A pesar de la reciente recuperación, varios REIT (VNQ; IYR) continúan cotizando a sus valoraciones más bajas en 10 años.

  1. Las primas al NAV se han convertido en descuentos extremos para el NAV.
  2. Los múltiplos ricos en FFO se han convertido en múltiplos bajos de un solo dígito.
  3. Los diferenciales de rendimiento en relación con el Tesoro a 10 años están presionando máximos históricos.

Pero no todos los REIT son igualmente oportunistas. Las discrepancias de valoración son enormes en el sector REIT en este momento. Algunos sectores inmobiliarios siguen siendo muy valiosos, mientras que otros se cotizan al nivel más bajo que nunca.

Puede parecer contrario a la intuición, pero creemos que las mejores oportunidades están actualmente en el sectores más golpeados del mercado REIT, a saber, venta minorista y hostelería.

fuente 1, fuente 2

El mercado está valorando estos REIT para el dolor duradero. En realidad, creemos que esto es grave, pero temporal, crisis para minoristas y hoteleros REIT que poseen propiedades de alta calidad.

Sufren mucho en este momento, pero sobrevivirán y finalmente se recuperarán a niveles similares a los experimentados antes de la crisis. Será un viaje lleno de baches y ciertamente no esperamos resultados de la noche a la mañana, pero si somos remotamente correctos, la recompensa podría ser muy significativa en los próximos años.

Puede parecer “demasiado bueno para ser verdad,“Pero esperamos que varias de nuestras participaciones en High Yield Landlord se dupliquen o incluso se tripliquen en los próximos años.

En el artículo de hoy, destacaremos dos de estos REIT que tienen el potencial de triplicarse en la recuperación. La última vez que fueron tan baratos, casi cuadruplicaron el dinero de los inversores en los siguientes dos años:

Estos dos REIT son hoy incluso más barato de lo que estaban en aquel entonces. Están sintiendo el impacto de la pandemia en este momento, pero como explicamos a continuación, el dolor ya está empezando a disminuir y estamos muy optimistas con estas valoraciones.

Hersha Hospitality (HT):> 200% al revés del valor razonable

Hospitalidad de Hersha (HT) es un hotel REIT de pequeña capitalización con una cartera concentrada de 48 hoteles. ¿Pero qué tipo de hotel?

Creemos que HT posee uno de los mejores, si no el mejor, cartera de todo el sector hotelero REIT. HT ha pasado los últimos cinco años reposicionando su cartera, vendiendo activos de bajo rendimiento y reinvirtiendo los ingresos en renovaciones de propiedades y nuevos activos superiores.

Ha dejado a HT con hoteles en mayúsculas en su mayoría irremplazables en mercados urbanos fuertes como San Diego, Silicon Valley, Seattle, Manhattan y Key West, por nombrar algunos:

fuente

Aquí hay algunos ejemplos notables de la cartera de HT:

# 1 – Ritz Carlton Coconut Grove – Miami:

fuente

# 2- El enviado, puerto marítimo – Boston:

fuente

# 3 – Ritz Carlton Georgetown – Washington D.C .:

fuente

# 4 – San Gregorio, Dupont Circle – Washington D.C

fuente

# 5 – Hotel Pan Pacific – Seattle

fuente

Si bien no es una representación perfecta de toda la cartera, estas propiedades ofrecen una ilustración aproximada de los activos seleccionados. Muy claramente, estamos hablando de una cartera de lujo a:

fuente

Esto es importante para nosotros. Somos más bien dueños de este tipo de hoteles que moteles, posadas económicas o incluso hoteles medianos a largo plazo.

  • (1) Apreciación a largo plazo: Las propiedades de lujo se construyen en ubicaciones superiores que disfrutan de un gran crecimiento de la demanda y restricciones de oferta. Esto lleva a una mayor apreciación a largo plazo en comparación con los hoteles más baratos que no disfrutan de las mismas ubicaciones valiosas.
  • (2) Crecimiento EBITDA: Lo mismo se aplica al crecimiento del flujo de efectivo. Un hotel construido en una ubicación llena de una ciudad en crecimiento disfrutará del crecimiento de la demanda, pero también hay un foso para protegerlo del nuevo suministro. Los moteles económicos tienen un mayor riesgo de exceso de oferta con abundante tierra disponible en sus alrededores para nuevas construcciones.
  • (3) Riesgo de Airbnb: Airbnb y otros sitios web de reservas representan un riesgo significativo para los hoteles de baja calidad. Sin embargo, creemos que los hoteles de cuatro a cinco estrellas están mejor protegidos y menos afectados por el crecimiento de Airbnb. Disfrutan de ubicaciones sólidas, tienen un alto poder de fijación de precios y ofrecen conveniencia y servicios con los que Airbnb no puede competir. Además, los mercados altamente urbanos donde se ubican los activos de HT están comenzando a regular agresivamente o incluso prohibir Airbnb, lo que conducirá a una menor oferta en el futuro.

Por lo tanto, tenemos mucha confianza en las perspectivas a largo plazo de estos hoteles. Tenemos pocas dudas de que este tipo de hoteles seguirá siendo una gran demanda durante mucho tiempo, posiblemente para siempre.

Dicho esto, sufren mucho en el corto plazo, y desafortunadamente para HT, está muy apalancado en el peor momento posible. Esta es la razón principal por la que se ha reducido tanto:

GráficoLa hospitalidad combinada con un alto apalancamiento es una combinación perfecta para el desastre. No es de extrañar que el mercado sea tan pesimista. Pero hay buenas razones para ser optimista aquí si puede ignorar el ruido y mirar el panorama general:

El apalancamiento es alto a ~ 8x EBITDA, pero no es totalmente irrazonable. No tienen vencimientos hasta 2021 y los prestamistas están dispuestos a trabajar con Hersha. Les otorgaron un feriado completo por cinco trimestres e incluso modificaron su línea de crédito para agregar $ 100 millones adicionales.

Además, la administración ha tomado medidas agresivas para reducir costos y preservar la liquidez. Como resultado, su actual consumo de efectivo es bajo en relación con la cantidad de liquidez que tienen.

Finalmente, las cosas ya están mejorando. Rápidamente:

fuente

Sin embargo, HT actualmente tiene un precio de ~ 80% de descuento para NAV. Siempre y cuando eviten las emisiones de acciones diluidas, esperamos que el precio de la acción se recupere a $ 15-20, que es donde estaba hace apenas un año. Triplicaría el dinero de los inversores, tal como lo hizo en los años siguientes de la gran crisis financiera.

Pero no me lo quites solo. La gerencia ya posee más del 10% de la compañía y siguen comprando más. No conocemos ningún otro REIT de valor profundo con tanta consistencia en las compras internas. ¡Parece que siguen agregando más acciones cada dos semanas cuando reciben su cheque de pago!

fuente

Sobrevivieron 2008-2009 y la gerencia parece segura de que también sobrevivirán a esta crisis. Dada la calidad de los activos, la tasa actual de consumo de efectivo y la cantidad de liquidez que tienen, estamos seguros de que sobrevivirán y prosperarán nuevamente.

Está en una posición especulativa, pero si estamos en lo correcto, tiene el potencial de triplicarse en la recuperación. Recientemente aumentamos nuestra posición en High Yield Landlord.

Simon Property Group (SPG): > 200% Al revés del valor razonable

Simon Property Group (SPG) es el centro comercial REIT más grande del mundo. También tiene el mejor historial y el balance más sólido, los cuales son esenciales en tiempos de crisis.

La gran mayoría de su flujo de caja proviene de propiedades de Clase A ubicadas en mercados urbanos fuertes:

fuente

El mercado escucha los titulares de las bancarrotas minoristas y lo traduce en un escenario apocalíptico para los propietarios de centros comerciales. Estamos de acuerdo en que SPG y otros propietarios de centros comerciales sufrirán en el corto plazo, pero no estamos de acuerdo sobre la extensión de este daño.

Lo más importante, el mercado no da suficiente crédito por la calidad de las propiedades. Pone a todos los centros comerciales en la misma canasta, pero en realidad, los centros comerciales Clase A son totalmente diferentes de los centros comerciales Clase C y D.

En el cuadro a continuación, puede ver que solo ~ 25% de los centros comerciales se consideran Clase A. Estos no son los centros comerciales que están muriendo:

Curiosamente, los centros comerciales de clase A en realidad se benefician de los centros comerciales moribundos. Cuantos menos centros comerciales de Clase B, C y D haya, menor competencia tendrán los centros comerciales de Clase A. Cuando las propiedades de menor calidad mueren, el tráfico se consolida hacia los centros comerciales Clase A más cercanos, que disfrutan de una ventaja competitiva duradera en sus ubicaciones superiores. Este aspecto es ignorado por el mercado.

El cierre económico puede ser el punto de inflexión que finalmente causa la muerte de muchos centros comerciales. Pero estos no serán los centros comerciales de SPG, por lo que realmente significa menos competencia para SPG en el futuro.

Además, también acelerará la muerte de minoristas débiles que han dañado los centros comerciales durante años. Sacarlos conduce a un poco de dolor hoy, pero le permite a SPG volver a desarrollar el espacio y liberarlo para mejores usos. En otras palabras, esto podría resultar ser un neto positivo para SPG a largo plazo.

SPG tiene un balance general con calificación A, mucha liquidez y un historial muy sólido. De manera similar a HT, la administración de SPG está haciendo compras internas masivas en estos niveles. Compraron ~ $ 20 millones en acciones desde el comienzo del mercado bajista:

fuente

¿Están arrojando dinero bueno después del malo? No lo creemos así. Creemos que estos expertos están pensando racionalmente sobre las perspectivas a largo plazo, mientras que el mercado es demasiado emocional y temeroso. Los expertos compran acciones con un descuento estimado del 80% para NAV, que está cerca de los mayores descuentos para NAV para SPG.

A medida que la narrativa del mercado cambie de “centros comerciales moribundos” a “crecimiento de uso y densificación de activos irremplazables”, esperamos que este descuento desaparezca y las acciones de SPG se tripliquen en valor. Mientras espera, obtiene un rendimiento de dividendos de ~ 8% de un REIT con calificación A. Alguna cosa ese's verdaderamente excepcional.

Línea de fondo

SPG y HT son solo dos ejemplos entre muchos otros. En High Yield Landlord, hemos posicionado nuestra cartera principal para maximizar las ganancias de recuperación en los próximos años.

Últimamente, hemos estado agregando más capital a una serie de REIT con grandes descuentos que esperamos arrojen retornos totales del 50% al 200% a medida que las cosas vuelvan gradualmente a la normalidad.

¿Todas estas inversiones funcionarán tan bien como se esperaba?

Probablemente no. Pero es por eso que nos diversificamos adecuadamente. En este momento, nuestro Portafolio principal tiene 24 posiciones. SPG representa solo el 4% y HT representa aún menos con solo el 3%.

¿Qué más estamos comprando?

Estamos compartiendo todas nuestras ideas principales con los 2,000 miembros de Propietario de alto rendimiento. Y puede obtener acceso a todos ellos de forma gratuita con nuestro ¡Prueba gratuita de 2 semanas! Somos los # 1 clasificado ¡Servicio de inversión inmobiliaria en Seeking Alpha con más de 2.000 miembros a bordo y una calificación perfecta de 5 estrellas!

Obtendrá acceso instantáneo a todos nuestros Top Picks, 3 Portafolios modelo, Curso para invertir REIT, herramientas de seguimiento y mucho más.

¡Ofrecemos un descuento del 28% por tiempo limitado para nuevos miembros!

Divulgar: Soy / somos largos HT; SPG. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí