelería” (donde los empleados no tienen un escritorio fijo, pero usan una estación de trabajo disponible en los días en que están en la oficina) para complementar un porcentaje algo mayor de actividad de la FMH. Sin embargo, al igual que el informe prematuro de la muerte de Mark Twain, es demasiado pronto para emitir juicios fundados sobre el grado de impacto que esta situación reciente tendrá en la demanda futura de oficinas y las configuraciones de espacio.

La pandemia y la recesión posterior obviamente han creado desafíos de demanda a corto plazo para las propiedades de oficinas, pero somos escépticos de que la FMH tenga un impacto severo a largo plazo en el uso de oficinas por varias razones.

Productividad: La productividad de la FMH fue sólida cuando comenzaron los bloqueos y podría aumentar a corto plazo a medida que el ancho de banda y la capacidad del hardware continúen funcionando. La gente se ha centrado intensamente en el trabajo durante esta crisis tanto para salvar sus puestos de trabajo como porque “no había nada más que hacer”. Pero eventualmente tendremos vacunas, tratamientos efectivos y / o inmunidad colectiva, momento en el cual las razones de salud / seguridad de la FMH disminuirán sustancialmente. Y cuando la vida comience a volver a la normalidad, aumentarán las distracciones, como las compras y los mandados, las reuniones sociales durante el día y llevar a los niños de un lado a otro a la escuela y las actividades. La supervivencia de los empleadores y los trabajos también será mucho más segura y es probable que los niveles de intensidad de los empleados disminuyan. Estos problemas podrían afectar negativamente la productividad de la FMH.

Ergonomía: La residencia media está mal configurada desde un punto de vista ergonómico para soportar a dos personas que trabajan desde casa. Esto es especialmente cierto en los edificios de apartamentos urbanos donde los inquilinos tienden a ocupar unidades más pequeñas debido a los altos alquileres por pie cuadrado que tienen. Los trabajadores de oficina suelen ser eficaces en un entorno en el que tienen una conexión a Internet fiable y de alta velocidad, un mobiliario de oficina eficiente y cómodo y un grado razonable de tranquilidad y privacidad que les permite concentrarse en las tareas que tienen entre manos. En hogares con dos trabajadores de oficina y diseños típicos de casas y apartamentos, ese no suele ser el caso. Además, para muchas personas, la FMH puede llevar a una combinación de percepción del tiempo, de modo que la jornada laboral no termina realmente o al menos es más difícil de terminar. Los desplazamientos, a pesar de todos sus inconvenientes, conllevan una mejor separación diaria entre el trabajo y la vida personal.

Dinámica de oficina: Si se supone que se espera que los gerentes lideren desde el frente, es decir, que se espere que estén en la oficina más que sus subordinados para dar el ejemplo, se podría considerar que los trabajadores que también están físicamente presentes en la oficina muestran un mayor compromiso con la firma y por lo tanto mejor posicionada para influir en sus jefes, mejorando sus posibilidades de obtener futuras promociones y aumentos de compensación.

Cultura corporativa: La capacidad de crear o mantener una cultura corporativa a largo plazo es fundamental para el éxito de las empresas. Las aplicaciones como Teams y Zoom no sustituyen las relaciones en persona y, con el tiempo, la falta de interacción física probablemente conducirá a un menor apego de los empleados y una mayor rotación, lo que resultará en costos más altos. Incluso las organizaciones que tienen una cultura fuerte y positiva y una baja rotación verán que esa ventaja disminuye con el tiempo. Y para las empresas e industrias que ya sufren una mayor rotación, esto podría convertirse en un problema material.

Redes e innovación: El impacto negativo en la creación de redes de empleados y la innovación en ciertas industrias, especialmente TI y farmacéutica / biotecnología, podría ser significativo. Gran parte de la innovación en lugares como Silicon Valley se debe a la creación de redes informales y fortuitas que conducen a conexiones que conducen a nuevas ideas y productos comerciales. Una cultura de la FMH a gran escala podría acabar con esto en gran medida, disminuyendo el nivel de innovación en la economía. Los propietarios de propiedades que se ocupan de las ciencias de la vida, como Alexandria Real Estate Equities, dicen que el impulso para una mayor investigación y desarrollo para encontrar una vacuna para COVID-19 y otras enfermedades transmisibles respaldará la demanda constante a largo plazo de investigación y espacio de laboratorio e innovación. en esta área prospera gracias a una estrecha colaboración. Además, el 38% de los encuestados en una encuesta de junio realizada por la firma de servicios inmobiliarios comerciales CBRE espera que la oficina física siga siendo tan importante en el entorno posterior a COVID, mientras que el 41% dijo que la importancia de tener una oficina disminuirá solo ligeramente.

Anexo 1: Medir la importancia de mantener una oficina física

Fuente: CBRE Global Research, 2020 Global Occupier Sentiment Survey: The Future of the Office, junio de 2020.

Diseños de oficina y seguridad sanitaria: Incluso teniendo en cuenta una cierta disminución en el número de empleados necesarios en la oficina cinco días a la semana, habrá algunos cambios en la distribución de las oficinas para proporcionar “seguridad sanitaria” a los empleados, especialmente reducciones en la densidad de espacio de los empleados. Ha habido una tendencia a largo plazo en las empresas estadounidenses de incluir a más empleados en una cantidad determinada de pies cuadrados de oficina como medida de ahorro de costos y para fomentar una mayor colaboración en el lugar de trabajo. Pero con las posibles preocupaciones actuales sobre el efecto de la alta densidad en la propagación de la enfermedad (no tiene que ser un patógeno nuevo, la influenza común es bastante contagiosa), parece que esta tendencia se revertirá y, en el futuro, los empleadores deberán arrendar una mayor cantidad de espacio para acomodar el mismo número de empleados de oficina. Un mayor uso de particiones y oficinas cerradas también es una respuesta probable.

Espacio de oficina para adaptarse, no desaparecer

Las gerencias de algunos REIT de oficinas ven esta reversión de la densificación y la necesidad de una mayor flexibilidad en la distribución del lugar de trabajo como vientos de cola a largo plazo para la demanda, lo que ayuda a compensar al menos parcialmente el viento en contra de una mayor flexibilidad de la FMH. Después de que muchas empresas pusieron en espera las discusiones sobre nuevos arrendamientos y renovaciones al principio del cierre de COVID-19, los propietarios y operadores de propiedades en mercados de oficinas clave como Nueva York, Boston y Washington, DC ahora están viendo un repunte en sus proyectos de arrendamiento, aunque todavía están muy por debajo de los niveles pre-pandémicos, ya que estamos en las primeras etapas del proceso de reapertura. También están viendo una preferencia de los inquilinos por propiedades más nuevas y de mayor calidad sobre edificios más antiguos. Si bien las oficinas satélites más pequeñas en ubicaciones suburbanas más cercanas a donde viven los empleados podrían ser una opción para algunas empresas con sede en regiones dependientes del tránsito masivo como el noreste, Boston Properties, que opera edificios de oficinas en cinco de los mercados urbanos más grandes, aún no ha visto importantes interés en lugares suburbanos o de ciudades más pequeñas. Los encuestados de CBRE han expresado interés en el concepto suburbano, pero esto aún no se ha reflejado en las transacciones inmobiliarias.

La opción de la FMH no desaparecerá, pero figurará en la estrategia más amplia del lugar de trabajo de las empresas. El sesenta y uno por ciento de los encuestados de CBRE dijeron que todos los empleados podrían trabajar de forma remota al menos a tiempo parcial.

Anexo 2: Empresas que adoptan ubicaciones de trabajo flexibles

Resultados de la encuesta de la FMHFuente: CBRE Global Research, 2020 Global Occupier Sentiment Survey: The Future of the Office, junio de 2020.

En el futuro, los REIT de oficinas y otros operadores de oficinas comerciales deberán ser proactivos y estar enfocados en el cliente mientras mantienen la sofisticación operativa, la flexibilidad y los recursos financieros para adaptarse a las circunstancias cambiantes y garantizar la satisfacción de los inquilinos. También vemos una mayor necesidad de edificios más nuevos y más sofisticados tecnológicamente (por ejemplo, equipos HVAC actualizados y ascensores de alta velocidad) con diseños de piso eficientes para maximizar la flexibilidad y minimizar los costos adicionales para los inquilinos. Los inquilinos aún están en un estado de cambio en cuanto a cuáles serán sus estrategias inmobiliarias futuras y pasará algún tiempo antes de que surjan patrones importantes, pero creemos que es poco probable que el espacio de oficinas en los mercados urbanos densos se vacíe (Anexo 3). aunque los alquileres probablemente tendrán que volver a bajar en los próximos años para reflejar la gravedad de la recesión económica actual y los ajustes en los planes de espacio para inquilinos. Creemos que los propietarios de activos de alta calidad (tanto en términos de ubicación como de calidad física) con una gestión sólida estarán mejor posicionados para hacer frente a estos cambios del mercado.

Anexo 3: Múltiples opciones de lugar de trabajo futuro en la mezcla

resultados de la estrategia inmobiliariaFuente: CBRE Global Research, 2020 Global Occupier Sentiment Survey: The Future of the Office, junio de 2020.

Existen otros riesgos para una eventual normalización de los mercados de oficinas, especialmente el daño fiscal a los presupuestos municipales que han causado los bloqueos, que pueden conducir a fuertes recortes en los servicios y / o impuestos sustancialmente más altos para equilibrar los presupuestos, los cuales pueden ser perjudiciales para las operaciones comerciales. Dueños e inquilinos de oficinas. También ha habido un resurgimiento en las tasas de criminalidad en algunas áreas urbanas de todo el país y creemos que esto deberá ser abordado por líderes políticos. Una vez que se disipe el “humo” de la pandemia, será fundamental que las ciudades mantengan la confianza de las empresas y sus empleados en la conveniencia de estar ubicadas en un entorno urbano. Las diferentes ciudades elegirán diferentes caminos para abordar estos problemas. Pero aunque es temprano, todavía vemos que el edificio de oficinas moderno tiene muchas probabilidades de adaptarse a la “nueva normalidad”, como sea que se vea.

Mark McAllister es un administrador de cartera en ClearBridge Investments.

Divulgar: Yo soy / somos largo BXP; SON. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello. No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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