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Los REIT de casi todos los tipos han tenido problemas en el clima actual. El valor de las propiedades ha disminuido en algunos casos, muchos inquilinos están luchando para pagar el alquiler y las perspectivas no son tan buenas. Sin embargo, en muchos casos, el mercado ha reaccionado de forma exagerada, en mi opinión, y eso ha creado algunas oportunidades con acciones baratas.

Uno de esos ejemplos es Urban Edge Properties (UE), un REIT urbano centrado en el mercado que posee 78 propiedades por un total de ~ 15 millones de pies cuadrados. Urban Edge ha visto que el precio de sus acciones casi se redujo a la mitad desde los máximos previos a la crisis, y a pesar del dividendo suspendido y el deterioro de las perspectivas de ganancias para este año, creo que ofrece valor a los inversores y la posibilidad de un fuerte rendimiento en el costo de hoy.

Los mercados con oferta limitada crean oportunidades

Urban Edge es muy similar a cualquier otro REIT de bienes inmuebles en el sentido de que adquiere, reconstruye y arrienda lo que posee. Sin embargo, Urban Edge ha adoptado el enfoque de ser propietario de bienes inmuebles en mercados con oferta limitada. Principalmente, esto significa el área suburbana dentro y alrededor del área metropolitana de la ciudad de Nueva York.

Fuente: presentación del inversor

El fideicomiso compra propiedades en áreas que están muy densamente pobladas y tienen un suministro inmobiliario minorista limitado. También busca tener inquilinos de alto tráfico peatonal como anclas para ayudar a conducir el tráfico a otros inquilinos, generalmente a través de una tienda de comestibles, una tienda de mejoras para el hogar o algo similar.

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Urban Edge tiene propiedades en todo EE. UU., Pero se concentra abrumadoramente en el noreste de EE. UU. De hecho, el corredor de Washington DC a Boston, que se aproxima a una parte de la interestatal 95, contiene ~ 90% del ingreso operativo neto total del fideicomiso, o NOI.

Sin embargo, esto está lejos de ser un accidente, ya que las poblaciones están extremadamente concentradas en este corredor, lo que crea una gran demanda de bienes raíces. Y con estos mercados limitados por la oferta, las condiciones son perfectas para la estrategia de Urban Edge.

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Curiosamente, Urban Edge no solo se concentra en el noreste de los EE. UU., Sino que se concentra aún más en el NYC MSA. De hecho, 46 ​​de sus propiedades y un asombroso 80% del valor total de su cartera se encuentran en esta área. Urban Edge busca mercados altamente poblados y con restricciones de oferta, y ningún mercado en los EE. UU. Se ajusta mejor a esa definición que Nueva York.

En general, desearía una mayor diversificación que esta geográficamente simplemente porque factores externos, como el brote masivo de COVID-19 que NYC experimentó a principios de este año, pueden causar un deterioro local. Urban Edge es extremadamente susceptible a este tipo de cosas, y no es hipotético; en realidad sucedió a principios de este año, y la confianza lo está sufriendo ahora. Este es quizás el mayor riesgo de ser dueño de Urban Edge hoy.

Además de la falta de diversificación geográfica, Urban Edge ha hecho un buen trabajo al desarrollar su cartera con una combinación de inquilinos esenciales y discrecionales.

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Las exposiciones más grandes del fideicomiso son a supermercados, tiendas de mejoras para el hogar, minoristas de ropa y minoristas en general. Esta combinación de esencial y no esencial es ideal para tiempos normales porque significa que la confianza está expuesta a muchos tipos diferentes de empresas que pueden tener alzas y bajas en diferentes momentos durante el ciclo económico.

Por supuesto, muchos de estos inquilinos discrecionales habrían tenido grandes dificultades durante la primera parte de este año debido a cierres, y muchos todavía están trabajando en esos problemas. Sin embargo, fuera de las condiciones de COVID-19, me gusta la mezcla de inquilinos de Urban Edge.

Hablando de COVID-19, Urban Edge reconoce que tiene una menor exposición a los inquilinos expuestos al virus en comparación con sus pares.

Fuente: presentación del inversor

Urban Edge dice que está menos del 30% expuesto a los inquilinos en riesgo de COVID-19, y que en su mayoría son restaurantes y minoristas más pequeños. No quiero pintar la imagen de que Urban Edge está escapando ileso de COVID-19, porque eso está muy lejos de la verdad. Sin embargo, sus inquilinos más grandes deberían estar bien y poder pagar el alquiler, incluso si se aplaza, por lo que todavía creo que la confianza está en mejor forma de lo que la acción está fijando.

Para ser justos, la recaudación de alquileres ha sido bastante pobre en los últimos tres meses.

Fuente: presentación del inversor

La recaudación total del alquiler fue del 67% en abril, del 65% en mayo y del 65% en junio. Esos no son buenos números y ciertamente son insostenibles para Urban Edge. La renta esencial fue mucho mejor en 94%, 91% y 94%, respectivamente, para esos meses, pero la recaudación de renta no esencial y de restaurante fue abismal.

La conclusión aquí es que Urban Edge tiene que ver una mejor recaudación de alquileres en los meses de otoño o puede ser un poco problemático desde una perspectiva de ganancias.

En el lado positivo, incluso si las cosas no mejoran, Urban Edge tiene un balance muy limpio sin vencimientos de deuda durante los próximos 18 meses más o menos.

Fuente: presentación del inversor

El primer vencimiento de la deuda es de solo $ 87 millones en 2022, seguido de montos mucho más altos para 2023 y 2024. Sin embargo, deberíamos volver a algún tipo de normalidad mucho antes de eso, así que creo que esto es una ventaja para Urban Edge. Ya tiene una deuda relativamente barata en su balance y no está en una posición en la que deba refinanciar en condiciones de crisis; simplemente puede resistir la tormenta y continuar como de costumbre.

La valoración y el rendimiento potencial del costo son atractivos.

Sabemos que los fondos de operaciones de este año, o FFO, serán débiles. Acabamos de ver cuán pobre ha sido la recaudación de rentas este año, y sin un camino claro hacia adelante, y una gran exposición a Nueva York, Urban Edge verá ganancias más bajas este año.

Fuente: Buscando Alfa

Actualmente, los analistas tienen el fideicomiso que gana 91 centavos por acción este año, seguido de $ 1.00 en 2021. Estos han bajado de $ 1.16 en 2019, por lo que las caídas son significativas para estar seguros. Sin embargo, tenga en cuenta que el precio de la acción es aproximadamente la mitad de lo que era para finalizar el año pasado, pero FFO no se acerca ni a la mitad, por lo que creo que las acciones ofrecen un valor relativo en ese sentido.

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Además, el valor contable de precio a tangible, visto anteriormente, está mostrando mucho valor. Esta proporción ha sido muy superior a 5 en los últimos años, pero hoy solo es 1,45. En mi opinión, es una subvaluación extrema, incluso teniendo en cuenta los riesgos que presenté anteriormente. Este fideicomiso no es perfecto, ni está cerca de eso, pero el valor en libros tangible 1.45X es aproximadamente un cuarto de los máximos de valoración anteriores, y justo a la mitad de lo que era antes de la crisis.

Ahora, lo que probablemente está causando esta subvaloración de los activos es la falta de dividendos.

Fuente: Buscando Alfa

Podemos ver que Urban Edge había pagado previamente un dividendo trimestral de 22 centavos por acción, pero eso se detuvo después del pago de marzo de este año. No hay un marco de tiempo para la reanudación del dividendo, pero creo que comenzará de nuevo más pronto que tarde.

El pago anterior fue de 88 centavos por acción anualmente, pero sabemos que las estimaciones de FFO para este año superan esa cantidad en 91 centavos, y para el próximo año, es de $ 1.00. Ambos totales podrían permitirse fácilmente el dividendo anterior, y especialmente si se paga algo inferior al total anterior al reinicio del dividendo.

El punto es que si bien Urban Edge probablemente hizo lo correcto en términos de suspender el pago, creo que puede reiniciarse básicamente cuando lo desee. No he visto ninguna indicación de cuándo puede ser, pero la valoración más baja debido a la falta de dividendos está creando una oportunidad.

Además de las métricas de valoración muy baratas discutidas anteriormente, el rendimiento del costo hoy si / cuando el fideicomiso paga $ 0,88 por acción anual nuevamente es del 8%. Es un gran rendimiento de dividendos para un fideicomiso con activos de muy alta calidad en quizás el mercado más deseable en los Estados Unidos.

Si bien Urban Edge tiene algunos problemas por resolver, me parece que la acción ha sido castigada con demasiada severidad, y como resultado es una compra.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguno de los valores mencionados, pero puedo iniciar una posición larga en UE durante las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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