Tesis de Inversión

La pandemia de COVID-19 ha desorganizado las cadenas de suministro mundiales. Muchas empresas buscarán repoblar operaciones en América del Norte para evitar ser sorprendidas por segunda vez si una gran crisis internacional afecta las cadenas de suministro globales. WPT Industrial Real Estate Investment Trust (OTCQX: WPTIF) está bien posicionado para beneficiarse de esta tendencia de reubicación. COVID-19 ha impulsado la dependencia de los consumidores del comercio electrónico, destacando la importancia de los centros de distribución regionales. WPT Industrial tiene una cartera diversificada de inquilinos de alta calidad, incluidas empresas líderes orientadas al comercio electrónico como Amazon.com Inc. (AMZN) y FedEx Corporation (FDX). Con el respaldo de una base de inquilinos estable y una ocupación alta y constante, WPT Industrial ofrece ingresos mensuales consistentes a través de su distribución del 5.6% pagado en $ USD.

Perfil de la compañía

WPT Industrial REIT es un REIT con domicilio en Canadá que se centra en poseer y operar propiedades industriales de EE. UU. La compañía tiene 102 propiedades que abarcan 32,1 millones de pies cuadrados en 20 estados de EE. UU. WPT se ha centrado en hacer crecer su presencia en los EE. UU., Expandiéndose desde sus mercados centrales del noreste y el medio oeste de los EE. UU. A los centros logísticos de Denver, Seattle, San Francisco, Salt Lake City y Phoenix.

Fuente: WPT Industrial

WPT cotiza en la Bolsa de Valores de Toronto como “WIR.U” y “WPTIF” en el OTCQX. Mientras están domiciliadas en Canadá, las unidades WPT pagan distribuciones y comercian en $ USD. La lista denominada $ CAD es “WIR.UN” en la TSX. Con sede en Bay Street de Toronto, WPT cuenta con un equipo de liderazgo experimentado y una Junta de Fideicomisarios que incluye a ex ejecutivos inmobiliarios de RioCan REIT (OTCPK: RIOCF), Cadillac Fairview Corporation y Oxford Properties. WPT Industrial cuenta con el respaldo de grandes inversores institucionales, incluida la Corporación de Gestión de Inversiones de Alberta “AIMCo” y el Plan de Pensiones de Canadá, que invirtieron y se unieron a WPT en empresas conjuntas en 2016 y 2018, respectivamente.

REIT industriales

Incluso antes de COVID-19, el segmento de bienes raíces industriales ha sido especialmente fuerte con un récord de USD $ 100 mil millones en transacciones registradas en 2019.La firma de servicios inmobiliarios JLL estima que la demanda global de nuevos espacios industriales superará los tres mil millones de pies cuadrados en el la próxima década. Es probable que esta demanda se centre en los centros de distribución en áreas urbanas diseñados para atender a los clientes de comercio electrónico que compiten por una entrega rápida a los clientes.

Si bien las unidades de WPT experimentaron caídas pronunciadas junto con el mercado en general a principios de esta primavera, los precios de las unidades se han recuperado a aproximadamente el 90% de sus máximos de 12 meses. Esto se compara favorablemente con el índice REIT canadiense más amplio que actualmente cotiza cerca del 70% de sus máximos anteriores a COVID-19. Esta rápida recuperación habla de la resistencia del sector REIT industrial y de la calidad de la empresa.

Según un artículo reciente en REIT Magazine, los REIT industriales están prosperando.

La percepción es que COVID-19 beneficia al comercio electrónico, requiere más inventario de suministros de emergencia en los almacenes y beneficia el embarque en la cadena de suministro porque lo último que queremos es depender de China o de algún otro país para los suministros cuando los necesitemos.

Como segmento, los REIT industriales están posicionados para funcionar bien durante la pandemia de COVID-19. En los EE. UU., Las tasas de desocupación industrial se han mantenido por debajo del 5%, el nuevo inventario se ha absorbido rápidamente y las tasas de cobro de alquileres se han mantenido altas.

Beneficiarse del comercio electrónico

La pandemia de COVID-19 ha provocado un aumento en la actividad del comercio electrónico de muchos bienes de consumo. Una estimación de Signifyd Inc. sugiere que las ventas en línea aumentaron un 40% entre el 26 de mayo y el 1 de junio, en comparación con el período entre el 24 de febrero y el 1 de marzo. Este aumento espectacular ha obligado a muchos minoristas en línea a agregar nuevos espacios industriales en poco tiempo. Esta demanda ha tenido un impacto significativo en la demanda a corto y largo plazo de inmuebles industriales.

El arrendamiento industrial en el primer trimestre de 2020 alcanzó un máximo de tres años con una fuerte demanda proveniente de los inquilinos de distribución y logística. Los centros de distribución han sido clave para el crecimiento continuo del comercio electrónico. Las instalaciones logísticas en particular han representado la mayor parte del espacio industrial agregado en el segmento durante los últimos cinco años.

Fuente: NAREIT

Huella creciente

WPT Industrial REIT ha crecido rápidamente desde su salida a bolsa en 2013 a través de una combinación de desarrollo orgánico y adquisiciones específicas. WPT ha adquirido recientemente terrenos y propiedades en Houston, Portland y Minnesota. El REIT tiene otros tres proyectos en desarrollo en los mercados de Minneapolis, Chicago y Houston.

Fuente: WPT Industrial

En febrero de 2020, WPT recaudó aproximadamente USD $ 271 millones en una oferta de acciones exitosa que utilizó la opción de sobreasignación completa de la oferta. WPT utilizó las ganancias para adquirir una cartera de 26 propiedades industriales y una parcela de tierra de PIREIT por USD $ 730 millones. El acuerdo, que se cerró el 26 de marzo de 2020, representa un aumento del 39% en el área bruta alquilable de WPT y eleva el tamaño de la cartera de la empresa a aproximadamente USD $ 2,300 millones. Es importante destacar que esta transacción permite a WPT ingresar a los mercados costeros de alta barrera de entrada, incluidos Nueva Jersey, California y Florida, que son centros de distribución clave. Esta adquisición es una transformación sustancial para el REIT y lo impulsa hacia un tamaño de empresa donde la empresa puede aprovechar su escala para lograr eficiencias operativas.

Después de esta adquisición sustancial, la firma ha señalado que evaluará propiedades no esenciales para su disposición en 2020 y 2021. Si bien no hubo una superposición significativa de inquilinos entre la cartera existente y la cartera de PIREIT, la transacción fue lo suficientemente grande como para que WPT Ser capaz de identificar propiedades que ya no se ajustan a la dirección de crecimiento que ha identificado el REIT. Este esfuerzo de reciclaje de capital dará como resultado que la empresa utilice los ingresos para fortalecer el balance general de REIT y financiar su futura línea de desarrollo.

Desempeño operacional

Antes de COVID-19, WPT registró un crecimiento de NOI trimestral de 3-4% a lo largo de 2019. En el primer trimestre de 2020, el crecimiento de NOI se desaceleró a 1.4%. WPT Industrial REIT disfrutó de tasas de ocupación superiores al 99% a lo largo de 2019. A finales del primer trimestre de 2020, la ocupación había caído al 97,3%. Aproximadamente el 1% de esta disminución en la ocupación se puede atribuir al impacto de COVID-19, mientras que el resto se debe a la incorporación de nuevas propiedades a la cartera en el primer trimestre de 2020.

Como resultado de las adquisiciones de 2019 y 2020, los ingresos por propiedades en el primer trimestre de 2020 crecieron un 28,9% con respecto al mismo período del año pasado a $ 32,5 millones. En el primer trimestre de 2020, FFO y AFFO fueron USD $ 0,184 por unidad y USD $ 0,137 por unidad, respectivamente. Esto representa un aumento por unidad de 4.5% a FFO y 11.4% a AFFO del mismo período en 2019.

Distribuciones

WPT paga una distribución mensual de $ 0.0633 por un pago anual de $ 0.76 / unidad en $ USD. Este pago representa un atractivo rendimiento de distribución del 5,6% para los inversores que buscan ingresos mensuales. WPT es especialmente atractivo para los inversores canadienses, ya que pueden obtener ingresos mensuales en $ USD sin salir de la TSX. Para otras empresas que cotizan en bolsa en Canadá que pagan dividendos en USD, consulte Los inversores canadienses pueden recibir pagos en USD con estos excelentes nombres de dividendos incluidos en TSX.

Fuente: WPT Industrial

La distribución actual de REIT se ha mantenido estable desde su último aumento en 2015. En el primer trimestre de 2020, WPT pagó el 108% del efectivo ajustado de las operaciones. Entre 2018 y 2019, la tasa de pago de WPT promedió el 96% de ACFO, dejando poco espacio para aumentos de distribución a corto plazo. Es probable que la empresa asigne capital adicional al crecimiento operativo y al fortalecimiento del balance en lugar de aumentar la distribución.

Fuente de la tabla: Autor, Fuente de datos: WPT Industrial

Análisis de riesgo

Las operaciones REIT se financian en gran medida con deuda, por lo que las condiciones crediticias y la carga de la deuda suelen ser el factor de riesgo más importante de los REIT. WPT tiene una tasa de interés promedio del 3.3% entre las líneas de crédito y las hipotecas y la mayoría de la deuda vence después de 2026. El REIT tiene un 52,1% de deuda total a valor contable con una relación deuda a EBITDA ajustado de 8.5X. Si bien estos niveles de deuda han aumentado de 37% deuda a valor en libros y 7.5X deuda a EBITDA ajustado desde el primer trimestre de 2019, el costo de capital de la compañía es atractivo y, por lo tanto, su deuda no es una preocupación importante en este momento.

En la llamada de ganancias del primer trimestre de 2020, el director financiero Judd Gilats confirmó que el REIT tenía aproximadamente USD $ 112 millones disponibles a través de una línea de crédito, además de efectivo disponible de USD $ 50,4 millones. En marzo de 2020, como complemento de esta liquidez operativa, WPT modificó la línea de crédito no garantizada del REIT aumentando la capacidad de USD $ 575 millones a USD $ 1,175 mil millones para buscar adquisiciones.

WPT está bien diversificado tanto geográficamente como a través de su base de inquilinos. Con propiedades ubicadas en 20 estados, WPT no está sobreexpuesta a ninguna condición económica adversa que afecte a una región en particular. FedEx es el inquilino más grande de WPT y representa aproximadamente el 13% del alquiler base. Ningún otro inquilino representa más del 4% del alquiler base, y los diez inquilinos más grandes representan aproximadamente un tercio de los ingresos por alquiler básico y del espacio alquilable. Los inquilinos de WPT suelen ser grandes multinacionales que tienden a estar mejor posicionadas para soportar las interrupciones comerciales inducidas por COVID-19 que los inquilinos más pequeños. Algunos inquilinos más pequeños han solicitado un alivio de la renta durante COVID-19. Estas solicitudes ascendieron a aproximadamente el 15% del total de inquilinos en abril y mayo. En la convocatoria de ingresos más reciente, WPT había confirmado que aproximadamente dos tercios de los que solicitaron aplazamientos de alquiler habían pagado sus alquileres. A partir de la última convocatoria de resultados del 14 de mayo de 2020, la empresa recaudó entre el 97% y el 98% del alquiler de abril y mayo.

Conclusiones del inversor

WPT Industrial REIT tiene una cartera de propiedades de alta calidad que está bien posicionada para beneficiarse de la creciente demanda de necesidades de logística y centros de distribución. La alineación de la cartera de WPT con las tendencias macroeconómicas, incluido el crecimiento del comercio electrónico y la actual reestructuración de las cadenas de suministro de América del Norte, es un fuerte viento de cola para el crecimiento continuo del NOI. El rápido crecimiento de la compañía y las sólidas métricas operativas respaldan una distribución mensual consistente pagada en $ USD. WPT ofrece a los inversores una combinación de atractivos ingresos actuales y potencial de revalorización del capital.

Divulgar: Soy / somos largo RIOCF. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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