Este articulo fue coproducido con Nicholas Ward.

Hace unas seis semanas, publicamos un artículo titulado “Evita las 3 T: Essex Realty vs. Avalon Bay”. Como está implícito, comparó dos de los principales REIT multifamiliares, Fideicomiso de propiedad de Essex (ESS) y Comunidades AvalonBay (AVB)

Ambos son chips azules con una larga historia de generación de riqueza significativa para sus accionistas.

Desde sus fechas de salida a bolsa, ESS ha generado rendimientos totales anualizados de aproximadamente el 17% y AVB ha generado aproximadamente el 13,3%.

Fuente

Cuando se acumula riqueza en clips de dos dígitos como ese durante períodos de tiempo tan largos, el crecimiento exponencial comienza a convertirse en algo increíblemente poderoso.

Somos los primeros en reconocer que COVID-19 ha frenado el sentimiento que rodea a los nombres de estos apartamentos. Pero no solo estamos comprando el miedo que genera la economía, el desempleo, las tendencias de trabajar desde casa y otros efectos negativos a corto plazo.

Los equipos de gestión de estas empresas han demostrado su capacidad para sobrevivir, e incluso prosperar, en entornos económicos difíciles en el pasado. Y creemos que continuarán haciéndolo en el futuro.

Dado que AvalonBay informó recientemente sus ganancias del segundo trimestre, lo estamos revisando para ver cuán atractivas son sus acciones hoy.

Fuente: AVB IR

Valuación

Veamos primero la valoración de AvalonBay. Como mostraremos, su múltiplo p / AFFO (fondos ajustados de las operaciones) se cotiza con un fuerte descuento tanto en sus máximos recientes como en el promedio a largo plazo.

El gran interrogante aquí es si los vientos en contra de COVID-19 que rodean a la acción, y el sector multifamiliar más grande, serán transitorios o seculares.

Francamente, sin una bola de cristal, nadie lo sabe. Entonces, un descuento parece justificado.

Sin embargo, ¿un 33% menos que sus máximos de 52 semanas? Argumentamos que el sentimiento negativo del mercado ha ido demasiado lejos.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Como se muestra arriba, la valoración p / AFFO a largo plazo de AVB es 24.2x. Durante la Gran Recesión, esa métrica cayó en los dígitos altos.

Sin embargo, las acciones generalmente cotizan con una prima fuerte debido a los flujos de efectivo confiables y los retornos de los accionistas de la compañía.

Hoy, se redujeron a solo 18.2x cifras AFFO combinadas. Y los analistas son negativos en los resultados finales de 2020, con estimaciones consensuadas de -5% de crecimiento de AFFO.

Su múltiple p / AFFO con visión de futuro es un poco más alto, con 18.5x. Pero incluso entonces, fuera de la venta masiva de marzo y la Gran Recesión mencionada anteriormente, eso es lo más bajo que se ha negociado en los últimos 15 años.

Cuando vemos descuentos tan elevados en los nombres de primera clase, nos entusiasmamos. Estas acciones están agobiadas por el miedo en este momento, lo que abre una rara oportunidad de compra.

El gráfico FAST anterior debería dejar muy claro que las pausas como esta no ocurren con frecuencia.

A corto plazo, las operaciones de AvalonBay pueden tener dificultades. Las incertidumbres económicas actuales y las ramificaciones de oferta / demanda en los mercados de alquiler ciertamente no son fáciles de manejar.

Sin embargo, el consenso de los analistas está pidiendo que el AFFO se acelere en 2021 y 2022. Y sospechamos que, a largo plazo, la acción volverá a su media en el área múltiple de 20x AFFO.

O mas alto.

El dividendo

Estas expectativas para expansiones múltiples podrían generar fuertes ganancias de capital para los accionistas de AVB. Mejor aún, mientras espera que las acciones se recuperen, se le debe pagar generosamente por su paciencia.

Fuente: AVB IR

La imagen de arriba es de la página de inicio de relaciones con los inversores de AVB, destacando la increíblemente impresionante cifra de crecimiento anual de dividendos del 5.2%. Y ha estado pagando dividendos durante décadas.

Desafortunadamente, durante la Gran Recesión, la administración se vio obligada a congelar sus pagos. Sin embargo, no lo recortó, manteniéndolo estable en $ 3.57 / acción de 2008 a 2011, lo cual fue un gran logro.

Desde entonces, su crecimiento a este respecto ha sido sólido. Y si observa la trayectoria dividida de AVB a largo plazo, verá resultados más atractivos.

Su dividendo se ha duplicado desde 2006, mostrando el poder del crecimiento lento pero constante a largo plazo.

En este momento, su dividendo anual es de $ 6.36 / acción, con una estimación actual de AFFO de consenso de 2020 de $ 8.26. Esto representa una tasa de pago de AFFO a plazo del 76,99%.

Se espera que los fondos de operaciones de AvalonBay (FFO) sean mucho más altos que AFFO, a $ 9.15. Esto implica una tasa de pago de dividendos a plazo del FFO de solo 69.5%.

De cualquier manera que lo corte, parece haber un amplio margen de seguridad con respecto a la cobertura de dividendos de la línea de fondo.

Vale la pena señalar que las cifras estimadas de consenso de AVB han estado cayendo a medida que los cierres continúan dañando la economía. Sin embargo, no esperamos ver que los números de 2020 o 2021 caigan lo suficiente como para poner en peligro el dividendo actual.

Durante el último trimestre, los datos apuntaban claramente hacia los vientos en contra en el espacio de alquiler. Afortunadamente, AVB ha logrado recaudar la gran mayoría de sus alquileres desde que comenzó la pandemia.

Actualizó sus cifras de recaudación de alquileres totales durante el segundo trimestre en sus ganancias recientes. Y vemos a esos que se levantan en el futuro.

Fuente: AVB Q2 ER

Resultados del segundo trimestre

Teniendo en cuenta esas altas cifras de cobro de alquileres, seguimos confiando en la perspectiva de flujo de efectivo a corto plazo de AvalonBay. En general, sus resultados del segundo trimestre estuvieron en línea con nuestras expectativas, y tampoco esperamos grandes sorpresas en este trimestre.

El CEO Timothy Naughton comenzó la conferencia telefónica de Q2 de la compañía con una explicación directa de la crisis económica actual:

“Estamos en medio de la mayor crisis mundial (de salud) en un siglo. La recesión económica es la más severa que hemos visto desde la Gran Depresión y en los talones de la expansión más larga registrada. Y el descontento social está en un punto nivel que no hemos experimentado desde Vietnam y el movimiento de derechos civiles hace más de 50 años “.

Él continuó diciendo:

“Muchas empresas no sobrevivirán. Y sus empleados, incluso si están temporalmente suspendidos por el momento, se unirán a las filas de los desempleados permanentes en los próximos trimestres … desafortunadamente, los afectados por estos eventos o los más afectados por estos eventos son los que están en niveles más bajos. servicios de pago de empleo y poblaciones minoritarias.

“Como resultado, esta recesión conlleva no solo el riesgo económico normal de recesiones previas, sino también profundos (riesgos) sociales, políticos y de salud que probablemente moldearán la duración y la forma … de la recuperación económica”.

Si bien esa es ciertamente una forma sombría de comenzar, es precisa. Reconociendo eso también, hemos estado destacando las compañías de mejor calidad y mejor administradas en nuestro espectro de cobertura durante meses.

En momentos como este, creemos que es mejor que los inversores se queden con la calidad. Simplemente no estamos muy interesados ​​en tomar riesgos descomunales o en perseguir rendimiento y posibles jugadas contrarias en este momento.

Simplemente pon, Cada acción viene con un riesgo anormalmente alto en estos días. Los inversores deben tratar de minimizar eso tanto como sea posible al quedarse con ganadores probados.

Más posibles negativos ahora, pero AvalonBay todavía se ve bien

Obviamente, el pasado no puede predecir el futuro. Pero ciertamente hay algo que decir sobre una cultura ganadora, un equipo de gestión talentoso y un libro de jugadas establecido para lidiar con tiempos difíciles.

Y el hecho es que Los números trimestrales de AVB no fueron terribles.

¿Podrían empeorar las cosas? Si. Por supuesto.

Pero necesitamos confiar en los equipos de gestión con los que nos estamos asociando como accionistas a largo plazo. Y así lo hacemos aquí.

Durante el segundo trimestre, AVB vio que su crecimiento principal de FFO cayó aproximadamente 2% año tras año, con un crecimiento de ventas en la misma tienda de -3%. Secuencialmente, los datos del segundo trimestre representaron ventas en la misma tienda un 4,5% o un 3,9% menos el precio minorista.

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 4

AVB ha sido muy conservador con su capital este año, retrasando nuevos proyectos de desarrollo hasta ahora.

Además, la gerencia tomó medidas para recaudar $ 715 millones a un costo inicial de capital de solo 2.8% el último trimestre. La mayoría de estos fondos provienen de una oferta de bonos a 10 años por $ 600 millones con una tasa en el área del 2.5%.

En 2020, AVB esperaba invertir casi $ 1 mil millones en su cartera a través de nuevos proyectos de construcción. Naturalmente, entonces, esta demora probablemente disminuirá las perspectivas de crecimiento a mediano plazo.

Mientras tanto, la entrega de nuevas unidades se redujo en aproximadamente 450 durante la primera mitad del año debido a una desaceleración de la construcción en los proyectos existentes. Esto resultó en un déficit de ingresos operativos netos (NOI) de aproximadamente $ 2 millones.

Sin embargo, Respetamos a AvalonBay por su enfoque conservador con respecto a su balance general durante estos tiempos inciertos.

Los inversores centrados en la seguridad de los dividendos deben sentirse seguros con el aumento de capital de bajo costo. Y, como señaló la administración, puede haber beneficios para los retrasos en la inversión.

Por ejemplo, una vez que la actividad de construcción e inversión se recupere, AvalonBay podría generar mayores retornos de sus inversiones.

Más donaciones y tomas

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 12

En otra nota positiva, la tasa de arrendamiento promedio de AVB en su cartera de la misma tienda aumentó 1.8% año tras año en comparación con el segundo trimestre de 2019.

En otra nota negativa, el gráfico anterior muestra cómo aumentaron las concesiones, se perdonaron más tarifas de lo habitual y la tasa de ocupación económica de AvalonBay cayó.

Se espera que estas tendencias duren hasta el futuro previsible. Entonces, aunque el alquiler de la misma tienda en el segundo trimestre aumentó, esto se debió principalmente a las escaladas que la compañía implementó durante la segunda mitad de 2019.

Es poco probable que puedan superar los problemas relacionados con la pandemia a medida que pasa el tiempo y se eliminan de las cifras comparables.

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 5

Se ha hablado mucho de la tendencia del trabajo desde el hogar que afecta a los REIT de apartamentos, que históricamente se enfoca en áreas urbanas / suburbanas de primera línea. Y es cierto que estas áreas de alto costo de vida pueden no ser tan atractivas si los posibles inquilinos no están atados a edificios de oficinas en la ciudad.

Naughton también tocó esta tendencia durante el Q2 CC:

“Además de la contracción y consolidación de los hogares que se produce debido a la pérdida de empleos en cualquier recesión, la pandemia está impulsando otras tendencias que están afectando la demanda de alquiler. Estas incluyen la flexibilidad del trabajo desde el hogar que está cambiando la demanda de inquilinos de un costo más elevado y urbano / mercados de relleno. Muchos inquilinos se están mudando, quizás solo temporalmente, a mercados o submercados de menor costo, áreas de ocio o incluso de regreso a casa con sus padres “.

Como señaló, nadie sabe con certeza si realmente estamos viendo un cambio secular lejos de los entornos de trabajo centrados en la ciudad.

Ahora, la cartera de alquileres de la misma tienda de AVB es aproximadamente 66% suburbana y 34% urbana. Naturalmente, sus datos de ocupación en el primero se han mantenido muy bien en comparación con el segundo.

Green Quarter-Acres es el lugar para estar?

En el corto plazo, sospechamos que los valores y alquileres de propiedades urbanas continuarán luchando. Naughton también mencionó que, durante una recesión, es probable que la billetera sea el mayor factor determinante de dónde se vive.

Es verdad. Por lo tanto, empresas como AVB probablemente continuarán luchando con problemas de demanda hasta que se resuelva la crisis.

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 10

Sin embargo, a largo plazo, creemos que algunas de las áreas urbanas más deseables, que no solo ofrecen oportunidades profesionales sino también servicios de ocio y entretenimiento de clase mundial, siempre tendrán una gran demanda.

Es importante reconocer que otros no están de acuerdo, y solo el tiempo dirá quién tiene razón.

También vale la pena mencionar cómo las tasas de interés hipotecarias bajas han permitido a los que aún están empleados comprar viviendas unifamiliares. En los últimos meses, hemos visto que algunas constructoras de viviendas reportan grandes números, lo que no necesariamente es un buen augurio para los propietarios de apartamentos.

Durante el segundo trimestre, AVB experimentó una caída del 10% en los volúmenes de arrendamiento año tras año. Además, la rotación cayó aproximadamente un 5% y las mudanzas excedieron las mudanzas.

Dicho esto, el director de operaciones Sean Breslin dijo que, en julio, las mudanzas están esencialmente al ritmo de las mudanzas, lo que debería ayudar a estabilizar la situación de ocupación.

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 7

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 8

Por último, con respecto al artículo anterior que escribimos sobre la compañía, donde seleccionamos a ESS como el ganador debido a su mayor tasa de crecimiento, queremos señalar el siguiente gráfico.

Proporcionado por AVB, se refiere a su rendimiento geográfico.

En nuestro artículo de comparación, destacamos cómo AVB ofrece una diversificación geográfica mucho mejor. Después de todo, ESS (que aún no ha reportado ganancias del segundo trimestre) ha centrado sus inversiones en los centros tecnológicos de California y Seattle.

Y durante el trimestre, fueron las propiedades de AvalonBay en California las que tuvieron el peor desempeño.

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 9

En (casi) conclusión

Si bien es cierto que AVB encontró un crecimiento difícil de lograr durante el segundo trimestre, todavía nos gusta mucho lo que está sucediendo, por ejemplo, cómo la administración limitó las pérdidas de FFO al área baja de un solo dígito. Y cómo reforzó su balance general mientras se refugiaba.

También esperamos que los datos de recaudación de alquileres se mantengan relativamente altos. Esto es especialmente cierto en relación con otras áreas de REITdom que están más enfocadas en el comercio minorista.

En general, desde una perspectiva a más largo plazo, seguimos creyendo que este es un lugar atractivo para invertir.

Dicho sin rodeos, simplemente no vemos un cambio total de la vida urbana a la propiedad de viviendas de menor costo en áreas menos deseables. La urbanización es una tendencia secular que ha estado ocurriendo durante décadas. Y aunque COVID-19 ciertamente ejerce presión sobre ese movimiento, los seres humanos siguen siendo en gran medida criaturas sociales, lo que da una ventaja a las áreas urbanas. Pueden ofrecer un nivel de vida inigualable desde ese punto de vista social.

Debido a los vientos en contra a corto plazo que vemos en el espacio multifamiliar, mantenemos nuestro mantra de alta calidad. Lo que significa que nos estamos centrando en nombres como AVB.

Con respecto a las métricas de calidad, AvalonBay finalizó su presentación de diapositivas Q2 ER con la siguiente imagen. Muestra las mejoras realizadas a su empresa desde la Gran Recesión.

Fuente: AVB Q2 ER Slide Show, página 14

Es difícil llamar a cualquier REIT una verdadera acción SWAN (dormir bien por la noche) en el entorno incierto de hoy. Pero, mirando estos datos, seguimos confiando en que este es un nombre de primera clase.

Por eso le damos un Comprar clasificación.

Poniendo nuestro dinero donde está nuestra boca

Como se reveló, Brad Thomas es ESS largo y recientemente agregó AVB también. Uno de nuestros analistas de iREIT, Nicholas Ward, también inició la exposición a ambas compañías en su cartera personal esta semana.

Nicholas compró posiciones de nivel de entrada en AVB a $ 146.18 y ESS a $ 214.88. Ambas compañías ofrecían un amplio margen de seguridad en relación con él e iREIT en los objetivos personales de valor razonable de Alpha.

Planea mantener estas inversiones a largo plazo y planea reducirse a una mayor debilidad si es posible.

En resumen, ambos estamos de acuerdo en que AvalonBay es una elección obvia. Es por eso que decidimos presionar el botón fácil.

Como Benjamin Graham dijo una vez: “No tienes ni razón ni equivocación porque la multitud no está de acuerdo contigo. Tienes razón porque los datos y el razonamiento son correctos “.

Fuente

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largos AVB, ESS. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Nicholas Ward posee acciones en AVB.

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