La vivienda prefabricada puede ser un tema delicado, y si bien entiendo si la ética de desanimar a algunos inversores, adquirir un área de viviendas de bajos ingresos y luego aumentar los alquileres, trato de separarme de la política y simplemente mirar La tesis de inversión.

La última vez que escribí sobre Sun Communities (SUI), destaqué algunas de las características sobresalientes que vi como grandes fortalezas:

Para algunos, Sun Communities puede parecer un juego de alto rendimiento y bajo rendimiento bastante común en viviendas como Avalon Bay Communities (AVB) o Essex Property Trust (ESS). Sin embargo, creo que el rendimiento superior casi 4 veces superior en los últimos 5 años en comparación con estas empresas es el resultado de:

– Crecimiento de NOI significativamente mayor

-Ocupaciones más altas y más “rigidez” (promedio de 14 años de estadía)

-Operando en un nicho, mercado fragmentado sin mucha competencia pública.

-Viviendas baratas frente al aumento de los precios de la vivienda y la escasez histórica

La mayor parte de esto sigue siendo cierto hoy en día, aunque diría que las viviendas prefabricadas han recibido mucha atención en Seeking Alpha debido a su enorme crecimiento promedio anual de ingresos netos operativos.

Imagen tomada del artículo de Hoya Capital Real Estate

Las fortalezas que enumeré también podrían decirse de Equity LifeStyle Properties (ELS), que es un par cercano de Sun Communities. Sin embargo, este artículo se centrará en este último.

Imagen de Yahoo Finance

En el cuadro anterior, puede ver claramente cómo el alto crecimiento de NOI ha impulsado a ELS y SUI a duplicar los retornos del S&P 500 en los últimos cinco años. Sin embargo, UMH Properties (UMH) en rojo ha sido bastante decepcionante, y supongo que esto tiene que ver con su cartera de acciones REIT de alto riesgo y alto rendimiento.

La última vez que el SUI fue tan barato como lo fue hoy fue después del comienzo de la pandemia y el mercado colapsó a principios de mediados de marzo. Gran parte de la historia sobre REITs ha sido sobre reapertura y colecciones de alquiler, y si bien abordaré esas métricas importantes, la vivienda debería ser relativamente inmune a estos desafíos. El modelo de negocio de adquirir sitios, mejorar tanto la calidad como el número de sitios, y luego aumentar los alquileres no ha cambiado. De hecho, el golpe de la pandemia a la economía puede servir como viento de cola para que la SUI avance.

Imagen de la presentación del inversor SUI 23/7/2020

Ganancias del segundo trimestre de 2020

Las comunidades de Sun informaron un golpe FFO, llegando a $ 1.12 por acción, a pesar de que los ingresos cayeron un 2.9% interanual. Parte de la razón de las diferencias en los números de QoQ tiene que ver con la estacionalidad de las ventas de viviendas, que generalmente son más altas en el tercer trimestre y algo más altas en el primer trimestre. Ese importante crecimiento de NOI fue un poco bajo en 1.4% para el trimestre, pero si excluye algunos gastos relacionados con la pandemia, habría sido de 2%.

La ocupación en la misma tienda aumentó de 96.8 a 98.7% con respecto al trimestre del año anterior, lo que muestra una gran demanda de sus propiedades y la capacidad de aumentar los alquileres sin interrumpir la ocupación. La ocupación total aumentó 0.7% a / a. La compañía agregó una red de 1219 sitios a través de adquisiciones y disposiciones YTD.

Para las métricas importantes de COVID-19, la recaudación de alquileres del segundo trimestre fue del 97% para viviendas prefabricadas y del 98% para el segmento anual de vehículos recreativos. Más del 17% de la renta diferida ya ha sido devuelta, lo que indica que habrá poca interrupción para el SUI en el futuro. El REIT pudo suspender parte de su fuerza laboral a nivel de propiedad, lo que ayudó a los márgenes, pero la mayoría de ellos están de vuelta en el trabajo ahora, por lo que deberíamos esperar ver los gastos en línea con lo normal en los próximos trimestres.

¿Por qué invertir en viviendas prefabricadas en lugar de apartamentos?

Creo que invertir en REIT de apartamentos es una buena opción, y muchos de ellos lo han hecho muy bien a lo largo de los años. Durante los últimos cinco años, y tal vez en el futuro, creo que las viviendas prefabricadas merecen un lugar en su cartera. El rendimiento pasado no es indicativo de resultados futuros, pero es un hecho interesante que SUI ha superado a las comunidades de AvalonBay en aproximadamente un 105% en el rendimiento total en los últimos cinco años (~ 28.4 veces más rendimiento) y Equity Residential (EQR) en aún más (108.73% vs. 1.65%). Creo que parte de esto tiene que ver con los alquileres relativos y la capacidad de aumentarlos. El alquiler promedio de EQR es de $ 2875 por mes, y AVB es de $ 2709. El alquiler mensual de Sun Communities de MH es de $ 593 y su alquiler de RV es de $ 499. Si bien EQR ha tenido éxito en aumentar las rentas promedio (AVB ha tenido su disminución en el trimestre más reciente), SUI puede hacerlo a casi el doble de la tasa.

Realmente he comenzado a apreciar la capacidad de una empresa para agregar valor a sus activos, que es una de las muchas razones por las que me gustan los REIT, como Sun Communities y Federal Realty Trust (FRT), por ejemplo. En lugar de comprar un apartamento de clase A a una tasa de capitalización media de 4% (como los REIT de apartamentos anteriores) y ser relativamente incapaz de agregar valor y expandir sus retornos, SUI (y FRT) obtienen propiedades de menor calidad y mayor rendimiento y mejorarlos, permitiéndoles cobrar tarifas más altas. Este tipo de inversión orgánica es algo que SUI hace muy bien, y la compañía tiene la capacidad de expandir su cartera actual en ~ 9742 sitios, lo que representaría un aumento del 8% de su cartera.

Deuda

El colapso del mercado vio a muchas compañías sobre apalancadas castigadas por su percibida falta de liquidez y seguridad. Sun Communities no comparte este problema:

Imagen de la presentación del inversor SUI 23/7/2020

Durante el trimestre, recaudó $ 633 millones a través de una oferta secundaria de capital en torno a la marca de $ 132. Esto parecía mal programado, ya que la compañía todavía estaba muy por encima de sus máximos, pero en ese momento, no estábamos seguros exactamente por lo que estaba pasando el mundo. El efectivo disponible de $ 373.5 millones al final del trimestre es relativamente la misma cantidad que el último trimestre. La compañía utilizó principalmente los ingresos de la venta de acciones para pagar parte de la deuda y financiar algunas de las adquisiciones antes mencionadas. Apoyo este movimiento, y el EBITDA neto de deuda a recurrente se destaca como 4.8x en la imagen de arriba. Esto es bastante bajo para un flujo de ingresos altamente predecible como SUI. Más importante aún, el vencimiento promedio ponderado de la deuda es de 11.6 años, y no hay ningún monto significativo adeudado hasta 2022/2023.

El rendimiento de dividendos del 2.25% no es nada del otro mundo, pero la compañía hace un buen trabajo al aumentarlo cada año. La tasa de crecimiento de 3 años del 4,89% es adecuada para una acción de crecimiento como esta. Recuerde, lo que importa es el rendimiento total, por lo que, aunque los jubilados probablemente no estén entusiasmados con las perspectivas de bajos ingresos, no ha duplicado el rendimiento del mercado en los últimos 5 años por casualidad.

TTM FFO de $ 4.9 por acción significa que el pago anual de $ 3.16 representa un índice de pago del 64.5%, que se encuentra entre los más bajos que verá. Esto, junto con los $ 683 millones disponibles en la línea de crédito, significa que la compañía tiene mucha liquidez.

Resumen

Me sorprendió ver a Sun Communities caer en un 40% de pico a mínimo por la caída del mercado en marzo dado el hecho de que es una compañía fantásticamente administrada que ofrece viviendas baratas. El aumento de la ocupación, los alquileres base y el NOI apuntan al hecho de que esta empresa no se verá afectada por los eventos actuales. En todo caso, una expansión de los beneficios de estímulo cubrirá el alquiler de un mes con algo de dinero sobrante. La historia de crecimiento permanece intacta, y no veo ninguna razón para no usar los precios actuales.

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Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: SUI y ELS largos: 1/3 de mi cuenta de jubilación laboral es el fondo mutuo TIREX. 4% de TIREX es SUI, 3.68% es ELS.

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