Este artículo fue coproducido con Williams Equity Research.

En iREIT, estamos a la vanguardia en lo que respecta a la investigación REIT, y este artículo es solo un ejemplo de cómo estamos llevando nuestra plataforma a un nivel completamente nuevo. Si se utiliza correctamente, la tecnología puede convertirse en un poderoso diferenciador para desbloquear el valor en bienes raíces, y este artículo es uno de esos ejemplos. Esperamos que disfrute el contenido oportuno y el atento informe de investigación.

Fuente

Por Bloomberg, CBL & Associates Properties, Inc (CBL) se declara en quiebra. No es una sorpresa para nuestros suscriptores, ya que hemos estado disuadiendo a los buscadores de REIT angustiados y curiosos de invertir en el nombre durante varios trimestres.

Antes de discutir las actualizaciones relacionadas con CBL, pondremos en contexto la rareza de este evento al revisar brevemente la bancarrota de General Growth Partners (“GGP”). Con la presentación de CBL finalizada, estas dos firmas son las únicas bancarrotas REIT de capital recientes en la era moderna.

Para aquellos interesados ​​en un análisis en profundidad de CBL, consulte nuestro artículo anterior. No volveremos a contar todos los detalles.

Una fórmula muy familiar

CBL y GGP combinaron un apalancamiento excesivo con propiedades de centros comerciales de calidad mixta.

Fuente: Presentación complementaria Q1

Las propiedades de CBL se identifican a sí mismas en 20%, 34% y 26%, propiedades de nivel 1, 2 y 3, respectivamente.

Aquí hay un resumen rápido del trabajo anterior de WER:

“GGP entró en una ola de compras masivas en la década de 2000 que resultó en una deuda de $ 25 mil millones. A medida que las proporciones de apalancamiento ingresaron a los adolescentes, una cifra que no se conoce en el mercado actual, el CEO fue removido pero siguió siendo el Presidente del Consejo. Hay una larga lista de fallas de gobierno corporativo dentro de la historia de GGP. En 2009 y en medio de la mayor crisis de liquidez moderna, GGP perdió un pago de préstamo de $ 900 respaldado por dos propiedades de Las Vegas. Para cuando eso ocurrió, las acciones de GGP habían caído un 98%. Bill Ackman de Pershing Square, un nombre con el que muchos de nosotros estamos familiarizados, poseía una participación del 25% en GGP antes de su desaparición. La bancarrota resultante fue y sigue siendo la más grande en la historia de los bienes raíces “.

Esto condujo a una recapitalización y disección de la base de activos masivos de GGP.

“En febrero de 2010, el” dinero inteligente “llegó en forma de una inversión de capital de $ 2.625 mil millones por Brookfield (BAM). Estos activos luego se convertirían en la base de Brookfield Property REIT (BRP) y Brookfield Property Partners (BPY). A pesar de las malas noticias y en gran parte debido a la inversión de Brookfield en la empresa en problemas, los acreedores de GGP fueron pagados en su totalidad, incluso los inversores de capital recibieron una tasa de recuperación favorable. Esto es tan raro como la quiebra de GGP en sí misma “.

Las empresas que seguimos y en las que tenemos inversiones estuvieron íntimamente involucradas.

“GGP se mantuvo de una forma u otra hasta que Brookfield Property Partners lo adquirió en agosto de 2018. Antes de la transacción final, el apalancamiento de GGP se mantuvo elevado y los problemas surgieron como resultado. Brookfield se diversificó fuera de las propiedades vendiendo grandes participaciones a TIAA y al Grupo CBRE “.

Nuestro análisis financiero continuo de CBL indicó que era “muy probable” que no se hubieran incumplido ninguno, sino varios pactos a principios del segundo trimestre de 2020. Dado el desdén por las propiedades de los centros comerciales por parte de los mercados públicos y privados, nuestra profunda comprensión de los aspectos financieros de la empresa situación y un mercado de crédito de alto rendimiento en dificultades, nuestra certeza de que CBL no seguiría siendo solvente era casi absoluta.

Unos días después de que nuestro artículo fuera publicado para los suscriptores, CBL advirtió el 5 de junio que “su capacidad de continuar como empresa en marcha está en duda”.

Este anuncio se debe a que CBL no pagó un pago de intereses de $ 11.8 millones con vencimiento el 1 de junio. Una situación ya difícil se hizo imposible con los cierres del gobierno, la mayor preocupación en torno a los grandes almacenes grandes y un cambio acelerado hacia las compras en línea.

Con casi 50 tiendas de J.C. Penny (OTCPK: JCPNQ) en su cartera, un minorista que recientemente se declaró en bancarrota y recortó otros 1,000 empleos hace unos días, y la recaudación del 25% -30% del alquiler en ambos Abril y mayo, el destino de CBL fue sellado.

En medio de una activa campaña de reurbanización y cargada con activos de centro comercial de calidad media, CBL nunca tuvo una oportunidad una vez que los gobiernos comenzaron a cerrar sus economías locales.

Fuente: Buscando Alfa

Los especuladores que apuestan por el historial casi impecable de acciones de REIT de evitar el Capítulo 11 o el Capítulo 7 observaron cómo CBL absorbió una pérdida del 80% hasta la fecha. Los inversores a menudo confunden un precio bajo en dólares con un riesgo principal más bajo, una pérdida del 50% es una pérdida del 50% si la acción cae de $ 1,000 por acción a $ 500 o $ 1.00 a $ 0.50. Según la experiencia de WER, las mayores pérdidas de muchos inversores individuales se deben a acciones de bajo valor en dólares.

Nuestra nueva ventaja competitiva

Mientras realiza la debida diligencia institucional operativa y de inversión en una variedad de gerentes, WER obtiene una comprensión detrás de escena extremadamente rara de cómo funcionan los mejores gerentes de activos. Esto incluye descubrir las ventajas competitivas de estas empresas y evaluar su durabilidad en el tiempo.

Wide Moat Publishing (empresa matriz de iREIT y Dividend Kings) estableció recientemente una relación comercial con Orbital Insight, líder en recopilación y análisis de datos geoespaciales. Este tipo de recurso a menudo se llama el “arma secreta” de los fondos de cobertura y las empresas de capital privado.

Teníamos datos celulares agregados de Orbital Insight asociados con 62 propiedades CBL. Esta es una estrategia bien establecida entre los inversores institucionales más sofisticados que ahora incorporamos a nuestro proceso en beneficio de nuestros suscriptores.

Con esa introducción, evaluemos los datos relacionados con CBL e incorpórelos a nuestra perspectiva actualizada sobre bienes raíces comerciales y REIT.

Fuente: Insight Orbital

Tenga en cuenta que estos datos se derivan de las 62 propiedades de CBL ubicadas principalmente al este del río Mississippi pero concentradas en mercados más asequibles que excluyen los gustos de Chicago, Nueva York y Nueva Jersey. CBL también tiene una exposición significativa a Texas

Fuente: Insight Orbital

A pesar de la diversificación en más de una docena de estados, el tráfico peatonal de CBL completamente evaporado entre finales de febrero y mediados de marzo. Después de disminuir aproximadamente un 90% durante ese período rápido, el tráfico peatonal se recuperó rápidamente a un 25% anual hasta la fecha. Los datos casi en tiempo real mostraron un retroceso rápido para bajar un 60% más desde principios de junio hasta el 18 de julio. Exploraremos esa disminución con más detalle.

Fuente: Presentación complementaria Q1

Por contexto, la cartera de centros comerciales de CBL mantuvo aproximadamente el 90% de ocupación al final del primer trimestre de 2020, en línea con las estadísticas del primer trimestre de 2019 y la fijación de esa variable durante la mayor parte del período. Para evaluar mejor a los contribuyentes a los cambios bruscos en el tráfico peatonal, necesitamos acercarnos a dónde están las propiedades más valiosas por ventas por pie cuadrado.

Fuente: Presentación complementaria Q1

Según los informes del NYT, todos los estados donde CBL tiene activos clave estaban completamente bloqueados al 30 de abril. Pasemos al 21 de julio y veamos qué ha cambiado.

Fuente: NYT

Fuera de Florida, Texas y Michigan, todos los estados donde CBL tiene una exposición significativa se reabrieron o reabrieron. Dada la complejidad y la aleatoriedad asociadas con las políticas económicas de los estados debido al coronavirus, es necesario identificar cómo se ven afectados los sectores individuales.

Fuente: NYT

Utilizando estos datos más granulares, todos los estados donde CBL tiene propiedades están abiertos para tiendas minoristas y restaurantes. Si bien la fuerte caída en el tráfico peatonal en los centros comerciales de CBL se produjo junto con el inicio de bloqueos estatales generalizados, la reciente disminución de las visitas no se correlaciona bien con esta variable. Es probable que los inversores que esperan una recuperación rápida en el tráfico peatonal CBL estrictamente debido a la reducción de los bloqueos sean decepcionados.

Fuente: Insight Orbital

Cada región mostró un colapso reciente en las visitas a las propiedades del centro comercial independientemente de las políticas locales. Otros factores, como la cobertura de noticias, las tasas de infección y la disponibilidad de tratamiento pueden ser más importantes en esta etapa.

Fuente: Insight Orbital

Podemos descartar la calidad de los activos ya que el tráfico peatonal ha sido efectivamente idéntico en las propiedades de Grado A, B y C.

Fuente: Insight Orbital

El tráfico peatonal en los estados donde CBL tiene exposición ha disminuido significativamente en todos los ámbitos. California y Nueva Jersey se destacan con las mayores disminuciones (> 60%) con Michigan, Wisconsin y Minneapolis como el siguiente grupo con el peor desempeño (> 47.5%). Coincidentemente o no, Nueva Jersey tiene la tasa de mortalidad más alta de cualquier estado de los EE. UU. (177 por 100,000 al 20 de julio) con California liderando la nación en casos totales con 391,538 al 21 de julio.

Si bien no se puede llegar a una conclusión definitiva, parece que los datos concretos sobre la infección por coronavirus y las tasas de mortalidad son al menos tan importantes como la política del gobierno en torno a los bloqueos. De hecho, algunos de los estados con las políticas de bloqueo más largas y duras se encuentran entre los de peor desempeño incluso después de que se establezcan los bloqueos. Se pueden hacer argumentos lógicos en ambos lados, pero como inversionistas, nuestra decisión sin emociones es mantenernos escépticos sobre cualquier variable que ahorre o destruya el tráfico peatonal en el sector inmobiliario minorista.

Lo que nos dice One Bright Spot de CBL

Fuente: Insight Orbital

Este gráfico es del año hasta la fecha con cada columna que representa el valor de una semana de datos. Las filas son las propiedades individuales de CBL. El gráfico cambia completamente en la segunda semana de marzo cuando el azul pasa a naranja oscuro, lo que refleja una gran caída en el tráfico peatonal de los datos geoespaciales celulares de Orbital Insight. Eso no es demasiado sorprendente, pero acerquémonos a ese punto brillante.

Fuente: Insight Orbital

Interesantemente Los centros outlet de CBL se destacan como los de mejor desempeño. Estas propiedades experimentaron de manera tasas de visitas superiores a la media durante todo junio y la primera semana de julio. Estos números colapsaron nuevamente durante la segunda semana de julio, pero les fue mucho mejor que las propiedades adjuntas.

Esto sugiere dos posibles consideraciones: i) Hay una demanda acumulada de compras físicas minoristas y ii) los centros de venta, con densidades de población mucho más bajas y una mayor separación entre los compradores, parecen estar en una posición única para tener un rendimiento superior, mientras que los temores de coronavirus aún afectan a la sociedad.

Utilizaremos la investigación de Orbital Insight para un informe de investigación granular sobre Tánger Outlets (NYSE: SKT) y otros REIT de centros comerciales: estad atentos.

Este artículo fue publicado previamente para iREIT en miembros Alpha.

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largos SPG, SKT, BPYU. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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