¿Cuál es tu forma favorita de tomar café?

¿Eres un tipo de chico o una chica que no es más que natural, y mantienes tu bebida caliente y humeante pura como Dios pretendía? (¿Con alguien que piense lo contrario un pagano de marca?)

¿Te gusta poner un poco de crema? ¿Quizás una pizca de azúcar para endulzar tu día?

¿O tus amigos y familiares se burlan de ti por tomar un café con tu mitad y mitad?

Ustedes puristas, los dejaré solos por ahora. Respeto de dónde vienes, pero no puedo relacionarme conmigo mismo. Además, no funciona para el punto que quiero hacer.

Por otra parte, incluso aquellos conocedores del café negro sin duda han escuchado que “la crema siempre llega a la cima”. La analogía originalmente aplicada a la leche antes de homogeneizar se convirtió en la norma. Kitchn, una revista diaria de alimentos en línea diseñada para celebrar “la vida en la cocina a través de la cocina casera y la inteligencia de la cocina”, lo explica de esta manera:

“Cuando la leche no está homogeneizada, la crema en ella sube a la cima. Esto es algo natural y era más común en los viejos tiempos. La leche homogeneizadora no se hace por razones de salud; es simplemente un proceso que reduce los glóbulos de la crema. y hace que se mezclen con la leche. Algunas personas prefieren que su leche tenga una textura uniforme; es una preferencia personal. Otras personas creen que la leche no homogeneizada sabe mejor y les gusta la crema “.

Interesante, claro. ¿Pero cómo es útil?

Fuente (Mi favorito es el macchiato de caramelo helado)

Ciencia, crema y calidad

Hoy, por supuesto, el dicho generalmente no tiene nada que ver con la leche. O cafe. O incluso café con mucha, mucha leche.

Hoy, decir que “la crema siempre sube a la cima” se refiere a la calidad ganadora al final. A menudo se dice que las personas los alientan cuando sienten que han sido ignorados para una promoción o algo por el estilo.

“Eres demasiado bueno, productivo o innovador para no ser notado”, es el resultado final. “Sucederá”.

Teniendo en cuenta la descripción anterior de Kitchn.com, no parece haber mucha ciencia real detrás del dicho. Continúa diciendo que:

“La crema en la parte superior se puede mezclar con la leche. Empújela con el extremo de una cuchara para empujarla dentro de la botella y luego agítela bien. O puede sacar la crema y comerla. Es bastante delicioso, especialmente con un poco de azúcar espolvoreado encima. También se puede untar en productos horneados con un poco de mermelada y usarlo en lugar de crema coagulada en inglés. ¡Pruébalo! “

Por lo tanto, la preferencia personal puede encontrar que la crema real (no analógica) es mejor. Pero, realmente, es una cuestión de qué sustancia es más pesada: la leche “regular” o la crema. Y la crema, al estar más llena de grasas naturales, eventualmente flotará si se le da la oportunidad.

Para el registro, “la crema siempre sube a la cima” en el café por las mismas razones. Puede tomar algún tiempo separarse realmente, pero eventualmente sucede.

Eso es ciencia para ti.

Los REIT de calidad a bajo precio son una apuesta bastante sólida

He escuchado a los escépticos, y / o los excepcionalmente amargos, señalar que, cuando se trata de recursos humanos, lo mejor de lo mejor no tiene éxito.

Y es cierto que las personas buenas pasan desapercibidas para promociones y otros puestos de autoridad con demasiada frecuencia. Lo mismo ocurre con las empresas a veces, donde algunos inventores hacen todo bien, solo en el momento equivocado.

O tienen todas las partes y piezas en su lugar, sin la financiación necesaria para hacer más que un prototipo o dos.

Para todos esos casos, concederé escépticos y la frustración de que la vida no siempre sea justa. Y tampoco lo es el mercado de valores, que, por supuesto, forma parte de una vida más amplia.

Pero, en su mayor parte, las empresas bien establecidas con equipos de gestión sólidos (como las que estamos a punto de discutir) logran superar al resto.

Sus precios pueden caer a veces bajo impresiones erróneas o errores de cálculo. Podrían dejarse de lado de vez en cuando, ya que los inversores quedan atrapados en una moda u otra.

Pero la gran mayoría de ellos van a recuperarse. Porque para eso están estructurados.

Es por eso que no he renunciado a los REIT. En todo caso, los he duplicado.

No las “heces”, eso sí. Hay varios REIT que vienen a la mente en este momento que ya no vale la pena probar, y mucho menos comer.

Pero, como sigo diciendo, hay otras que son empresas de calidad: instituciones que solo tienen reveses de precios. Y esos contratiempos abren oportunidades para que los inversores inteligentes aprovechen.

Porque si bien la proverbial crema podría no llegar a la cima cada vez, he visto que sucede más que suficiente. Por lo tanto, creer que va a suceder nuevamente vale la pena.

3 Lattes de vainilla grande, estilo REIT

Mi primera selección de “la crema sube a la cima” es Propiedades VICI (NYSE: VICI), un arrendamiento neto REIT en el subsector de juegos. Quizás recuerden que recogí cobertura en él en 2018 después de que la compañía separó sus bienes raíces de Caesars Entertainment (NASDAQ: CZR), que surgió del Capítulo 11 en octubre de 2017.

Fuente

En los últimos años, VICI ha estado en racha (disculpe el juego de palabras), comprando más de $ 8 mil millones en propiedades. Juntos, generaron más de $ 640 millones en alquiler al Q1-20. VICI ahora tiene 29 propiedades ubicadas en 17 mercados, con un 31% de ellas en Las Vegas.

Recientemente, el principal inquilino de la compañía, Caesars, dijo que completó su fusión de $ 8.6 con Eldorado Resorts (ERI) La compañía fusionada (todavía llamada Caesars) pagará una renta combinada a VICI de $ 1.05 mil millones anuales.

VICI tiene un sólido balance general con alrededor de $ 1.3 mil millones en liquidez. Eso proviene de aproximadamente $ 310 millones en efectivo disponible y $ 1 mil millones no retirados de su línea de crédito renovable.

Desde 2017, ha recaudado aproximadamente $ 6.6 mil millones en capital, manteniendo una disciplina estricta al invertir en activos de alta barrera de entrada con arrendamientos de larga duración.

Su enfoque comercial en los inquilinos de juegos tiene un riesgo posiblemente más alto en este momento. Sin embargo, nos gustan las probabilidades de todos modos, ya que la cartera de VICI se inclina hacia los mercados regionales (60%) … que se están recuperando más rápidamente, ofreciendo así a REIT una mayor estabilidad de los ingresos por alquileres.

VICI también tiene una pista de crecimiento masivo. La compañía identificó una cartera de oportunidades. Esto incluye ROFR (derecho de primer rechazo) y futuras opciones de venta / compra, todo respaldado por más de $ 42 mil millones en activos de juego. Y VICI tiene el control total y el uso de aproximadamente 50 acres de tierra adyacente a la franja de Las Vegas.

Quince analistas esperan un crecimiento del 11% de los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) por acción en 2020 y un 12% en 2021. Recuerde que VICI es un REIT de arrendamiento neto, por lo que su pronóstico de crecimiento es relativamente predecible.

Las acciones ahora cotizan a $ 20.71 con un P / AFFO de 13.2x (por debajo de 18x en enero) y una rentabilidad por dividendo de 5.75%. Pronosticamos retornos del 30% anual.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Poner el “Realty” en ingresos

Nuestra próxima elección es Ingresos inmobiliarios (O), uno de los REIT de arrendamiento neto más populares disponibles.

Diferenciada por su tamaño, la compañía posee 6.525 propiedades en 49 estados, Puerto Rico y el Reino Unido. Además, mantiene una lista diversa de inquilinos. Más del 53% de sus inquilinos son inquilinos con calificación de grado de inversión, como 7-Eleven, Walgreens, Home Depot y CVS.

Fuente

Realty Income también tiene exposición a industrias defensivas. El noventa y seis por ciento de la renta total de su cartera está protegida contra amenazas de comercio electrónico y recesiones económicas relacionadas con el comercio minorista. Esto incluye a través de su alta concentración de tiendas de conveniencia (11.9%), supermercados (7.7%) y farmacias (9%).

La compañía no es “a prueba de pandemia”, eso sí. También alberga inquilinos de salud y estado físico (7,2%) y teatros (6,3%). Sin embargo, incluso allí, su enfoque de grado de inversión en compañías como LA Fitness (3.4%) y Lifetime Fitness (2.4%) debería garantizar la quiebra minimizada.

Los inquilinos de mayor riesgo incluyen AMC Theatres (2.9%) y Regal (2.9%). Y aunque es probable que ciertos teatros cierren, Realty Income ha investigado algunos de los de mejor rendimiento. Entonces, una vez más, el riesgo se mitiga.

Además, si bien el índice de pago probablemente superará el 95% en el segundo trimestre, aún debe servir como amortiguador para proteger el dividendo.

Realty Income ha podido mantener un apalancamiento modesto con una amplia liquidez que brinda flexibilidad financiera. La liquidez total disponible al 1 de julio de 2020 fue de aproximadamente $ 2.7 mil millones.

La mayoría de eso, $ 2.4 mil millones, es a través de la capacidad de endeudamiento que queda en su línea de crédito renovable. Esto excluye la función de expansión de $ 1 mil millones, que está sujeta a la obtención de compromisos del prestamista. Alrededor de $ 74 millones provienen del efectivo disponible, y luego está el depósito a plazo de $ 300 millones, que vence el 24 de julio de 2020 y genera intereses a una tasa del 1.3% anual.

Mientras tanto, la compañía lleva estas calificaciones de deuda sin garantía:

  • A3 de Moody
  • S&P A-
  • Fitch BBB +.

Tiene un refinanciamiento limitado y un riesgo de tasa de interés variable a lo largo del cronograma de vencimiento de la deuda. Realty Income también es uno de los ocho REIT estadounidenses con al menos dos calificaciones A3 / A-.

Como se ilustra a continuación, Realty Income se cotiza a 18.1x P / FFO (fondos de operaciones), en comparación con la norma de cuatro años de 19.3x. Las acciones se cotizaron a $ 81.79 en octubre de 2019 y cayeron a $ 49.86 el 31 de marzo.

Nuestro precio de valor razonable es de $ 61.75, y mantenemos una compra al precio actual de $ 59.85. Su rentabilidad por dividendo es ahora del 4,7% y pronosticamos rendimientos del 12% al 15% anual. Como se ve a continuación, los analistas pronostican un crecimiento anual de alrededor del 5%, lo que está en línea con las tendencias históricas.

Realty Income es mi posición más importante, y es en momentos como este que busco aumentar aún más la exposición. Con las acciones rebajadas, vemos la oportunidad de capitalizar un gran REIT a un precio justo, ya que estas son las empresas que queremos tener.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Redoble de tambores por favor…

Mi última selección de “la crema sube a la cima” es De acuerdo Realty (ADC), un REIT de arrendamiento neto que posee 868 propiedades. El 61% de estos se arriendan a inquilinos con calificación de grado de inversión como Walmart, Dollar General, Walgreens, Lowe's y Home Depot. También es interesante saber que Agree posee 66 propiedades de arrendamiento de terrenos que representan el 8.5% de su renta base anualizada (ABR).

De acuerdo tiene una exposición limitada a:

  • Gimnasios (3.5%)
  • Teatros (1.8%)
  • Franquicias de restaurantes (1.6%)
  • Entretenimiento al por menor (1,4%).

Fuente

Esa exposición limitada le permitió cobrar alquileres en abril, mayo y junio del 91%, 88% y 88%, respectivamente, el más alto en el grupo de pares de arrendamiento neto REIT.

En el segundo trimestre de 2014, Agree “logró un volumen récord durante estos tiempos sin precedentes” al adquirir 78 propiedades por $ 276 millones. La compañía dijo que:

“El 80% del volumen de adquisición se obtuvo de minoristas de grado de inversión”.

La compañía tiene casi $ 1 mil millones en liquidez. Y aumentó su orientación de adquisición a entre $ 900 millones y $ 1,1 mil millones.

En particular, Agree recientemente cerró una oferta pública suscrita de 6.2 millones de acciones vendidas a Cohen & Steers. Eso dio cuenta de ingresos netos de aproximadamente $ 267 millones.

También tiene uno de los balances más bajos apalancados en el sector REIT. Su deuda total con el valor de la empresa es solo del 18,2%, y su cobertura fija es ahora un récord de la compañía de 4.6x.

El índice de pago trimestral de Agree en el segundo trimestre fue del 79%, basado en el FFO básico por acción y el AFFO por acción, respectivamente.

Ahora se cotiza a $ 67.50, con una relación de pago de 21.9x y una rentabilidad por dividendo de 3.56%.

Su valoración no me deja sin aliento, pero estoy entusiasmado con las perspectivas de crecimiento de la compañía: un 8% previsto en 2021. Lo estamos actualizando de Hold a Buy.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Agregar vainilla al flaco latte …

Hay un hilo común en estas tres selecciones de “latte de vainilla”. Permítanme conectar los puntos que incluyen crema.

Pronto lanzaremos nuestra nueva herramienta de puntuación iREIT IQ, en la que analizamos REIT en función de una variedad de métricas. Estamos guardando esa “salsa secreta” para nuestros miembros de iREIT en Alpha.

Pero una de las formas en que medimos el valor utilizando el modelo de puntuación iREIT IQ es determinar el costo de capital promedio ponderado de la compañía. En un artículo reciente del mercado, explicamos “Por qué cada REIT de arrendamiento neto debe esforzarse por ser un líder de bajo costo”.

Usando WACC (un acrónimo que significa costo de capital promedio ponderado) demostramos cómo esta “herramienta financiera útil” puede usarse para tomar mejores decisiones sobre cómo asignar capital. Explicamos que:

“La mayoría de las grandes compañías ofrecen una ventaja competitiva única que las protege y les permite obtener altos retornos de capital durante muchos años en el futuro. Si bien hay muchas ventajas que definen el foso de una compañía, considero que el WACC es uno de los más importantes (métrica)…

En otras palabras, ser un proveedor de bajo costo generalmente le permite a la compañía lograr márgenes de ganancia más grandes. El WACC simplemente equilibra el crecimiento de las ganancias por acción a corto plazo con la acumulación de valor a largo plazo, y esto puede ser muy útil para los inversores “.

Ahora, ya dejé salir al gato de la bolsa, porque estos tres REIT de arrendamiento neto (Agree Realty, VICI Properties e Realty Income) son todos campeones en términos de su puntaje de rentabilidad general. Y así, ahora sabes a qué me refiero cuando digo: “la crema llega a la cima”.

En iREIT en Alpha, estamos sobreponderados en REITs de arrendamiento neto, y continuamos asignando capital a nombres que demuestren fosos anchos, medidos por las ventajas de escala y costo de capital.

Una captura de pantalla de un teléfono celular Descripción generada automáticamente

Fuente: iREIT

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largos O, VICI, STOR, EPRT, GTY, FCPT, WPC. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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