En nuestro reciente Revisión de cartera, explicamos que ahora es el momento de aumentar las posiciones en REIT para beneficiarse de las valoraciones excepcionalmente bajas. Estamos en un mercado bajista y la mejor oportunidad para desplegar capital es cuando las cosas están bajando.

Al mismo tiempo, no podemos elegir un fondo y, por lo tanto, debemos desplegar capital en muchas fases. Desde el comienzo de este mercado bajista, ya hemos completado 15 fases de compra, que puede encontrar en High Yield Landlord.

Principalmente estamos comprando bienes raíces a través de REIT con descuento. Tienen un precio cercano a los mínimos de 10 años y ofrecen un valor excepcional en comparación con las acciones y bonos tradicionales en este momento.

Nuestro plan es agregar una cartera cada semana en el futuro previsible. Lo haremos con gran disciplina y consistencia, independientemente de lo que el mercado nos arroje.

Los inversores de Astute REIT hicieron fortuna en 2008-2009 porque se mantuvieron consistentes con su enfoque. No entraron en pánico incluso cuando parecía que el mundo estaba llegando a su fin. Siguieron acumulándose con gran disciplina y esto es lo que debes hacer también.

A continuación, analizamos 3 REIT que hemos estado comprando en las últimas semanas:

MacerichMAC):

Recientemente compramos más acciones de Macerich (MAC), que es el propietario de la cartera de centros comerciales de más alta calidad en el sector REIT:

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Invertir en centros comerciales en 2020? ¿Estas loco?

Antes de decir eso, debe considerar algunos puntos importantes:

  • No solo de compras: Estos no son centros comerciales tradicionales. Las propiedades MAC son destinos de uso mixto altamente urbanos con gran entretenimiento, servicio y otros componentes de uso.
  • Resistencia probada del comercio electrónico: En 2019, MAC alcanzó nuevos récords en ventas por pie cuadrado y alquileres, a pesar de estar ya en una intensa competencia con Amazon (AMZN). Pueden y seguirán coexistiendo.
  • Margen de seguridad: MAC tiene actualmente un precio del 15% de su NAV estimado. MAC podría triplicar su valor y seguir siendo barato según los estándares históricos.
  • Pequeña posición: Finalmente, esta es una posición pequeña para nosotros y la mantenemos como parte de una cartera bien diversificada. Los riesgos son altos, pero el resto de nuestra cartera se invierte principalmente en empresas más defensivas.

Los centros comerciales tienen mucho dolor por delante. La mayoría de los inquilinos actualmente difieren los pagos de alquiler. E incluso cuando las propiedades se vuelven a abrir, tomará tiempo para que las cosas vuelvan a la normalidad.

Dicho esto, estamos seguros de que los centros comerciales urbanos de Clase A se recuperarán y MAC tiene lo necesario para sobrevivir al golpe a corto plazo.

En un artículo reciente titulado: “La mayor inversión de REIT en la historia”, estudiamos la inversión de Bill Ackman en GGP antes de su quiebra en 2008-2009. Es un caso de estudio interesante porque hay muchas similitudes entre GGP entonces y MAC ahora.

Ackman comenzó a comprarlo cuando cotizaba a $ 1.58 y lo compraba hasta 35 centavos. En otras palabras, Ackman vio su colapso de la inversión en casi un 80% antes de recuperarse y le valió un ~ 20x en su inversión:

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Todos se burlaban de él por invertir en “centros comerciales muertos” en medio de la crisis financiera. Sin embargo, hizo una pequeña fortuna yendo contra la multitud.

No esperamos que MAC nos gane un 20x. Pero con un precio del 15% de su NAV, si simplemente sobrevive, es probable que gane un múltiplo de su precio actual de acciones en el futuro. Es un gran riesgo de recompensa como parte de una cartera diversificada.

TIENDA Capital (Almacenar):

También compramos más acciones de STORE Capital (STOR), que es el propietario de una Cartera de arrendamiento neto orientada a servicios:

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Hemos estado comprando constantemente más acciones de STOR durante las últimas semanas y hemos decidido convertirlo en una posición Top 5 en nuestra Cartera Básica. La razón por la que invertimos tanto es porque a pesar de la incertidumbre a corto plazo, estamos muy seguros de que se recuperará completamente y volverá a sus máximos recientes. Esto por sí solo daría como resultado un alza de casi el 100%, y todavía se negociaría con un diferencial de rendimiento históricamente alto en la tesorería de 10 años.

Como explicamos en un informe reciente titulado: REITs triples netos: muy poco alquiler perdido, STOR está mucho mejor protegido de lo que parece entender el mercado. Sí, una parte de los alquileres a corto plazo se difiere debido al cierre obligatorio de las tiendas, pero diferido no significa cancelado.

Durante las condiciones regulares del mercado, estas son propiedades altamente rentables con una sólida cobertura de alquiler de ~ 2.5x y, por lo tanto, esperamos que la mayoría de los alquileres se paguen, tarde o temprano.

Finalmente, saldremos de nuevo. Todavía comeremos en Popeyes Chicken. Todavía iremos a lavar nuestros autos. Pondremos combustible en el tanque. Volveremos al gimnasio, etc. Estos son servicios esenciales que tienen muchas posibilidades de recuperarse.

Creemos que STOR ofrece una alta probabilidad de duplicar su valor en los próximos años. Además, los inversores pueden esperar pagos significativos de dividendos. El rendimiento actual de dividendos es de 6.5% y es sostenible.

Montaña de hierro (IRM):

Finalmente, también compramos acciones adicionales de Iron Mountain (IRM), que es el REIT de almacenamiento comercial más grande:

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Creemos que el flujo de caja de IRM es más resistente que su REIT promedio porque las empresas aún necesitarán almacenar sus datos físicos y digitales. El negocio se mantuvo relativamente bien en 2008-2009 y no esperamos que esta vez sea diferente.

A principios de 2020, IRM había guiado para un año fuerte con un crecimiento de ~ 10%. Este crecimiento probablemente no se materializará en este entorno, pero es tranquilizador saber que el negocio es duradero y funciona bien.

La mayoría de los REIT de centros de datos se encuentran actualmente en nuevos máximos históricos. Sin embargo, IRM ha caído en ~ 30% y ahora rinde 10%. No es un juego puro en los centros de datos, pero se está expandiendo rápidamente en esa dirección, y lo vemos como un vehículo para obtener una exposición similar a un centro de datos con un gran descuento y con un alto rendimiento.

Línea de fondo

En High Yield Landlord, no dejaremos de comprar. Continuaremos haciendo adiciones semanales constantes con gran consistencia y disciplina siempre y cuando los precios sigan siendo tan baratos.

No podemos cronometrar el mercado, pero estamos seguros de que dentro de unos años, miraremos hacia atrás y nos alegraremos de haber sido valientes cuando otros tenían miedo.

La última vez que los REIT fueron tan baratos, casi triplicado en valor en los próximos dos años:

Los inversores contrarios hicieron fortunas en 2008-2009 porque compraron incluso cuando parecía que el mundo estaba llegando a su fin. Hoy en día, muchos REIT son incluso más baratos que en aquel entonces y esperamos resultados similares en los próximos años.

Estamos comprando y creemos que usted también debería hacerlo.

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Divulgar: Soy / somos largos MAC; Almacenar; IRM Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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