Algo gracioso sucede en el sector inmobiliario. Cuando vuelve, vuelve a aparecer como mafiosos. – Barbara Corcoran

Boston Properties (BXP) es un REIT de oficina de alta calidad gestionado de manera eficiente que está siendo maltratado por la interrupción COVID-19. La compañía tendrá que pasar por muchas incertidumbres en 2020–21 que tienen el potencial de afectar sus ingresos, ganancias y precio de mercado.

Aunque el equipo de gestión de BXP se ha enfrentado al desafío COVID-19 y se ha movido inteligentemente para ayudar a los inquilinos y proteger sus ingresos, no hay duda de que sus ingresos por alquileres caerán en 2020–21.

Hay buenas y malas noticias que afectarán a la compañía en el futuro. Sin embargo, comprar estas acciones depende de las pistas que los expertos de la compañía hayan dejado en sus divulgaciones. Aquí está mi análisis.

BXP: buenas noticias

1. El perfil de inquilinos de BXP es tal que muchos de ellos apenas se ven afectados por COVID-19. Las empresas de servicios financieros constituyen el 25% de su perfil de inquilinos, las empresas de tecnología y ciencias de la vida el 24%, las firmas legales el 22.5%, las empresas de medios y telecomunicaciones el 2.5%, y las empresas gubernamentales representan el 2.5% de sus inquilinos. Esto implica que el 76.5% de los ingresos de BXP proviene de compañías que no se ven muy afectadas por la interrupción del virus.

Sus inquilinos de los siguientes sectores se han visto afectados negativamente:

  • Servicios de contabilidad y consultoría (8,5% de los ingresos)
  • Manufactura y venta minorista (4.6% de los ingresos)
  • Bienes raíces y seguros (4.2% de los ingresos)

Por lo tanto, una parte importante de los ingresos de BXP no está en alto riesgo. Otro aspecto positivo es que casi todos los espacios comerciales de BXP están más o menos arrendados en su totalidad (págs. 19–22).

2. Para junio de 2020, BXP recaudó el 94% de sus alquileres totales por cobrar, una señal alcista. También en junio de 2020, anunció la venta de 455,000 pies cuadrados de Capital Gallery en Washington, DC, al Instituto Smithsonian por $ 254 millones. BXP también vendió un parque empresarial y un par de parcelas en Maryland por una contraprestación neta de $ 14 millones (después de pagar la deuda hipotecaria). Estas ventas impulsarán sus reservas de efectivo ya robustas.

3. BXP supera fácilmente a sus pares, que incluyen SL Green Realty Corp. (NYSE: SLG), Vornado Realty Trust (NYSE: VNO) y Kilroy Realty Corporation (NYSE: KRC), desde el punto de vista de la rentabilidad. Y la rentabilidad y la eficiencia operativa son lo que les importa a los accionistas.

Fuente de la imagen: Seeking Alpha

Armado con un atractivo margen de EBITDA de 58.50%, un rendimiento de capital de 13.24%, un rendimiento de capital de 3.26% y un ingreso neto de $ 1.21 millones por empleado, BXP supera al resto en lo que respecta a eficiencias operativas.

A partir del primer trimestre de 2020, BXP tiene $ 661 millones en efectivo y $ 151 millones en una cuenta de depósito en garantía. Además, tiene acceso a $ 1.25 mil millones de fondos. Agregue a esto los $ 268 millones en efectivo que generó por las ventas de propiedades en junio de 2020.

Su deuda no garantizada vence en mayo de 2021, y eso está muy lejos. En una nota al margen, si surge alguna emergencia, la compañía puede acceder al mercado de deuda no garantizada emitiendo papel a bajas tasas de cupón.

BXP: malas noticias

1. La compañía espera que la renovación de los arrendamientos vencidos y la búsqueda de nuevos inquilinos para espacios vacantes se vea afectada negativamente. Los retrasos en la construcción afectarán los ingresos relacionados con los clientes que construyen espacio. La compañía espera un golpe de $ 25 a $ 35 millones en sus ingresos en 2020.

El golpe no tiene en cuenta un desarrollo reciente que involucra a la ciudad de San José planeando aumentar retroactivamente las tarifas de desarrollo. Esto elevará severamente los costos de construcción de la Plataforma 16 de BXP, un campus tecnológico de 1.1 millones de pies cuadrados.

La incertidumbre en el futuro ha llevado al equipo de gestión de BXP a retirar su orientación para 2020.

2. El equipo de administración de BXP cree que las cosas empeorarán si la recesión se empeña. Ya estamos presenciando un aumento masivo en los casos de COVID-19 y los estados han comenzado a repensar las empresas que reabrieron sus puertas.

El resurgimiento del virus y la ausencia de una vacuna efectiva son vientos en contra importantes que podrían arrastrar a la economía más rápido de lo que los economistas pueden estimar. BXP se verá afectado negativamente si las cosas empeoran de aquí en adelante.

3. BXP está ayudando a sus clientes minoristas con problemas financieros aplazando el alquiler de varios meses de 2020 a 2021, o disminuyendo el alquiler a cambio de una extensión de arrendamiento. Además, el distanciamiento social hasta que se descubra una vacuna efectiva reducirá la densidad de la oficina y es probable que muchos inquilinos renegocien los alquileres. Aunque BXP aprovechará las bajas tasas de interés para reducir las obligaciones de su deuda flotante, sus flujos de efectivo futuros de la propiedad estarán por debajo de las expectativas de los inversores.

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Fuente de la imagen: Seeking Alpha

Pistas de ofertas internas

Consulte las siguientes ofertas de información privilegiada de BXP en 2020: aquí hay una historia:

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Fuente de la imagen: Guru Focus

En febrero de 2020, cuando se habló de COVID-19, los miembros del equipo de gestión de BXP vendieron alrededor de 124,000 acciones a precios entre $ 135 y $ 146. Quizás descubrieron que las acciones estaban sobrevaluadas o tal vez necesitaban el efectivo; no lo sabemos.

Lo que es más interesante es que algunas personas con información privilegiada comenzaron a comprar acciones en mayo de 2020 cuando la acción estaba entre $ 78 y $ 89. Cuando las personas con información privilegiada compran a niveles más bajos, sugiere que la acción puede ser de bajo precio.

La acción tiene un precio de $ 88 a partir del 7 de julio de 2020, y los inversores deben estar atentos a las transacciones internas para obtener más señales alentadoras (o desalentadoras).

Resumiendo

BXP es una empresa de calidad que los inversores REIT pueden considerar como una inversión. Sin embargo, este puede no ser el momento o el precio correctos para comprarlo, a menos que se compre en un SIP.

Rentas y flujos de efectivo más bajos, retrasos en la construcción y problemas, encontrar nuevos inquilinos en un mercado deprimido, renegociaciones potenciales de rentas y mayores costos de mantenimiento debido a que las oficinas menos densas son negativas que afectarán los ingresos e ingresos netos de la compañía en 2020 y 2021.

Rastrearía las ofertas de información privilegiada en busca de pistas y compraría las acciones cuando me encontrase con importantes compras de información privilegiada. De lo contrario, consideraría comprar las acciones cuando haya alguna claridad sobre el desarrollo de una vacuna efectiva.

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Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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