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Muchos REIT han sufrido a manos de COVID-19. Los REIT minoristas, y los que poseen restaurantes, han luchado en gran medida porque los cierres económicos generalizados han visto a sus inquilinos incapaces de pagar el alquiler en muchos casos. Sin embargo, hay otros que deberían escapar ilesos a través de esta crisis, incluidos los REIT centrados en la atención médica.

De hecho, no todos los REIT con un precio de acciones marcado merecen la cantidad de castigo que han recibido. Uno de esos ejemplos es Fondo de salud diversificado (DHC), un REIT enfocado en propiedades para personas mayores y atención médica diseñadas para aprovechar el envejecimiento de la población estadounidense. El perfil de ganancias del fideicomiso se ve lo suficientemente bueno como para reiniciar el dividendo a niveles más respetables en un futuro relativamente cercano, por lo que creo que vale la pena echarle un vistazo a los compradores.

Un horizonte a largo plazo.

Diversified se configura como muchos otros REIT que están posicionados para aprovechar el envejecimiento de los Baby Boomers. La idea es que a medida que esa generación envejezca, millones de personas necesitarán atención médica y varias opciones de vida asistida o independiente. La idea es simple, y muchos han tratado de sacar provecho de esto, con un éxito variable. Dado esto, el modelo de Diversified no es necesariamente innovador o diferente, pero está bien, porque no es necesario que lo sea.

Fuente: presentación del inversor

Si bien el modelo no es nuevo ni diferente, Diversified ofrece una escala significativa para los inversores. El fideicomiso tiene una cartera que vale más de $ 8 mil millones, distribuidos en 416 propiedades con más de 600 inquilinos diferentes, todos los cuales están relacionados con la atención médica. Es una cartera enorme que ofrece diversificación contra las crisis en un tipo de atención, y también está dispersa geográficamente.

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Como podemos ver, los estados más grandes de Diversified son Massachusetts, California, Florida y Texas. Esto no debería sorprendernos, ya que Florida y Texas son los puntos críticos de jubilación típicos, y California y Boston son centros de ciencias de la vida. Por lo tanto, Diversified simplemente busca propiedades donde pueda obtener el mejor valor para su capital, con datos demográficos favorables a largo plazo.

Hablando de datos demográficos, a continuación se muestra lo que Diversified está tratando de capitalizar.

Fuente: presentación del inversor

Dado que se espera un crecimiento masivo en la población de más de 85 años en los próximos años, los inquilinos que se centran en la vida de ancianos y la atención médica deberían tener mucha demanda. Diversified quiere estar cerca para cobrar el alquiler de estos inquilinos, y ha demostrado que puede hacerlo en una escala considerable. Y, con tantas propiedades para elegir, Diversified puede ser exigente con las que compra, lo que debería generar retornos favorables a largo plazo.

Alguna cautela en lo financiero

A pesar de que me gusta la idea del modelo que utiliza Diversified, y los beneficios que puede y debe producir a largo plazo, existen algunos puntos de discusión. Después de todo, normalmente no se obtiene un precio por acción inferior a $ 4 cuando el negocio está en auge.

La administración tomó algunas medidas bastante drásticas en respuesta a la debilidad relacionada con COVID-19, buscando preservar la liquidez, pero con esas acciones teniendo un impacto en el potencial de crecimiento futuro, así como el dividendo.

Fuente: presentación del inversor

El fideicomiso asumió más deuda, agregando $ 1 mil millones en liquidez a través de una oferta de pagarés senior, aplazó los gastos de capital de $ 150 millones y, quizás lo más importante, redujo el dividendo a solo un centavo por acción por trimestre. Ese es el que creo que es responsable de la disminución en el precio de la acción, porque las otras métricas de valoración simplemente no admiten un precio de la acción de $ 3.82 a mi entender. Más sobre esto en un momento.

Diversified tomó algunas medidas drásticas, pero eso no es diferente a muchos otros REIT que han hecho todo lo posible para garantizar la supervivencia a través de este tiempo sin precedentes. La liquidez adicional no solo ayudará a Diversified a suavizar los parches en términos de generación de efectivo, sino que si los valores de los activos disminuyen, puede ser un comprador oportunista.

Estas acciones no son gratuitas; el gasto de capital diferido puede dificultar el crecimiento futuro, mientras que el aumento de la deuda conlleva costos de servicio. Sin embargo, Diversified simplemente hizo lo que consideró necesario para posicionarse mejor durante la crisis.

En el frente de liquidez, el calendario de vencimiento de la deuda de Diversified es un poco más desordenado de lo que era antes de la reciente oferta de pagarés, pero aún es bastante manejable.

Fuente: presentación del inversor

El fideicomiso tomó una gran cantidad de cuentas por pagar con vencimiento este año y en 2022 y las refinanció a vencimientos posteriores a través de la oferta de pagarés senior. Esto debería hacer que Diversified no solo sobreviva a la crisis, sino que lo haga cómodamente, con suficiente liquidez para ser un adquirente oportunista, en caso de que se presente.

En resumen, creo que Diversified ha hecho lo necesario para sobrevivir a esta crisis y posicionarse bien para el futuro.

Demasiado barato, con dividendos al alza

Dado todo esto, estoy un poco desconcertado sobre por qué Diversified es tan barato. Después de todo, el fideicomiso posee propiedades que deberían estar en demanda durante mucho tiempo. No son discrecionales, y están apalancados en una porción masiva y de rápido crecimiento de la población en los Estados Unidos. Esta es una combinación virtuosa y, si bien esto no garantiza el éxito, lo hace más fácil de lograr.

Lo interesante es que Diversified está preparado para ganar una cantidad de dinero relativamente considerable este año y el próximo año en comparación con su precio de acción diminuto.

Fuente: Buscando Alfa

Esta tabla de fondos de operaciones, o FFO, por acción en los últimos años no es bonita. Muestra que Diversified ha visto una disminución casi constante en las ganancias durante este tiempo, con más caídas establecidas para este año y el próximo. Diversified está viendo que algunos inquilinos no pueden pagar el alquiler durante esta crisis, pero también ha estado en un viaje de reestructuración en el que se está centrando más en los honorarios de administración en lugar de los ingresos por alquiler directo. Esas cosas deben tenerse en cuenta, pero con el fideicomiso programado para ganar 76 centavos por acción este año y 63 centavos el próximo año, las acciones se negocian por un múltiplo medio de un solo dígito, lo cual es demasiado barato.

Además, el valor contable tangible múltiple, que podemos ver a continuación, todavía está en niveles de venta de fuego para mi ojo.

Fuente: Buscando Alfa

Diversified está cotizando por menos de la mitad de su valor contable tangible en la actualidad, lo que significa que en teoría podría liquidar su cartera y devolver el efectivo a los accionistas por aproximadamente el doble del precio actual de las acciones. Eso es más fácil decirlo que hacerlo, por supuesto, pero el punto es que el mercado está infravalorando significativamente los activos del fideicomiso. Combinado con un múltiplo FFO de aproximadamente 5 para este año y 6 para el próximo, Diversified es demasiado barato en ambas cuentas.

La gran razón por la que creo que el precio de las acciones está sufriendo no se debe a la perspectiva de ganancias o al valor en libros; es porque el fideicomiso redujo su dividendo a prácticamente nada.

Fuente: Buscando Alfa

El dividendo fue de 39 centavos por acción trimestralmente durante años antes de un recorte masivo el año pasado a 15 centavos por acción por trimestre. Luego, para el dividendo de mayo de este año, el pago se redujo a solo un centavo por acción cada trimestre. Con el fideicomiso programado para ganar más de 70 centavos este año y más de 60 centavos el próximo año, este tipo de reducción de dividendos me pareció bastante innecesario. Le ha costado caro a los accionistas, pero la buena noticia es que los compradores de hoy deberían recibir un excelente rendimiento en el costo si / cuando el dividendo se normaliza.

El dividendo de agosto aún no se ha declarado, pero debería ser en la próxima semana o dos, por lo que será interesante ver qué ocurre con Diversified. Sin embargo, incluso si el dividendo normalizado es solo la mitad de su nivel anterior, equivalente a 30 centavos por acción anualmente, eso sería un rendimiento de casi 8% sobre el costo actual. Si el dividendo regresa a 60 centavos por acción, lo cual no creo necesariamente que suceda dado que las ganancias aún están disminuyendo, el rendimiento sería a mediados de la adolescencia.

Mi caso base es que Diversified declara otro dividendo de un centavo por acción para agosto y posiblemente para octubre. Sin embargo, después de eso, el polvo debería haberse asentado de esta crisis, y Diversified debería estar listo para aumentar su pago de nuevo. Para los compradores de hoy, el rendimiento del costo debe ser considerable, pero hay que esperar y ser paciente.

La acción es demasiado barata tanto en ganancias como en métricas de valor en libros, y con el potencial de un rendimiento muy considerable en un futuro no muy lejano, Diversified parece una compra. Si Diversified incluso vuelve a cambiar a un valor contable tangible, las acciones subirían aproximadamente un 100% desde aquí, o cerca de $ 8.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguno de los valores mencionados, pero puedo iniciar una posición larga en DHC durante las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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