Fue hace más de un año que escribíota “Pongamos el 'principio RHINO' en acción con esta lista de REIT tenaces”.

Por puro entretenimiento (sardónico), voy a citar el resumen:

  • Con las incómodas tendencias del año pasado y la incómoda continuación de esa volatilidad en enero, ahora no es el momento de dudar.
  • Al igual que los rinocerontes, los REIT han logrado sobrevivir y prosperar sin importar el clima del mercado.
  • Las calificaciones crediticias son indicadores generales valiosos de riesgo, valor y crecimiento futuro. Así que no salgas de casa sin ellos.

“Tendencias incómodas del año pasado”. ¡Decir ah!

Lo mismo ocurre con la introducción real, que comienza así:

“A veces, el mundo de las inversiones puede ser una selva tropical empapada y empapada de olores, imágenes y sonidos confusos.

“A veces puede ser un pantano absoluto de serpientes venenosas, pantanos traicioneros y mosquitos portadores de malaria.

“Y a veces puede parecer una franja larga, muy larga de llanuras desiertas y cubiertas de hierba que se extiende por millas para ver, lejos de la paz y tranquilidad de sus objetivos de inversión.

“Estos pueden ser desalentadores, si no francamente deprimentes, de ver”.

Claramente, no sabía nada de 2020 en ese entonces. Ninguno de nosotros lo hizo. Estábamos demasiado ocupados envolviendo nuestras cabezas alrededor de 2019.

E incluso si estuviéramos más enfocados a largo plazo, sostengo que ninguno de nosotros podría haber visto venir la pandemia.

Entonces, nuevamente, ver exactamente lo que viene no es necesario si solo estamos preparados adecuadamente para cargar.

Fuente

Un resumen de los rinocerontes

Para mostrarte lo que quiero decir, continuaré exactamente donde lo dejé con ese artículo de enero de 2019. La introducción continuó así:

“… ¿Sabes qué puede sobrevivir como un rey en cualquiera de esos entornos?

“Eso sería rinocerontes. Estas bestias obstinadas, obstinadas y blindadas simplemente no aceptan un no por respuesta. (Si dudas de mí, intenta pedirle a uno que cambie de opinión. O hazte un favor y no lo hagas).

“Es por eso que el Principio Rhino es una actitud tan fuerte para adoptar. Como lo expresó este escritor de Forbes en 2006 … “

“Este escritor de Forbes” sería Paul Johnson, una mente brillante con piezas brillantes incluso más de una década después de su publicación. En su artículo del 30 de enero de 2006 titulado “El principio del rinoceronte”, escribió:

“Hay una cierta regla en la vida que he encontrado que vale la pena considerar. Se aplica particularmente si se enfrenta a una crisis. Yo lo llamo el Principio Rhino.

“Ahora, el rinoceronte no es un animal particularmente sutil o inteligente. Es el último de los cuadrúpedos antediluvianos que lleva un gran peso de armadura corporal. Y según todas las reglas del diseño progresivo y el proceso de selección natural, el rinoceronte debería haber sido eliminado. Pero no ha sido así.

“¿Por qué no? Porque el rinoceronte tiene un solo propósito. Cuando percibe un objeto, toma una decisión: cargar. Y pone todo lo que tiene en ese cargo. Cuando termina la carga, el objeto se aplana o se ha ocultado mucho, por lo que el rinoceronte reanuda instantáneamente la navegación “.

Eso es precisamente lo que queremos emular en nuestra vida inversora.

Preparado adecuadamente. Debidamente protegido. Listo para cargar.

Aquí está la cuestión de estar en la “selva tropical que cae y empapa” llena de “olores, vistas y sonidos confusos” …

O en “un pantano absoluto de serpientes venenosas, pantanos traicioneros y mosquitos portadores de malaria …

O “una franja larga, larga, oh, tan larga, de llanuras desiertas y cubiertas de hierba que se extiende por millas para ver, lejos de la paz y la tranquilidad de sus objetivos de inversión …

Cuando esté debidamente protegido, puede aprovechar el momento de todos modos. Y vivir para contar la “cola” (juego de palabras).

Por protegido, me refiero a que estás:

  • Debidamente diversificado para que todas sus esperanzas y sueños para el futuro no dependan de una sola acción. O para el caso, una docena de acciones. Debe invertir en varios tipos de activos, aspectos de la economía, incluidos, por supuesto, fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT, tamaños de empresas y enfoques de empresas.
  • Centrado en la calidad de modo que sus posibilidades de ver una sola acción le afecten caen drásticamente. Eso no quiere decir que alguna vez vaya a haber un activo de “cosa segura”. La historia, tanto antigua como reciente, nos ha enseñado que no existe una oportunidad 100% garantizada porque la vida no es completamente predecible. Pero es evaluable, lo que hace que la inversión sea mucho más fácil de administrar a largo plazo.
  • Capaz de manejar la volatilidad de modo que, cuando los mercados bajen como lo hicieron a fines de febrero y principios o mediados de marzo, o cuando nos lleven a una montaña rusa como lo han hecho desde entonces, todavía estás evaluando con calma qué fundamentos han cambiado y cuáles unos han permanecido igual. Porque estás enfocado en la calidad. Tanto antes como después de la compra.

De esa manera, sabrá cómo tomar las riendas y ser dueño del entorno que los mercados le presenten.

32 REIT “Rhino” Blue-Chip seleccionados a mano

Como sé que no estás leyendo este artículo para saber cuánto amo a los rinocerontes, vayamos al asunto que nos ocupa.

Para seleccionar los mejores REIT, seleccioné la crème de la crème: los REIT de la más alta calidad en función de su balance y la seguridad de los dividendos. Eso comenzó con la lista a continuación, cada uno calificado con BBB + o mejor en función de sus calificaciones de S&P:

Fuente: iREIT

Como puede ver, analizamos no solo la calidad sino también el valor. Esto resultó en nuestra selección de estos dos mejores valores:

  • Propiedades de Boston (BXP)
  • Federal Realty (FRT).

Explicaré por qué los seleccioné a continuación. Pero primero, echemos un vistazo a los últimos datos de FFO por acción para todos los REIT BBB + o mejores.

Usamos estimaciones de consenso y crecimiento histórico:

Fuente: iREIT

Por supuesto, estos datos no tienen sentido sin usarlos en formato de gráfico como el que se muestra a continuación.

Fuente: iREIT

Obviamente, hay mucha tinta roja en la columna 2019-2020. Trece de 19 de ellos pronostican un crecimiento negativo este año. Y los analistas están de acuerdo.

Pero no podemos simplemente confiar en que ellos harán nuestro trabajo por nosotros. Así que déjame decirte por qué creemos que nuestras dos selecciones de REIT son los rinocerontes probados en batalla que realmente nos gustan.

Abierto para negocios

Boston Properties es un REIT de oficinas con una cartera de 195 propiedades que generan ingresos anuales de aproximadamente $ 2.5 mil millones.

Incluido en el S&P 500, su capitalización de mercado es de $ 15.8 mil millones. Y tiene una capitalización de mercado consolidada de más de $ 28,9 mil millones.

Alrededor del 96% de los ingresos por arrendamientos de Boston Properties provienen de alquileres de oficinas con arrendamientos a largo plazo respaldados por inquilinos con crédito sólido.

Considero que tiene una de las carteras de mayor calidad en el sector REIT. Entre sus clientes se incluyen empresas tan conocidas como Salesforce.com, Google, Biogen, Bank of America y Microsoft.

La cartera tiene una renovación de arrendamiento modesta del 4,6% en 2020 y del 6,9% en 2021. Y en el último trimestre, Boston Properties recaudó el 98% de los alquileres de oficinas y el 94% de los alquileres en general.

También completó 942,000 pies cuadrados de nuevos contratos de arrendamiento y renovaciones. Esto incluyó un nuevo contrato de 400.000 pies cuadrados con Microsoft.

BXP tiene alrededor de $ 3.4 mil millones de liquidez, incluidos $ 1.9 mil millones en efectivo y una línea de crédito completa de $ 1.5 mil millones. Sus saldos de efectivo son suficientes para amortizar los vencimientos de la deuda consolidada hasta principios de 2022. y financiar la totalidad de los $ 1.1 mil millones de costos de desarrollo restantes en la tubería.

Esa tubería, para el registro, está alquilada en un 74% y se espera que contribuya con un crecimiento significativo de las ganancias.

Esta selección de primera línea se cotiza a 12.9x P / FFO (precio a los fondos de las operaciones) en comparación con el valor normal de 20,9x. Eso es un 38% por debajo de su promedio de cinco años.

En lo que va del año, las acciones han tenido un rendimiento de -47,2% con un rendimiento de dividendos actual del 4,3%. Su sólida calificación crediticia (A-), liquidez y políticas de gestión de riesgos disciplinadas son clave para nuestra Compra fuerte especulativa tesis.

Agregamos Boston Properties a las carteras Cash Is King y Durable Income. Y pronosticamos que las acciones obtendrán alrededor del 25% anual.

Fuente: FAST Graphs

Compras alrededor

Federal Realty es un REIT de centro comercial que se ha convertido en un desarrollador de uso mixto con:

  • 104 propiedades
  • Aproximadamente 2900 inquilinos
  • Alrededor de 24 millones de pies cuadrados
  • Aproximadamente 2.800 unidades residenciales.

Con base en la utilidad operativa neta (NOI), podemos desglosar sus tenencias de la siguiente manera:

  • Uso mixto / urbano 35%
  • Anclado en abarrotes 24%
  • Súper regional: 25%
  • Centro de poder 11%
  • Otro 5%.

Más del 75% de sus centros comerciales tienen un componente de abarrotes. Por eso, no es de extrañar que su lista de los 24 inquilinos principales contenga nombres como Whole Foods, Kroger, CVS, Giant y Home Depot.

Pero lo que realmente diferencia a Federal Realty es la demografía.

La empresa se centra exclusivamente en mercados de entrada como Silicon Valley (16%), Los Ángeles (12%), Chicago (2%), Washington, DC, (22%), Boston (9%), Nueva York (13%), Filadelfia (7%) y Miami (3%). Gracias a estas ubicaciones de primer nivel, FRT ha generado rendimientos constantes.

El ingreso familiar promedio en las áreas que atiende es de $ 127,000, con un tamaño de población promedio de 162,000 dentro de un radio de tres millas desde sus centros.

Las recaudaciones de alquileres de julio de FRT se han acelerado hasta situarse en el 76%. Y la compañía dice que sus colecciones de agosto “han tenido un comienzo prometedor”. Al 1 de agosto, ya había aportado aproximadamente el 85% de lo que debería.

En la reciente llamada de ganancias, dijo:

“Como resultado, nuestra recaudación de efectivo ha mostrado un fuerte impulso siguiendo esas reaperturas. La recaudación de efectivo para el segundo trimestre terminó en 68% a medida que avanzamos continuamente con nuestros inquilinos sobre el alquiler impago “.

Eso puede sonar menos impresionante. Pero teniendo en cuenta las circunstancias, estamos muy contentos.

Ese blindaje que estamos buscando

Validando aún más el “Principio Rhino”, Federal Realty tiene un balance de fortaleza. Consiste en $ 2 mil millones de liquidez en efectivo disponible y disponibilidad de crédito no utilizado. Además, FRT no tiene saldo pendiente en su revólver de mil millones de dólares.

La compañía tiene una calificación A- por S&P (y A3 por Moody's), con una deuda neta del 34% a la capitalización de mercado total y una deuda neta de 6.5x a EBITDAre. Y tiene vencimientos de deuda próximos manejables de $ 340 millones hasta fines de 2021.

Recientemente, Federal declaró un dividendo en efectivo regular de $ 1.06 por acción, pagadero el 15 de octubre. En la reciente llamada de ganancias, el Oficial Principal de Finanzas Dan Guglielmone dijo lo siguiente sobre el tema:

“Dadas décadas de mantener un balance general sólido y tener la capacidad de generar liquidez significativa y posiciones de liquidez significativas … incluso en los mercados de capital más desafiantes, sentimos que era apropiado apoyarnos en esta fortaleza en la posición de capital y (declarar) modestamente aumento de dividendos este trimestre y ampliar nuestro récord de dividendos anuales en aumento por 53º año consecutivo ”.

Continuó explicando:

“… con base en la información que tenemos hoy, creemos que deberíamos poder respaldar un dividendo anualizado de $ 4.24 del FFO ajustado de manera continua después de Covid”.

Los analistas pronostican que el FFO / participación de Federal caerá un 16% en 2020, con un consenso de $ 5.17. Pero eso debería comenzar a normalizarse en 2021 (+ 10% a $ 5.70) y 2021 (+ 5% a $ 6.01).

Las acciones se cotizan ahora a 14,2 P / FFO, o -39% por debajo del múltiplo FFO normalizado de cinco años (23,3x). El rendimiento por dividendo es ahora del 5,3% y mantenemos una Compra.

Fuente: FAST Graphs

En conclusión…

Si tuviera que resumir por qué nos gustan estas dos empresas, tendría que volver al rinoceronte. Conocen sus territorios y saben cómo hacerlos funcionar.

LiveScience escribe que:

“Aunque los rinocerontes suelen ser solitarios, de vez en cuando forman grupos. Estos grupos, denominados choques, están formados por una hembra y su descendencia. Un macho dominante gobierna un área de tierra. El macho permitirá que algunos machos sub-dominantes vivan en su territorio. Las hembras deambulan libremente por varios territorios diferentes “.

En esto, Boston Properties y Federal Realty modelan a los hombres. Si bien no pueden excluir exactamente todos los demás REIT de sus dominios, sí vigilan lo que tienen.

Y lo que tienen es sólido.

También se alinean con los asociados adecuados. LiveScience agrega que:

“Aunque los rinocerontes no suelen estar juntos, sí lo hacen con los pájaros. El picabueyes se sentará en el lomo de un rinoceronte y se comerá los insectos que se arrastran sobre la piel del rinoceronte. Eso no es lo único para lo que sirve este pájaro. Cuando se acerca el peligro, el pájaro grita, advirtiendo al rinoceronte “.

Es cierto que puede que no sea una analogía completamente perfecta, pero las listas de clientes de Boston Properties y Federal Realty son sólidas. Las tiendas de comestibles y las de Microsoft no irán a ningún lado pronto no importa qué movimientos haga el comercio electrónico y qué tendencias de trabajo desde casa van y vienen.

Al asociarse con tales “criaturas”, nuestros dos REIT de rinocerontes permanecen aún más protegidos, por no mencionar limpios.

Y también deberían hacerlo los accionistas que se benefician de ellos.

Nota del autor: Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación, al mismo tiempo que proporciona un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largo FRT, BXP. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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